Апрель 2026 г.

Томас Рабенштайнер ^{[сноска 1]} (Гринвичский университет)

Навджот Сангван (Гринвичский университет)

Лука Ташиотти (Гринвичский университет)

Мы благодарны членам Консультативного комитета по вопросам миграции и Ханне Хазенбергер за их ценные замечания.

Краткое содержание

В данном отчете представлен систематический обзор международных данных о взаимосвязи между иммиграцией и жилищными условиями с целью информирования Консультативного комитета по миграции (МКМ) о влиянии иммиграции на стоимость жилья в Великобритании. В нем рассматриваются три вопроса: (i) насколько велико влияние иммиграции на стоимость жилья (цены на жилье и арендную плату); (ii) при каких условиях это влияние возникает; и (iii) насколько актуальны международные данные для контекста Великобритании.

Наш вклад состоит из трех частей. Во-первых, мы показываем, что большинство международных исследований выявляют умеренное положительное влияние иммиграции на стоимость жилья. Большинство оценок показывают, что увеличение доли иммигрантов в населении на один процентный пункт приводит к росту цен на жилье примерно на 0–3%, при этом средние и медианные оценки ниже 1%. Аналогичные результаты наблюдаются и в отношении арендной платы.

Во-вторых, мы подчеркиваем, что оценочные эффекты различаются в зависимости от контекста и методологии. Ключевую роль играет реагирование предложения жилья: в густонаселенных районах или там, где ограничения в планировке сдерживают строительство, вызванные иммиграцией шоки спроса с большей вероятностью приводят к росту цен. Состав иммигрантского населения также имеет значение: иммигранты с более высоким доходом оказывают более сильное давление на спрос, чем иммигранты с более низким доходом. С методологической точки зрения, исследования, использующие надежные стратегии причинно-следственной идентификации, как правило, выявляют положительные, но небольшие эффекты, в то время как менее строгие подходы дают более разбросанные оценки. Исследования, использующие меньшие географические единицы (такие как районы или кварталы, а не более крупные регионы), часто выявляют более слабые или даже отрицательные эффекты, отчасти отражающие отток коренного населения и пространственное перераспределение спроса на жилье.

В-третьих, мы представляем сравнительный анализ институтов рынка жилья в разных странах, чтобы определить контексты, наиболее сопоставимые с Великобританией. Мы показываем, что в странах с институциональной схожестью с Великобританией, таких как англосаксонские и североевропейские страны, предполагаемые эффекты иммиграции, как правило, меньше. Медианные и средние оценки показывают, что увеличение доли иммигрантов на один процентный пункт повышает цены на жилье на 0,65% и 1% соответственно. Если принять это за чистую монету, то иммиграция может объяснить примерно 4-6% общего роста цен на жилье в Великобритании за последние три десятилетия.

В целом, имеющиеся данные не позволяют дать точную оценку влияния иммиграции на стоимость жилья. Однако в литературе обычно указывается на положительные, но относительно небольшие эффекты. Таким образом, иммиграция, по всей видимости, не является доминирующим фактором роста стоимости жилья в Великобритании. Вместо этого, политика должна сосредоточиться на том, как иммиграция и другие факторы спроса взаимодействуют со структурными особенностями жилищной системы Великобритании.

1. Введение

После Brexit чистая миграция в Великобритании резко возросла, достигнув пика в 2023 году на уровне около 800 000 человек в год (Sturge, 2025), что эквивалентно более чем 1% от общей численности населения. В то же время доступность жилья ухудшилась: цены на жилье и арендная плата растут быстрее, чем доходы (Meen and Whitehead, 2020). Совпадение рекордной миграции и высоких цен на жилье возобновило общественные и политические дебаты о том, является ли иммиграция ключевым фактором роста цен на жилье. Однако ряд комментаторов утверждают, что эта взаимосвязь часто чрезмерно упрощается, предостерегая от слишком прямых причинно-следственных интерпретаций (Evershed and Nicholas, 2024; The Economist, 2025).

В предыдущих оценках политики Великобритании подчеркивалось, что экономические последствия иммиграции в значительной степени зависят от условий местного рынка жилья, включая существовавшее ранее давление спроса и гибкость предложения. Ограничения в планировании, задержки в строительстве и дефицит земли могут ограничивать реакцию предложения (Палата лордов, 2008). В результате рост населения, вызванный иммиграцией, может привести к повышению стоимости жилья, особенно в районах, где предложение жилья не адаптируется к изменениям.

Однако эмпирические данные о влиянии иммиграции на стоимость жилья в Великобритании противоречивы. Са (2015) обнаружил, что в районах с растущей долей иммигрантов наблюдается относительное снижение цен на жилье. Одно из объяснений заключается в том, что некоторые коренные жители переезжают из этих районов, что снижает местный спрос на жилье и оказывает понижающее давление на цены. Аналогичные результаты задокументированы в более поздних анализах (Zhu et al., 2019; Zhu and Pryce, 2025). Напротив, Консультативный комитет по миграции (2018) сообщает о положительном влиянии иммиграции на цены на жилье при расширении анализа Са (2015) на более длительный период времени. Браакманн (2019) обнаружил, что снижение цен на жилье, связанное с иммиграцией, происходит только в нижней части распределения цен на жилье.  

Дискуссии о том, является ли иммиграция основным фактором роста стоимости жилья, не уникальны для Великобритании. Подобные обсуждения получили распространение во многих странах с высоким уровнем дохода, где периоды роста иммиграции совпадали с ростом арендной платы и цен на жилье (The Economist, 2025). Однако степень, в которой иммиграция объясняет изменения стоимости жилья, остается неясной. Понимание этой взаимосвязи важно не только для экономического анализа, но и для информированных общественных и политических дискуссий.

В данном отчете представлен систематический обзор международных данных о взаимосвязи между иммиграцией и жилищным сектором с целью информирования Консультативного комитета по миграции (МКМ) о влиянии миграции на стоимость жилья в Великобритании. Мы рассматриваем три основных вопроса: (i) насколько велико влияние иммиграции на рынок жилья; (ii) при каких условиях это влияние возникает; и (iii) насколько актуальны международные данные для контекста Великобритании.

Мы начинаем с обзора международной литературы, где эмпирические исследования быстро развиваются с начала 2000-х годов. Затем мы обсуждаем ключевые факторы, определяющие предполагаемые эффекты в ведущих исследованиях, уделяя особое внимание различиям в контексте стран и методологии. Мы рассматриваем механизмы, посредством которых иммиграция может влиять на рынки жилья, и выделяем особенности эмпирической литературы, включая стратегии идентификации, лежащие в основе механизмы и неоднородные эффекты. Наконец, мы представляем сравнительный анализ институтов рынка жилья в разных странах, чтобы оценить, какие международные данные о влиянии иммиграции на стоимость жилья наиболее актуальны для Великобритании.

2. Теоретическая основа: влияние миграции на стоимость жилья.

2.1 Спрос и предложение

Теоретически, влияние иммиграции на стоимость жилья неоднозначно. Стандартная микроэкономическая теория предполагает, что увеличение населения, например, за счет иммиграции, повышает спрос на жилищные услуги. При восходящей кривой предложения жилья это, как ожидается, приведет к росту цен на жилье и арендной платы. Величина ценовой реакции обратно пропорциональна эластичности предложения жилья: где предложение эластично, объемы корректируются, и цены реагируют незначительно; где предложение неэластично, цены реагируют сильно (Sá, 2015; Saiz, 2003).

Эту взаимосвязь можно проиллюстрировать следующим образом:

где Es и Ed обозначают эластичность предложения и спроса соответственно. Рост населения увеличивает спрос на жилье (> 0); результирующее изменение цены обратно пропорционально эластичности предложения (Hilber and Vermeulen, 2016).

Эта логика лежит в основе большей части эмпирической литературы, которая интерпретирует положительные корреляции между иммиграцией и стоимостью жилья как свидетельство давления, обусловленного спросом, на рынках с ограниченным предложением или на рынках, где ограничения предложения ослабевают лишь медленно (Мальпецци и Макленнан, 2001).

Однако это простое предсказание шока спроса может быть опосредовано дополнительными механизмами, посредством которых иммиграция влияет на регион, что делает суммарный эффект иммиграции на стоимость жилья зависимым от контекста. Мы кратко обсудим некоторые из этих механизмов.

2.2 Дополнительные механизмы

Миграция коренного населения и пространственная сортировка

Приток иммигрантов в регион может побудить некоторых коренных жителей переехать в другое место. Этот процесс может компенсировать рост местного населения и ослабить или даже обратить вспять ценовые эффекты в небольших географических районах, даже если совокупный спрос на жилье в этих районах увеличивается, а предложение домов в краткосрочной перспективе неэластично (Са, 2015). Более того, если уезжающие имеют относительно более высокий уровень дохода или богатства, такая миграция может привести к снижению местного спроса на жилье и цен. ^{[сноска 2]}

Изменения в доходах и структуре доходов

На практике иммигранты часто отличаются от коренного населения не только по уровню дохода, но и по другим факторам, определяющим спрос на жилье, таким как размер домохозяйства и предпочтения в отношении формы собственности, при этом иммигранты чаще арендуют жилье, чем покупают его (Saiz and Wachter, 2011). Более того, сами иммигранты могут представлять собой неоднородную группу и различаться по уровню дохода, размеру домохозяйства и предпочтениям в отношении формы собственности. Иммигранты с более высоким доходом могут сильнее повышать спрос на жилье, поскольку они требуют больше жилой площади и обладают большей покупательной способностью. Различные группы также могут влиять на разные сегменты рынка жилья: мигранты с низким доходом могут увеличивать спрос на недорогое арендное жилье, в то время как иммигранты с более высоким доходом могут повышать цены в районах с хорошими условиями жизни, такими как низкий уровень преступности или желаемая инфраструктура (Beracha et al., 2025).

Удобства и предпочтения

Иммиграция также может влиять на местные удобства – такие как школы, государственные услуги, торговые точки – и на воспринимаемую привлекательность района (Accetturo et al., 2014). Направление этого эффекта может зависеть от социального отношения к иммигрантам. В районах, где ценится разнообразие, иммиграция может повысить привлекательность и увеличить спрос на жилье. Напротив, враждебность по отношению к мигрантам или предпочтение сегрегации могут снизить привлекательность района и ослабить спрос на жилье (Larkin et al., 2019).

Реакция предложения рабочей силы

Иммиграция может стимулировать жилищное строительство за счет влияния на предложение рабочей силы. Увеличение предложения строителей и рабочих-ремесленников может снизить затраты на строительство и способствовать увеличению предложения нового жилья (Монрас, 2020). Такое расширение предложения может ослабить ценовое давление.

3. Эмпирические проблемы: причинно-следственные оценки и стратегии идентификации.

