Старинные дома пользуются большой популярностью, особенно среди иностранцев. Их приобретают с различными целями — и в качестве инвестиции, и для жилья.

Но многие владельцы исторической недвижимости не всегда понимают, с какими ограничениями и расходами им придется столкнуться в процессе ремонта.

Бывший премьер-министр Великобритании Борис Джонсон планирует вновь выдвинуть свою кандидатуру на пост депутата от избирательного округа Аксбридж и Южный Райслип на следующих парламентских выборах.

По мнению экспертов, решение Джонсона может привести его либо к окончательному уходу из политики, либо к эффектному возвращению.

Лондонский союз арендаторов (The London Renter’s Union) объявил об акции протеста в столице 3 декабря. Участники организации призывают правительство временно заморозить стоимость съемного жилья, увеличить жилищные надбавки и внести поправки в раздел 21 закона о жилье 1988 года, согласно которому арендодатель имеет право потребовать у съемщика покинуть жилье в течение двух месяцев без объяснения причин.

Политический документ

OTS Обзор доходов от жилой недвижимости

Отчет о правилах подоходного налога для доходов от жилой недвижимости, исследующий общие сложности, проблемы и проблемы, с которыми сталкиваются налогоплательщики.

Из: Управление по упрощению налогообложения
Опубликовано: 1 ноября 2022 г.

Документы

OTS Обзор доходов от собственности: упрощение подоходного налога для домовладельцев [PDF, включая приложения]

PDF , 3,86 МБ , 113 страниц

OTS Обзор доходов от собственности: упрощение подоходного налога для домовладельцев

HTML

Приложения к обзору доходов от собственности OTS

HTML

Подробности

В этом отчете Управление по упрощению налогообложения (OTS) рассматривает британское налогообложение доходов от жилой недвижимости, в первую очередь в отношении физических лиц. Почти каждый десятый плательщик подоходного налога имеет доход от собственности, что подчеркивает ее важность в экономике и налоговой системе Великобритании.

По всему спектру сложности и масштабов деятельности 2,9 миллиона предприятий, занимающихся недвижимостью, о которых физические лица сообщили в HMRC для уплаты подоходного налога, должны соответствовать правилам налогообложения доходов от собственности. Этот отчет содержит выводы и рекомендации, которые помогут уменьшить сложность и улучшить понимание обязательств налогоплательщиков.

Ключевые результаты

Хотя режим сдачи в аренду для отдыха с мебелью может обеспечить некоторые налоговые льготы, он не получил широкого распространения и добавляет сложный слой к налоговым правилам, применимым к доходам от собственности. Правительству следует рассмотреть вопрос о том, будет ли по-прежнему выгодно для Великобритании введение отдельного налогового режима для меблированной аренды на время отпуска.
В отчете признается, что отмена режима сдачи в аренду на время отпуска с мебелью может усилить границу между тем, занимается ли налогоплательщик бизнесом в сфере недвижимости или торговлей, и рекомендует правительству рассмотреть вопрос о целесообразности введения установленного законом критерия «четкой линии», чтобы определить, когда бизнес с недвижимостью должен вестись в соответствии с правилами торговли.
Если правительство пожелает сохранить режим меблированной аренды на время отпуска, в отчете рекомендуется, чтобы правительство рассмотрело вопрос об отмене льгот для недвижимости в ЕЭЗ и отмене льгот в случае частного использования (кроме минимального уровня).
В отчете отражена масса отзывов о давних налоговых сложностях для арендодателей в отношении того, допустимы ли расходы сразу в качестве ремонта и замены или их следует запретить для подоходного налога в качестве капитальных улучшений, и рекомендует правительству рассмотреть более широкое немедленное освобождение от подоходного налога для арендодателей. большая часть расходов на недвижимость. Это также поможет арендодателям получить более качественные рейтинговые сертификаты EPC, как это предлагает BEIS.
Почти половина арендодателей будет подавать документы на внесение налога на прибыль в цифровом формате в отношении имущества, находящегося в совместном владении. Обычной практикой является ведение записей только одним из владельцев, и в отчете HMRC рекомендуется создать систему, позволяющую продолжать эту практику для создания цифрового налога. В отчете также отмечается важность принятия HMRC нескольких агентов для помощи с новыми налоговыми декларациями, и рекомендуется, чтобы HMRC не приступала к внедрению цифровой налоговой системы до тех пор, пока эти проблемы не будут решены.

Налогообложение доходов от жилой недвижимости

В этом отчете также рассматривается общий режим собственности, а также путаница и сомнения, поднятые большим числом респондентов по таким вопросам, как распределение дохода между совладельцами, а также в отношении правил, которые вызывают значительные искажения или сложности, например, условия для диверсифицированной сельскохозяйственной деятельности. предприятия.

В отчете подробно рассматривается, как внедрение цифрового налога для подоходного налога повлияет на арендодателей, и ставится вопрос о том, следует ли увеличить начальный и среднесрочный порог для входа в новую систему выше 10 000 фунтов стерлингов.

В отчете рассматриваются арендодатели-нерезиденты и предлагается HMRC упростить для них регистрацию и отчетность о своих доходах в Интернете для целей налогообложения в Великобритании. Он также рекомендует правительству рассмотреть вопрос об отмене обязанности отдельных арендаторов жилья в некоторых ситуациях удерживать налог из их арендных платежей арендодателям-нерезидентам.

Примечания для редакторов

Это собственная инициатива Управления по упрощению налогообложения (OTS), отражающая ответы на запрос OTS о предоставлении доказательств и опрос, посвященный налогообложению доходов от жилой недвижимости.
В опросе приняли участие 3 559 человек, что является самым высоким показателем, полученным OTS. Выводы из этого были добавлены к идеям, анализу и задачам, представленным заинтересованными сторонами в ходе более чем 35 встреч и 27 письменных материалов.
Каждый год физические лица сообщают HMRC о 2,9 миллионах объектов недвижимости, только около 127 000 из которых находятся в режиме меблированной аренды на время отпуска (111 000 в Великобритании и 17 000 в ЕЭЗ). Около 1,4 миллиона объектов недвижимости находятся в совместной собственности. По оценкам HMRC, оборот доходов от собственности около 1 миллиона арендодателей достигает порога в 10 000 фунтов стерлингов, чтобы ввести их в программу Making Tax Digital для налога на прибыль.
OTS является независимым советником правительства по упрощению налоговой системы Великобритании. OTS дает рекомендации для рассмотрения правительством. Не вносит изменения; это дело чиновников и министров.
OTS работает над улучшением опыта всех, кто взаимодействует с налоговой системой. Он направлен на снижение административной нагрузки, с которой люди сталкиваются на практике, а также на упрощение правил. Упрощение технических и административных аспектов налогообложения важно как для налогоплательщиков, так и для HMRC.
23 сентября в рамках финансового мероприятия «План роста на 2022 год» правительство объявило о закрытии Управления по упрощению налогообложения.
Поскольку Управление по упрощению налогообложения является официальным органом, это закрытие вступит в силу, когда следующий законопроект о финансах получит королевскую санкцию.
После этого OTS подготовит еще один отчет о гибридной и дистанционной работе .

Пожалуйста, направляйте запросы прессы в пресс-службу Министерства финансов по телефону 020 7270 5238.

Опубликовано 1 ноября 2022 г.

Старинные дома пользуются большой популярностью, особенно среди иностранцев. Их приобретают с различными целями — и в качестве инвестиции, и для жилья.

Но многие владельцы исторической недвижимости не всегда понимают, с какими ограничениями и расходами им придется столкнуться в процессе ремонта.

Политический документ

OTS Обзор доходов от собственности: упрощение подоходного налога для домовладельцев

Опубликовано 1 ноября 2022 г.

Предисловие

В этом отчете Управление по упрощению налогообложения ( OTS ) рассматривает британское налогообложение доходов от жилой недвижимости, прежде всего в отношении физических лиц. Почти каждый десятый плательщик подоходного налога имеет доход от собственности, что подчеркивает ее важность в экономике и налоговой системе Великобритании.

Общественный интерес к налогообложению собственности отражен в ответах, полученных OTS на Требование о предоставлении доказательств, и в Обзоре, опубликованном в отношении этого обзора. В опросе приняли участие 3 559 человек, что является самым высоким показателем, полученным OTS . В рамках сбора доказательств для проверки члены команды OTS выступили на мероприятии Landlords Expo, где им удалось получить неофициальные комментарии от широкого круга представителей общественности.

Отчет основан на комментариях, сделанных широким кругом тех, кто ответил, чтобы свести воедино ряд рекомендаций в отношении налогообложения доходов от собственности, получаемых физическими лицами, для возможных действий в краткосрочной и среднесрочной перспективе. В нем также содержатся рекомендации по улучшению руководства в ряде областей.

OTS благодарит всех, кто охотно делился своим временем, идеями, проблемами и поддержкой в ходе более чем 35 встреч и 27 письменных материалов . OTS также очень признателен членам Совета OTS за их полезные советы и идеи, а также коллегам из Министерства финансов Великобритании и налоговой и таможенной службы за их участие.

OTS выражает благодарность Салли Кэмпбелл, Патриции Мок и Джулии Нит, которые руководили обзором, при поддержке Эммы Бейлис, Марка Фроста, Джона Холла, Зои Джадд, Бетан Кей, Клэр МакЭвой, Энди Риченса и Грэма Спенсера, под руководством главы OTS Офис Джеймс Конья.

Кэтрин Сернс ОБЕ — председатель OTS
Билл Додвелл — налоговый директор OTS

Управляющее резюме

В этом отчете рассматриваются сложности и проблемы, связанные с налогообложением доходов от жилой недвижимости, в первую очередь с учетом того, что в законодательстве о подоходном налоге называется бизнесом с недвижимостью. Подавляющее большинство вопросов, поднятых респондентами, касалось налога на прибыль, а не налога на прибыль, и это отражено в фокусе и выводах отчета.

Жилая недвижимость является необычным классом активов, поскольку для целей налогообложения ее можно рассматривать как место для проживания, инвестиции, бизнес или даже торговлю с совершенно другими налоговыми последствиями. Недвижимость за пределами пенсий и денежных сбережений также является одним из крупнейших инвестиционных классов в Великобритании: больше людей владеют арендованной недвижимостью, чем владеют акциями и акциями ISA.

По всему спектру сложности и масштаба деятельности 2,9 миллиона индивидуальных налогоплательщиков ^{[сноска 1]} должны соблюдать правила налогообложения доходов от собственности. Этот отчет содержит выводы и рекомендации, которые помогут уменьшить сложность и улучшить понимание обязательств налогоплательщиков.

Основные выводы и приоритетные рекомендации

Меблированная аренда на отпуск

Краткосрочная аренда, отвечающая условиям, подпадает под режим меблированной аренды на время отпуска. Этот режим обеспечивает более благоприятный налоговый режим, чем основные правила доходов от собственности, с большими налоговыми льготами на расходы, включая проценты, и, возможно, с уменьшением налога на прирост капитала при выбытии.
Около 127 000 предприятий по сдаче в аренду на время отпуска, принадлежащих физическим лицам ^{[сноска 2]} , декларируются HMRC в личных налоговых декларациях, в том числе 17 000, относящихся к недвижимости в Европейской экономической зоне. Широко распространенное мнение респондентов заключалось в том, что это представляет собой относительно небольшое ядро людей, ведущих значительный бизнес по краткосрочной аренде, и длинный хвост владельцев второго дома, арендующих одну недвижимость.
Респонденты в целом нейтрально относились к преимуществам режима по сравнению с его администрацией, а те, кто был настроен положительно, считали, что круг включенных в него лиц был слишком широк. Ключевыми преимуществами считаются наличие полного освобождения от процентов и снижение налога на прирост капитала при выбытии. OTS ставит под сомнение необходимость отдельного набора правил такого рода.
OTS рекомендует правительству рассмотреть вопрос о том, есть ли для Великобритании постоянная выгода от введения отдельного налогового режима для меблированной аренды на время отпуска.
OTS признает, что отмена режима сдачи в аренду на время отпуска с мебелью может усилить границу между тем, занимается ли налогоплательщик бизнесом в сфере недвижимости или торговлей, поскольку многие в настоящее время используют этот режим в качестве замены многих преимуществ торговых правил.
Если режим сдачи в аренду с мебелью будет отменен, OTS рекомендует правительству рассмотреть вопрос о том, следует ли рассматривать определенные виды деятельности по сдаче в аренду недвижимости, облагаемой подоходным налогом, как торговлю и целесообразно ли ввести установленный законом критерий «яркой линии», чтобы определить, когда бизнес по торговле недвижимостью ведется.
Если режим сохранится, введение ограничения на частное использование может позволить смягчить другие требования для входа в режим, упростив понимание и прогнозирование того, входит ли какое-либо из них в сферу действия.
Если правительство примет решение о сохранении режима меблированной аренды для отпуска, OTS рекомендует правительству рассмотреть следующее:
- устранение существующего искажения разрешения режима для объектов недвижимости в Европейской экономической зоне либо за счет предоставления права собственности по всему миру, либо за счет ограничения режима объектами в Великобритании
- ограничение режима недвижимостью, используемой для коммерческой сдачи в аренду, путем устранения возможности для личного использования. Это позволит упростить подход к определению режима

Ремонт, замена и улучшения

Давняя сложность в налогообложении имущества заключается в том, допустимы ли затраты сразу в виде ремонта и замены или представляют собой капитальные затраты в виде улучшений и должны быть запрещены для подоходного налога.
Ответ на запрос о представлении доказательств дал понять, что это все еще остается областью большой неопределенности не только для самих арендодателей, но также для консультантов и сотрудников HMRC .
OTS рекомендует HMRC улучшить руководство в отношении границы между ремонтом и модернизацией, включив в него четкие примеры распространенных ситуаций, возможно, используя блок-схемы для получения ответов в каждом конкретном случае .
Граница между капитальными и доходными затратами непроста для понимания, и правила замены и улучшения также трудно интерпретировать, особенно в связи с тем, что стандарты строительства со временем меняются.
OTS рекомендует правительству рассмотреть вопрос о введении более широкой немедленной льготы по подоходному налогу для всех затрат на недвижимость, за исключением случаев, когда работа является частью капитальных затрат на здание, например, первоначальная отделка недвижимости, купленной в ветхом состоянии, или структурные работы . например, пристройки к собственности.
Это было бы проще для арендодателей и HMRC в управлении, а также поддержало бы цель правительства по улучшению экологических стандартов арендованного имущества, предлагая определенные налоговые льготы для этих затрат.
Любые расходы, разрешенные для уплаты подоходного налога, (как это имеет место в соответствии с действующими правилами) не будут учитываться для налога на прирост капитала.

Совместно нажитое имущество

Данные HMRC показывают, что почти половина (1,5 миллиона) всех налогоплательщиков, сдающих недвижимость в аренду, делают это совместно, в основном с супругом или гражданским партнером, или с другими лицами.
Те, кто не состоит в браке и не состоит в гражданском партнерстве, по умолчанию заявляют о разделении дохода на основе бенефициарного владения, но вместо этого могут выбрать любое другое разделение, которое им нравится, без какой-либо формы выборов.
И наоборот, супруги и гражданские партнеры (при условии, что они живут вместе) по умолчанию имеют равные доли 50:50 в отношении имущества, кроме меблированной аренды для отпуска, и респонденты очень четко дали понять, что вместо этого используется процесс разделения на основе бенефициарного владения (используя форму 17). ) сложна и обременительна даже для консультантов, а сами налогоплательщики обычно не подозревают о такой необходимости. Это создает ненужную сложность и нагрузку, а также потенциально случайное несоблюдение требований.
OTS рекомендует правительству рассмотреть возможность отмены анахроничного правила 50:50 для супругов и гражданских партнеров и согласования режима с другими совладельцами и положением супругов по налогу на прирост капитала и налогу на наследство . Во избежание злоупотреблений положение бенефициарного собственника по умолчанию не должно быть изменено.
Правительство, возможно, также пожелает рассмотреть вопрос о лишении совладельцев возможности принимать решения о разделении, кроме бенефициарного владения.

Создание цифрового налога для подоходного налога

С апреля 2024 года арендодатели в рамках программы «Цифровой налог» (MTD) для подоходного налога должны будут вести цифровые записи и ежеквартально обновлять файлы с помощью совместимого программного обеспечения. У всех респондентов был очень высокий уровень озабоченности по поводу того, как правила будут применяться к арендодателям. Респондентов особенно беспокоили три вопроса.
Почти половина арендодателей будет подавать документы в отношении совместной собственности, и неясно, как это будет возможно в соответствии с текущими предложениями, учитывая, что обычно только одна сторона ведет учет. Это сопоставимо с ситуацией с назначенным партнером в партнерстве, когда HMRC признает, что для MTD необходим другой подход к подоходному налогу.
OTS рекомендует HMRC создать систему для работы с MTD по подоходному налогу для имущества, находящегося в совместном владении, например, сделав совместное имущество субъектом подачи MTD.
Арендодатели могут полагаться на несколько сторон для предоставления информации и, возможно, для поддержки подачи отчетов.
HMRC должна иметь возможность авторизовать MTD для агентов, подающих налоговую декларацию, наряду с налоговыми агентами. Это необходимо, потому что агенты по сдаче в аренду и бухгалтеры будут вести цифровые записи и могут поддерживать ежеквартальные представления от имени некоторых арендодателей. Для агентов по подаче налогов на прибыль потребуются особые профессиональные стандарты и обязанности.
Предел валовой арендной платы для принятия MTD для подоходного налога был установлен в размере 10 000 фунтов стерлингов. Данные свидетельствуют о том, что арендодатель с такой низкой валовой арендной платой будет иметь скромную чистую прибыль, если таковая имеется. OTS признает, что, несмотря на то, что повышение порогового значения повлияет на Казначейство, это может быть перевесено более низкими затратами клиентов, более высоким уровнем соблюдения требований и более активным взаимодействием с налогоплательщиками и агентами .
OTS рекомендует HMRC рассмотреть вопрос об увеличении минимального порога валового дохода для MTD для подоходного налога для арендодателей выше 10 000 фунтов стерлингов, по крайней мере, на среднесрочную перспективу.
Как видно из вышеизложенного, в МПД по подоходному налогу есть нерешенные сложности.
OTS рекомендует, чтобы MTD для подоходного налога не применялся к арендодателям до тех пор, пока эти основные вопросы не будут рассмотрены HMRC и рядом поставщиков программного обеспечения. Потребуется время для тестирования новых систем перед их внедрением.