Оценка влияния иммиграции на стоимость жилья — непростая задача. Основная проблема заключается в том, что иммигранты распределяются по регионам не случайным образом. Вместо этого они выбирают места назначения, которые предлагают им наилучшие перспективы (Терри и др., 2026). Поэтому простые корреляции между иммиграцией и стоимостью жилья могут привести к ошибочным выводам.

3.1 Проблемы эндогенности: почему простые корреляции вводят в заблуждение

Во-первых, иммиграция и стоимость жилья могут быть взаимосвязаны из-за общих основополагающих факторов. Например, районы с привлекательной инфраструктурой, основными пунктами въезда, университетами или существующими иммигрантскими общинами и сетями могут как привлекать иммигрантов, так и иметь более высокую стоимость жилья. В таких случаях корреляция отражает эти основополагающие особенности, а не причинно-следственную связь с иммиграцией.

Во-вторых, направление причинно-следственной связи между иммиграцией и стоимостью жилья неоднозначно. Поскольку иммигранты сами выбирают места жительства, они могут отдавать предпочтение районам с определенными условиями на рынке жилья. Некоторые иммигранты могут предпочитать более доступные по цене места, что может занизить оценочные эффекты. Другие могут переезжать в экономически перспективные районы, где цены на жилье растут, возможно, в ожидании прироста капитала, что может завысить оценки. Поскольку эти мотивы различны, направление смещения остается неопределенным.

Таким образом, ключевая эмпирическая задача состоит в построении достоверного контрфактического сценария: как бы изменились цены на жилье в отсутствие притока иммигрантов? С начала 2000-х годов улучшение инфраструктуры данных и достижения в методах причинно-следственного анализа стимулировали волну новых исследований в области иммиграции. Большая часть этой работы использует пространственную вариацию притока иммигрантов и опирается на инструменты сдвига доли (Бартик, 1991; Кард, 2001) для решения проблем эндогенности, хотя такие подходы не лишены ограничений (Йегер и др., 2018).

3.2 Стратегии выявления причинно-следственных связей

Инструменты исторического расселения (перемещения и доли). Наиболее широко используемый подход в эмпирической литературе — это инструмент исторического расселения (Бартик, 1991; Кард, 2001), который мы называем каноническим подходом перемещения и доли. Этот метод основан на тенденции новых мигрантов селиться в районах, где уже проживают более ранние мигранты того же происхождения (Бартель, 1989).

Исследователи прогнозируют приток иммигрантов в тот или иной регион, используя (i) историческое распределение мигрантов по странам происхождения и (ii) изменения притока на национальном уровне (Card, 2001).

В упрощенной форме прогнозируемые притоки в область i в момент времени t представляются следующим образом:

где Si, o, to — доля мигрантов из страны происхождения, проживающих в данном районе в базовый период, с учетом существующих миграционных сетей. Mo,t — национальный приток мигрантов из страны происхождения в момент времени t. Ключевой особенностью этого подхода является использование вариаций, обусловленных специфическими для страны происхождения шоками, такими как изменения глобальных условий или иммиграционная политика Великобритании, затрагивающая мигрантов из конкретных стран происхождения, а не условиями местного рынка жилья. Это помогает отделить вариации, обусловленные иммиграцией, от других факторов, определяющих стоимость жилья.

Эмпирически канонический подход сдвига долей реализуется с использованием панельных данных и двухэтапного метода наименьших квадратов с инструментальными переменными (IV-2SLS). На первом этапе инструмент «приток» используется для прогнозирования фактического притока иммигрантов, что обычно приводит к сильным взаимосвязям, поскольку модели расселения иммигрантов сохраняются с течением времени. На втором этапе прогнозируемый (инструментальный) приток иммигрантов используется для оценки влияния на стоимость жилья. Эти модели обычно включают фиксированные эффекты местоположения и времени, а также другие контрольные переменные, чтобы аппроксимировать контрфактическое изменение стоимости жилья, которое произошло бы без иммиграции.

Ограничения подхода с разделением обязанностей

Было показано, что канонический инструмент «сдвиг доли» корректирует смещения в базовых оценках эффектов иммиграции методом наименьших квадратов (МНК) (Aubry et al., 2026). Однако более поздние методологические работы подчеркивают, что инструменты «сдвиг доли» не являются автоматически экзогенными (Adão et al., 2019; Borusyak et al., 2022; Goldsmith-Pinkham et al., 2020; Jaeger et al., 2018), и оценки экономических эффектов иммиграции все еще могут быть смещенными (Jaeger et al., 2018). Ключевые проблемы и предлагаемые уточнения более подробно обсуждаются в разделе 5.3.

Естественные эксперименты и метод разности разностей

Другая стратегия использует квазиэкзогенные иммиграционные шоки с помощью метода разности разностей, следуя ведущему подходу Карда (1990). Этот подход фокусируется на событиях, которые приводят к внезапному и в значительной степени неожиданному притоку иммигрантов в определенные районы. Хорошо известным примером является «Мариэльский исход» — массовая миграция из Кубы в Соединенные Штаты в период с апреля по октябрь 1980 года (Саиз, 2003).

В последнее время эта стратегия применяется к политике распределения беженцев, перемещению населения в результате стихийных бедствий или внезапным изменениям иммиграционной политики (Alhawarin et al., 2021; Glitz et al., 2023; Rauck and Kvasnicka, 2025). Эти методы часто обеспечивают высокую внутреннюю валидность для краткосрочных эффектов. Однако они могут отражать реакции, специфичные для конкретных событий, и поэтому их сложнее обобщить. Более того, поскольку такие исследования иногда не опираются на явный показатель иммиграции, их оценки нелегко сопоставить с оценками, полученными с помощью методов сдвига доли. ^{[сноска 3]}

4. Методология: поиск литературы и сравнительный анализ рынка жилья.

Для ответа на основные исследовательские вопросы мы действуем в два этапа. Во-первых, чтобы оценить, насколько велико влияние иммиграции на стоимость жилья (цены на дома и арендную плату) и при каких условиях это влияние возникает, мы анализируем результаты количественных исследований. Во-вторых, мы разрабатываем структуру для определения того, какие рынки жилья или контексты исследований наиболее сопоставимы с Великобританией.

4.1 Эмпирический поиск литературы

Наша стратегия поиска основана на концептуальной матрице, объединяющей термины, относящиеся к иммиграции (например, иммиграция, миграция, эмиграция, чистая миграция, потоки населения, рост населения), с результатами, относящимися к рынку жилья (например, цены на жилье, арендная плата, рост арендных цен, рост цен на жилье, стоимость жилья, предложение жилья, доступность жилья, стоимость недвижимости). Мы объединяем эти термины с помощью логических операторов и контролируемого словаря для обеспечения всестороннего охвата.

Мы проводим поиск в академических базах данных (Web of Science, Scopus, EconLit, JSTOR, ScienceDirect) и вручную отбираем ведущие рецензируемые журналы по экономике, экономической географии, экономике жилищного строительства, городской экономике, регионоведению и исследованиям в сфере недвижимости (например, Regional Science and Urban Economics, Journal of Urban Economics, Economic Journal, Journal of Regional Science, Housing Studies, Journal of Real Estate Research), а также в устоявшихся сериях рабочих документов (NBER, IZA) и сериях документов центральных банков. Наш обзор соответствует методологии PRISMA (Preferred Reporting Items for Systematic Reviews and Meta-Analyses) (Moher et al., 2009), что обеспечивает прозрачность, воспроизводимость и всестороннюю идентификацию релевантных исследований.

Для анализа величины эффекта мы устанавливаем четкие критерии включения. Чтобы соответствовать критериям, исследование должно представлять количественные оценки, полученные из приведенного уравнения:

где P-it обозначает индикатор цен на жилье (цена дома или арендная плата) в районе i в момент времени t, M-it измеряет иммиграцию, обычно выражаемую как приток иммигрантов в процентах от местного населения; и X-it — вектор контрольных переменных. Обычно они включают местные экономические условия (такие как средний доход, уровень безработицы или добавленная стоимость), демографическую структуру, характеристики предложения жилья (например, плотность застройки) и фиксированные эффекты района для контроля неизменных во времени местных характеристик, а также фиксированные эффекты времени для учета общих шоков. Данная спецификация учитывает (условную) корреляцию между иммиграцией и стоимостью жилья.

Эффекты чаще всего описываются в виде полуэластичности – то есть процентного изменения стоимости жилья, связанного с увеличением доли иммигрантов в местном населении на один процентный пункт, что в литературе называется размером эффекта (Aubry et al., 2026). В тех исследованиях, где приводятся оценки эластичности или разности разностей, мы регистрируем их и преобразуем в полуэластичность, если известен размер иммиграционного шока. ^{[сноска 4]}

Мы ограничиваем нашу выборку базовыми оценками из каждого исследования. Это оценки, обозначенные авторами как базовые или предпочтительные спецификации. Если они не обозначены явно как таковые, мы определяем их сами на основе обсуждения авторов и их эмпирической стратегии. Важно отметить, что авторы предполагают, что базовые оценки являются предпочтительными спецификациями, как правило, потому что они отражают наиболее надежную причинно-следственную связь, доступную в исследовании. Поэтому наш подход отдает приоритет достоверной причинно-следственной связи и внутренней валидности перед широтой охвата. Соответственно, дополнительным критерием отбора является то, что исследования должны учитывать или решать проблемы эндогенности, обсуждавшиеся в разделе 3.

В отличие от метаанализов, мы уделяем меньше внимания исследованиям, в которых приток иммигрантов фигурирует лишь в качестве контрольной переменной в спецификациях, предназначенных для выявления других факторов, определяющих цены на жилье, поскольку такие подходы не представляют собой попытки причинно-следственной идентификации эффектов иммиграции. ^{[сноска 5]}

Вместо этого мы сосредоточимся на исследованиях, использующих современные стратегии причинно-следственной идентификации, включая канонические инструменты сдвига доли, метод разности разностей и альтернативные схемы инструментальных переменных (например, инструменты, основанные на иммиграционной политике). Дополнительные критерии отбора включают качество публикаций (рецензируемые статьи и высококачественные рабочие документы) и прозрачность эмпирической отчетности, а также наличие ключевых статистических данных, необходимых для сопоставимости (например, стандартные ошибки).

Извлечение и гармонизация данных

Для каждого включенного исследования мы извлекаем информацию о методах оценки и эконометрических спецификациях, стратегии идентификации, базовых оценках и соответствующих стандартных ошибках, контрольных переменных, охвате стран, временном периоде, географическом уровне анализа (например, район, округ, регион), размере выборки, показателях иммиграции и показателях результатов в жилищной сфере (цены на жилье, арендная плата).