Диверсифицированный сельскохозяйственный бизнес

За последние годы 66% сельскохозяйственных предприятий диверсифицированы, и им необходимо включать другие источники дохода для поддержания основного сельскохозяйственного производства в качестве жизнеспособного бизнеса; сюда входят доходы от собственности.
В главе 2 изложены многочисленные проблемы, с которыми сталкиваются такие предприятия в связи с тем, как налоговая система дезагрегирует потоки доходов, в том числе для отчетности и наличия льгот и убытков. Они были подчеркнуты ответившими многими репрезентативными группами.
OTS предлагает, чтобы , если правительство считает, что поддержка должна быть доступна для обеспечения сельскохозяйственного производства в Великобритании, то Министерство финансов Великобритании и HMRC работали с Министерством окружающей среды, продовольствия и сельского хозяйства (Defra) для изучения потенциала «Сельское бизнес-подразделение». или аналогичный налоговый режим с целью упрощения обязательств соответствующих сторон и уменьшения сложности правил, применимых к различным сельским предприятиям.
Потенциальной моделью для этого могло бы стать Сельское бизнес-подразделение, созданное Ассоциацией земель и бизнеса страны (CLA), как показано в Главе 2 .

Нерезиденты Великобритании

Арендодатели, не являющиеся резидентами Великобритании, облагаются налогом в Великобритании на доход от земли. Значительные элементы управления для нерезидентов Великобритании представляют проблемы, включая регистрацию для онлайн-сервисов и, в некоторых случаях, отсутствие онлайн-сервисов, предоставляемых правительством. В отчете OTS дает рекомендации по решению проблем, обнаруженных пострадавшими налогоплательщиками.
Если арендодатель-нерезидент Великобритании не зарегистрируется для подачи и оплаты в HMRC , Схема арендодателя-нерезидента требует вычета налога у источника из выплачиваемой им арендной платы. Эта обязанность ложится на агентов по аренде или, если таковых нет, на арендаторов.
Никто из респондентов, с которыми беседовал OTS , не знал о каких-либо случаях удержания налога арендаторами жилья, и общее мнение заключалось в том, что это обязательство не получило широкого понимания. Нет доступных данных HMRC , чтобы подтвердить, воздерживаются ли арендаторы.
OTS рекомендует правительству рассмотреть вопрос о пересмотре политики удержания арендаторов с учетом потенциального бремени и ее эффективности для арендаторов жилых помещений . Если удержание со стороны арендаторов будет сохранено, правительство может рассмотреть возможность повышения порога, более четкого разъяснения обязательства по удержанию с арендаторов в руководстве и поиска способов повышения осведомленности, а также разъяснения процесса исправления ситуации, если арендаторы изначально не удерживают.

Структура отчета

В главе 1 представлен обзор собственности как класса активов для целей налогообложения и рассматриваются причины, по которым люди предпочитают становиться владельцами жилых помещений, наряду с некоторыми избранными демографическими характеристиками.

Глава 2 дает обзор общего режима подоходного налога на имущество и отличия от правил, которые облагают налогом доход от торговли. В главе 2 ставится вопрос о необходимости множественных интерпретаций понятия «бизнес» применительно к имуществу в зависимости от налогов. В главе 2 также рассматриваются сложности, связанные с диверсифицированными сельскохозяйственными предприятиями, которые включают доход от собственности.

В главе 3 рассматриваются вопросы собственности и финансирования. В главе сначала рассматриваются различия в обращении с супругами и гражданскими партнерами по сравнению с другими совладельцами, а также даются рекомендации по уравниванию обращения для устранения административных сложностей; затем он покрывает ограничения на финансовые расходы, в том числе по сравнению с предприятиями, зарегистрированными в собственности.

В главе 4 представлен обзор льгот на имущество и льгот по аренде комнаты, а также рассматривается взаимодействие между ними.

В главе 5 рассматриваются давние сложности, возникающие в связи с необходимостью запретить расходы, связанные с личным использованием и любыми капитальными затратами. В отношении последних настоящая глава также устанавливает альтернативу действующим правилам ремонта и усовершенствования.

Глава 6 содержит подробную информацию о режиме меблированной аренды для отдыха и отличиях от основных правил налогообложения имущества для подоходного налога. В отчете рекомендуется отмена режима и предоставляется потенциальная установленная законом проверка четкой границы между сдачей в аренду собственности и доходом от торговли на случай, если отмена создаст сложность границ. В главе 6 также предлагаются способы сделать режим сдачи в аренду для отпуска более целенаправленным, если он не будет отменен, и чтобы правительство рассмотрело целесообразность введения режима ЕЭЗ.

В главе 7 рассматривается, что будет означать внедрение цифрового налога для подоходного налога для компаний, занимающихся недвижимостью, включая сложность совместной собственности, необходимость доступа нескольких агентов и влияние на арендодателей с небольшими доходами.

В главе 8 исследуется режим налогообложения арендодателей, не являющихся резидентами Великобритании, в том числе то, в какой степени режим остается бумажным, а также бремя и практичность обязательства арендаторов жилья удерживать налог.

Приложения содержат дополнительные материалы в поддержку отчета, включая результаты опроса OTS , примеры и сопоставленные списки рекомендаций, как указано в содержании.

	Аренда недвижимости	Меблированная аренда на отпуск	Торговля (например, кровать и завтрак)	OEIC/котируемые акции (за пределами ISA)
Налог на ^{сделку [сноска 4]}	5-15%	5-15%	Ставки смешанного использования	0,5%
Ремонт	Франшиза	Франшиза	Франшиза	—
Оборудование	Замена франшиза	Капитальные надбавки	Капитальные надбавки	—
Улучшения или усовершенствования	Только освобождение от налога на прирост капитала	Капитальные надбавки и освобождение от налога на прирост капитала	Капитальные надбавки и освобождение от налога на прирост капитала	Только освобождение от налога на прирост капитала
Налоговый вычет по процентам	Только базовая ставка	Полное облегчение	Полное облегчение	Нет облегчения
Ставки подоходного налога ^{[сноска 5]}^{[сноска 6]}	Предельные ставки 20-45%	Предельные ставки 20-45%	Предельные ставки 20-45%	Ставки дивидендов 8,75%/33,75%/39,35% ^{[сноска 7]}
Надбавки ^{[сноска 8]}	1000–7500 фунтов стерлингов ^{[сноска 9]}	1000 фунтов стерлингов ^{[сноска 10]}	1000–7500 фунтов стерлингов ^{[сноска 11]}	Пособие по дивидендам 2000 фунтов стерлингов
Взносы национального страхования	Нет	Нет	Класс 2 — 3,15 фунта стерлингов в неделю и класс 4 ^{[сноска 12]}	Нет
Налог на прирост капитала	18-28%	18-28% при условии освобождения от продажи активов бизнеса ^{[сноска 13]}	18-28% при условии освобождения от продажи активов бизнеса	10-20%

Выберите демографические характеристики арендодателей

В рамках призыва к сбору доказательств OTS провела опрос, в который были включены вопросы о характеристиках домовладельцев. Полные результаты опроса, в котором приняли участие около 3 500 человек, содержатся в Приложении A. OTS также рассмотрела данные HMRC и информацию из английского опроса частных арендодателей (последний в качестве косвенного показателя для Великобритании в целом).

Как данные налоговой декларации HMRC , так и опрос частных арендодателей в Англии за 2021 год показывают, что гендерное разделение арендодателей примерно одинаковое между мужчинами и женщинами, при этом чуть больше идентифицируют себя как мужчины. ^{[сноска 16]} Английское исследование частных арендодателей также показывает гендерное распределение собственности в разбивке по количеству объектов недвижимости, при этом в целом мужчины и женщины делятся на 1-4 объекта недвижимости, но доля мужчин в собственности постепенно увеличивается для более крупных портфелей недвижимости.

Что касается возрастной демографии, то английский опрос частных арендодателей показывает, что 63% арендодателей в возрасте 55 лет и старше, а еще 22% находятся в группе 45-54 лет чуть ниже этого возраста. Результат опроса OTS был аналогичным, но с меньшим количеством респондентов в возрасте 65 лет и старше.

Исследование частных арендодателей в Англии также показывает, что среди арендодателей, действующих как одно или несколько лиц (а не как компании), почти половина (45%) владела только одним объектом недвижимости, а в целом подавляющее большинство (85%) владело менее чем пятью. Это отражает ответы на опрос OTS .

Типы собственности, использование и налоговый режим

Физическое лицо может владеть недвижимостью единолично как физическое лицо или совместно с кем-либо в качестве «совместных арендаторов», «совместных арендаторов» ^{[сноска 17]} или в качестве партнеров в товариществе. Респонденты опроса OTS указали, что почти половина из них находится в совместной собственности:

Принадлежит одному		Совместная собственность
	С супругом или гражданским партнером	С другими)	В партнерстве
40,5%	40,9%	4,6%	2,7%

Из оставшихся ответов 8,8% собственности принадлежали компаниям, а 2,6% ответили «другое», при этом большинство из них заявляли о сочетании разных форм собственности для разных объектов. В этих ответах также упоминалась собственность через траст, хотя в данном обзоре она не рассматривается.

Эта большая доля совместного владения также отражена в данных налоговой декларации HMRC за 2019–2020 годы, которые показали, что в 47% деклараций указано совместное владение имуществом. Различные виды совместной собственности и их налоговые последствия рассматриваются в Главе 3 .

Более широкий рыночный контекст

Арендодатели обязаны заботиться ^{[сноска 18]} о своих арендаторах, что закреплено в законодательстве. Это включает в себя требование о том, чтобы арендуемое жилое помещение предоставлялось и содержалось в состоянии, пригодном для проживания людей. Существуют обязательные лицензионные требования для собственности с несколькими владельцами (три или более человек), и местные власти могут создавать дополнительные схемы лицензирования, которые применяются ко всей собственности в определенной области, независимо от размера.

Местные власти могут налагать гражданско-правовые санкции за любое нарушение правил, а в серьезных случаях используется запретительный приказ, чтобы помешать арендодателю сдавать в аренду какое-либо имущество. Существует «база данных мошеннических арендодателей», к которой имеют доступ местные власти, а к специальной лондонской базе данных ^{[сноска 19]} также может получить доступ широкая общественность.

Все арендодатели должны соблюдать принципы пожарной безопасности и несут ответственность за обеспечение безопасного состояния всех газовых и электрических приборов. ^{[сноска 20]}

В настоящее время все ^{[сноска 21]} жилые помещения должны иметь минимальный рейтинг сертификата энергоэффективности «E» или выше, но, как поясняется в главе 5 , есть предложения ужесточить это требование до «C» или выше с 2025 года для новых арендаторов. и 2028 для существующих. Сертификат энергоэффективности не требуется для жилья для отдыха, которое сдается в аренду менее чем на четыре месяца в году или сдается в аренду на основании «лицензии на использование», когда арендодатель несет ответственность за счета за электроэнергию. ^{[сноска 22]}

При сдаче жилья в аренду муниципальный налог взимается с каждой сдаваемой в аренду недвижимости, ответственность за которую, как правило, несет арендатор. Арендодатели несут ответственность за уплату муниципального налога за пустующую недвижимость и дома для отдыха. Однако, если дом для отпуска классифицируется как сдаваемое в аренду жилье для отдыха с самообслуживанием ^{[сноска 23]} , то владельцу, возможно, придется зарегистрироваться для получения бизнес-ставки вместо муниципального налога. Параметры применимости к ставкам для бизнеса отличаются от параметров налогового режима сдачи внаем с мебелью (см. главу 6 ).

Тарифы для бизнеса применяются по-разному в каждом децентрализованном регионе Великобритании, но общей чертой является то, что владельцы жилья для отпуска с самообслуживанием могут подать заявку на льготу для малого бизнеса. Это рассчитывается с использованием таких факторов, как оценочная стоимость имущества, количество объектов, принадлежащих арендодателю, и количество дней, в течение которых оно сдается в аренду, но существует вероятность того, что жилье для отдыха будет платить мало или вообще не будет платить по деловым ставкам в дополнение к отсутствию Муниципальный налог.

Некоторые респонденты OTS Survey отрицательно отозвались о региональных различиях в применении бизнес-тарифов и наличии льгот для малого бизнеса. Тарифы для бизнеса выходят за рамки этого обзора.

2. Общий режим налогообложения доходов от собственности

Введение

С момента запуска «Списочной» системы в 1803 году, когда разные виды доходов были разделены по разным законодательным таблицам для налогообложения, собственность рассматривалась как отдельная категория, отличная от торговли. Первоначальная «Список А» облагала налогом годовую стоимость земельных владений наряду с доходом от собственности. Хотя Великобритания не облагала таким налогом стоимость земли с 1964 года, современное законодательство ^{[сноска 24]} по-прежнему сохраняет различный режим налогообложения доходов от земли (включая здания) ^{[сноска 25]} и доходов от торговли. ^{[сноска 26]}

Этот принцип в равной степени применяется к физическим лицам (включая партнеров) по налогу на прибыль и компаниям по налогу на прибыль. В этой главе рассматривается подоходный налог, а положение компаний кратко обсуждается в главе 3 .

Главный принцип заключается в том, что бизнес с недвижимостью обычно не является торговлей, независимо от количества времени и усилий, затрачиваемых арендодателем на сбор арендной платы, ремонт и т. д. Недавние налоговые дела показали, что обычно эти виды расходов недостаточны для превращения деятельности в торговлю. Многие люди, с которыми разговаривал OTS , чувствовали, что занимаются бизнесом, не обязательно понимая, что это значит для их налогов.

Если нет торговли, налоговое законодательство облагает налогом доход от «бизнеса с недвижимостью», как указано ниже.

В определенных обстоятельствах торговля может осуществляться с использованием имущества, например, ночлега и завтрака или гостиницы. В таких случаях деятельность облагается налогом как таковая в соответствии с законодательством, касающимся торговли.

Существует также режим меблированной аренды на время отпуска, который применяется к некоторым видам краткосрочной аренды. Хотя правила дохода от собственности применяются к меблированной сдаче в аренду для отдыха, предоставляются некоторые дополнительные льготы, обычно предназначенные для торговли; эти правила рассматриваются в главе 6 .

В качестве дополнительной сложности слово «бизнес» означает что-то другое для разных налогов, которые также применяются к собственности, так что «бизнес» для налога на наследство означает что-то другое, чем «бизнес» для налога на прирост капитала и что-то другое снова для взносов в национальное страхование. Это рассматривается далее в этой главе.

В этой главе делается попытка объяснить отмеченные выше сложности и изложить доводы в пользу упрощения.

Британский бизнес в сфере недвижимости

Отправной точкой являются различия в том, что прибыль от бизнеса в сфере недвижимости рассчитывается так же, как прибыль от торговли. Но бизнес-правила об уплате подоходного налога (за пределами режима меблированной аренды на время отпуска) отличаются в некоторых ключевых аспектах:

имущественные убытки могут быть перенесены только на будущие периоды за счет прибыли того же бизнеса, связанного с недвижимостью.
вместо капитальных скидок на сантехнику и мебель предоставляется отдельная скидка на замену предметов домашнего обихода.
налоговые льготы по финансовым расходам ограничиваются базовой ставкой
при соблюдении определенных условий кассовый метод используется по умолчанию для предприятий с оборотом до 150 000 фунтов стерлингов с возможностью применения метода начисления (для торговли по умолчанию используется противоположный принцип).

Вся деятельность по аренде недвижимости в Великобритании будет формировать один бизнес с недвижимостью в Великобритании для целей налогообложения, при этом доходы и расходы от сдачи в аренду мебели для отдыха будут отличаться от этого одного бизнеса для определенных (но не всех) целей. Это означает, что доходы и расходы от аренды будут суммироваться, поэтому общие расходы не нужно распределять между несколькими объектами недвижимости. Годовое пособие на недвижимость в размере 1000 фунтов стерлингов может быть запрошено вместо разрешенных расходов и процентной ставки (см. главу 4 ).

Прибыль от земли, расположенной в Великобритании, облагается налогом независимо от того, является ли лицо резидентом Великобритании или нет, при этом соглашения об избежании двойного налогообложения поддерживают основные права Великобритании в отношении налогообложения.

В настоящее время для целей подоходного налога оценка прибыли бизнеса от собственности производится на основе налогового года, независимо от даты, на которую подготовлены какие-либо отчеты. ^{[сноска 27]} Начиная с 2023–2024 годов поправки к Закону о финансах 2022 года допускают эквивалентность между 31 марта и 5 апреля. ^{[сноска 28]} Товарищества, занимающиеся как торговлей, так и недвижимостью, в настоящее время могут использовать отчетный период торговли, но это изменится с 2023–2024 годов, когда все такие предприятия будут следовать налоговому году (или использовать 31 марта в соответствии с принципом эквивалентности). ).

Бизнес с зарубежной недвижимостью

Вся деятельность по аренде зарубежной недвижимости аналогичным образом образует один бизнес в сфере зарубежной недвижимости. Что касается эквивалента в Великобритании, недвижимость в ЕЭЗ в режиме меблированной аренды для отпуска включена в этот единый бизнес по некоторым вещам, но отличается по многим другим. Чтобы облагаться подоходным налогом в Великобритании, бизнес, связанный с зарубежной недвижимостью, должен вестись резидентом Великобритании.

HMRC предоставляет некоторые рекомендации по этому вопросу в вебинаре о доходах от аренды за границей и в видео на YouTube о доходах за границей . Несмотря на это, респонденты выявили неосведомленность, особенно среди тех, кто переезжает в Великобританию, о том, что доход от зарубежной собственности подлежит налогообложению в Великобритании, поскольку, вероятно, облагался налогом за границей. HMRC может работать с консультативными представительными органами и, возможно, со сторонами, имеющими дело с теми, кто иммигрирует в Великобританию и продает иностранную собственность резидентам Великобритании, чтобы изучить, как лучше обнародовать это.