По возможности мы согласовываем оценки в единый показатель: процентное изменение цен на жилье или арендной платы, связанное с увеличением доли иммигрантов в местном населении на один процентный пункт. Мы называем этот показатель величиной эффекта.

Поиск ограничивался исследованиями на английском языке. По состоянию на март 2026 года в результате поиска было выявлено 94 релевантных исследования. После оценки полных текстов по вышеуказанным критериям мы отобрали 31 исследование для сравнения величины эффекта. Мы называем этот набор исследований нашей основной выборкой и анализируем результаты в разделе 5.

При контекстуализации наших результатов мы рассмотрим более широкий круг исследований. Кроме того, мы опишем механизмы, выделенные в каждом исследовании, такие как миграция коренного населения, а также контекстуальные и методологические факторы, имеющие значение для интерпретации. К ним относятся анализ гетерогенности, связанный с составом иммигрантов, реакцией предложения жилья и различиями в пространственных масштабах. Эти механизмы более подробно обсуждаются в разделе 6.

4.2 Сравнительный анализ рынков жилья

Чтобы оценить, насколько актуальны международные данные для Великобритании, мы разрабатываем сравнительную модель для измерения сходства между национальными рынками жилья.

Сбор данных

Мы собираем данные о состоянии рынка жилья и иммиграции в странах ОЭСР с 1995 года из согласованных международных источников, включая Всемирный банк, ОЭСР и Всемирное исследование ценностей (WVS). В таблице A1 приложения приведена сводная информация о наших основных переменных и источниках данных.

Показатели стоимости жилья включают индексы реальных цен на жилье, индексы цен на аренду и коэффициенты соотношения цен к доходам — распространенный показатель доступности жилья. Основным показателем иммиграции является доля иммигрантов в общей численности населения. Используя показатели численности населения, мы также рассчитываем долю прироста населения, прилагаемую к мигрантам.

К переменным, характеризующим структуру рынка жилья и институциональные показатели, относятся структура форм владения жильем (доля домовладельцев, доля рынка аренды, доля социального жилья), антииммигрантские настроения, измеряемые как доля респондентов, заявивших, что они не хотели бы видеть иммигрантов в качестве соседей, жилищный фонд на душу населения, отражающий предложение жилья, и количество дней, необходимых для получения разрешений на строительство, как показатель нормативных ограничений.

Эмпирическая стратегия

Наша цель — понять, в каких странах условия на рынке жилья наиболее схожи с условиями в Великобритании. Для измерения сходства в многомерном пространстве переменных мы используем устоявшиеся подходы в межстрановых эмпирических исследованиях (например, Shulgin et al., 2017).

В частности, мы создаем индекс сходства рынков жилья, комбинируя показатели рынков жилья и вычисляя евклидово расстояние между Великобританией и каждой страной. Для каждого показателя мы используем самые последние доступные данные. Поскольку наши переменные измеряются в разных шкалах, мы сначала стандартизируем их, преобразуя каждую переменную в z-оценку, используя среднее значение и стандартное отклонение по странам.

Затем мы вычисляем квадратный корень из среднего квадрата разницы между каждой страной и Великобританией по стандартизированным показателям, что дает меру евклидова расстояния, где меньшие значения указывают на большее сходство с Великобританией. Каждой переменной присваивается равный вес.

Формально, Z-ij обозначает стандартизированное значение индикатора j для страны i и значение индикатора j для Великобритании. (Евклидово) расстояние между страной i и Великобританией определяется следующим образом:

где меньшие значения разницы Di указывают на большее сходство с Великобританией.

5. Основные результаты: влияние иммиграции на стоимость жилья.

В этом разделе рассматриваются эмпирические данные о влиянии иммиграции на стоимость жилья. В общей сложности наша стратегия поиска выявила 94 исследования, которые мы сузили до основной выборки, включающей 33 исследования, что позволило нам получить сопоставимые оценки величины эффекта — в частности, полуэластичности — влияния иммиграции на цены на жилье и арендную плату.

Впоследствии мы расширяем обсуждение, включая дополнительные соответствующие исследования, в которых приводятся данные об эластичности или альтернативные типы оценок, которые не могут быть напрямую согласованы с основной выборкой. Это помогает получить более полную картину эмпирических данных.

Наша основная выборка включает исследования со сравнимыми размерами эффекта и надежными стратегиями идентификации. Эта выборка включает исследования, опубликованные с 2003 года, вслед за ведущим вкладом Саиза (2003), и охватывает 14 стран, при этом периоды анализа простираются с 1970-х годов для исследований в США и с 1980-х годов для исследований в других странах.

На рисунках 1 и 2 представлены сопоставимые оценки величины эффекта: влияние увеличения доли иммигрантов в населении на один процентный пункт на цены на жилье и арендную плату соответственно. Эта полуэластичность обеспечивает наиболее интерпретируемую общую шкалу для всех исследований. Для каждого исследования мы приводим базовые или предпочтительные коэффициенты и их 95% доверительные интервалы, различая оценки по методу (например, МНК, канонические инструменты сдвига доли, альтернативные инструменты и метод разности разностей).

5.1 Влияние цен на жилье

На рисунке 1 представлены 45 сопоставимых оценок базовой полуэластичности из 22 исследований, в которых для оценки влияния цен на жилье использовались современные методы причинно-следственного анализа. Большинство оценок находятся в положительном диапазоне, при этом медианный эффект составляет 0,36%, а средний — 0,8%.

Международные данные свидетельствуют о том, что, хотя иммиграция и повышает цены на жилье, величина эффекта невелика. США предоставляют наиболее обширную базу данных. Саиз (2007) использует канонический подход сдвига доли в своем анализе американских мегаполисов и сообщает, что увеличение доли иммигрантов на один процентный пункт связано с повышением цен на жилье на 3%. Однако последующие исследования на более мелких пространственных масштабах усложняют эту картину. Используя данные на уровне районов, Саиз и Вахтер (2011) не обнаружили значительных ценовых эффектов, что согласуется с более сильной миграцией коренного населения. Более поздние исследования также, как правило, сообщают о меньших эффектах. Биан и др. (2025) сообщают об отсутствии статистически значимого эффекта при оценке с использованием инструментальных переменных, несмотря на значительные коэффициенты МНК; Оттавиано и Пери (2012) оценивают эффекты примерно в 1%, хотя они не являются статистически значимыми на уровне 5%. Кабрал и Штейнгресс (2024) оценивают влияние примерно в 1%, в то время как Мокану и Тремаколди-Росси (2023) сообщают об увеличении менее чем на 1%. Мусса и др. (2017) обнаружили снижение на 0,7% при использовании метода наименьших квадратов (МНК) по сравнению с увеличением на 0,8% при использовании метода инструментальных переменных (ИВ).

Данные из других стран в целом находятся в аналогичном диапазоне. В Испании Гонсалес и Ортега (2013) оценивают рост цен на жилье примерно в 3%, что подтверждается данными Санчис-Гуарнер (2023), которая сообщает об оценках от 2 до 3%. Для Новой Зеландии Наннс (2021) обнаруживает рост примерно на 2–3%. В Швейцарии Деген и Фишер (2017) сообщают об эффекте, близком к 3%, в то время как Хелфер и др. (2023) обнаруживают несколько меньший эффект. Для Германии Унал и др. (2024) сообщают о статистически незначимом эффекте. В Австралии Моаллеми и Мельсер (2020) обнаруживают рост на уровне почтового индекса на 0,9%. Аналогично, Эрол и Унал (2023a, 2023b) сообщают о росте ниже 1%, фокусируясь как на внутренней (внутри страны), так и на международной иммиграции. Для Канады Хоу и др. (2025) сообщают о статистически значимых, но экономически незначительных эффектах.

Великобритания выделяется направлением полученных результатов. Са (2015) обнаружил, что иммиграция снижает местные цены на жилье, что согласуется с реакцией коренного населения на переселение, которая ослабляет или обращает вспять местное давление спроса. Эта закономерность подтверждается и в более новых анализах небольших территорий (Zhu et al., 2019; Zhu and Pryce, 2025).

Помимо исследований, представленных на Рисунке 1, ряд других исследований предоставляют соответствующие данные, однако их оценки не могут быть легко преобразованы в полуэластичность (величину эффекта), используемую в нашей основной выборке. Тем не менее, они вносят вклад в более широкую базу данных. Для Италии Аччеттуро и др. (2014) оценивают влияние увеличения числа иммигрантов на 1% (а не на 1 процентный пункт увеличения доли мигрантов). Их результаты подразумевают увеличение цен на жилье на 0,5% (эластичность 0,5). В Дании Дамм и др. (2025) сообщают о положительных эффектах, используя оценки с помощью инструментальных переменных. ^{[сноска 6]}

В дополнительных исследованиях, проведенных в США, используются экспериментальные или квазиэкспериментальные методы. Берача и др. (2019), используя метод распределения виз на основе лотереи, обнаружили рост цен на жилье. Чан и др. (2025), используя инструмент, основанный на свободе регулирования, сообщили об отсутствии значимого влияния увеличения числа нелегальных иммигрантов на цены на жилье. Что касается Канады, Акбари и Айдеде (2012) обнаружили, что иммиграция незначительно повысила цены на жилье, но общий эффект близок к нулю и обусловлен только иммигрантами, прожившими в Канаде более 10 лет. Межстрановые исследования встречаются редко. Исключением является работа Барду и др. (2017), которые проанализировали данные по 21 стране в период с 2007 по 2014 год и не обнаружили статистически значимой связи между иммиграцией и ценами на жилье.

Рисунок 1: Влияние иммиграции на цены на жилье, обзор величины эффекта.

Влияние увеличения доли иммигрантов в населении на 1 процентный пункт на цены на жилье, в %.

Данные по развивающимся и странам с переходной экономикой относительно скудны, в основном из-за ограничений в данных. Некоторые исследования основаны на коротких временных рядах и не учитывают эндогенность. Нурхаяти и Фитради (2024) анализируют 14 индонезийских городов с 2012 по 2020 год и не обнаруживают статистически значимого влияния иммиграции на цены на жилье. Вонг и Сун (2022), изучая 14 штатов Малайзии в период с 2007 по 2018 год, сообщают об очень высоких оценках роста цен на жилье, составляющих около 13%, но предоставляют ограниченную информацию о стандартных ошибках.

Более того, в некоторых исследованиях используются методы регрессионного анализа временных рядов, что приводит к неоднозначным и весьма разнообразным результатам. ^{[сноска 7]} Для Франции д’Альбис и др. (2019) используют панельную векторную авторегрессию (VAR), примененную к региональным данным за период с 1990 по 2013 год. Они не обнаружили значимого влияния иммиграции на цены на недвижимость, в то время как более высокие цены, по-видимому, снижают приток иммигрантов. В Норвегии Фурланетто и Робстад (2016), используя модель VAR на норвежских квартальных данных за период 1990–2014 годов, обнаружили, что международная миграция не оказывает значимого влияния на цены на жилье. Для Австралии Гопи-Рамдхани и Сеетана (2022) обнаружили положительную краткосрочную, но не долгосрочную взаимосвязь между иммиграцией и ценами на жилье в восьми штатах. В отличие от этого, некоторые национальные исследования временных рядов сообщают о гораздо больших оценках. Для Исландии Элиассон (2017) обнаружил, что 1% чистой иммиграции увеличивает цены на жилье примерно на 4–6%. Что касается Новой Зеландии, Коулман и Лэндон-Лейн (2007), используя структурную VAR-модель с данными за период с 1962 по 2006 год, оценивают влияние в диапазоне от 8% до 12%, в то время как Макдональд (2013) сообщает о влиянии около 8%.

Метаанализ и опросы. Наиболее полный метаанализ иммиграции и цен на жилье был проведен Ларкиным и др. (2019), которые собрали 474 оценки из более чем 40 исследований в 14 странах. Их результаты дополнительно подчеркивают, что иммиграция, как правило, в среднем повышает стоимость жилья. Однако эти оценки представлены в виде безразмерных частных корреляций, которые не указывают, насколько изменяются цены на жилье (в отличие от размеров эффекта, обсуждавшихся выше). Хотя метаанализ подтверждает статистически значимую связь между иммиграцией и ценами на жилье, он не дает непосредственно интерпретируемой оценки экономической величины этой связи. ^{[сноска 8]}

Дополнительный обзор представлен Кокрейном и Путом (2021), которые анализируют данные из восьми стран (Канада, Франция, Италия, Новая Зеландия, Испания, Швейцария, Великобритания и США). Они приходят к выводу, что увеличение иммиграции на 1 процентный пункт повышает цены на жилье примерно на 1-2%, и утверждают, что влияние будет зависеть от демографического и экономического состава иммиграционных потоков и реакции предложения жилья — вопросов, к которым мы вернемся в разделе 6.

5.2 Влияние арендной платы

На рисунке 2 представлены 33 оценки полуэластичности влияния иммиграции на арендную плату, полученные в 17 исследованиях. Как и в случае с ценами на жилье, оценочное влияние на арендную плату в целом положительное, но умеренное: средняя оценка составляет 0,87%, а медианная — 0,64%.

В принципе, арендная плата может реагировать на приток иммигрантов быстрее, чем цены на жилье. Вновь прибывшие иммигранты, как правило, начинают снимать жилье, уровень вакантных квартир в городских районах с высоким спросом часто ограничен, а предложение арендного жилья, особенно на регулируемых или ограниченных по мощности рынках, не может быстро расти. В результате приток иммигрантов может быстрее отражаться на изменении арендной платы. В Великобритании иммигранты чрезмерно представлены в частном секторе аренды жилья (Migration Observatory, 2024), отчасти из-за ограниченного доступа к ипотечному кредитованию, более короткой кредитной истории и меньшего первоначального уровня благосостояния.

В основной выборке, представленной на рисунке 2, большинство оценок положительны и относительно невелики по величине. Большинство из них находятся в диапазоне от снижения на 1% до повышения арендной платы на 2% после увеличения доли иммигрантов в местном населении на один процентный пункт.

В США Саиз (2003) обнаружил увеличение на 1%, используя вариации, вызванные массовым оттоком иммигрантов из Мариэля — внезапным миграционным шоком в Майами в 1980 году. Саиз (2007), используя данные на уровне мегаполисов, сообщает о росте арендной платы наряду с влиянием на цены на жилье, но влияние на арендную плату относительно меньше (1% по сравнению с 3% для цен на жилье). Мусса и др. (2017) также оценивают увеличение арендной платы примерно в 1%. Более поздние данные на уровне округов, полученные Кабралом и Штейнгрессом (2024), также указывают на положительное влияние на арендную плату.

Рисунок 2: Влияние иммиграции на арендную плату, обзор величины эффекта.

Влияние увеличения доли иммигрантов в населении на 1 процентный пункт на арендную плату, в %.

В Германии Унал и др. (2024) обнаружили положительное влияние на арендную плату (несмотря на отсутствие значимого влияния на цены на жилье в том же исследовании; увеличились только цены на квартиры). В Швейцарии Хельфер и др. (2023) задокументировали положительное влияние на арендную плату, особенно в районах, более подверженных либерализации рынка труда после 2002 года, и при альтернативных спецификациях с использованием инструментальных переменных. Однако их альтернативная спецификация с использованием инструментальных переменных дает значительно большие оценки, чем большинство других исследований, что делает результаты несколько аномальными. В Канаде Хоу и др. (2025) обнаружили положительное влияние на арендную плату на муниципальном уровне. Данные по муниципалитетам Дании, полученные Даммом и др. (2025), также сообщают о значительном положительном влиянии на арендную плату. В Швеции Тюрча (2020) обнаружил очень небольшой эффект, около 0,2%. Важно отметить, что этот эффект сосредоточен в крупных городах, но незначителен за их пределами, что указывает на роль ограничений предложения. В Великобритании до настоящего времени не существует анализа влияния иммиграции на арендную плату.

Предыдущие исследования подтверждают относительно меньшее влияние на арендную плату. Кокрейн и Пут (2020) приходят к выводу, что в разных странах влияние на арендную плату, как правило, меньше, чем влияние на цены на жилье, обычно составляя около 0,5-1% при увеличении доли иммигрантов на один процент, хотя оценки различаются в зависимости от контекста.

В недавнем исследовании используется политика распределения беженцев и небольшие пространственные данные, такие как ячейки сетки, для выявления сильно локализованных эффектов. Эти оценки не включены в рисунок 2, поскольку они не могут быть напрямую сопоставлены с данными нашей основной выборки. Используя данные о распределении беженцев в Германии, Глитц и др. (2023) обнаружили положительное влияние притока беженцев на арендную плату, но только в густонаселенных районах. Раук и Квасницка (2025), применяя аналогичную методику, вместо этого обнаружили снижение арендной платы. Данные анализа временных рядов ограничены. Для Новой Зеландии Нгуен и др. (2022) обнаружили, что влияние на арендную плату более позитивно, чем влияние на цены на жилье, но размеры эффекта не могут быть определены на основе их исследования.

5.3 Случайная идентификация

Как обсуждалось в разделе 3, главная проблема при оценке влияния иммиграции на стоимость жилья заключается в том, что мигранты выбирают место жительства не случайным образом, и простые регрессионные модели зависимости стоимости жилья от притока иммигрантов, как правило, дают смещенные оценки, причем направление смещения неопределенно.

Результаты, представленные на рисунках 1 и 2, согласуются с этими теоретическими соображениями. Оценки, полученные с помощью инструментальных переменных (ИП), не приводят к систематическому сдвигу результатов в одном направлении относительно оценок, полученных методом наименьших квадратов (МНК). ^{[сноска 9]} Хотя оценки МНК часто близки к оценкам ИП в рамках одного и того же исследования, оценки ИП могут быть как более положительными, так и менее положительными. Тот факт, что оценки МНК не всегда больше оценок ИП, подтверждает точку зрения о том, что систематическая ошибка отбора может влиять на оценки в обоих направлениях.

Недавние исследования вызвали некоторые методологические опасения по поводу канонического инструмента «сдвиг доли». Йегер и др. (2018) показывают, что этот инструмент может не выявлять истинный причинно-следственный эффект при ограниченном разнообразии состава иммигрантских потоков по странам происхождения, в этом случае инструмент отражает устойчивые модели расселения, а не экзогенные волны иммиграции. Следовательно, инструмент может смешивать краткосрочные и долгосрочные реакции на иммиграционные шоки. Если пространственное распределение иммигрантских потоков остается стабильным с течением времени, так что одни и те же районы неоднократно привлекают большие потоки, инструмент может быть коррелирован с текущими эффектами предыдущих волн иммиграции. В этом смысле прогностическая сила инструмента также может быть его существенным недостатком. ^{[сноска 10]} Устойчивые потоки могут нарушать необходимое ограничение исключения для валидного инструмента, что затрудняет выделение краткосрочного воздействия иммиграции. ^{[сноска 11]}

В современной литературе также предлагаются стратегии для решения этих проблем. Один из подходов фокусируется на периодах со значительными изменениями в составе иммигрантов по странам происхождения, что обеспечивает вариативность, которую можно использовать с помощью варианта подхода сдвига доли, позволяющего различать краткосрочные и долгосрочные эффекты (Jaeger et al., 2018). Кроме того, Terry et al. (2026) предлагают новую стратегию идентификации для выделения экзогенных шоков иммиграции в округах США путем взаимодействия квазислучайных вариаций в составе происхождения в разных округах с одновременным притоком мигрантов из разных стран. Они показывают, что этот подход может выявить положительное причинно-следственное влияние иммиграции на местные инновации и заработную плату на 5-летнем горизонте. Однако эти методы еще не применялись в анализе миграции и стоимости жилья.

Другие подходы основаны на квазиестественных экспериментах, в которых ожидается, что экзогенные шоки усилят причинно-следственную связь. Недостаток заключается в том, что оцененные эффекты часто не являются напрямую сопоставимыми и могут не трансформироваться в параметры, имеющие важное значение для политики и обладающие высокой внешней валидностью. Например, в контексте распределения беженцев (например, Glitz et al., 2023) административные правила размещения могут создавать достоверные экзогенные вариации, но полученные оценки могут не распространяться на трудовую миграцию, поскольку приток беженцев различается по выбору формы занятости, доходам и месту жительства.

6. Механизмы

Иммиграция может влиять на стоимость жилья по нескольким различным каналам, которые суммированы в таблице 2. Мы рассматриваем эмпирические данные об этих каналах и обсуждаем их предполагаемое влияние.

Таблица 2: Сводка по каналам

Канал	Ожидаемое влияние на стоимость жилья	Ключевые источники
Эффект численности населения (прямой спрос)	↑	Саиз (2007 г.); Ларкин и др. (2019)
Миграция/сортировка коренного населения	↓	Са (2015); Акчеттуро и др. (2014)
Структура доходов/заработной платы	↑ или ↓	Монрас (2020), Са (2015)
Эффект удобства/предпочтений	↑ или ↓	Ларкин и др. (2019), Аккеттуро и др. (2014)
Жилищное строительство	↓	Гонсалес и Ортега (2013),
Эффект предложения рабочей силы (издержек)	↓	Монрас (2020)

Источник: Авторский обзор.

6.1 Эффект численности населения

Эффект численности населения отражает наиболее прямое влияние иммиграции на стоимость жилья: иммиграция увеличивает количество домохозяйств, нуждающихся в жилье, что повышает спрос на жилье. Когда предложение жилья относительно неэластично, это приводит к увеличению стоимости жилья.