Облагается ли доход от бизнеса в сфере недвижимости налогом как торговля?

Сдача в аренду второго дома на долгосрочной основе, как указано выше, облагается налогом как бизнес с недвижимостью. В некоторых обстоятельствах может иметь место торговля, например, лицо, сдающее в краткосрочную аренду меблированную недвижимость наряду с гостиничными услугами (например, гостиницей), вероятно, ведет торговлю.

Как указано выше, торговый бизнес действует в соответствии с другими правилами, ^{[сноска 31]} , многие из которых являются более гибкими или предоставляют доступ к льготам и льготам, недоступным для бизнеса в сфере недвижимости (включая, возможно, льготы по налогу на капитал для бизнес-активов. ^{[сноска 32]}

Общего законодательного определения торговли не существует, вместо этого он опирается на «знаки торговли» ^{[сноска 33]} , установленные Королевской комиссией по налогообложению прибыли и доходов в 1955 году, и последующее прецедентное право. В отношении доходов от собственности недавнее (не имеющее обязательной силы) прецедентное право Трибунала первого уровня (налоговые) ^{[сноска 34]} и руководство HMRC ^{[сноска 35]} учитывают два основных фактора: фактическое владение недвижимостью арендодателем и предоставляются помимо тех, которые обычно предоставляются арендодателем, например, предоставление ночлега и завтрака, гостевого дома или отеля.

Законодательство ^{[сноска 36]} автоматически относит к торговле следующие виды деятельности:

сельское хозяйство или огородничество в Великобритании
прибыль от шахт, карьеров и так далее
любое другое занятие земли, управляемое на коммерческой основе с целью получения прибыли, кроме простой сдачи в аренду имущества

За исключением конкретных случаев в законодательстве, это отсутствие ясности в отношении границы с торговлей было совершенно очевидным в ответах на наши консультации, несмотря на прецедентное право. Учитывая разные результаты налогообложения и взносов в систему национального страхования, это важное различие. Несколько профессиональных организаций придерживались мнения, что многие предприятия, занимающиеся недвижимостью, будут рассматриваться как торговля по «значкам», если игнорировать владение собственностью. Упомянутое выше дело Джулиана Нотта признало эти трудности, и ряд респондентов были совершенно непреклонны в том, что их уровень активности в управлении обширным портфелем недвижимости достоин доступа к налоговому режиму, эквивалентному тем, кто занимается торговлей.

В двух предыдущих отчетах OTS рассмотрел вопрос о том, устарело ли различие между торговлей и инвестициями ^{[сноска 37]} , и здесь оно более подробно не рассматривается. Что касается неопределенности в отношении границы, концепция теста яркой торговли обсуждается в ^{[сноска 37] .}

Взносы национального страхования

После изменения законодательства ^{[сноска 38]} с 6 апреля 2015 г. обязательство по взносам в систему национального страхования класса 2 возникает только в том случае, если получатель имеет «соответствующую прибыль». «Соответствующая прибыль» для этой цели — это прибыль для целей взносов в систему национального страхования Класса 4, то есть прибыль от торговли, профессии или призвания. Если бизнес с недвижимостью не является торговлей (например, гостиница типа «ночлег и завтрак» или что-то подобное), он не подпадает под это определение, и взносы в систему национального страхования 2-го класса платить не нужно. Тем не менее, добровольные взносы в систему государственного страхования класса 2 по той же ставке могут производиться при условии, что арендодатель признается в соответствии с законодательством в качестве «добытчика». ^{[сноска 39]}

Если деятельность с недвижимостью представляет собой торговлю, например, содержание ночлега и завтрака, то должны быть уплачены взносы в систему государственного страхования 4 класса ^{[сноска 40] и, следовательно, также взносы в систему государственного страхования класса 2.}

Однако в руководстве GOV.UK ^{[сноска 41]} говорится:

Вы должны платить национальное страхование класса 2, если ваша прибыль составляет 6 725 фунтов стерлингов в год или более, и то, что вы делаете, считается ведением бизнеса, например, если выполняются все следующие условия:

быть арендодателем — ваша основная работа

вы сдаете в аренду более одного объекта

вы покупаете новую недвижимость для сдачи в аренду

Руководство HMRC для этой цели ^{[сноска 42]} устанавливает:

Природа сдачи в аренду требует определенной активности для поддержания инвестиций, но этого недостаточно, чтобы сделать это бизнесом. Например, быть арендодателем обычно включает в себя:

проведение или организация внешнего и внутреннего ремонта

подготовка недвижимости между сдачами

реклама арендаторов и заключение договоров аренды

общее содержание мест общего пользования в многоквартирных домах; или же

сбор арендной платы

Для того чтобы владелец недвижимости мог работать не по найму, его деятельность по управлению недвижимостью должна выходить за рамки тех, которые обычно связаны с тем, чтобы быть арендодателем (включая, помимо прочего, вышеперечисленное).

Например, владение несколькими объектами недвижимости, активный поиск дополнительных объектов для сдачи в аренду и сдача в аренду имущества, являющегося основным занятием владельца недвижимости, могут указывать на наличие бизнеса для целей NIC.

Если у владельца недвижимости есть агент, который управляет его имуществом от его имени, все, что делает агент, должно быть отнесено к владельцу.

Похоже, что оба этих руководства относятся к правилам до изменений 2015 года, хотя они по-прежнему актуальны для определения того, является ли арендодатель «добытчиком» для целей внесения добровольных взносов в систему национального страхования класса 2. Ранее это относилось к обязательным взносам, и руководство следует обновить, чтобы признать, что теперь руководство относится к критериям для добровольных платежей.

Этот подход, когда просят арендодателя подумать, ведут ли они «бизнес» и, таким образом, могут ли они рассматриваться как «добытчики», чтобы установить, могут ли они делать добровольные взносы в систему национального страхования класса 2 в размере 163,80 фунтов стерлингов в год, излишне сложен. за такую скромную сумму. OTS приходит к выводу, что следует использовать упрощенный подход для исключения доходов от собственности из сферы действия национального страхования класса 2. Это затронет тех лиц, которые полагаются на взносы в систему национального страхования класса 2 для получения таких прав, как государственная пенсия. В таком случае добровольные взносы возможны в рамках государственного страхования класса 3, но по более высокой цене в размере 15,85 фунтов стерлингов в неделю, а не 3,15 фунтов стерлингов. ОТС _признать, что упрощение здесь затруднено из-за сложности базовой системы льгот, например, класс 3 предлагает меньше прав на льготы, чем класс 2.

Лица, ошибочно уплатившие взносы в систему национального страхования класса 2, полагаясь на приведенные выше рекомендации, должны, в соответствии с существующими правилами, иметь возможность требовать возмещения за последние шесть лет, хотя это может повлиять на право на получение государственной пенсии.

Является ли недвижимость бизнесом?

К сожалению, слово «бизнес» используется в разных контекстах в различных законодательных положениях, все из которых относятся к собственности, например, упомянутые выше для государственного страхования класса 2, льготы по налогу на прирост капитала и льготы по налогу на наследство для бизнеса (помощь для бизнеса). OTS узнал, что это вызывает путаницу у арендодателей и консультантов, и OTS считает, что изменение названий было бы полезным. Эти лица и консультанты должны полагаться на руководство HMRC для получения разъяснений.

Руководство по определению бизнеса для взносов в систему национального страхования класса 2 изложено выше.

При регистрации «бизнеса» применяется освобождение от налога на прирост капитала. В руководстве по доступу к налоговой льготе для целей регистрации прироста капитала ^{[сноска 43]} говорится:

… есть факторы, указывающие на то, что деятельность, связанная с этим, в целом соответствует тому, что вы ожидаете от бизнеса:

есть ли «серьезное предприятие, которым серьезно занимаются» или «серьезное занятие»

есть ли занятие или функция, активно выполняемая с разумной или узнаваемой преемственностью?

есть ли какое-то количество вещества в плане оборота?

Осуществляется ли деятельность на регулярной основе и в соответствии с разумными и признанными принципами ведения бизнеса?

относятся ли они к тому типу, который, с учетом различий в деталях, обычно делается теми, кто стремится извлечь из них выгоду?

Важным дополнительным фактором является масштаб деятельности. Суд первой инстанции вынес решение против г-жи Рэмзи ^{[сноска 44]} отчасти потому, что посчитал, что действия, которые она предприняла в отношении своей собственности, были «обычными и несущественными для владения инвестиционной недвижимостью». Было обнаружено, что это неправильный тест в данном контексте: ^{[сноска 45]}

Для вопроса о том, существует ли бизнес, существенна степень активности в целом, а не степень этой активности по сравнению с количеством объектов недвижимости или сдаваемых в аренду.

Было установлено, что г-жа Рэмзи работала на участке около 20 часов в неделю, что было сочтено достаточным для ведения бизнеса.

Вы должны согласиться с тем, что освобождение от регистрации будет доступно, если человек тратит 20 часов в неделю лично на деятельность, характерную для бизнеса. Другие случаи должны быть тщательно рассмотрены.

Этот пункт личного обязательства отличается от изложенного выше руководства Национального страхования, где существование «бизнеса» может быть подтверждено путем приписывания деятельности агента по управлению имуществом налогоплательщику.

Дальнейшее толкование бизнеса применяется в руководстве о том, существует ли партнерство ^{[сноска 46]} , когда ведение «бизнеса» объясняется следующим образом:

«Бизнес» определяется как включающий «каждую торговлю, занятие или профессию». Таким образом, «бизнес» — это очень широкий термин, охватывающий почти любую коммерческую деятельность, и он гораздо шире, чем просто торговля или профессия. Он включает в себя бизнес по инвестированию. Недостаточно просто сделать инвестиции, должна быть достаточная организация, преемственность, чтобы деятельность превратилась в бизнес.

Значительному числу респондентов было ясно, что принятие HMRC различных толкований «бизнеса» в контексте собственности, даже несмотря на разные налоги, бесполезно и приводит к нечеткому и непоследовательному налоговому кодексу.

Другой пример слова «бизнес», имеющего другое определение, — это слово, используемое в Пособии по защите бизнеса (Помощь в отношении коммерческой собственности) в соответствии с налогом на наследство, где законодательство ^{[сноска 47]} налагает другое условие. Это упоминается далее в тестовом разделе по торговле недвижимостью Brightline в Главе 6 .

Это излишне сбивает с толку налогоплательщиков, которые склонны полагать, что важное определяющее слово, используемое в одном налоговом контексте, означает то же самое, когда оно используется в другом месте.

Диверсифицированный сельскохозяйственный бизнес

В последние годы 66% ^{[сноска 48]} сельскохозяйственных предприятий занимались той или иной формой диверсифицированной деятельности, и OTS узнал от нескольких групп землевладельцев, что недавние изменения ^{[сноска 49]} усилили необходимость для сельскохозяйственных предприятий осваивать разнообразные новые потоки доходов наряду с основной сельскохозяйственный бизнес, чтобы поддерживать этот основной бизнес как финансово жизнеспособный.

Примерами этих дополнительных подбизнесов являются глэмпинг, аренда на время отпуска, ночлег и завтрак, аренда жилья, магазины розничной торговли, аттракционы для посетителей и производство возобновляемой энергии. Земля также могла быть выделена из сельскохозяйственных угодий в соответствии с соглашениями об охране окружающей среды. С точки зрения бизнеса эти потоки доходов являются взаимозависимыми частями всеобъемлющей стратегии использования земли, доступной для сельскохозяйственного бизнеса.

Однако диверсифицированный сельскохозяйственный бизнес сталкивается с рядом налоговых сложностей, как с административной точки зрения в связи с необходимостью отчитываться по каждому потоку в отдельности, так и с практическим ограничительным ограждением прибылей и убытков по отдельным потокам. Административное бремя также увеличится с апреля 2024 года, когда для цифрового налогообложения подоходного налога потребуются ежеквартальные обновления для различных бизнес-потоков торговли и недвижимости, что может привести к значительному увеличению платы за консультационные услуги. Управленческая отчетность предприятия часто не признает каких-либо различий, вместо этого сообщая об общем положении сельскохозяйственного предприятия.

Ситуация сложная и экстремальная для сельскохозяйственных предприятий, а разнообразие обусловлено основным намерением обезопасить торговлю сельскохозяйственной продукцией.

Концепция сельскохозяйственной бизнес-единицы

Ассоциация Country Land and Business Association (CLA) в течение нескольких лет продвигала концепцию «Сельской бизнес-единицы» ^{[сноска 50]} , которая могла бы позволить преимущественно сельскохозяйственному бизнесу выбрать, чтобы все элементы этого бизнеса рассматривались как единый бизнес. организация. Это могло бы решить важные административные и практические вопросы.

Регистрация

В настоящее время налогоплательщики, которые еще не зарегистрированы в HMRC для самостоятельной оценки, обязаны уведомить HMRC о своих обязательствах по уплате подоходного налога (фактически зарегистрироваться для самостоятельной оценки) в течение шести месяцев после налогового года, в течение которого они начали получать доход от аренды. ^{[сноска 51]} В ноябре 2021 года HMRC опубликовала «Призыв к представлению доказательств» ^{[сноска 52]} , в котором задавалась вопросом, поможет ли указание в HMRC вопроса, в котором налогоплательщики идентифицируют себя , соблюдению правил. Ответы на опрос OTS отражали ответы HMRC .

Как правило, люди считали, что нет веских оснований для регистрации для самооценки, потому что:

налогоплательщикам часто требуется время в конце налогового года, чтобы завершить выполнение своих обязательств, особенно налогоплательщикам с низким доходом, которым необходимо знать, какой доход или прибыль были получены за весь год.
поскольку подоходный налог является ежегодным налогом, логично привязать регистрацию к концу налогового года.
при желании ранняя регистрация уже возможна по действующей системе. Если бы крайний срок был перенесен на начало торгов, а не на конец налогового года, тогда у всех был бы другой крайний срок, что создало бы больше путаницы.

В опросе OTS задавались вопросы о том, насколько сложно (по шкале от 1 до 10) людям зарегистрироваться в HMRC . Ответы показали, что в то время как 35% сочли ее относительно легкой, получив 1, 2 или 3 балла, 31% поставили 8, 9 или 10 баллов, что свидетельствует о том, что действующая система является сложной для ряда налогоплательщиков.

Из тех, кто сказал, что есть трудности, это было связано с взаимодействием различных разрешений, которые не были должным образом объяснены, что усложняло решение о необходимости регистрации.

3. Собственность и финансирование

Совместная собственность на имущество

Доход от совместной собственности распределяется для целей подоходного налога между отдельными владельцами ^{[сноска 53]} в зависимости от таких факторов, как их юридическое или бенефициарное владение и характер отношений между ними, в частности, являются ли они супругами или гражданскими партнерами, ^{[ сноска 54]} и существует ли официальное партнерство или аналогичное соглашение.

Данные HMRC показывают, что 47% — или чуть менее 1,5 млн — индивидуальных налогоплательщиков, декларирующих доход от собственности, совместно владеют имуществом. Это примерно коррелирует с 40% респондентов опроса OTS , которые указали, что они владеют недвижимостью совместно со своим супругом или гражданским партнером, и еще 5% респондентов, которые владеют недвижимостью совместно с другими лицами.

Многие респонденты OTS Call for Evidence, особенно профессиональные организации и агенты, заявили, что налогоплательщикам было трудно понять, как налогооблагаемая прибыль распределяется между совладельцами, в частности, разделение 50:50 по умолчанию для супругов и гражданских партнеров, а также необходимость проведения выборов. чтобы отказаться от него. Они также заявили, что налогоплательщики не оценили последствия распределения прибыли для совместной собственности. Ниже эти вопросы рассматриваются более подробно.

Формы собственности

В Англии и Уэльсе недвижимое имущество (земля и здания) может находиться в совместной собственности либо в качестве совместных арендаторов, либо в качестве общих арендаторов. ^{[сноска 55]} Шотландия и Северная Ирландия имеют схожие концепции собственности, хотя терминология немного отличается. ^{[сноска 56]}

Совместная аренда — это когда стороны имеют равные права на имущество, и право собственности автоматически переходит к другим владельцам после смерти (поэтому вы не можете передать свою долю по завещанию). Для совместных арендаторов положение по умолчанию заключается в том, что юридическое и бенефициарное владение будет одинаковым: поровну между владельцами.

Совместная аренда позволяет владеть различными долями собственности, которые могут быть переданы по вашей воле, а не по умолчанию другим владельцам.

Юридическое право собственности — это, по сути, имя, под которым недвижимость зарегистрирована в Земельном кадастре или в документах, подтверждающих право собственности. Наличие юридического права собственности дает этим владельцам право контроля над имуществом, например, над его продажей или передачей. Бенефициарное владение касается того, кто извлекает выгоду или получает удовольствие от использования имущества. Во многих случаях юридическое и бенефициарное право собственности будет одним и тем же, но не всегда. Бенефициарное право на актив и право на доход также могут различаться.

Для подоходного налога, за исключением доходов супругов и гражданских партнеров, по умолчанию считается, что доход делится в тех же пропорциях, что и основное бенефициарное владение имуществом. Эти совладельцы также могут согласиться на другое распределение по своему выбору, и без каких-либо официальных выборов HMRC примет это разделение дохода соответственно для налогообложения.

Для супругов и гражданских партнеров положение по умолчанию заключается в том, что доход делится поровну между ними для целей подоходного налога (за исключением случая дохода от меблированной аренды на время отпуска, в отношении которой действуют другие правила, описанные в Главе 6 ). Если на самом деле имущество принадлежит паре как совместным арендаторам, бенефициарное право собственности не является равным, и право каждого супруга на доход равно их доле бенефициарного владения, то они могут выбрать разделение дохода пополам. те же пропорции для целей налогообложения. Это совместные выборы, и они направляются в HMRC с использованием формы 17. ^{[сноска 57]}

Пример:

Энди и Блейк (супружеская пара) владеют сдаваемой в аренду недвижимостью в Дареме, которую они купили в качестве общих арендаторов. Внесенные средства составили Энди 20%, Блейк 80%; бенефициарное владение согласовано в этих пропорциях и подтверждается декларацией о доверительном управлении. Энди и Блейк решают, что они хотят, чтобы доход от собственности в Дареме облагался налогом в соответствии с бенефициарным владением. Поэтому они подписывают форму 17 и отправляют ее в HMRC вместе с копией договора о доверительном управлении.

Доход до даты выборов делится 50:50 для целей налогообложения, а с даты выборов 20% распределяется Энди и 80% Блейку в соответствии с согласованными пропорциями бенефициарного владения.

Для всех совладельцев применяются разные правила, если имущество принадлежит партнерам в партнерстве, и в этом случае доход делится в соответствии с соглашением о партнерстве. Наличие партнерства зависит от фактов каждой ситуации, и HMRC дает подробные указания относительно своих взглядов в своем Руководстве по партнерству. ^{[сноска 58]}

Для налога на прирост капитала прибыль или убытки от продажи имущества распределяются в соответствии с соответствующими бенефициарными интересами их владельцев в собственности, независимо от отношений между владельцами.

Что касается налога на наследство, если имущество находится в совместной аренде, то каждый владелец будет иметь равную долю в стоимости имущества. Если имущество находится в собственности в качестве общих арендаторов, доля каждого владельца будет их соответствующим бенефициарным интересом в имуществе. Опять же, к супругам и гражданским партнерам относятся так же, как и к другим.

Форма 17

Как упоминалось выше, супруги или гражданские партнеры, которые совместно владеют имуществом в неравных долях и имеют одинаковые неравные права на доход, могут сделать совместный выбор в HMRC по форме 17 о том, что пара желает разделить доход для целей налогообложения на этой основе. а не по умолчанию 50:50. ^{[сноска 59]}

Форма 17 помечена как «Декларация о бенефициарном праве на совместное имущество и доход» и должна быть представлена вместе с доказательствами бенефициарного владения. Несмотря на это, полученная ОТС форма 17 до сих пор вызывает недоумение как у налогоплательщиков, так и у их агентов. Практические сложности также возникают для неосторожных в том, что для налогообложения датой вступления в силу изменения бенефициарного права является не фактическая дата какого-либо соглашения, а дата подписания формы 17. Форма 17 должна быть представлена в HMRC в течение 60 дней после дата даты подписания формы; HMRC обычно строго следит за соблюдением этого срока.

Еще одна сложность, которая часто не принимается во внимание, заключается в том, что, если законный интерес зарегистрирован только на имя одного супруга/гражданского партнера, а бенефициарный интерес принадлежит совместно, форма 17 не имеет значения. В этой ситуации порядок налогообложения подоходного налога обычно будет соответствовать бенефициарному праву, как указано выше.

Кассовая основа

Как указано в Главе 2 , расчет прибыли от бизнеса, связанного с недвижимостью, может производиться либо по кассовому методу, либо по методу начисления, причем, при соблюдении определенных условий, кассовый метод используется по умолчанию для предприятий с оборотом до 150 000 фунтов стерлингов. .

Если имущество находится в совместной собственности супругов или гражданских партнеров, и они облагаются налогом по принципу 50:50 (поэтому форма 17 не была подана), если один из супругов облагается налогом по методу начисления, другой должен использовать ту же основу. Это не тот случай, если пара подала форму 17, когда каждый может выбрать свою базу налогообложения. На практике это может привести к путанице.

Вывод

Право собственности и основа для распределения доходов в настоящее время сложны, а в некоторых случаях руководство расплывчато. OTS сообщили, что форма 17 представляет собой « излишне сложную чепуху» и трудна для понимания непредставленными налогоплательщиками, даже если они знают об этом.

Одной из заявленных целей независимого налогообложения в 1990–1991 годах было «предоставить всем замужним женщинам возможность пользоваться независимостью и неприкосновенностью частной жизни в своих собственных налоговых делах». ^{[сноска 60]} В отношении подоходного налога это, кажется, подрывается сохранением анахроничного правила 50:50 и необходимостью для владельцев, которые состоят в браке или в гражданском партнерстве, делать сложный выбор, чтобы достичь положения, которое является по умолчанию для других владельцы.

Из респондентов также ясно, что возможность для других совладельцев распределять имущество по своему выбору — вне какого-либо партнерства или другого официального соглашения — позволяет осуществлять налоговое планирование без экономического содержания. Это также усугубляет искажение ситуации для супругов и гражданских партнеров.

Ограничения по освобождению от процентов

Льгота по процентам может быть предоставлена для финансовых затрат (например, проценты по ипотеке или овердрафту), связанных с покупкой недвижимости, ремонтом или оборотным капиталом, включая затраты на получение финансирования.

С 2017 года объем льгот был уменьшен для предприятий, занимающихся недвижимостью, принадлежащих физическим лицам, кроме меблированной аренды для отдыха. Вместо освобождения от процентов, предоставляемого путем вычета суммы из прибыли от аренды, освобождение ограничивается базовой ставкой налога посредством снижения налога.

Изменение проводилось поэтапно в течение четырех лет с 2017-18 по 2020-21 годы. С 2020–2021 годов в отношении финансовых расходов предоставляется только снижение базовой ставки.

Эффект от этого двойной. Налогоплательщики с более высокими и дополнительными ставками получат налоговые льготы на свои финансовые расходы по базовой ставке, а не по максимальной ставке налога. Ограничение может касаться и других элементов деятельности налогоплательщика. Поскольку проценты не вычитаются при расчете общего дохода, эта сумма будет выше, чем по старым правилам, и, помимо того, что потенциально может подтолкнуть налогоплательщика к более высокой ставке налога, может привести к тому, что налогоплательщик будет нести ответственность за ребенка с высоким доходом. Начисление на пособие, ^{[сноска 62]} сокращающиеся личные пособия, ^{[сноска 63]} ограничения в годовом пособии для пенсионных накоплений, ^{[сноска 64]} и более высокие выплаты по студенческим кредитам. См. Приложение D, пример 3A для примера ограничения.

OTS сказали , что это плохо изученная область. Хотя некоторые рекомендации доступны ^{[сноска 65]} , они не объясняют потенциальное воздействие, описанное выше.

Ограничение в сокращении

В некоторых случаях не все финансовые затраты за конкретный год могут быть включены в снижение налога. Снижение обычно является самым низким из:

финансовые затраты за год плюс любая перенесенная сумма
прибыль от арендного бизнеса
скорректированный общий доход за год

Скорректированный общий доход за год представляет собой чистый доход (общий доход после определенных льгот, таких как возмещение убытков), за вычетом сбережений и доходов в виде дивидендов за вычетом причитающихся личных пособий.

Фактически это означает, что проценты не могут быть использованы для снижения налога на сбережения или дивидендный доход, и это представляет собой особую проблему, если собственность имеет высокую степень зависимости. См. пример 3B в приложении D.

Непокрытые финансовые затраты могут быть перенесены на будущие периоды и добавлены к затратам на последующие годы для компенсации в соответствии с вышеизложенными правилами. Однако, если такая же схема доходов и расходов сохранится, часть процентов никогда не будет погашена.

Замечания по поводу ограничения финансовых затрат

Переход к снижению базовой ставки для финансовых расходов привел к сложностям, и OTS сообщили, что правила не очень понятны. В опросе OTS около половины респондентов либо с трудом понимали правила, либо обращались к бухгалтеру, так что это не было проблемой.

Физическое лицо, чей доход, не связанный с арендой, представляет собой сбережения или дивиденды, может иметь налоговый результат, отличный от того, чей доход, не связанный с арендой, представляет собой заработную плату или пенсии, и политическое обоснование этого неясно.

Существует ограниченное руководство по налоговой декларации в отношении записей, необходимых для собственности в Великобритании ^{[сноска 66]} , но, наоборот, гораздо более подробное объяснение, если собственность принадлежит иностранному государству. Было бы полезно, если бы руководство было более четким и последовательным. ^{[сноска 67]}

Данные HMRC показывают, что в 2019–2020 годах 266 000 налогоплательщиков получили неиспользованную льготу по сравнению с 1 190 000 налогоплательщиков, которые задекларировали расходы на жилищное финансирование. Это может увеличиться теперь, когда поэтапное введение ограничения завершено.

Сумма кредита, по которой финансовые расходы имеют право на компенсацию

Льгота предоставляется на финансы, используемые полностью и исключительно для деловых целей. ^{[сноска 68]}

Неясно, каков полный объем этого на практике, в частности, разрешены ли какие-либо вычеты для повторного заклада, когда владелец собственности изымает средства из бизнеса с недвижимостью, при условии, что он или она не снимает больше, чем было первоначально вложено.

Ниже воспроизводится давний пример из Руководства HMRC по доходам от бизнеса (BIM 45700) ^{[сноска 69]} , который в равной степени применим к доходам от собственности. Пример показывает, что проценты по кредиту, привлеченному для того, чтобы позволить владельцу бизнеса снять капитал, могут претендовать на освобождение, если в результате счет капитала владельца не будет превышен. Таким образом, HMRC , по-видимому, соглашается с тем, что это подпадает под определение «всецело и исключительно».

BIM45700 утверждает:

Владелец бизнеса может изъять прибыль от бизнеса и капитал, который он вложил в бизнес, даже если в этом случае замещающее финансирование должно быть обеспечено процентными ссудами. Проценты, подлежащие уплате по кредитам, являются допустимым вычетом. Это основано на том, что целью дополнительного заимствования является обеспечение оборотного капитала для бизнеса. Тем не менее, будет ограничение по процентам, если счет капитала владельца будет перерасходован, см. BIM45705 и далее.

Далее следует несколько примеров, к которым непосредственно относится пример 2.

Пример 2

Мистер А владеет квартирой в центре Лондона, которую он купил десять лет назад за 125 000 фунтов стерлингов. У него есть ипотечный кредит на сумму 80 000 фунтов стерлингов. Ему предложили работу в Голландии, и он переезжает туда жить и работать. Он намерен вернуться в Великобританию через некоторое время. Он решает оставить себе квартиру и сдавать ее на время своего отсутствия. Его лондонская квартира сейчас имеет рыночную стоимость в 375 000 фунтов стерлингов.

Начальный баланс его арендного бизнеса показывает:

Ипотека	80 000 фунтов стерлингов
Недвижимость по рыночной стоимости	375 000 фунтов стерлингов
Счет операций с капиталом	295 000 фунтов стерлингов

Он пересматривает свою ипотеку на квартиру, чтобы преобразовать ее в покупку, чтобы сдать ипотеку, и занимает еще 125 000 фунтов стерлингов. Он снимает 125 000 фунтов стерлингов, которые затем использует для покупки квартиры в Роттердаме.

Бухгалтерский баланс на конец 1 года показывает:

Ипотека	205 000 фунтов стерлингов
Недвижимость по рыночной стоимости	375 000 фунтов стерлингов
Счет операций с капиталом перенесен	295 000 фунтов стерлингов
Меньше рисунков	125 000 фунтов стерлингов
Перенесено вперед	170 000 фунтов стерлингов

Несмотря на то, что он вывел капитал из бизнеса, проценты по ипотечному кредиту допустимы в полном объеме, поскольку они финансируют передачу собственности бизнесу по ее рыночной стоимости на момент начала бизнеса. Счет операций с капиталом не превышен.

Тем не менее, более общее руководство ^{[сноска 70]} в разделе «Рассчитывайте свой доход от аренды, когда вы сдаете недвижимость в аренду» на GOV.UK просто ссылается на требование о том, чтобы кредит был полностью и исключительно для сдачи в аренду, и, в частности, содержит следующее текст:

Увеличение вашей ипотеки

Если вы увеличиваете размер ипотечного кредита на недвижимость, которую вы покупаете с целью сдачи в аренду, вы можете рассматривать проценты по дополнительному кредиту как расходы на доход или получить освобождение от подоходного налога, если дополнительный кредит полностью и исключительно предназначен для целей арендный бизнес.

Проценты по любому дополнительному заимствованию сверх капитальной стоимости имущества, когда оно было передано в ваш бизнес по сдаче в аренду, не облагаются налогом.

OTS сообщили о случаях, когда HMRC не допускает проценты в случаях, когда ссуда предназначена для финансирования вывода капитала, даже если счет операций с капиталом не превышен.

Регистрация

Как отмечалось в Главе 1 , существует ряд структур собственности, одна из которых представляет собой зарегистрированное предприятие или, проще говоря, компанию. Если физическое лицо решит владеть имуществом через компанию, компания будет владеть имуществом, а физическое лицо будет владеть акциями компании и, вероятно, также станет директором компании.

Из более чем 3500 респондентов, принявших участие в опросе OTS о доходах от собственности, подавляющее большинство (более 85% респондентов) владели недвижимостью либо индивидуально, либо совместно (с супругом, гражданским партнером или иным образом). Чуть менее 10% владеют имуществом через компанию с ограниченной ответственностью. Из тех респондентов, которые владеют недвижимостью через компанию, практически во всех случаях эта компания была зарегистрирована в Великобритании.

Компания является самостоятельным юридическим лицом и облагается соответствующим налогом. Доходы и расходы регистрируются компанией, и налог на прибыль уплачивается с любой чистой прибыли. Прибыль после налогообложения может либо оставаться в компании, либо распределяться среди акционеров в виде дивидендов. Эти дивиденды облагаются подоходным налогом, как описано ниже.

Компания (через своих акционеров и директоров) имеет различные юридические и административные обязательства, в том числе подавать соответствующие документы в Регистрационную палату и составлять свою отчетность в соответствии с определенными стандартами и форматами. Его директора также имеют личные обязательства, которые сопряжены с риском личной ответственности за нарушения.

Воспринимаемые искажения и взгляд на рынок

Как обсуждалось ранее, лица, являющиеся арендодателями жилой недвижимости, подлежат ограничениям на вычет процентов, за исключением случаев, когда недвижимость является меблированной сдачей внаем на время отпуска. Ограничения обычно не применяются к компаниям ^{[сноска 73]} , независимо от того, являются ли они резидентами Великобритании или других стран, и это, вместе с другими предполагаемыми налоговыми и коммерческими преимуществами, привело в последние годы к повышению интереса к владению недвижимостью через компанию.

С момента объявления ограничений в 2015 году было много комментариев со стороны рынка и отрасли. Были высказаны опасения по поводу того, что предприятия, занимающиеся сдачей в аренду, могут больше не быть коммерчески жизнеспособными, если они не будут зарегистрированы.

В одном отчете ^{[сноска 74]} говорится, что в 2021 г. было зарегистрировано рекордное количество новых компаний — 47 400 для продажи с целью сдачи в аренду — по сравнению с 15 000 в 2015 г. Эти цифры остаются небольшими в контексте 2,9 млн предприятий, занимающихся недвижимостью, принадлежащих частным лицам.

Однако регистрация не всегда является лучшим решением для налогоплательщика, как обсуждается в следующих параграфах.

Драйверы для регистрации

В запросе о доказательствах OTS был задан следующий вопрос (в категории «Структурные аспекты»):

«Что побуждает арендодателей регистрировать свой бизнес по аренде недвижимости и в какой степени такие решения мотивированы налоговыми или неналоговыми причинами?»

Коммерческие драйверы для включения

На этот вопрос были разные ответы. Тем не менее, большинство ответов от профессиональных организаций и консультантов указывали на то, что преобладающие факторы в решении о регистрации не были связаны исключительно с налогами, а вместо этого включали:

стремление к ограниченной ответственности
факторы, связанные с долгом, включая как доступ к финансированию, так и его ограждение
возможность осуществлять контроль над получением дохода, например возможность накапливать и реинвестировать прибыль от аренды с течением времени
стремление к гибкости при передаче прав собственности на акции, например, планирование наследования между поколениями семьи или с течением времени
терпимость к административным и комплаенс-обязательствам и расходам, связанным с компанией (включая подачу документов в Регистрационную палату, соблюдение ежегодного налога на жилые помещения с оболочкой (ATED) и увеличение платы за бухгалтерский учет)

Налоговые водители для регистрации

В тех случаях, когда OTS слышал, что мотивы для регистрации были связаны с налогами, было ясно, что они в первую очередь касались ограничения на вычет процентных расходов для физических лиц.

Другим фактором была ставка корпоративного налога (в настоящее время 19%), ^{[сноска 75]} , которая ниже, чем подоходный налог (в настоящее время 20%, увеличивается до 40% или 45% ^{[сноска 76]} для налогоплательщиков с более высокой и дополнительной ставкой соответственно).

Это означает, что если чистая прибыль остается в компании, эффективная ставка налога на эту прибыль будет ниже, чем если бы имущество находилось в личной собственности.

Однако, если прибыль после налогообложения распределяется в виде дивидендов, уплачивается еще один «уровень» налога, поскольку индивидуальные акционеры будут (по ставкам 2022–2023 гг.) платить налог на полученные дивиденды по ставкам 8,75/33,75/39,35% для базовых, более высоких и дополнительные ставки налогоплательщиков соответственно. ^{[сноска 77]}^{[сноска 78]}

Общая эффективная ставка в таких случаях будет зависеть от суммы распределенной прибыли после налогообложения и обстоятельств, связанных с подоходным налогом, в частности от диапазона налоговой ставки акционера. На практике небольшая часть прибыли до налогообложения будет выплачиваться в качестве заработной платы. Пример, показывающий сравнение, находится в Приложении D, пример 3C показывает сравнение.

Если акционеры желают продать имущество, это можно сделать двумя способами:

компания может продать недвижимость покупателю и заплатить налог на прибыль с любой полученной прибыли. Если акционеры желают получить доступ к денежным средствам в компании, они могут быть выплачены им в виде дивидендов, как обсуждалось выше, или, если это уместно (например, если имущество является единственным активом, а деятельность в настоящее время прекращена), путем ликвидации компании. и распределение выручки в виде капитала — в этом случае налог на прирост капитала будет уплачиваться акционерами с любой прибыли, полученной от распределения капитала.
в качестве альтернативы акционеры могут продать свои акции компании покупателю, и в этом случае налог на прирост капитала по ставке до 20% будет уплачиваться акционерами с прибыли, полученной от акций.

Таким образом, аналогично тому, как компания уплачивает налог на прибыль от аренды, а затем распределяет прибыль после налогообложения в качестве дивидендов, при продаже имущества компанией могут учитываться два уровня налога.