Один из способов оценить влияние иммиграции — это рассмотреть его в контексте более широкой литературы о росте населения и стоимости жилья. Рост населения равен количеству рождений минус количество смертей плюс чистая миграция. Несколько исследований показывают, что общая динамика населения может оказывать значительное влияние на рынки жилья (Дэй, 2018), иногда даже большее, чем обычно оцениваемые размеры влияния только иммиграции. ^{[сноска 12]}

6.2 Реакции аборигенов на изменение мобильности

Однако, приводит ли иммиграция к увеличению численности местного населения, зависит от реакции мобильности коренного населения. Отток местного населения может ослабить давление спроса на население, создаваемое иммиграцией. В таких случаях чистый прирост местного населения меньше, чем общий приток иммигрантов. Например, в Великобритании Са (2015) обнаружил, что увеличение доли иммигрантов в местном населении на 1 процентный пункт связано с увеличением оттока населения из региона на 0,05 процентных пункта (и снижением цен на жилье на 1,7%).  

В пространственных анализах, связывающих стоимость жилья с притоком иммигрантов, результаты, следовательно, чувствительны к мобильности коренного населения. Важно отметить, что отток коренного населения из мест проживания иммигрантов не обязательно снижает совокупный национальный спрос на жилье; скорее, он перераспределяет население в пространстве. Таким образом, иммиграция может снижать цены на местном уровне и повышать спрос на жилье в других местах. Это различие особенно важно, поскольку большинство эмпирических исследований оценивают эффекты, используя субнациональные различия. Однако мы гораздо меньше знаем об общих эффектах или о том, что происходит в близлежащих районах или в местах, куда переезжают местные жители. Восстановление совокупного национального равновесного эффекта остается сложной задачей и часто игнорируется в литературе.

Результаты пространственного анализа могут также зависеть от пространственного масштаба анализа. Исследования, использующие более крупные географические единицы — такие как регионы, мегаполисы или штаты, — как правило, выявляют более позитивные ценовые эффекты, отражающие совокупное давление спроса. На более мелких пространственных масштабах, таких как районы или округа, оценочные эффекты часто меньше или отрицательны. Например, в США Саиз (2007) обнаружил положительные эффекты в 384 мегаполисах, но Саиз и Вахтер (2011) обнаружили отрицательные эффекты в более чем 30 000 районах. Аналогично, Аччеттуро и др. (2014) также обнаружили более негативные эффекты при анализе меньших пространственных единиц. Сильная миграция может также привести к росту стоимости жилья в соседних районах. Мусса и др. (2017) обнаружили, что приток иммигрантов в Соединенные Штаты в период с 2002 по 2012 год привел к увеличению арендной платы и цен на жилье в окружающих районах.

В некоторых исследованиях также рассматривается внутренняя (внутристрановая) миграция, а не международная. Это информативно, поскольку позволяет выделить эффекты чистого перераспределения населения. В Австралии Эрол и Унал (2023) обнаружили, что приток внутренней миграции в размере 1% местного населения связан с увеличением цен на жилье на 0,5-0,7%, при этом в неметрополитенских районах этот эффект слабее. Это подтверждает более общий вывод о том, что вызванные иммиграцией ценовые эффекты наиболее сильны на городских рынках с ограниченным предложением.

Хотя отток коренного населения является одним из возможных ответных механизмов, миграционные потоки также могут вызывать приток коренного населения. Санчис-Гуарнер (2023) обнаружила, что коренное население перемещается в регионы, испытывающие приток иммигрантов. После учета реакции на мобильность коренного населения, предполагаемый чистый эффект иммиграции оказывается меньше — около 0,8% для арендной платы и 3% для цен на жилье, что составляет примерно две трети от базовых оценок.

Однако, хотя миграционные процессы могут отражать предпочтения или особенности поведения, направленного на сортировку, это не обязательно свидетельствует о враждебности по отношению к иммигрантам. Андерссон и др. (2021) показывают, что этническая дистанция не является доминирующим механизмом, определяющим миграционную активность коренного населения, но приток беженцев, по-видимому, усиливает социально-экономическую сегрегацию между районами за счет концентрации в определенных областях. Учитывая эти результаты, мы отмечаем, что некоторые вопросы, касающиеся конкретных механизмов миграции, остаются нерешенными в литературе.

6.3 Влияние дохода и структуры экономики

Даже если общая численность населения останется неизменной, иммиграция может повлиять на спрос на жилье, если иммигранты отличаются от существующего населения по уровню дохода, характеристикам домохозяйств или моделям потребления жилья.

Эмпирические данные показывают, что иммигранты часто отличаются от коренного населения по уровню доходов, возрастной структуре, размеру домохозяйства и предпочтениям в отношении формы собственности. Мигранты с низким уровнем дохода, как правило, увеличивают спрос на недорогое арендное жилье, в то время как мигранты с высоким уровнем дохода или высококвалифицированные специалисты могут повышать спрос на собственное жилье в районах с развитой инфраструктурой. В частности, состоятельные мигранты могут оказывать сильное повышающее давление на цены на недвижимость (Павлов и Сомервилл, 2020). Кроме того, иммиграция может косвенно влиять на спрос на жилье через эффекты на рынке труда; Монрас (2020) показывает, что иммиграция может изменять местное распределение заработной платы, что подразумевает косвенное влияние на спрос на жилье через каналы доходов.

В среднем, иммигранты потребляют меньше жилья на душу населения и реже владеют собственным домом, отчасти из-за ограничений в доступе к кредитам и языковых барьеров (Finney, 2024; Luik et al., 2025). Более того, если мигранты намереваются остаться в стране назначения временно, они также с большей вероятностью будут арендовать жилье. Эти факторы предполагают, что иммиграция приводит к более сильному краткосрочному давлению на рынок аренды, чем на рынок собственного жилья, однако это предсказание не подтверждается анализом величины эффекта в разделе 5.

Состав иммигрантов по уровню квалификации также имеет значение. Берача и др. (2019) обнаружили, что миграция высококвалифицированных специалистов повышает цены на жилье, но не арендную плату в США, что согласуется с гипотезой о том, что высококвалифицированные иммигранты с меньшей вероятностью повлияют на спрос на аренду жилья, поскольку они могут позволить себе купить дом, а не полагаться на аренду. В Великобритании Чжу и др. (2019) обнаружили более негативное влияние на цены в районах, подверженных влиянию иммигрантов с более низким уровнем квалификации и дохода, что согласуется с их более низкой покупательной способностью. Са (2015) также показывает, что мигранты с разным уровнем квалификации, как правило, концентрируются в разных местах.

Различия в зависимости от страны происхождения могут отражать разницу в доходах и покупательной способности. Например, Адамс и Бликл (2018) обнаружили в Швейцарии, что увеличение иммиграции из Западной Европы или других стран ОЭСР на один процентный пункт приводит к росту цен на жилье примерно на 1,15%, в то время как иммиграция из остального мира увеличивает цены лишь на 0,37%.

Программы миграции, инициированные политикой, также могут выявлять эффекты, связанные с составом населения. Моаллеми и Мелсер (2020) используют внезапную приостановку программы иммиграции инвесторов в Канаде и применяют метод разности разностей, сравнивая районы, предпочитаемые состоятельными мигрантами, с другими районами. Они обнаружили, что приостановка программы снизила цены на жилье на 1,7–2,6% в затронутых сегментах рынка.

Языковая близость также может играть роль. Иммигранты из стран, где не говорят на одном языке, могут придавать большее значение местным удобствам и сложившимся сообществам, что делает их менее восприимчивыми к разнице в ценах (Саиз, 2007). ^{[сноска 13]} Фишер (2012) обнаружил, что в Швейцарии приток иммигрантов из стран, где не говорят на одном языке, в размере 1% повышает цены на дома для одной семьи примерно на 5%, в то время как иммиграция из стран, где говорят на одном языке, не оказывает статистически значимого влияния.

6.4 Предпочтения и удобства

Иммиграция также может влиять на стоимость жилья через свое воздействие на местные удобства и воспринимаемую привлекательность района. В моделях пространственного равновесия (Робак, 1982) стоимость жилья корректируется для выравнивания реальной полезности в разных местах. Если иммиграция влияет на местные удобства, стоимость жилья будет корректироваться соответствующим образом.

Этот механизм зависит от социального отношения к мигрантам или расовых предпочтений. Там, где ценится разнообразие, приток населения может улучшить инфраструктуру и стимулировать регенерацию (Оттавиано и Пери, 2012). В итальянских городах иммиграция привела к росту цен на городском уровне, но снизила цены в районах с высоким притоком населения, что можно интерпретировать как свидетельство локального ухудшения условий жизни или эффекта сортировки (Акчеттуро и др., 2014). Там, где существующее население менее благосклонно относится к мигрантам, цены на жилье могут упасть, поскольку враждебность по отношению к мигрантам делает такие районы менее привлекательными, снижая спрос на жилье (Ларкин и др., 2019). Данные опросов показывают, что в Великобритании такие эффекты улучшения условий жизни могут быть относительно ограниченными. Данные Всемирного исследования ценностей показывают, что только около 5% респондентов из Великобритании в 2022 году заявили, что не хотели бы видеть иммигрантов в качестве соседей (см. также раздел 7.1), что является одним из самых низких показателей среди стран с высоким уровнем дохода. Однако показатели отношения на уровне страны могут скрывать значительные региональные различия (Коэн и Пардос-Прадо, 2025).

6.5 Реагирование на строительство и землепользование

Ключевым фактором, определяющим влияние иммиграции на цены на жилье, является эластичность предложения жилья. Как обсуждалось в разделе 2.1, вызванные иммиграцией шоки спроса приведут к большему росту цен при ограниченном предложении.

В краткосрочной перспективе предложение жилья в значительной степени фиксировано. Унал и др. (2024) показывают, что иммиграция, следовательно, повышает цены на жилье и арендную плату в краткосрочной перспективе. Однако в более длительных горизонтах предложение жилья может расширяться. Если предложение реагирует достаточно эффективно и не ограничено регулированием, давление на цены и арендную плату должно ослабевать со временем.

Ограничения предложения тесно связаны с плотностью застройки и дефицитом земли. Хелфер и др. (2023) показывают, что даже после корректировки жилищного рынка иммиграция может поддерживать более высокую арендную плату в районах с дефицитом земли или с жестким регулированием землепользования. Аналогично, Глейзер и др. (2008) демонстрируют, что шоки спроса приводят к более значительному и устойчивому росту цен в районах с неэластичным предложением жилья. Там, где системы планирования являются ограничительными, как в Великобритании (Хильбер и Вермеулен, 2016), новое строительство отстает от спроса; любые шоки спроса могут привести к росту цен. В Великобритании влияние иммигрантов на цены на жилье сильнее в местных органах власти с более высоким процентом отказов в крупных проектах (Консультативный комитет по миграции, 2018). В Австралии Эрол и Унал (2023) обнаружили более сильные эффекты цен, вызванные миграцией, в столичных районах Сиднея и Мельбурна, чем в нестоличных районах. Аналогично, Глитц и др. (2023) показывают, что приток беженцев в Германию в среднем не влияет на арендную плату, но повышает ее в более густонаселенных районах.

Иммиграция также может стимулировать жилищное строительство. Гонсалес и Ортега (2013) показывают, что с 1998 по 2008 год приток иммигрантов составил значительную долю строительного бума в Испании, хотя цены на жилье в этот период все равно росли.

В целом, чувствительность предложения жилья к изменениям является ключевым фактором, смягчающим влияние иммиграции на стоимость жилья. Там, где предложение ограничено, вызванные иммиграцией шоки спроса с большей вероятностью приведут к росту цен и арендной платы.

6.6 Механизм предложения рабочей силы

Иммиграция также может влиять на стоимость жилья через рынок труда в строительной отрасли. Расширяя предложение строительных рабочих, приток мигрантов может снизить стоимость строительства и способствовать расширению предложения жилья.

Монрас (2020) показывает, что в США приток низкоквалифицированных иммигрантов в строительную отрасль смягчил рост цен на жилье за ​​счет снижения предельных затрат на строительство. Этот механизм работает в противоположном направлении по отношению к эффекту чистого спроса и может ослабить ценовое давление в тех случаях, когда строительная рабочая сила является важным узким местом.

Эффективность этого канала в Великобритании зависит от профессионального состава иммигрантов, особенно от их присутствия в строительстве. По данным Совета по профессиональной подготовке в строительной отрасли (CITB, 2023), на долю мигрантов приходится около 14% занятости в строительстве, что несколько занижено по сравнению с их 19% долей в общей занятости в Великобритании (Fernández-Reino and Brindle, 2025). Однако существуют значительные региональные различия. На долю мигрантов приходится около 46% занятости в строительстве в Лондоне (по сравнению с 42% от общей занятости), за ним следуют 16% на востоке Англии и 12% на юго-востоке. Это говорит о том, что тенденции иммиграции могут быть важным фактором, определяющим предложение жилья в столице по сравнению с другими регионами.

7. Сравнительный анализ рынка жилья и его актуальность для Великобритании.

Ключевой вывод из разделов 5 и 6 заключается в том, что взаимосвязь между миграцией и стоимостью жилья в корне зависит от контекста. Поэтому следующим шагом нашего анализа является оценка того, насколько актуальны международные данные для Великобритании. Для этого мы разрабатываем сравнительную модель, которая определяет рынки жилья и институциональные условия, наиболее схожие с теми, что существуют в Великобритании.

7.1 Сравнение стран

Мы собираем данные по отдельным странам из числа стран ОЭСР с высоким уровнем дохода, касающиеся институциональных и рыночных характеристик, на основе согласованных международных источников, представленных в разделе 4.2.

Расходы на жилье.

На рисунке 3 представлены три показателя стоимости жилья: реальные цены на жилье, арендная плата и соотношение цены жилья к доходу. В реальном выражении цены на жилье в Великобритании выросли примерно на 150% за последние три десятилетия, в то время как арендная плата увеличилась примерно на 120%. В нашей выборке это помещает Великобританию в верхнюю среднюю часть распределения. Однако Великобритания выделяется по росту соотношения цены жилья к доходу, которое увеличилось примерно на 85% за тот же период, уступая только Канаде. Это указывает на то, что рост доходов постоянно отставал от роста стоимости жилья, что привело к заметному ухудшению доступности жилья (Meen and Whitehead, 2020).

Миграционные модели.

На рисунке 4 показано, что доля иностранцев в общей численности населения Великобритании увеличилась почти на 10 процентных пунктов за последние три десятилетия (с 7% до 17%). Это ставит Великобританию в середину международного рейтинга. За тот же период общий прирост населения Великобритании составил приблизительно 20%, что также близко к среднему показателю по стране в нашей выборке. Таким образом, на иммиграцию приходится примерно половина прироста населения Великобритании за последние три десятилетия.

Это позволяет предположить, что, хотя иммиграция сыграла центральную роль в формировании демографической динамики в Великобритании, ни масштабы иммиграции, ни общий рост населения не являются исключительными в международном сравнении.

Контекст рынка жилья.

Далее мы перейдем к анализу ключевых институциональных показателей рынка жилья (Рисунок 5). Что касается формы владения жильем, то в Великобритании в 2024 году уровень владения жильем составлял приблизительно 65% ^{[сноска 14]} , что ставит ее в середину распределения, ниже стран с преобладанием владения жильем, таких как Испания и Португалия, выше систем, ориентированных на аренду, таких как Германия и Швейцария, и аналогично другим англосаксонским странам. На частный сектор аренды жилья в Великобритании приходится чуть менее 30% домохозяйств. Хотя это относительно низкий показатель в поперечном сечении, эта доля заметно выросла за последние два десятилетия, что указывает на структурный сдвиг в сторону аренды. Доля социального жилья в Великобритании, составляющая около 15%, сравнительно высока среди стран с высоким уровнем дохода. Это отражает наследие послевоенного государственного жилищного строительства и приближает Великобританию к скандинавским системам жилищного строительства, чем к режимам минимального социального обеспечения.

Потенциальным опосредующим фактором во взаимосвязи миграции и жилья является отношение общественности к иммигрантам. Как отмечают Ларкин и др. (2019), более низкий уровень антииммигрантских настроений может означать более слабую реакцию коренного населения на иммиграцию. Используя данные Всемирного исследования ценностей, в котором респондентов спрашивают, предпочли бы они не иметь иммигрантов в качестве соседей, Великобритания фиксирует относительно низкую долю явных антииммигрантских настроений — около 5% в 2022 году. Это ставит Великобританию в нижнюю часть нашей выборки по уровню выраженных настроений. ^{[сноска 15]}

Далее мы рассмотрим количество доступного жилья как индикатор потенциала предложения жилья. Примерно 430 жилых единиц на 1000 жителей в 2022 году, что ставит Великобританию в нижний средний диапазон нашей выборки. Что еще более важно, изменения плотности застройки в период с 2011 по 2021 год свидетельствуют о том, что предложение жилья в целом соответствовало демографическому росту в Великобритании. ^{[сноска 16]}

К сожалению, сопоставимые межстрановые показатели эластичности предложения жилья отсутствуют. В качестве индикатора условий планирования мы используем показатель Всемирного банка «Ведение бизнеса» для разрешений на строительство, который отражает административные процедуры и сроки утверждения. Показатель разрешений на строительство в Великобритании свидетельствует о сравнительно быстром процессе выдачи разрешений на строительство в международном сравнении. Важно отметить, что этот показатель отражает административные условия планирования, а не физические условия, такие как дефицит земли или плотность застройки.

Рисунок 3: Цены на жилье, арендная плата и соотношение цен на жилье к доходам с течением времени.

Рисунок 4: Иммигранты и рост населения

Рисунок 5: Показатели рынка жилья

7.2 Сходство рынка жилья

Для формализации сравнения стран мы строим индекс институционального сходства, используя последние доступные значения на уровне стран для показателей рынка жилья, представленных выше: профили владения жильем, последние изменения в жилищном фонде, антииммиграционные настроения и показатели времени получения разрешений. Для объединения этих показателей в единый индекс каждая переменная стандартизируется (Z-баллы по странам), и вычисляется евклидово расстояние до Великобритании с использованием перекрывающихся непустых наблюдений (подробности в разделе 4.2). Полученные расстояния представлены на рисунке 6 и показывают, что англосаксонская и североевропейская системы оказываются наиболее близкими к Великобритании, со значительным расстоянием до южноевропейских и некоторых континентальных европейских режимов. Мы определяем схожие страны как страны с расстоянием до Великобритании ниже среднего.

Рисунок 6: Институциональное сходство с рынком жилья Великобритании.

7.3. Связывание сходства с предполагаемыми последствиями роста стоимости жилья.

Затем мы классифицируем оценки из Раздела 5 в соответствии с этими группами сходства (Рисунок 7). Оценки влияния миграции на цены на жилье в Великобритании, как правило, отрицательные. Если мы рассмотрим страны, наиболее схожие с Великобританией по показателям рынка жилья, то оценочные эффекты показывают умеренное увеличение, со средним эффектом на цены жилья в 0,65% (среднее значение: 0,97%). Напротив, оценки в менее сопоставимых странах несколько более позитивны, со средним значением в 1,42% (среднее значение: 1,63%). Эта закономерность предполагает, что в Великобритании вполне вероятно менее позитивное влияние на цены на жилье.

Что касается арендной платы, то размеры эффекта схожи в обеих группах стран. В странах, похожих на Великобританию, медианная оценка составляет 0,81% (среднее значение: 0,89%), тогда как в менее похожих странах медианная оценка ниже и составляет 0,42%, хотя среднее значение сопоставимо и составляет 0,96%.

Рисунок 7: Оценки цен на жилье в зависимости от сходства институциональных факторов.

Важное уточнение заключается в том, что внутри Великобритании, вероятно, существует значительная неоднородность. Как показывают данные об эластичности местного предложения, ожидается, что влияние иммиграции будет более позитивным в неэластичных регионах с высоким спросом, чем в регионах с более низким спросом.

Приблизительный расчет.

Если принять представленные на рисунке 7 значения полуэластичности за чистую монету, что они означают для Великобритании? Среди стран, наиболее институционально схожих с Великобританией, медианное значение полуэластичности по всем методам оценки составляет 0,65%. Экономическая интерпретация этого заключается в том, что увеличение доли мигрантов в населении на один процентный пункт связано примерно с увеличением цен на жилье на 0,65%.

Мы показали, что за последние три десятилетия доля иностранцев в Великобритании выросла примерно на 10 процентных пунктов. Следовательно, применение полуэластичности 0,65 механически означало бы, что цены на жилье примерно на 6,5% выше, чем они были бы в противном случае, при прочих равных условиях. Полуэластичность, равная 1, средний эффект цен на жилье в странах, подобных Великобритании, означала бы, что цены на жилье примерно на 10% выше.

Учитывая, что реальные цены на жилье в Великобритании выросли примерно на 150% (а арендная плата выросла несколько меньше), наши расчеты показывают, что миграция составляет приблизительно 4-6% от общего роста цен на жилье с середины 1990-х годов. Согласно этому сильно упрощенному приблизительному расчету, иммиграция, по-видимому, объясняет лишь незначительную долю долгосрочного роста цен на жилье в Великобритании по сравнению с другими структурными факторами.