Налоговые препятствия для включения

Воспринимаемые выгоды от регистрации были нивелированы другими налоговыми факторами, которые, как считается, препятствуют регистрации, в первую очередь:

расходы по земельному налогу на гербовый сбор при регистрации, которые рассматривались как серьезное препятствие, учитывая их определенность и безотлагательность по сравнению с возможностью снижения налоговых затрат в будущем.
«второй уровень» налога: подоходный налог, уплачиваемый при выводе чистой прибыли из компании в виде дивидендов, или возможность двух уровней прироста капитала при продаже недвижимости

Вывод

В этой главе обсуждались общие принципы и восприятие налогоплательщиками корпоративной собственности. Несмотря на то, что число корпоративных сделок по сдаче в аренду увеличилось, а предполагаемые преимущества использования компании для владения недвижимостью получили широкую огласку, кажется, что в настоящее время корпоративная собственность составляет относительно небольшую долю от общего числа владельцев жилой недвижимости. Важно, чтобы те, кто рассматривают этот путь, знали об общем эффекте корпоративной собственности, поскольку OTS было сказано, что это не всегда полностью понимается.

4. Надбавки и льготы

Обзор

Есть две льготы для тех, у кого меньший доход от собственности. Это пособие на имущество и льгота по аренде комнаты. В этой главе исследуется, как они работают на практике и взаимодействуют между собой.

Пособие на имущество

Надбавка на имущество была объявлена в бюджете на 2016 год и вступила в силу с 6 апреля 2017 года вместе с аналогичной надбавкой на торговлю. Они были введены в качестве меры по упрощению, чтобы «сделать налоговое положение более определенным для микропредпринимателей». ^{[сноска 79]} Учитывая характер пособия, HMRC не располагает исчерпывающими данными о том, сколько людей его использует. В нашем опросе около половины ответивших не знали об этом, и менее 8% заявили об этом.

Пособие в размере 1000 фунтов стерлингов означает, что лицам с доходом от собственности до 1000 фунтов стерлингов не нужно декларировать или платить налог на этот доход. Если доход превышает 1000 фунтов стерлингов, то физическое лицо может либо заявить о доходах и вычесть расходы обычным способом, как правило, в своей личной налоговой декларации, либо потребовать пособие в размере 1000 фунтов стерлингов.

Полезность пособия

Учитывая ставки арендной платы в Великобритании, трудно найти значительное число налогоплательщиков, чей годовой доход от аренды составлял бы менее 1000 фунтов стерлингов. Наиболее вероятные сценарии предполагают сдачу в аренду немеблированной части их основного места жительства, например, парковки или кладовой (на меблированную часть, скорее всего, уже распространяется льгота по аренде комнаты — см. ниже). Пособие будет гораздо чаще использоваться в качестве фиксированного вычета вместо фактических расходов. В руководстве HMRC четко сказано, что даже если требуется 1000 фунтов стерлингов, налогоплательщики должны вести учет своих фактических расходов; и любой, кто не уверен, проверит, дают ли ему пособие или реальные расходы лучший налоговый результат, так что подлинного упрощения будет немного.

Респонденты указали на несоответствие руководства ведению учета пособий по аренде комнаты и сложности, связанные с взаимодействием с финансовыми расходами (см. ниже). В свете этих проблем и отсутствия отмеченного упрощения правительство, возможно, пожелает рассмотреть вопрос о том, дает ли это пособие какую-либо выгоду помимо сокращения налоговых счетов.

Если надбавка сохраняется, становятся актуальными следующие моменты.

Взаимодействие имущественного пособия и освобождения от финансовых затрат

Если заявлено пособие на имущество, то снижение базовой ставки налога на финансовые расходы, такие как проценты по ипотеке, невозможно. Как указано выше, налогоплательщики могут решить не использовать льготу на имущество и вместо этого получить снижение финансовых затрат. В тех случаях, когда имеются непокрытые финансовые затраты прошлых лет, руководство, определяющее взаимосвязь между ними и пособием на имущество, особенно неясно. ^{[сноска 80]}

Записи в налоговой декларации и требования к ведению учета

Если доход составляет менее 1000 фунтов стерлингов, то в налоговой декларации делать записи не нужно. Однако руководство требует, чтобы велись полные записи об этом доходе с риском штрафных санкций за невыполнение этого требования. ^{[сноска 81]} Это отличается от правил, которые применяются к аренде комнаты.

Снять комнату рельеф

Льгота по аренде комнаты дает освобождение от дохода, полученного в размере до 7500 фунтов стерлингов за аренду меблированного жилья в чьем-либо собственном доме. Он был введен в 1992 году, чтобы побудить людей сдавать свободные помещения в своих домах в аренду.

В 2019-2020 годах 50 000 человек задекларировали доход от сдачи в аренду помещения меньше лимита, а 24 000 человек потребовали вычета арендной платы сверх лимита, а не использовали свои фактические расходы, основываясь на данных налоговых деклараций по самооценке. Однако, если получен доход от аренды помещения менее 7 500 фунтов стерлингов, и у налогоплательщика нет других причин для подачи налоговой декларации по самоначислению, этот факт не будет зарегистрирован, поэтому цифры, использующие льготу, выше, чем эти цифры отражают . В Сводке ответов на правительственный запрос о представлении доказательств в пользу помощи в аренде помещения в 2017 году ^{[сноска 82]} было отмечено, что не существует окончательной картины общего использования этой помощи.

В нашем опросе пособием воспользовались 13,1% респондентов, причем около половины из них получили доход менее 7500 фунтов стерлингов.

Подробности

Освобождение распространяется на доход, полученный от сдачи в аренду меблированного жилья в собственном доме, который должен находиться в Великобритании. Дом должен быть единственным или основным местом жительства лица в течение всего периода дохода или его части. ^{[сноска 83]} Исключение не распространяется на помещения, сдаваемые в аренду под офисы или для других деловых целей.

Предел дохода для освобождения составляет 7 500 фунтов стерлингов (или 3 750 фунтов стерлингов, если другое лицо имеет совместное право на доход).

Это ограничение распространяется на общий доход от сдачи жилья в аренду. Это включает как арендную плату, так и суммы, полученные за товары и услуги, связанные с арендой, такие как питание, уборка и стирка.

Льгота по аренде комнаты также может применяться в случаях, когда доход от сдачи в аренду облагается налогом как торговля, например, если сдается в аренду кровать и завтрак.

Если полученный доход меньше лимита, он освобождается от налогообложения, хотя налогоплательщик может вместо этого вычесть расходы из дохода, например, если это приводит к убытку.

Если доход превышает лимит, налогоплательщик может выбрать, требовать ли освобождения от уплаты налога в размере 7500 фунтов стерлингов и платить налог с остатка или рассматривать арендную плату как общую арендную плату и вычитать расходы в обычном порядке. Один и тот же метод не обязательно использовать каждый год.

Невозможно использовать надбавку на имущество или торговую надбавку, а также льготу по аренде комнаты.

Наблюдения

OTS сообщили, что льгота по аренде комнаты, как правило, хорошо понимается и является ценным облегчением, позволяющим людям брать жильцов, чтобы сократить свои расходы на жилье и выполнить политическое намерение поощрения предоставления большего количества жилья.

OTS также сообщили, что люди используют льготу по аренде комнаты, поскольку это более просто, чем регистрация расходов, даже если использование льготы в размере 7500 фунтов стерлингов означает, что они платят больше налогов, чем им нужно.

OTS отмечает правительственную проверку послабления в аренде комнаты в 2017 году, которая пришла к выводу, что льгота по аренде комнаты является эффективным стимулом для людей, у которых есть свободные комнаты, сдавать их в аренду ^{[сноска 84]} , и это было поддержано нашими респондентами.

Респонденты обзора предложили увеличить ежегодную освобожденную сумму. Текущий лимит в 7500 фунтов стерлингов был введен в апреле 2016 года, увеличившись с 4250 фунтов стерлингов. Этот вопрос рассматривался в правительственном обзоре в 2017 году, и был сделан вывод, что в то время не требовалось увеличения.

Правительство, возможно, пожелает рассмотреть вопрос о том, установлено ли освобождение на соответствующем уровне для текущей экономики. Увеличение в соответствии с увеличением ИПЦ с сентября 2015 года (дата установления на 2016 год) даст освобождение в размере около 8500 фунтов стерлингов. ^{[сноска 85]}

Как отмечалось выше, законодательство было принято для поощрения людей к тому, чтобы сдавать свободные помещения в своих домах в аренду. Однако существует некоторая путаница в отношении того, должен ли налогоплательщик проживать в собственности, когда происходит аренда, или, например, может ли применяться освобождение, если налогоплательщик сдает в аренду все имущество, когда он или она отсутствовал в отпуске.

В упомянутом выше правительственном обзоре отмечалось, что цель послабления заключалась в том, чтобы стимулировать аренду свободных комнат, и упоминалось новое предложенное новое законодательство, требующее совместного проживания, чтобы подпадать под действие схемы аренды комнаты. Законопроект был должным образом включен в Закон о финансах 2018 года, но не был принят ^{[сноска 86]} (хотя аналогичные положения были введены в отношении налога на прирост капитала). ^{[сноска 87]}

Как обстоят дела, позиция неясна. Законодательство гласит, что дом должен быть единственным или основным местом жительства физического лица в течение всего или части периода получения дохода ^{[сноска 88]} , что, по-видимому, означает, что налогоплательщику не обязательно проживать в собственности, когда происходит фактическая аренда, а также это должна быть только часть имущества.

Однако в руководстве GOV.UK говорится, что налогоплательщики не могут использовать эту схему, если жилье не является частью их основного дома, когда они сдают его. ^{[сноска 89]} Это означает, что налогоплательщик должен фактически проживать в собственности в то время, и нет ссылки на краткосрочную аренду, когда налогоплательщик отсутствует.

5. Отношение к некоторым расходам

В этой главе рассматриваются некоторые области особой сложности в отношении расходов, требуемых арендодателями, в том числе корректировки на собственное использование имущества арендодателем и трудности принятия решения о том, могут ли быть вычтены такие расходы, как ремонт, установка и замена оборудования и приспособлений. из прибыли от сдачи в аренду.

Частное использование

Глава 2 ввела отправную точку, согласно которой прибыль от бизнеса в сфере недвижимости рассчитывается на той же основе, что и прибыль от торговли, поэтому вычет из прибыли возможен только в том случае, если расходы понесены полностью и исключительно для целей бизнеса в сфере недвижимости.

Теоретически это означало бы, что любой элемент частного использования в данных расходах полностью исключает помощь. Однако законодательство ^{[сноска 93]} допускает разделение с вычетом доли расходов, связанных с использованием в коммерческих целях, и запрещением для элемента личного использования. Частное использование обсуждается далее в рамках режима меблированной аренды для отдыха в Главе 6 .

Руководство HMRC относительно простое, но респонденты обычно считают, что корректировки для частного использования рассчитываются непоследовательно. Учитывая большое количество арендодателей, которые сдают в аренду второй дом, который они также используют сами, это является серьезной проблемой, когда есть возможность взаимодействия с общественностью для создания руководства, которое признает распространенные ситуации и дает индивидуальные рекомендации.

Рельеф для предметов домашнего обихода

Освобождение от расходов на предметы домашнего обихода, такие как мебель и не встроенная бытовая техника, для меблированных или частично меблированных объектов недвижимости может быть сложной областью, требующей проведения различных различий, например, являются ли они заменой или улучшением, частью первоначальных затрат. , или приспособления к зданию или нет.

На протяжении многих лет различные режимы пытались решить проблему в большей или меньшей степени, в том числе в 2013 году была отменена основа для продления срока службы, а в апреле 2016 года отменена скидка на износ. мебель для использования в жилой недвижимости, если только она не находится в рамках режима меблированной аренды на время отпуска.

Пособие на износ до апреля 2016 г. давало фиксированный вычет в размере 10% от валовой арендной платы (за вычетом расходов, которые обычно несет арендатор). Он был отменен после консультации с HMRC , в ходе которой были выявлены такие несправедливости, как отсутствие заявки на частично меблированную аренду, и поставлена под сомнение его связь с доходом, а не с расходом.

Нынешний режим допускает замену предметов домашнего обихода ^{[сноска 94]} и ближе к основанию продления до 2013 года. Рельеф имеет четыре условия:

ведется бизнес с недвижимостью
расходы понесены при замене существующего предмета домашнего обихода на новый, исключительно для использования арендатором
понесенные полностью и исключительно для бизнеса, и
капитальные надбавки не предусмотрены для одних и тех же расходов

Это освобождение означает, что в большинстве случаев больше нет разницы в подходе к замене встроенных кухонь и кухонь с отдельно стоящей техникой, поскольку первое разрешено в качестве ремонта, а второе — в соответствии с этим освобождением. См. параграф _ ниже относительно возможного альтернативного подхода к ремонту.

Вызовы режима

Некоторый уровень сложности остается с этим режимом, который по-прежнему требует различия между улучшениями и заменой. Сумма освобождения от замены должна быть уменьшена на любую выручку от продажи оригинала. Там, где есть элемент улучшения, освобождение ограничивается тем, что было бы равнозначной заменой.

В отличие от надбавок к капиталу, льготы по затратам на первоначальные приобретения не предоставляются.

Многие респонденты считают, что непредставленные налогоплательщики не понимают разницы между заменой и улучшением, а также почему не предоставляется льгота по первоначальным затратам.

Граница между улучшениями и ремонтом

Многие респонденты OTS Call for Evidence выразили обеспокоенность по поводу неопределенности границы между ремонтом и улучшением имущества. Этот вопрос особенно актуален для арендодателей, сдающих в аренду жилую недвижимость (за исключением тех, кто находится в рамках режима меблированной аренды на время отпуска, где могут быть доступны капитальные пособия), поскольку только в том случае, если выполненная работа представляет собой ремонт — без элементов улучшения — стоимость составляет допускается в качестве вычета из арендной платы.

Однако, если работа представляет собой усовершенствование, вся стоимость работы становится капитальной стоимостью без немедленного освобождения от налогов (за исключением очень ограниченных случаев, когда можно требовать капитальные надбавки. ^{[сноска 95]}

Принятие решения о том, являются ли затраты ремонтом или улучшением, может быть трудным и сложным, а учитывая соответствующие активы (т. е. имущество), это может повлечь за собой значительные расходы для арендодателей.

HMRC дает объяснение этого вопроса в своем руководстве: ^{[сноска 96]}

Ремонт означает восстановление актива путем замены вспомогательных частей всего актива.

Примером может служить стоимость замены черепицы, снесенной ураганом.

Ремонта не будет, если в результате произойдет значительное улучшение актива по сравнению с его первоначальным состоянием — это будут капитальные затраты. Например, капитальное улучшение будет, если заказчик снимет крышу и надстроит еще один этаж.

В примере не рассматривается ситуация, когда вся крыша заменяется без каких-либо значительных улучшений. Обычно это считается ремонтом, поскольку новая крыша ремонтирует «дополнительную часть» всего актива (здания). Однако OTS слышал, что, поскольку стоимость замены кровли может быть значительной, многие рассматривают это как капитальные затраты и не требуют вычета из арендной платы.

Другим примером может быть замена встроенной кухни: если новая кухня просто похожа на замену старой, это будет ремонт, даже если планировка немного отличается. ^{[сноска 97]} Таким образом, стоимость всей кухни будет вычитаемым расходом. Однако, поскольку стоимость новой кухни часто составляет значительную сумму, OTS сообщили, что опять же многие могут считать это капитальными затратами и не требовать вычета из прибыли от аренды.

Если добавляются новые функции (например, если кухня была реконструирована и расширена), то это будет улучшением по сравнению с оригиналом, и вся стоимость будет капитальной, и никакие вычеты из арендной платы не будут доступны.

Активы, которые являются приспособлениями к зданию

Граница между ремонтом и улучшением особенно сложна для активов, которые являются приспособлениями, поскольку существует разница в учете для целей налогообложения между активом, который является приспособлением и, следовательно, стал частью здания (например, центральным отоплением). система) и предмет, который не является приспособлением, но является активом сам по себе (например, отдельно стоящий холодильник).

Крепления определяются ^{[сноска 98]} как физически прикрепленные к зданию и не подлежащие демонтажу без серьезного повреждения части этого здания. Замена светильника, как правило, рассматривается как ремонт всего здания. Например, замена котла, как правило, — за некоторыми исключениями ^{[сноска 99]} — считается ремонтом (здания в целом) и, следовательно, является допустимым расходом для целей налогообложения.

Менее ясна позиция, когда работа существенно изменяет или является улучшением того, что было ранее. Использование современных материалов, часто в соответствии с требованиями строительных норм, может дать очевидный элемент улучшения, но если в действительности проделанная работа означает, что актив можно использовать, как и раньше, и он не выполняет существенно другую работу, то, вероятно, быть ремонтом, а не улучшением. ^{[сноска 100]}

Примером этого является двойное остекление. Когда-то замена одинарных окон на двойные считалась улучшением имущества. Однако со временем двойное остекление стало отраслевой нормой, и замена одинарного остекления двойным остеклением теперь считается просто ремонтом здания, а не улучшением.

У HMRC есть обширные и подробные инструкции по вопросу о том, что такое ремонт, в Руководстве по доходам от собственности ^{[сноска 101]} и Руководстве по доходам от бизнеса. ^{[сноска 102]} Респонденты на запрос о предоставлении доказательств отметили, однако, что существующее руководство трудно понять и ориентироваться в нем непредставленному налогоплательщику, и во многих ответах на опрос OTS отмечалось, что правила допустимых и недопустимых расходов на ремонт или улучшение неясны.

Сертификаты энергоэффективности

Сертификаты энергоэффективности (EPC) ^{[сноска 103]} были введены в 2007 году ^{[сноска 104]} как отчет, который измеряет энергоэффективность и рейтинг воздействия на окружающую среду объекта. Он оценивает среднее потребление энергии объектом, вероятные затраты на энергию и выбросы CO2. Информацию о свойствах с сертификатами энергоэффективности можно найти в Интернете. ^{[сноска 105]}^{[сноска 106]}

Рейтинг Сертификата энергоэффективности использует шкалу от A (лучший) до G (худший). В отчете указывается, какие улучшения потенциально могут быть сделаны для улучшения оценки. В настоящее время большинство сдаваемых в аренду жилых помещений в Великобритании должны иметь минимальный рейтинг E ^{[сноска 107] .}

Сдача в отпуск не подпадает под действие этих правил.

Для недвижимости в Англии и Уэльсе Департамент деловой энергетики и промышленной стратегии (BEIS) в настоящее время рассматривает предложения о повышении минимального рейтинга сертификата энергоэффективности до C для новых арендаторов к 2025 г. и для всех арендаторов к 2028 г. [ сноска ^108] . также будет максимальный предел инвестиций в размере 10 000 фунтов стерлингов, и арендодатели не должны инвестировать больше этой суммы, чтобы улучшить свой рейтинг сертификата энергоэффективности. Регулирующие органы в Шотландии также рассматривают эту область. ^{[сноска 109]}

Целью новых мер является поощрение арендодателей к повышению тепловой эффективности сдаваемой ими недвижимости с целью снижения потребления энергии и счетов арендаторов за топливо, а также с последующим улучшением здоровья.

Меры, которые могут быть приняты для повышения энергоэффективности, включают добавление изоляции, замену котла или модернизацию окон с одинарным остеклением на двойное остекление. ^{[сноска 110]} Для целей налогообложения некоторые из этих мер, вероятно, будут рассматриваться как ремонт (например, замена котла), стоимость которого вычитается из прибыли от аренды.

Другие, вероятно, будут связаны с улучшением здания (например, установка изоляции там, где ее раньше не было), и затраты не будут вычитаться из прибыли от аренды. Таким образом, арендодателю, возможно, придется нести все расходы без каких-либо немедленных налоговых льгот.

Исследование 2018 года ^{[сноска 111]} показывает, что из 3,7 млн частных арендованных домов в Англии примерно 59% имеют рейтинг D или ниже и, следовательно, нуждаются в улучшении для соответствия новым правилам. Когда изменятся требования к сертификатам энергетической эффективности, это привлечет внимание многих налогоплательщиков и агентов к сложности границ ремонта и усовершенствований. Это вызвало серьезную озабоченность у респондентов, и было бы полезно, если бы HMRC могла посвятить этой области некоторые рекомендации с примерами и четким представлением о границах возможных необходимых улучшений.

HMRC уже признает, что двойное остекление — это просто современный эквивалент окон с одинарным остеклением, и поэтому его можно рассматривать как допустимую стоимость ремонта, а не как улучшение. В том же свете можно рассматривать приведение стен, полов и крыш в соответствие с текущими потребностями в энергии.

Предлагаем более широкий подход к улучшениям и ремонту

Учитывая неопределенность границ между модернизацией и ремонтом, с которой сталкиваются непредставленные налогоплательщики, а во многих случаях и агенты, OTS рассмотрел вопрос о том, можно ли использовать другой подход для решения этой проблемы.

Этот подход позволит вычесть из арендной платы большую часть расходов на работу, выполненную в то время, когда бизнес с недвижимостью продолжается, независимо от того, идет ли речь о ремонте или улучшении.

Однако работы, которые являются частью первоначальной отделки имущества после его покупки (если его нельзя сдать в аренду до тех пор, пока эти работы не будут выполнены) или которые изменяют фундаментальный характер имущества, например, расширение, которое увеличивает площадь пола, будет частью капитальных затрат на недвижимость без вычета прибыли от аренды.

Вполне вероятно, что основной вид затронутых расходов будет связан с «приспособлениями». Они не покрываются заменой предметов домашнего обихода (что конкретно исключает приспособления) и часто дает некоторый элемент улучшения собственности, поэтому в соответствии с действующими правилами не может быть допустимым вычетом из прибыли от аренды.

Оснащение включает в себя такие предметы, как кухни и ванные комнаты, новый твердый пол или, как упоминалось выше в разделе «Сертификат энергоэффективности», такие расходы, как изоляция или новые типы котлов, включая тепловые насосы.

Затраты этого типа часто необходимо учитывать в отношении того, являются ли они простым ремонтом и, следовательно, допустимы в качестве вычета из арендной платы, или если работа содержит достаточный элемент переделки или улучшения, так что вычет из прибыли невозможен.

Как отмечалось в предыдущем разделе, несмотря на то, что в настоящее время существует подробное руководство HMRC , в котором делается попытка прояснить основные вопросы в их нынешнем виде, OTS было сказано, что это все еще трудное и субъективное решение.

Тем не менее, существует дополнительное руководство HMRC , которое, по мнению OTS , может стать отправной точкой для более широкого подхода при принятии решения о том, является ли стоимость допустимым вычетом из арендной платы, и заключается в том, чтобы посмотреть, изменился ли характер собственности. ^{[сноска 112]} Как поясняется в этом руководстве:

полезный тест, который можно применить при принятии решения о том, относятся ли расходы на ремонт, особенно когда был проделан большой объем работы, заключается в рассмотрении того, изменился ли характер актива в результате работы. Проще говоря, вам нужно спросить, является ли это одним и тем же объектом до и после работы [выделено автором]
если после работы актив просто выполняет ту же работу, что и раньше, то это показатель того, что работа является ремонтом

Изменение характера собственности будет включать в себя такие вещи, как увеличение размера собственности, например, путем добавления расширения или изменения конфигурации внутренней планировки, такой как преобразование чердака.

Чтобы привести пример того, как это будет работать на практике, в настоящее время, если арендодатель заменяет кухню значительно улучшенной кухней (например, устаревшая или основная кухня заменяется более престижной, с дополнительным местом для хранения и встроенным оборудованием). есть знак вопроса, является ли это ремонтом или улучшением для целей налогообложения.

Однако характер самой собственности не изменился — это по-прежнему дом с полезной кухней (хотя и гораздо более красивой). Кухня по-прежнему выполняет ту же функцию, и, поскольку в объекте недвижимости нет структурных изменений, при использовании критерия «характер» можно было бы предположить, что вся стоимость является допустимым вычетом из арендной платы, несмотря на очевидный элемент. «улучшения».

Согласно новому подходу, если одновременно с заменой кухни домовладелец также построил пристройку к собственности:

стоимость кухни будет допустимым вычетом из прибыли от аренды, так как это просто замена одной функциональной кухни на другую
однако пристройка изменит характер собственности из-за увеличения площади пола, поэтому стоимость пристройки не будет допустимым вычетом из арендной платы. Однако это, вероятно, будет допустимым вычетом налога на прирост капитала, если или когда недвижимость продается, поскольку она является частью капитальных затрат на недвижимость.

В этой ситуации необходимо будет произвести распределение расходов между двумя элементами, а также следует подумать о том, допускает ли действующее законодательство разумное распределение расходов, где это уместно. Текущее руководство HMRC предлагает прагматичный подход к распределению затрат в такой ситуации. ^{[сноска 113]}

Новоприобретенная недвижимость

Ситуация может быть иной, если арендодатель приобретает новое имущество. В этой ситуации текущее руководство ^{[сноска 114]} заключается в том, что замена кухни не будет считаться ремонтом, если при покупке недвижимости она:

не был в состоянии для сдачи в аренду до проведения ремонта или
цена, уплаченная за недвижимость, была существенно снижена из-за ее ветхого состояния

Основополагающий принцип здесь заключается в том, что стоимость покупки недвижимости в хорошем состоянии, способной функционировать в бизнесе с недвижимостью, явно представляет собой капитальные затраты. Следовательно, стоимость покупки ветхого имущества вместе с любыми дополнительными затратами на приведение его в удовлетворительное состояние, чтобы оно стало функционирующим активом, который можно сдать в аренду, также являются капитальными затратами.

Этот принцип согласуется с описанным выше новым подходом, поскольку допустимыми расходами для бизнеса в сфере недвижимости должны быть только расходы, являющиеся частью текущего бизнеса в сфере недвижимости, а не капитальные затраты на приобретение актива, который можно сдать в аренду.

Если недвижимость куплена, скажем, с исправной, но устаревшей кухней, но домовладелец решает заменить ее более умной кухней, чтобы сделать недвижимость более востребованной, то это будет ремонт, как и для текущего бизнеса в сфере недвижимости: тот же принцип должен применяться к новоприобретенное имущество. Таким образом, при наличии действующей кухни на момент покупки имущества и ее пригодном для сдачи в аренду состоянии, налогоплательщику не нужно учитывать, был ли какой-либо элемент улучшения (например, больше шкафов) в помещении. новая кухня при принятии решения о том, является ли стоимость допустимым расходом.

Другие соображения

Замена бытовых предметов

Несмотря на то, что потребуется дальнейшее рассмотрение, чтобы гарантировать отсутствие несоответствий в обращении, OTS считает, что действующее законодательство о замене отечественных предметов, как описано выше, скорее всего, останется в значительной степени незатронутым этими новыми предложениями (которые на практике в основном будут касаться к приспособлениям).

Это связано с тем, что освобождение следует широкому принципу, согласно которому — аналогично новым предложениям — покупка актива для создания бизнеса по сдаче в аренду представляет собой капитальные затраты, и это только ремонт или замена актива, в то время как собственность бизнес работает, что должно быть разрешено в качестве вычетов из прибыли от аренды.

Налог на прирост капитала

Расходы на улучшение имущества, если они не являются допустимыми вычетами из прибыли от аренды, могут быть допустимыми затратами при расчете прироста капитала при продаже имущества. Чтобы предотвратить дублирование налоговых льгот, уже существуют положения ^{[сноска 115]} , запрещающие включать затраты в расчет налога на прирост капитала, если они уже были разрешены в качестве вычета при расчете прибыли или убытков от аренды. Это также, конечно, применимо к более широкому подходу к допустимым расходам на ремонт и усовершенствование.

Убытки

Необходимо подумать о ситуации, когда был проведен обширный ремонт имущества, при этом все расходы допустимы в качестве ремонта, тогда как ранее они были бы улучшениями для расчетов налога на прирост капитала и добавлялись к капитальным затратам. Если имущество продается относительно скоро после реконструкции, все еще могут быть неиспользованные убытки от аренды, которые, возможно, в основном отражают расходы, которые ранее были допустимыми для налога на капитал.

Налогоплательщик, возможно, затем мог бы выбрать элемент убытков, связанных с затратами на улучшение, вместо того, чтобы учитывать его для целей налога на прирост капитала. Во избежание ненужных осложнений может потребоваться ограничение по времени – например, затраты за два налоговых года до продажи могут быть учтены таким образом.

Проблемы

Частное использование

Как и сейчас, возможны ситуации, когда налогоплательщик намеренно покупает немного ветхое имущество, делает в нем ремонт, сдает в аренду на достаточно короткий срок, получая вычет из арендной платы за различные ремонты и т. перестать сдавать недвижимость и жить в ней самим.

В этой ситуации не предусмотрено возмещение налоговых льгот, уже предоставленных в отношении расходов, и, следовательно, налогоплательщик фактически получает налоговые льготы за ремонт имущества, в котором он проживает сам.

Может случиться так, что этот тип поведения усилится, если критерии для вычета затрат на ремонт и усовершенствование будут расширены, так что необходимо будет учитывать риск.

Согласованность с другими арендными предприятиями и сделками

OTS признает , что если этот подход будет принят для арендодателей жилой недвижимости, это может привести к расхождениям в подходах для других арендодателей — например, арендодателей коммерческой недвижимости, такой как магазины или офисы, или для меблированной аренды на время отпуска, а также для торговли в целом.

Необходимо будет рассмотреть вопрос о том, следует ли применять этот подход в более общем плане или ограничивать его немеблированной жилой недвижимостью, предназначенной для сдачи в аренду на время отпуска.

Конечно, уже существует расхождение в подходах, поскольку предприятия коммерческой недвижимости, меблированные объекты для аренды на время отпуска и торговые предприятия часто могут претендовать на капитальные надбавки на этот тип расходов, что во многих случаях дало бы в целом эквивалентное, если не более щедрое, облегчение. .

Альтернативы

Одно из предложений заключалось в том, что надбавки на капитал можно было бы распространить на жилую недвижимость — в настоящее время большинство из них (за исключением меблированной аренды на время отпуска) не имеют права претендовать на надбавки на капитал по большей части своих капитальных затрат. Однако, учитывая общие сложности, связанные с режимом надбавок к капиталу, OTS не исследовал эту возможность в деталях в рамках данного обзора, но упоминает ее для более широкого обсуждения в этой области.

Вывод

OTS считает, что при рассмотрении вопроса о том, является ли работа, выполненная на объекте, ремонтом или улучшением этого объекта, основной критерий, который следует применять, заключается в том, меняет ли работа характер этого объекта – например, была ли добавлена комната или площадь пола увеличилась. Если это не так, и имущество в основном не изменилось, хотя и находится в лучшем состоянии, стоимость является допустимым расходом бизнеса, связанного с недвижимостью.

Это было бы более объективным определением и дало бы налогоплательщику больше ясности и определенности в отношении учета расходов на недвижимость. Такие расходы, как улучшение кухни, модернизация окон, добавление изоляции в недвижимость, замена твердого пола или замена котла тепловым насосом, явно будут допустимым вычетом из арендной платы для текущего бизнеса в сфере недвижимости, тогда как строительные работы, такие как пристройка — не стал бы.

Граница между капитальными и доходными затратами непроста для понимания, и правила замены и улучшения также трудно интерпретировать, особенно в связи с тем, что стандарты строительства со временем меняются.

6. Режим меблированной аренды для отдыха

Обзор

Режим меблированной аренды на время отпуска ( FHL ) дает определенные налоговые преимущества по сравнению с более широкими правилами дохода от жилой недвижимости для краткосрочной аренды, соответствующей условиям; в основном в отношении количества дней, доступных и фактически разрешенных, для каждого налогового года. Хотя в основе режима меблированной аренды на время отпуска лежат правила о доходах от собственности, он включает элементы правил торговли, такие как определенные льготы по подоходному налогу и налогу на прирост капитала, а также надбавки к капиталу.

Данные налоговой декларации HMRC показывают, что в 2019–2020 годах насчитывалось около 127 000 меблированных предприятий, сдаваемых в аренду для отдыха, принадлежащих физическим лицам, использующим режим ^{[сноска 116]} . Важным отличием, которое не всегда понимают, является то, что режим меблированной аренды на время отпуска не полностью исключает недвижимость из основных правил дохода от собственности; вместо этого он изменяет применение выборочного списка правил, таких как учет процентов и убытков, и добавляет более широкий доступ к надбавкам на капитал. Недвижимость в Соединенном Королевстве, находящаяся в режиме сдачи внаем с мебелью для отдыха, также для некоторых целей по-прежнему будет частью единого «бизнеса налогоплательщика в сфере недвижимости в Великобритании», как описано в Главе 2 . Особая актуальность этого рассматривается в разделе об убытках в этой Главе.

Стоит отметить, что режим меблированной аренды распространяется и на компании. Однако режим менее благоприятен, чем в отношении физических лиц. Настоящая глава относится только к индивидуальной собственности.

История и цель политики

Правила режима аренды с мебелью для отдыха были введены в 1982-83 годах, чтобы прояснить, следует ли рассматривать краткосрочную аренду для отдыха как торговлю для целей налогообложения, после ряда дел по этому вопросу и вытекающей из этого неопределенности для участников. в этих предприятиях. ^{[сноска 117]}Новое законодательство не рассматривало эту деятельность как торговлю, но при условии, что доход от нее должен был облагаться налогом как торговый доход, а не доход от инвестиций. В то время это было важно, поскольку доход от инвестиций облагался дополнительным налогом. В соответствии с первоначальным законодательством требования к учету дней были ниже, чем в настоящее время (70 дней фактической аренды и 140 дней доступности), а диапазон налоговых льгот был шире, в частности, убытки от меблированного отпуска могли быть зачтены в счет общего дохода. (боковое облегчение убытков). Имущество должно было находиться в Великобритании.

В 2009–2010 годах режим был распространен на недвижимость в ЕЭЗ, чтобы привести правила в соответствие с принципами свободного передвижения ЕС.

В 2011 и 2012 годах правила были ужесточены, были повышены требования к подсчету дней и удалена возможность засчитывать убытки от сдачи в аренду меблированных помещений на время отпуска против общего дохода или даже другого дохода от собственности.

Подробно о действующих правилах

Чтобы квалифицироваться как меблированное жилье для отдыха, недвижимость должна находиться либо в Великобритании, либо в стране ЕЭЗ (ЕС, Исландия, Лихтенштейн и Норвегия) и сдаваться в аренду населению как меблированное жилье для отдыха, удовлетворяющее различным «периодам». тесты доступности, фактического времени аренды и характера занятости, предназначенные в принципе для распознавания активно управляемого бизнеса по сдаче в аренду на короткий срок. ^{[сноска 118]}

Если недвижимость соответствует требованиям, она автоматически подпадает под режим меблированной аренды на время отпуска; «отказаться» невозможно.