6. Заключение

В результате систематического обзора международных данных был сделан ряд выводов. Во-первых, иммиграция, как правило, приводит к росту цен на жилье и арендной платы, но лишь незначительно: большинство достоверных оценок показывают, что увеличение доли иммигрантов в населении на один процентный пункт повышает цены на жилье на 0–3%. Влияние на арендную плату обычно несколько меньше.

Во-вторых, оценочные эффекты различаются в зависимости от контекста и методологии. Ключевую роль играет реагирование предложения жилья: в густонаселенных районах или там, где ограничения в планировке сдерживают строительство, (вызванные иммиграцией) шоки спроса с большей вероятностью приводят к росту цен. Состав иммигрантского населения также имеет значение: иммигранты с более высоким доходом оказывают более сильное давление на спрос, чем иммигранты с более низким доходом. С методологической точки зрения, исследования, использующие надежные стратегии причинно-следственной идентификации, как правило, выявляют положительные, но относительно небольшие эффекты, в то время как менее строгие подходы дают более разбросанные оценки. Исследования, использующие меньшие географические единицы (такие как районы или кварталы), часто выявляют более слабые или даже отрицательные эффекты, отчасти отражающие отток коренного населения и пространственное перераспределение спроса на жилье.

Мы показываем, что страны, институционально схожие с Великобританией, как правило, демонстрируют положительные, но небольшие размеры эффекта, при этом медианные оценки ниже 1%. Опыт Великобритании в отношении иммиграции и тенденций реальных цен на жилье аналогичен опыту других стран с высоким уровнем дохода. Рост доли иммигрантов с середины 1990-х годов (примерно на 10 процентных пунктов) и общий рост населения близки к средним показателям по странам ОЭСР. Аналогично, долгосрочный рост реальных цен на жилье и арендной платы ставит Великобританию в середину списка стран с высоким уровнем дохода. Наиболее явно Великобритания выделяется в снижении доступности жилья.

За последние три десятилетия доля иммигрантов в Великобритании выросла примерно на 10 процентных пунктов. Применение медианных и средних значений величины эффекта из стран с сопоставимыми институциональными показателями позволяет предположить, что рост иммиграции будет связан с ростом цен на жилье примерно на 6-10%. Для сравнения, реальные цены на жилье в Великобритании за тот же период выросли примерно на 150%, в то время как арендная плата увеличилась несколько меньше. Таким образом, согласно этим упрощенным приблизительным расчетам, иммиграция составляет около 4-6% от общего роста цен на жилье с середины 1990-х годов, объясняя, по-видимому, лишь скромную долю долгосрочного роста цен на жилье в Великобритании по сравнению с другими структурными факторами.

В целом, наш обзор подтверждает вывод Кокрейна и Пута (2021) о том, что иммиграция внесла лишь относительно незначительный вклад в резкий рост цен на жилье в странах с высоким уровнем дохода в последние десятилетия. Недавние исследования указывают на несколько структурных факторов роста стоимости жилья и ухудшения его доступности в Великобритании, помимо миграции, включая кредитные условия, макроэкономические циклы, либерализацию рынка жилья, провалы в политике планирования и предоставления социального жилья, а также финансовую составляющую жилищного сектора (Блейкли, 2020; Мин и Уайтхед, 2020; Пагани и др., 2025; Райан-Коллинз, 2017; Стокхаммер и др., 2025). В новой литературе также рассматривается вопрос иностранной собственности, особенно в контексте Великобритании. В городских районах с высоким спросом покупки, совершаемые иностранными покупателями, не являющимися резидентами, могут оказывать дополнительное давление на цены (Бадаринза и Рамадораи, 2025, 2018; Са, 2025), что поднимает отдельные, но взаимосвязанные вопросы о взаимодействии между международными потоками капитала и стоимостью жилья, вызывающие все большую озабоченность и в других странах (Кокрейн и Пут, 2021), в связи с политикой, направленной на ограничение иностранных инвестиций в жилищное строительство (Ахир, 2024).

Ссылки

Акчеттуро, А., Манарези, Ф., Мочетти, С., Оливьери, Э., 2014. Не стойте так близко ко мне: влияние иммиграции на городскую среду. Региональная наука и городская экономика 45, 45–56. https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2014.01.001

Адамс, З., Бликл, К., 2018. Иммиграция и перемещение существующих домохозяйств. Рабочие документы по финансам.

Адао, Р., Колесар, М., Моралес, Э., 2019. Модели сдвига доли: теория и вывод. Ежеквартальный журнал экономики 134, 1949–2010. https://doi.org/10.1093/qje/qjz025

Ахир, Х., 2024. Находятся ли рынки жилья в кризисе? Финансы и развитие 61.

Акбари, А.Х., Айдеде, Й., 2012. Влияние иммиграции на цены на жилье в Канаде. Прикладная экономика 44, 1645–1658. https://doi.org/10.1080/00036846.2010.548788

Альхаварин, И., Ассаад, Р., Эльсаед, А., 2021. Миграционные потрясения и жилищный кризис: краткосрочное влияние сирийского кризиса беженцев в Иордании. Журнал экономики жилищного строительства 53, 101761. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2021.101761

Андерссон, Х., Берг, Х., Дальберг, М., 2021. Миграция коренного населения и иностранная иммиграция: существует ли предпочтение этнической однородности населения? Журнал городской экономики 121, 103296. https://doi.org/10.1016/j.jue.2020.103296

Обри А., Эрикур Ж., Маршал Л., Недонселль К., 2026. Влияет ли иммиграция на заработную плату местных жителей? Метаанализ. Экономика труда 98, 102815. https://doi.org/10.1016/j.labeco.2025.102815.

Бадаринза, К., Рамадораи, Т., 2025. Международные аспекты рынков жилья. Журнал экономических перспектив 39, 87–106. https://doi.org/10.1257/jep.20241429

Бадаринза, К., Рамадораи, Т., 2018. Дом вдали от дома? Иностранный спрос и цены на жилье в Лондоне. Журнал финансовой экономики 130, 532–555. https://doi.org/10.1016/j.jfineco.2018.07.010

Бартель, А.П., 1989. Где живут новые иммигранты в США? Журнал экономики труда 7, 371–391. https://doi.org/10.1086/298213

Бартик, Т. Дж., 1991. Кто получает выгоду от политики экономического развития на уровне штатов и местных органов власти? Институт У. Э. Апджона. https://doi.org/10.17848/9780585223940

Берача, Э., Ким, Э., Винтоки, М.Б., Си, Ю., 2025. Высококвалифицированные иммигранты и местные цены на жилье: данные лотереи виз H-1B. Журнал исследований в сфере недвижимости 1–26. https://doi.org/10.1080/08965803.2025.2536358

Биан, Х., Коулсон, Н.Е., Сан, Х., 2025. Теплота приема: иммиграция и динамика цен на жилье в регионе. Экономика недвижимости 53, 648–675. https://doi.org/10.1111/1540-6229.70000

Блейкли, Г., 2020. Финансиализация, недвижимость и COVID-19 в Великобритании. Community Dev J bsaa056. https://doi.org/10.1093/cdj/bsaa056

Борусяк, К., Халл, П., Джаравель, Х., 2022. Квазиэкспериментальные исследовательские планы сдвига доли. Обзор экономических исследований 89, 181–213. https://doi.org/10.1093/restud/rdab030

Кабрал, Дж., Штейнгресс, В., 2024. Иммиграция и цены на жилье в США: роль географической и иммигрантской неоднородности. https://doi.org/10.34989/SWP-2024-40

Кард, Д., 2001. Приток иммигрантов, отток коренного населения и влияние увеличения иммиграции на местный рынок труда. Журнал экономики труда, 19. https://doi.org/10.1086/209979

Чен, С.С.-Х., Хуан, С., Ли, В., 2025. За пределами ажиотажа: нелегальные иммигранты и миф о росте цен на жилье. Finance Research Letters 75, 106885. https://doi.org/10.1016/j.frl.2025.106885

CITB, 2023. Миграция и строительство: рабочая сила в строительной отрасли и роль миграции. Лондон.

Кокрейн, В., Пут, Дж., 2021. Влияние иммиграции на местные рынки жилья, в: Куртит, К., Ньюболд, Б., Нийкамп, П., Партридж, М. (ред.), Экономическая география трансграничной миграции, следы региональной науки. Springer International Publishing, Чам, стр. 269–292. https://doi.org/10.1007/978-3-030-48291-6_12

Коэн, Д., Пардос-Прадо, С., 2025. Региональные рынки труда, мобильность населения и антииммиграционные настроения. Британский журнал политических наук 55, e157. https://doi.org/10.1017/S0007123425101038

Коулман, А., Лэндон-Лейн, Дж., 2007. Жилищные рынки и миграция в Новой Зеландии, 1962–2006 гг. Серия дискуссионных документов Резервного банка Новой Зеландии.

д’Альбис, Х., Бубтан, Э., Кулибали, Д., 2019. Международная миграция и региональные рынки жилья: данные из Франции. Международный обзор региональной науки 42, 147–180. https://doi.org/10.1177/0160017617749283

Дамм, А.П., Хассани, А., Кумар, А., Парра-Альварес, Х.К., 2025. Среднесрочные последствия иммиграции для рынка жилья: данные квазиэкспериментального инструмента сдвига доли. Серия дискуссионных статей RF Berlin.

Дэй, К., 2018. Население и цены на жилье в Соединенном Королевстве. Scottish J Political Eco 65, 127–141. https://doi.org/10.1111/sjpe.12166

Деген, К., Фишер, А.М., 2017. Иммиграция и цены на жилье в Швейцарии. Swiss J Economics Statistics 153, 15–36. https://doi.org/10.1007/BF03399433

Элиассон, Л., 2017. Исландский бум и спад: иммиграция и рынок жилья. Исследования рынка жилья 32, 35–59. https://doi.org/10.1080/02673037.2016.1171826

Эрол, И., Унал, У., 2023a. Внутренняя миграция и цены на жилье в Австралии. Региональные исследования 57, 1207–1222. https://doi.org/10.1080/00343404.2022.2106363

Эрол, И., Унал, У., 2023b. Влияние внутренней миграции на цены на жилье в Квинсленде: столице межштатной миграции Австралии. Australian Economic Review 56, 308–327. https://doi.org/10.1111/1467-8462.12512

Эвершед, Н., Николас, Дж., 2024. Миграцию обвиняют в жилищном кризисе, но все не так просто. The Guardian.

Фернандес-Рейно, М., Бриндл, Б., 2025. Мигранты на рынке труда Великобритании: обзор. Миграционная обсерватория. URL https://migrationobservatory.ox.ac.uk/resources/briefings/migrants-in-the-uk-labour-market-an-overview/ (дата обращения: 15.04.2026).