Налоговый статус меблированной аренды на время отпуска

Если недвижимость квалифицируется как сдаваемая внаем с мебелью в определенный налоговый год, то к доходу и прибыли от собственности применяются особые налоговые правила. Это:

проценты, полученные по займам, полностью вычитаются при расчете налогооблагаемой прибыли, а не путем снижения налога по базовой ставке, как это применяется к другому арендованному имуществу.
капитальные надбавки (или вычеты, если используется денежный метод) предоставляются на оборудование, мебель, бытовую технику и т. д. в собственности; обычно капитальные надбавки не предоставляются для расходов на активы в жилой недвижимости. Соответственно, освобождение от замены предметов домашнего обихода (см. главу 5 ) не применяется .
доход от сдачи в аренду может рассматриваться как релевантный доход для целей расчета размера пенсионных отчислений.
убытки от сдачи в аренду могут быть зачтены только в счет прибыли от сдачи в аренду меблированных апартаментов ( FHL ), а не в счет общего дохода от собственности. Убытки от бизнеса FHL в Великобритании и от бизнеса FHL в ЕЭЗ учитываются отдельно, поэтому убыток в одном случае нельзя зачесть против прибыли в другом.
доход от сдачи в аренду меблированных апартаментов, находящихся в совместном владении супружеских пар/гражданских партнеров, по умолчанию не делится 50:50 для целей подоходного налога (см. главу 3 ). В руководстве HMRC говорится, что вместо этого такой доход может быть разделен по решению супругов. ^{[сноска 119]} Однако любое такое разделение должно быть оправдано, например, исходя из фактических интересов пары в собственности или соответствующего объема работы, проделанной каждым человеком.
также применяются различные льготы по налогу на прирост капитала. Имущество рассматривается как торговый актив для целей:
Пособие по отчуждению бизнес-активов, которое означает, что прибыль от продажи имущества, квалифицируемого как меблированная аренда на отпуск ( FHL ), может облагаться налогом по ставке 10%, а не 28% (или 18% для налогоплательщика с базовой ставкой), при условии, что прибыль покрывается пожизненным пределом льготы налогоплательщика по отчуждению бизнес-активов ^{[сноска 120]} , который в настоящее время составляет 1 миллион фунтов стерлингов. В 2019–2020 годах 2000 налогоплательщиков, владеющих меблированной сдачей в аренду на время отпуска, подали заявление на получение помощи в связи с ликвидацией бизнес-активов на общую сумму 366 млн фунтов стерлингов, что отражает экономию налогов в размере от 30 до 65 млн фунтов стерлингов. ^{[сноска 121]}
Освобождение от пролонгации бизнес-активов, что означает, что прибыль, полученная от продажи собственности FHL , может быть отложена, если вырученные средства реинвестируются в подходящий актив — обычно в новую недвижимость FHL .
Пособие по удержанию подарка, означающее, что прибыль, полученная от дарения собственности FHL , может быть удержана .
ссуды трейдерам, что означает, что предоставляется освобождение, если ссуда предоставляется бизнесу FHL , который оказывается безвозвратным
значительное освобождение от владения акциями (применяется только к компаниям)

Имущество, не отвечающее всем условиям

Есть некоторые дополнительные правила, которые помогают налогоплательщикам, если недвижимость или недвижимость не соответствуют всем условиям для определенного года. Это должно способствовать преемственности и избежать необходимости рассмотрения налогоплательщиками последствий несоответствия требованиям в течение коротких периодов времени. Эти правила направлены на то, чтобы позволить налогоплательщикам, пострадавшим от неконтролируемых обстоятельств, оставаться в режиме меблированной аренды для отдыха в течение еще двух налоговых лет, и они полезны, поскольку изменение статуса собственности может вызвать налоговые сложности.

Есть два варианта выборов, которые могут быть проведены там, где недвижимость в противном случае не соответствовала бы требованиям режима:

выбор усреднения, который позволяет учитывать подсчет дней по всему портфелю недвижимости, что потенциально может привести к некоторым свойствам, которые в противном случае могли бы не соответствовать требованию.
период льготных выборов, который позволяет до двух лет не выполнять условия, прежде чем имущество выйдет из-под режима.

См. Приложение D, примеры 6A, 6B и 6C, для получения дополнительной информации и примеров, показывающих, как проходят выборы.

Что делать, если недвижимость перестает квалифицироваться как меблированная аренда на время отпуска?

Если недвижимость не соответствует условиям, чтобы квалифицироваться как меблированная аренда на отпуск ( FHL ), несмотря на усреднение и период отсрочки выборов, то в последующие годы или до тех пор, пока она снова не будет квалифицирована как FHL , прибыль будет облагаться налогом как прибыль от общей аренды. бизнеса (см. главу 2 ), и никакие специальные правила для FHL не применяются.

В частности, если были заявлены скидки на капитал, рыночную стоимость всех активов, по которым были заявлены скидки, необходимо сравнить со списанной стоимостью налога (обычно с нулевой из-за наличия годовой скидки на инвестиции, если только бизнес не очень велик). большая) и налог, начисленный на разницу.

Аналогичные корректировки потребуются, если имущество облагается налогом на кассовой основе. Рыночная стоимость активов, по которым был заявлен вычет вместо капитальных надбавок, должна быть включена в прибыль за последний год FHL .

Поскольку убытки от бизнеса FHL могут быть зачтены только в счет другой прибыли FHL (предприятия FHL в Великобритании и ЕЭЗ рассматриваются отдельно для этих целей), любые накопленные убытки могут быть утрачены, если имущество потеряет свой статус FHL .

Списание процентов

Правила, которые ограничивают освобождение от процентов снижением базовой ставки налога, не применяются к меблированным апартаментам для отдыха, поэтому возможен полный вычет допустимых финансовых затрат. Приложение D, пример 3A, показывает разницу между полным вычетом и вычетом базовой ставки.

В период с 2016-17 по 2019-20 годы количество предприятий по сдаче в аренду меблированных домов, принадлежащих частным лицам, увеличилось почти на 18%, и это может быть частично связано с изменением правил процентной ставки.

Совместное владение

Правила, относящиеся к супругам и гражданским партнерам, которые совместно владеют имуществом (которые требуют, чтобы доход по умолчанию делился между ними 50:50), не применяются к доходу от меблированных дач. Поэтому доход обычно делится на основе доли каждого супруга в собственности. Однако руководство HMRC , как указано выше, подтверждает, что пара может договориться о другом разделении. Однако любое такое разделение должно быть оправданным, например, исходя из фактических интересов пары в собственности или соответствующих объемов работы, проделанной каждым человеком.

Респонденты, участвовавшие в нашей консультации, также отметили, что в законодательстве о расчетах может применяться иное разделение доходов для целей налогообложения.

Кажется, нет никаких причин, по которым должны применяться разные правила для меблированной аренды на время отпуска и компаний, сдающих в аренду общие помещения, и OTS узнал от респондентов в OTS Call for Evidence and Survey, что вся эта область плохо изучена и приводит к путанице.

OTS рекомендовала правительству рассмотреть возможность отмены правила 50:50 для супругов и гражданских партнеров и согласования режима с другими совладельцами и положением супругов по налогу на прирост капитала и налогу на наследство . Во избежание злоупотреблений положение бенефициарного собственника по умолчанию не должно быть изменено. Если следовать этой рекомендации, одни и те же правила (бенефициарное владение) будут применяться как к общей, так и к меблированной недвижимости для сдачи в аренду, принадлежащей супругам, и путаница, описанная выше, исчезнет.

Это также означает, что выбор между супругами, владеющими сдаваемой в аренду недвижимостью, 50:50 при использовании наличного расчета будет одинаковым, независимо от того, сдается ли недвижимость в аренду или в аренду на время отпуска с мебелью. См. Главу 3 для объяснения того, как применяется денежный метод, когда имущество находится в совместной собственности супругов.

Убытки

Использование убытков от меблированных дач

Убытки от сдачи в аренду меблированных апартаментов ( FHL ) могут быть зачтены только в счет прибыли от сдачи в аренду FHL в том же или будущих годах. Они не могут быть зачтены в общий доход от собственности. FHL в Великобритании и FHL в ЕЭЗ рассматриваются отдельно, поэтому убыток в одной из них не может быть зачтен в счет прибыли в другой.

Если характер деятельности по аренде меблированных помещений для отпуска изменится и больше не будет соответствовать критериям, то убытки от прежнего бизнеса по аренде меблированных помещений для отпуска не могут быть перенесены на будущие периоды за счет прибыли от обычной деятельности по сдаче в аренду, даже если прибыль получена именно от одно и то же свойство. Это может произойти, если владелец недвижимости решит, что он больше не хочет продолжать свой бизнес по аренде меблированных апартаментов на время отпуска, и решит сдать ее в аренду на более длительный срок для большей стабильности дохода. OTS сообщили , что с учетом последствий пандемии это может быть не редкостью и может затронуть многих владельцев меблированной аренды на время отпуска как в Великобритании, так и в ЕЭЗ.

Поэтому было бы полезно, если бы убытки от прекращенной деятельности по аренде меблированных помещений на время отпуска можно было бы перенести на будущие периоды и использовать против прибыли от того же имущества.

Также могла возникнуть ситуация, когда недвижимость не соответствовала критериям сдачи в аренду с мебелью ( FHL ) в течение нескольких лет и поэтому была сдана в аренду как общая, но затем снова квалифицирована как FHL . Понятно, что убытки FHL не могут быть перенесены в счет общей прибыли от сдачи в аренду, но неясно, могут ли эти убытки быть использованы снова при переквалификации имущества.

Установление общих убытков от сдачи в аренду против прибыли от сдачи в аренду меблированных помещений

Режим аренды с мебелью для отдыха создает выборочный список случаев, когда к доходам и расходам применяются разные правила, например, рассмотрение убытков, как описано выше. Поскольку нет положений об обратном, общая прибыль от сдачи в аренду меблированной недвижимости в Великобритании будет суммироваться с общими результатами отдельного бизнеса в сфере недвижимости в Великобритании, а это означает, что она может быть уменьшена на любые общие «убытки», возникающие от оставшейся части Бизнес в Великобритании. Такая же ситуация и при рассмотрении меблированной недвижимости в ЕЭЗ, объединенной в результаты для одного «бизнеса в сфере зарубежной недвижимости».

То же самое и с переносимыми общими имущественными потерями, поскольку они засчитываются в счет любой прибыли от одного бизнеса, связанного с недвижимостью, и ничто конкретно не препятствует этому, включая прибыль от меблированной аренды на время отпуска.

Многие комментаторы считают законодательство и рекомендации по этому поводу неясными. Многие знают, что таким образом можно «компенсировать убытки» (включая перенесенные общие потери имущества), как это подразумевается в примечаниях к страницам собственности Великобритании по налоговой декларации о самооценке ^{[сноска 122]} , но не обязательно понимают почему или чувствуют, что они могут определить, где это разрешено законом.

Путаницу усугубляет то, что на страницах недвижимости в Великобритании нет конкретной записи, позволяющей компенсировать эту потерю или просмотреть подробности того, что произошло, и вместо этого инструкция состоит в том, чтобы рассматривать общую потерю сдачи в аренду, как если бы она была перенесена. потеря меблированной арендной платы за отпуск.

OTS сообщили , что налогоплательщики не понимают этого и что поток убытков усложняет режим. Было бы полезно, если бы руководство и отчетность по этому вопросу могли быть разъяснены.

Капитальные надбавки

Если используется режим меблированной аренды на время отпуска ( FHL ), то капитальные надбавки (или вычеты, если используется кассовый метод) обычно могут требоваться на оборудование, мебель и бытовую технику в собственности. Если запрашиваются капитальные надбавки, годовая инвестиционная надбавка (AIA) обеспечивает полный вычет соответствующих расходов в размере до (в настоящее время) 1 млн фунтов стерлингов в год. Если используется кассовый метод, можно требовать полного вычета из квалифицируемых расходов, что в целом дает тот же эффект.

Это отличается от правил, применяемых к общей сдаче в аренду жилых помещений, когда капитальные надбавки недоступны, но предоставляются льготы для замены предметов домашнего обихода (см. Главу 5 ). Таким образом, в целом те, у кого есть недвижимость FHL , получают налоговый вычет на первоначальные затраты на такие предметы, но те, кто берет на себя общую аренду, получают облегчение только при замене предметов.

OTS сообщили, что это ценная часть режима, но также сообщили, что в некоторых случаях надбавки на капитал не получают на полные расходы, поскольку они, как правило, понесены в тот же период, когда начинается арендная плата и собственность . может быть недостаточно в течение первого года для достижения статуса FHL . В таких случаях капитальные надбавки будут основываться на рыночной стоимости активов, когда недвижимость впервые квалифицируется как меблированная аренда на время отпуска, которая, вероятно, будет ниже, чем полные понесенные расходы, или на фактических расходах, если они ниже рыночной стоимости. ^{[сноска 123]}

НДС

В то время как предоставление внутреннего жилья освобождается от НДС, предоставление жилья для отпуска (определяемого для целей НДС как любое жилье, рекламируемое или предлагаемое как подходящее для отдыха или досуга) облагается НДС по стандартной ставке. ^{[сноска 124]} Все владельцы такого жилья для отдыха, независимо от того, подпадают ли они под режим FHL или нет , должны зарегистрироваться в качестве плательщика НДС и взимать НДС по стандартной ставке 20%, если оборот превышает 85 000 фунтов стерлингов. С 15 июля 2020 г. по 31 марта 2022 г. применялась временная сниженная ставка. ^{[сноска 125]}

Определение жилья для отпуска для целей НДС не совпадает с определением меблированной аренды для отпуска ( FHL ) для подоходного налога, поэтому НДС может применяться к общей сдаче в аренду для отпуска, даже если она не квалифицируется как FHL .

На практике это вряд ли повлияет на тех, кто предоставляет только меблированную аренду для отпуска, поскольку порог оборота вряд ли будет достигнут. ^{[сноска 126]} Однако, если, например, арендодатель является индивидуальным предпринимателем, который владеет бизнесом, зарегистрированным для уплаты НДС, не связанным с FHL , то НДС также необходимо будет взимать с жилья для отпуска, поскольку регистрация по НДС распространяется на все виды деятельности в рамках одного и того же юридического лица. .

OTS обнаружил, что этот момент не получил широкого признания и не упоминается в общих налоговых рекомендациях GOV.UK. ^{[сноска 127]} Было бы полезно, если бы была перекрестная ссылка на позицию НДС по такой деятельности.

Взаимодействие с бизнес-тарифами

Значительное число респондентов отметили, что тесты на количество дней для меблированной аренды на время отпуска не совпадают с тестами, применяемыми для целей деловых ставок, которые сами по себе различаются в Англии, Уэльсе и Шотландии:

в Англии недвижимость будет оцениваться как недвижимость с самообслуживанием, поэтому применяются бизнес-ставки, если ее можно сдать в аренду на короткий период в общей сложности 140 дней или более в году. С 1 апреля 2023 года действует дополнительное требование о том, что недвижимость должна быть фактически сдана в аренду на 70 дней.
в настоящее время недвижимость в Уэльсе должна быть доступна в течение 140 дней и фактически сдана в аренду на 70 дней, но с 1 апреля 2023 года эти ограничения увеличатся до 252 дней и 182 дней соответственно.
недвижимость в Шотландии должна быть доступна в течение 140 дней, а с 1 апреля 2022 года фактически сдается на 70 дней.

Хотя бизнес-рейтинги выходят за рамки настоящего отчета, OTS должен отражать выраженное респондентами сильное чувство путаницы в отношении того, что разные тесты применяются для разных целей. Может быть полезно, чтобы соответствующие страницы руководств проводили это различие и давали ссылки друг на друга.

Нужен ли режим меблированной аренды для отдыха?

Этот режим может дать ценные налоговые льготы, но он не получил широкого распространения и добавляет сложный слой к налоговым правилам, применимым к доходам от собственности. В 2019–2020 годах в Великобритании насчитывалось около 2,8 миллиона предприятий, занимающихся недвижимостью, принадлежащих частным лицам, и 83 000 предприятий, занимающихся недвижимостью за границей, принадлежащих частным лицам, но только около 127 000 из общего числа около 2,9 миллиона были в режиме меблированной аренды на время отпуска, 111 000 в Великобритании и 17 000 в Великобритании. ЕЭЗ. ^{[сноска 128]}

Призыв OTS к сбору доказательств и опрос показали, что режим извлекает выгоду из множества домовладельцев. Широко распространенное мнение респондентов заключалось в том, что режим распространяется на относительно небольшое ядро людей, ведущих крупный бизнес по краткосрочной аренде, и длинный хвост владельцев вторых домов, арендующих одну недвижимость. Это подтверждается результатами нашего опроса, который варьировался от частных лиц, владеющих одним объектом (около двух третей), многие из которых (40%) также используют это имущество в личных целях, до тех, кто управляет «комплексами для отдыха» с рядом коттеджи с самообслуживанием и мероприятия. Только 8% респондентов опроса владеют 4 или более объектами недвижимости в рамках режима. Деятельность тех, кто относится к последней категории, можно рассматривать как более близкую к торговле, чем к инвестициям в недвижимость, как обсуждалось вГлава 2 .

Респонденты в целом нейтрально относились к преимуществам режима по сравнению с его администрацией, а те, кто был настроен положительно, считали, что сфера охвата слишком широка.

Существование режима может искажать поведение; OTS сообщили, что отмена полного снижения процентов по ипотечным кредитам привела к тому, что некоторые арендодатели перешли на режим меблированной аренды на время отпуска, при котором проценты по ипотечным кредитам полностью допустимы. Другие сочтут этот режим желательным из-за льгот по налогу на прирост капитала, в частности, по льготе при отчуждении бизнес-активов, которая может означать 10% ставку налога на прирост капитала при продаже собственности. Существование режима может стимулировать тех, кто покупает то, что по сути является домом для отдыха, сдавать его в аренду в достаточной степени, чтобы соответствовать требованиям режима, чтобы они могли воспользоваться доступными льготами, используя его в личных целях в максимально возможной степени.

Есть и более социальные аргументы против сохранения режима. OTS слышал аргументы о том, что это оказывает пагубное влияние на жилищный фонд в прибрежных и других курортных регионах, и о том, должны ли льготы применяться ко вторым домовладельцам, которые мотивировали покупку недвижимости в качестве дома для отдыха, но которые арендуют на минимальный срок. для покрытия расходов и доступа к имеющимся налоговым льготам. Но OTS также слышал контраргументы о том, что режим поощряет аренду жилья для отдыха и, следовательно, туризм в Великобритании.

OTS также признает, что отмена режима может означать, что все больше налогоплательщиков заявляют, что сдачу в аренду, при которой предоставляется высокий уровень услуг, следует рассматривать как торговлю, как это было до введения режима.

Тест Brightline для торгового статуса

Если режим сдачи внаем с мебелью на время отпуска будет отменен, правительство, возможно, пожелает рассмотреть способы сделать границу между торговлей и неторговлей более четкой. Одной из возможностей может быть введение установленного законом критерия «яркости» ^{[сноска 129]} , чтобы обеспечить четкую проверку того, когда деятельность по сдаче в аренду недвижимости, облагаемая подоходным налогом, будет квалифицироваться как торговля.