Финни, М.М., 2024. Иммиграция и спрос на городское жилье. Ann Reg Sci 72, 601–616. https://doi.org/10.1007/s00168-023-01213-6

Фишер, А.М., 2012. Языковые барьеры для иммигрантов и цены на жилье. Региональная наука и городская экономика, специальный раздел, посвященный азиатскому рынку недвижимости, 42, 389–395. https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2011.11.003

Фурланетто, Ф., Робстад, О., 2016. Иммиграция и макроэкономика: новые эмпирические данные. Рабочий документ Банка Норвегии.

Глазер, Э.Л., Дьюрко, Дж., Саиз, А., 2008. Предложение жилья и жилищные пузыри. Журнал городской экономики 64, 198–217. https://doi.org/10.1016/j.jue.2008.07.007

Глиц А., Хёрниг Л., Кёрнер К., 2023. География потрясений среди беженцев. РВИ, DE.

Голдсмит-Пинкхэм, П., Соркин, И., Свифт, Х., 2020. Инструменты Бартика: что, когда, почему и как. American Economic Review 110, 2586–2624. https://doi.org/10.1257/aer.20181047

Гонсалес, Л., Ортега, Ф., 2013. Иммиграция и жилищный бум: данные из Испании. Журнал региональной науки 53, 37–59. https://doi.org/10.1111/jors.12010

Гопи-Рамдхани, Н., Ситана, Б., 2022. Влияет ли иммиграция на цены на жилую недвижимость? Данные из Австралии. IJHMA 15, 290–314. https://doi.org/10.1108/IJHMA-10-2020-0128

Хельфер, Ф., Гроссманн, В., Осикомину, А., 2023. Как иммиграция влияет на стоимость жилья в Швейцарии? Swiss J Economics Statistics 159, 5. https://doi.org/10.1186/s41937-023-00110-1

Хильбер, К. А.Л., Вермеулен, В., 2016. Влияние ограничений предложения на цены на жилье в Англии. Econ J 126, 358–405. https://doi.org/10.1111/ecoj.12213

Хоу, Ф., Кумагло, Э., Чжан, Х., 2025. Иммиграция и цены на жилье в разных муниципалитетах Канады. Министерство по делам беженцев и гражданства Канады (IRCC).

Палата лордов, 2008. Экономическое влияние иммиграции: Том II: Доказательства (Доклад Палаты лордов № 82–II). Издательство Stationery Office / Палата лордов, Лондон.

Йегер, Д.А., Руист, Дж., Штулер, Дж., 2018. Инструменты сдвига доли и влияние иммиграции. Рабочий документ NBER.

Ларкин, М.П., ​​Аскаров, З., Дукулиагос, Х., Дубелаар, К., Клона, М., Ньютон, Дж., Стэнли, Т.Д., Вочино, А., 2019. Зависят ли цены на жилье от волны иммиграции? Журнал экономики жилищного строительства 46, 101630. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2019.04.002

Луик, М.-А., Штайнхардт, М.Ф., Восс, С., 2025. Владение языком и владение жильем: данные по иммигрантам из США. Журнал экономики жилья 102067. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2025.102067

Мальпецци, С., Макленнан, Д., 2001. Долгосрочная ценовая эластичность предложения нового жилищного строительства в Соединенных Штатах и ​​Соединенном Королевстве. Журнал экономики жилищного строительства 10, 278–306. https://doi.org/10.1006/jhec.2001.0288

Мин, Г., Уайтхед, К., 2020. Понимание доступности [Веб-документ]. Издательство Бристольского университета. URL https://bristoluniversitypress.co.uk/understanding-affordability (дата обращения: 05.07.25).

Консультативный комитет по вопросам миграции, 2018. Миграция из стран ЕЭЗ в Великобританию: Итоговый отчет. Консультативный комитет по вопросам миграции, Лондон.

Миграционная обсерватория, 2024. Мигранты и жилье в Великобритании. Миграционная обсерватория. URL https://migrationobservatory.ox.ac.uk/resources/briefings/migrants-and-housing-in-the-uk/ (дата обращения: 3.6.26).

Моаллеми, М., Мельсер, Д., 2020. Влияние иммиграции на цены на жилье в Австралии. Papers in Regional Science 99, 773–786. https://doi.org/10.1111/pirs.12497

Мокану Т., Тремаколди-Росси П., 2023. Влияние иностранных студентов на рынки жилья. Канадский экономический журнал/Revue canadienne d’économique 56, 647–675. https://doi.org/10.1111/caje.12651

Монрас, Дж., 2020. Иммиграция и динамика заработной платы: данные кризиса мексиканского песо. Журнал политической экономии 128, 3017–3089. https://doi.org/10.1086/707764

Мусса, А., Нваогу, У.Г., Позо, С., 2017. Иммиграция и жилищное строительство: пространственный эконометрический анализ. Журнал экономики жилищного строительства 35, 13–25. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2017.01.002

Нгуен, ТТХ, Балли, ХО, Балли, Ф., Сайед, ИА, 2022. Иммиграция и региональные рынки жилья: цены, арендная плата, соотношение цен и арендной платы и дисбаланс. Региональные исследования 56, 420–432. https://doi.org/10.1080/00343404.2021.1955097

Наннс, П., 2021. Причины и экономические последствия роста региональных цен на жилье в Новой Зеландии. New Zealand Economic Papers 55, 66–104. https://doi.org/10.1080/00779954.2020.1791939

Нурхаяти, Ф., Фитради, А., 2024. Влияние иммиграции на цены на городское жилье в Индонезии. IJHMA 17, 964–977. https://doi.org/10.1108/IJHMA-08-2022-0114

Оттавиано, ГИП, Пери, Г., 2012. Влияние иммиграции на заработную плату и ренту в США: подход общего равновесия*, в: Нийкамп, П., Пут, Дж., Сахин, М. (ред.), Оценка влияния миграции. Издательство Edward Elgar. https://doi.org/10.4337/9780857934581.00010

Пагани, А., Циммерманн, Н., Макмиллан, А., Чжоу, К., Дэвис, М., 2025. Системные проблемы в английском секторе социального жилья: картирование взаимосвязанных проблем, с которыми сталкиваются жилищные ассоциации Лондона. Исследования жилищного сектора 1–26. https://doi.org/10.1080/02673037.2025.2467093

Павлов, А., Сомервилл, Т., 2020. Иммиграция, потоки капитала и цены на жилье. Экономика недвижимости 48, 915–949. https://doi.org/10.1111/1540-6229.12267

Раук, К.К., Квасницка, М., 2025. Иммиграция и арендная плата за жилье: краткосрочные последствия кризиса беженцев 2015 года в Германии. Журнал региональной науки. https://doi.org/10.1111/jors.70002

Робак, Дж., 1982. Заработная плата, рента и качество жизни. Журнал политической экономии 90, 1257–1278. https://doi.org/10.1086/261120

Райан-Коллинз, Дж., 2017. Переосмысление экономики земли и жилья, 1-е изд. Zed Books, Лондон.

Са, Ф., 2025. Влияние иностранных инвесторов на местные рынки жилья: данные из Великобритании.

Са, Ф., 2015. Иммиграция и цены на жилье в Великобритании. Econ J 125, 1393–1424. https://doi.org/10.1111/ecoj.12158

Саиз, А., 2007. Иммиграция и арендная плата за жилье в американских городах. Журнал городской экономики 61, 345–371. https://doi.org/10.1016/j.jue.2006.07.004

Саиз, А., 2003. Место на кухне для плавильного котла: иммиграция и цены на аренду жилья. Обзор экономики и статистики 85, 502–521.

Санчис-Гуарнер, Р., 2023. Разложение влияния иммиграции на цены на жилье. Региональная наука и городская экономика 100, 103893. https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2023.103893

Шульгин, С., Зинкина, Дж., Коротаев, А., Андреев, А., 2017. «Соседи по ценностям»: новый набор данных о культурных дистанциях между странами, основанный на ценностях отдельных лиц, и его применение к изучению глобальной торговли. Исследования в области международного бизнеса и финансов 42, 966–985. https://doi.org/10.1016/j.ribaf.2017.07.031

Стокхаммер, Э., Типпет, Б., Колер, К., 2025. Что поднимается, то обязательно опустится. Институты, стимулирующие спекуляции, и циклы цен на жилье в разных странах. Социально-экономический обзор.

Стердж, Г., 2025. Статистика миграции. Библиотека Палаты общин.

Терри, С. Дж., Чейни, Т., Бурчарди, К. Б., Тарквинио, Л., Хассан, Т. А., 2026. Иммиграция, инновации и рост. Американский экономический обзор. https://doi.org/10.1257/aer.20211601

Журнал «The Economist», 2025 год. Новая экономика иммиграции. Журнал «The Economist».

Тирча, А.А., 2020. Влияние миграции на регулируемый рынок аренды. РЕГИОН 7, 35–48. https://doi.org/10.18335/region.v7i1.268

Унал, У., Хайо, Б., Эрол, И., 2024. Влияние иммиграции на цены на жилье: данные по 382 районам Германии. Журнал «Недвижимость, финансы и экономика». https://doi.org/10.1007/s11146-024-09988-x

Вонг, У. К., Сун, Дж.-Дж., 2022. Причинно-следственные эффекты притока иммигрантов на цены на жилье в стране, традиционно не являющейся местом назначения. IJHMA 15, 800–817. https://doi.org/10.1108/IJHMA-05-2021-0051

Чжу, Дж., Прайс, Г., 2025. Измерение влияния иммиграции на цены на жилье в районах: данные из Англии и Уэльса. J Hous and the Built Environ 40, 441–460. https://doi.org/10.1007/s10901-025-10180-7

Чжу, Дж., Прайс, Г., Браун, С., 2019. Иммиграция и цены на жилье при различных структурах рынка труда в Англии и Уэльсе. Городские исследования 56, 1801–1817.

Приложение

Приложение, Таблица A1: Показатели рынка жилья и миграции

Переменная	Источник
расходы на жилье
Индекс реальных цен на жилье	Аналитические индикаторы цен на жилье ОЭСР
Соотношение цены к доходу	Аналитические индикаторы цен на жилье ОЭСР
Индекс цен на аренду	Аналитические индикаторы цен на жилье ОЭСР
Миграционные и демографические показатели
Доля иммигрантов (% населения)	Всемирный банк
Сетевая миграция	Всемирный банк
Ежегодный прирост населения (%)	Всемирный банк
Структура и институты рынка жилья
Уровень владения жильем (%)	База данных доступного жилья ОЭСР
Доля частной аренды (%)	База данных доступного жилья ОЭСР
Доля социального жилья (%)	База данных доступного жилья ОЭСР
Жилье на душу населения	База данных доступного жилья ОЭСР
Оценки для получения разрешения на строительство	Всемирный банк ведет бизнес