Респонденты OTS считали , что необходимо различать мотив получения дохода с высоким уровнем управления, в отличие от мотива получения инвестиционной выгоды, который, вероятно, требуется, скажем, от второго домовладельца.

Возможными факторами, которые могут быть учтены в рамках теста Brightline, являются:

минимальное количество свойств пусть:
OTS предполагает, что торговый статус не может применяться, если разрешено меньше определенного количества единиц, например, в диапазоне от пяти до десяти объектов недвижимости.
сдача в аренду на краткосрочной основе:
уже существует определение краткосрочной аренды ^{[сноска 130]} в законодательстве о меблированной аренде для отдыха, которое можно использовать для этой цели.
использование имущества в личных целях не допускается:
OTS считает, что это условие должно быть введено, чтобы отличить арендодателя, преследующего цель получения прибыли, от инвестора в собственность. Должна быть разрешена ограниченная занятость для технического обслуживания и т.д.
уровень личного времени, затрачиваемого на сдачу в аренду недвижимости и предоставляемых услуг:
OTS признает сложность оценки того , носят ли услуги неинвестиционный характер, и вместо этого рассматривает предоставление личного труда при сдаче в аренду. Например, минимальный уровень часов в неделю может быть необходим, если он посвящен владельцу, или более высокий уровень, если он предоставляется сотрудниками/агентами.

OTS также отмечает, что возникли трудности с установлением того, имеет ли компания право на льготы для бизнеса (коммерческие льготы по имуществу) в отношении налога на наследство и льготы для юридических лиц в отношении налога на прирост капитала. По этим вопросам было возбуждено несколько налоговых дел. Если правительство выполнит предложение OTS о законодательном тесте на торговлю недвижимостью в отношении подоходного налога, изложенном выше, предлагается привести определения налога на наследство, налога на прирост капитала и национального страхования в соответствие со статусом подоходного налога.

Должен ли режим меблированной аренды для отдыха быть более целенаправленным?

Недвижимость в ЕЭЗ

Недвижимость в Европейской экономической зоне (ЕЭЗ) ^{[сноска 131]} также может рассматриваться как меблированная аренда на время отпуска ( FHL ) на тех же условиях, что и недвижимость в Великобритании. В 2019-20 налоговом году из общего числа около 127 000 предприятий FHL , принадлежащих физическим лицам, около 17 000 из них имели недвижимость, расположенную в странах ЕЭЗ. Ответы на опрос OTS показали, что только 3% собственности FHL находятся за границей.

Отчетность о доходах от FHL в ЕЭЗ сбивает с толку, поскольку доход должен быть указан на отдельной странице недвижимости в Великобритании (SA105), а не на иностранных страницах (SA106), где показан общий доход от аренды за границей.

Учитывая, что Великобритания больше не входит в ЕС, включение в режим только объектов ЕЭЗ (вместо того, чтобы либо ограничить режим включением объектов только в Великобритании, либо распространить его на объекты по всему миру) представляется искажением.

Изменение тестов

Если правительство решит, что режим следует сохранить, ОТС рассмотрит текущие тесты.

Текущие требования к подсчету дней в 105 дней фактической аренды и 210 дней доступности, как правило, считаются разумными с учетом сезона аренды в Великобритании, хотя OTS сообщили, что эти ограничения трудно соблюсти в районах с коротким сезоном аренды. .

OTS рассмотрел вопрос о том, может ли быть более подходящим для облегчения ситуации другой целевой тест. Политическое обоснование введения режима аренды меблированных помещений для отпуска заключалось в обеспечении определенности после ряда случаев, когда те, кто сдавал жилье на короткий срок, утверждали, что на самом деле они занимались торговлей. Таким образом, режим сдачи в аренду для отдыха с мебелью обеспечивал «мост» между торговлей и инвестициями в недвижимость для таких обстоятельств. Когда он был первоначально введен, режим FHL был очень похож на торговый режим, хотя некоторые послабления были отменены в 2010 году.

Если политическая цель режима FHL по- прежнему состоит в том, чтобы облегчить деятельность предприятий, подобных торговле, то, возможно, сохранение условия «доступности», но отмена «условия занятия» и ограничение частного использования до минимальной суммы будет более подходящий тест.

Из 111 000 британских предприятий FHL , принадлежавших физическим лицам в 2019–2020 годах, около 10% указали в своих налоговых декларациях частное использование. Из 17 000 предприятий FHL в ЕЭЗ примерно 18% имели какой-либо элемент частного использования.

Нетребование определенного количества дней занятости поможет тем, кто, несмотря на маркетинговые усилия, не может выполнить тест на занятость. Вместо этого требование о том, чтобы частное использование было сведено к минимальному уровню, также будет означать, что те, кто стремится использовать свою собственность как можно больше, при этом удовлетворяя текущим условиям доступности и занятости, перестанут подпадать под режим FHL . Это приведет к тому, что режим будет более нацелен на тех, кто управляет предприятием как бизнесом.

Респонденты сообщили OTS , что люди, которые действительно стремятся получить прибыль от своего предприятия с недвижимостью, не занимают его лично, поскольку они всегда будут сдавать жилье платному клиенту, если это возможно.

Может быть сложнее обеспечить соответствие тесту, основанному на минимальном личном использовании, а не на фактическом арендованном жилье, хотя многие виды аренды на время отпуска осуществляются через агента, и частное использование должно быть забронировано и записано, поэтому во многих случаях будут записи для резервного копирования. Заявки на самооценку.

Если режим будет сохранен, удаление любого материального элемента частного использования ужесточит требования к режиму, так что он не будет распространяться на вторые дома, и значительно облегчит определение режима, возможно, за счет отмены подсчета некоторых дней.

Переходные вопросы, которые следует учитывать, если были внесены изменения в режим меблированной аренды для отдыха

Если в режим были внесены изменения (независимо от того, был ли он отменен или более целенаправленно), правительство, возможно, пожелает рассмотреть вопрос о том, следует ли ввести какие-либо переходные правила (признавая, что это усложняет ситуацию).

Следует учитывать:

порядок обращения с активами, по которым были заявлены резервы капитала. В настоящее время, если имущество выходит из-под действия режима, все такие активы рассматриваются как проданные по рыночной стоимости, и может возникнуть уравновешивающий сбор ^{[сноска 132] .}Активы, не входящие в режим, могут претендовать на налоговые льготы в качестве замены, хотя некоторые из них не будут соответствовать требованиям. Применение полной балансировочной платы может быть целесообразным не во всех случаях. Можно также рассмотреть вопрос о том, чтобы разрешить отдельным лицам выбирать для ограниченного распределения компенсационных сборов.
обращение с потерями. Убытки от сдаваемой внаем меблированной недвижимости не могут быть зачтены в счет прибыли от общей сдачи в аренду. Может быть уместно объединить все или часть этих убытков с другими убытками по аренде после рассмотрения компенсационных платежей.
положения о налоге на прирост капитала. Общая политика в отношении изменений налога на прирост капитала заключается в том, что новые правила применяются к выбытию после даты начала действия. Тем не менее, действующие правила освобождения от продажи бизнес-активов разрешают отчуждение в течение трех лет после окончания соответствующего бизнеса, и правительство, возможно, пожелает рассмотреть вопрос о том, следует ли сохранить это в обстоятельствах, когда режим FHL прекращает свое действие.

7. Создание цифрового налога для подоходного налога

Создание цифрового налога (MTD) для подоходного налога — это новый режим цифровой отчетности, начало которого запланировано на 6 апреля 2024 года.

С этой даты самозанятые лица и арендодатели, которые соответствуют соответствующим критериям (в целом годовой совокупный оборот составляет 10 000 фунтов стерлингов), должны будут вести записи в цифровом виде и — с помощью программного обеспечения, совместимого с MTD для подоходного налога, — ежеквартально подавать онлайн-обновления своих коммерческих доходов и расходов. с ГМРЦ . Приветствуется использование MTD для бухгалтерского программного обеспечения для учета подоходного налога, хотя физические лица по-прежнему смогут использовать электронные таблицы (или несовместимое бухгалтерское программное обеспечение) вместе с подходящим программным обеспечением MTD для промежуточного подоходного налога для подачи обновлений в HMRC .

HMRC ожидает, что это затронет 4,2 млн налогоплательщиков. ^{[сноска 133]} Это включает около 1 миллиона арендодателей, чей оборот доходов от собственности достигает порога в 10 000 фунтов стерлингов, плюс около 380 000 арендодателей, которые также работают не по найму, где совокупный оборот для обоих типов бизнеса достигает порога в 10 000 фунтов стерлингов.

MTD для подоходного налога является центральной частью стремления правительства к тому, чтобы HMRC стала одним из самых продвинутых в цифровом отношении налоговых органов в мире и предоставляла современные цифровые услуги для налогоплательщиков. ^{[сноска 134]} Другими ключевыми целями являются требование использования цифрового ведения учета и отчетности, чтобы помочь уменьшить количество ошибок налогоплательщиков и поддержать производительность бизнеса за счет поощрения цифровизации делового администрирования. Ожидается, что это, наряду с более тесным взаимодействием HMRC с налогоплательщиком, а также указаниями с помощью цифровых подсказок и подсказок, будет способствовать сокращению налогового разрыва. ^{[сноска 135]}

Счетный комитет ^{[сноска 136]} выразил озабоченность по поводу влияния MTD для подоходного налога на налогоплательщиков с относительно простыми делами — например, на пенсионера с одним сдаваемым в аренду имуществом — и находятся ли необходимые технологии на достаточно продвинутой стадии для поддержки отчетный процесс.

В ответах на запрос о доказательствах, онлайн-опросе и на встречах с заинтересованными сторонами OTS обнаружил, что MTD для подоходного налога является общей проблемой для всех этих респондентов, особенно в отношении осведомленности об обязательствах, потенциальных дополнительных бремени и неопределенность процесса. В данной главе отражены те опасения и рекомендации, которые были обсуждены с респондентами.

Что это?

В настоящее время налогоплательщики, обязанные отчитываться по подоходному налогу, должны ежегодно подавать налоговую декларацию по самоначислению, обычно до 31 января, следующего за окончанием налогового года. ^{[сноска 137]}

Вместо того, чтобы подавать один годовой отчет, лица, подпадающие под действие MTD по подоходному налогу, должны будут вести свои деловые записи в цифровом виде и подавать в HMRC следующее :

ежеквартальные цифровые обновления своих доходов и расходов от бизнеса в HMRC и
годовой отчет («отчет на конец периода») для каждого вида бизнеса, обобщающий квартальные данные и вносящий любые налоговые корректировки и
эквивалент налоговой декларации по самооценке («окончательная декларация»), включая информацию из годовых отчетов вместе с подробной информацией об их другом доходе (например, доход от работы или пенсии, банковские проценты и т. д.), а также заявление о льготах, таких как пенсионные взносы.

Как поясняет OTS в «Отчете о дате окончания налогового года», опубликованном в сентябре 2021 года, налогоплательщик, занимающийся недвижимостью, который также работает не по найму, будет иметь 11 отдельных деклараций за налоговый год вместо нынешней единой ежегодной декларации. ^{[сноска 138]}

Респонденты OTS Call for Evidence совершенно ясно выразили свое мнение о том, что основным дополнительным бременем для налогоплательщиков MTD по подоходному налогу будет администрирование ежеквартальных обновлений и любые сопутствующие ИТ-требования, необходимые для адаптации их текущей деловой практики, включая MTD для подоходного налога. совместимое программное обеспечение. HMRC подсчитала ^{[сноска 139]} , что и то, и другое, вероятно, связано со значительными дополнительными расходами для налогоплательщика, хотя HMRC отмечает, что некоторые предприятия могут использовать бесплатное программное обеспечение.

Как указывалось выше, эти новые положения будут действовать для всех налогоплательщиков (тех, кто подпадает под критерии MTD для налога на прибыль) за отчетные периоды, начинающиеся 6 апреля 2024 года или после этой даты, поэтому первое обязательство по подаче отчетности будет за квартал 6 апреля 2024 года. до 5 июля 2024 года. Налогоплательщики могут выбрать более раннюю регистрацию в рамках пилотного проекта (более подробно объясненного ниже), хотя критерии приемлемости для этого в настоящее время очень узкие, и к ним присоединилось всего несколько человек.

Некоторые предприятия, такие как партнерства, начнутся с задержкой: недавно была подтверждена дата 6 апреля 2025 года для тех, у кого в качестве партнеров есть только физические лица. ^{[сноска 140]} Дата более сложных партнерских отношений еще не подтверждена, и OTS сообщили, что введение MTD для таких крупных предприятий может быть бесполезным. Те, кто «исключен из цифровых технологий» и не может использовать ИТ по какой-либо причине, возможно, из-за своего возраста, религии или инвалидности, смогут отказаться от MTD для уплаты подоходного налога, но HMRC предполагает, что эта группа будет небольшой.

Практические проблемы

OTS услышал несколько серьезных опасений, которые могут повлиять на эффективное принятие MTD для подоходного налога как для арендодателей, так и для самозанятых лиц.

Ниже перечислены некоторые из основных областей, которые , как сообщили OTS , будут особенно проблематичными для арендодателей:

Порог

OTS неоднократно сообщалось, что порог в 10 000 фунтов стерлингов слишком низок, в частности, для арендодателей — безусловно, для начала MTD для подоходного налога и, возможно, также в более долгосрочной перспективе .

Данные свидетельствуют о том, что арендодатель с такой низкой валовой арендной платой будет иметь скромную налогооблагаемую прибыль, если таковая имеется. Этот тип арендодателя, скорее всего, будет иметь только одну собственность и, как правило, будет вести либо бумажные записи, либо простую электронную таблицу. Дополнительные затраты на принятие МПД для подоходного налога будут более значительными на этом уровне и непропорциональны потребностям бизнеса. HMRC уже указала, что трехстрочные счета (арендная плата, затраты и чистая прибыль / убыток) будут достаточными для MTD для подоходного налога, когда оборот для бизнеса составляет менее 85 000 фунтов стерлингов, что, по-видимому, указывает на ограниченную ценность данных.

OTS признает, что, несмотря на то, что повышение порогового значения повлияет на Казначейство, это может быть перевесено более низкими затратами клиентов, более высоким уровнем соблюдения требований и более активным взаимодействием с налогоплательщиками и агентами .

Несколько агентов

Процесс MTD для подоходного налога разбит на четыре основных элемента: ведение цифровой документации, ежеквартальные обновления, отчеты на конец периода и окончательная декларация. Потребность в доступе для нескольких агентов была одним из самых приоритетных вызовов респондентов.

Ведение цифровых записей и ежеквартальные обновления — это процессы бухгалтерского учета. Вполне вероятно, что некоторые налогоплательщики будут использовать бухгалтеров, позволяя агентам или другим специалистам заполнять цифровые записи и вносить ежеквартальные обновления. Многие агенты, ответившие на запрос о предоставлении доказательств, планировали передать ежеквартальную регистрацию MTD бухгалтерам из соображений стоимости и времени.

Поэтому вполне вероятно, что многие налогоплательщики будут иметь по крайней мере двух агентов, занимающихся различными аспектами общего процесса, и, возможно, больше, если они имеют более чем один поток доходов от бизнеса — например, арендодатели, недвижимость которых находится в совместной собственности с разными совладельцами, или арендодатели, которые также работают не по найму.

Для HMRC будет важно , чтобы только надлежащим образом уполномоченные агенты могли подавать любую налоговую декларацию от имени своих клиентов, включая MTD для обновлений подоходного налога. HMRC необходимо будет обеспечить доступ к своим системам только должным образом уполномоченным агентам — доступ агента с использованием собственных учетных данных налогоплательщика неприемлем.

Все отчеты MTD по подоходному налогу, сделанные агентами, выполняются (или будут выполняться) через учетную запись агентских услуг HMRC . Однако учетная запись службы агента позволяет только одному агенту действовать от имени налогоплательщика для службы MTD для подоходного налога в любой момент времени. В настоящее время невозможно иметь двух разных агентов — например, бухгалтера, подающего ежеквартальные отчеты, и налогового консультанта, подающего отчет на конец периода и окончательную декларацию, — которые подают в рамках одной и той же услуги для одного и того же налогоплательщика.

Концепция единого агента является фундаментальной частью того, как доступ агента встроен в учетную запись службы агента; это относится не только к MTD по подоходному налогу, но и к другим услугам, таким как 60-дневная служба возврата имущества в Великобритании и MTD по НДС.

OTS отмечает, что HMRC осознает необходимость размещения нескольких агентов уже более десяти лет. Всегда было проще разместить несколько агентов за пределами цифровых систем. MTD для подоходного налога выдвинуло на первый план проблему нескольких агентов, поскольку для многих налогоплательщиков потребуется два или более агента, уполномоченных подавать цифровые декларации в HMRC в отношении одного и того же налога и одного и того же налогового года.

OTS разделяет разочарование респондентов по поводу того, что авторизация нескольких агентов еще не встроена в новые системы для поддержки MTD для подоходного налога. Также стоит отметить, что MTD по подоходному налогу может ввести новую концепцию агента по ведению учета и регистрации, который может не иметь той же подготовки, квалификации или обязанностей, что и налоговые агенты. Другие стандарты ^{[сноска 141]} подходят для тех, кто ведет исключительно цифровые записи и подает ежеквартальные обновления.

Использование нескольких агентов также вносит неопределенность в отношении ответственности за точность ежеквартальных обновлений и отчетов на конец периода. Хотя налогоплательщик несет полную ответственность за своевременную подачу документов, каждое обязательство по подаче документов в рамках процесса MTD для подоходного налога создает потенциальный триггер для начисления штрафных баллов и сборов. Приветствуются рекомендации для агентов по сферам ответственности, в которых задействовано более одного агента.

Совместно нажитое имущество

Отдельные ежеквартальные обновления и отчеты на конец периода требуются для каждого бизнеса в сфере недвижимости в Великобритании и каждого бизнеса в сфере недвижимости за рубежом. В рамках каждого из этих видов бизнеса налогоплательщик может владеть одним или несколькими объектами недвижимости и владеть ими по-разному. Например, налогоплательщики могут иметь единоличное владение одним имуществом и совместное владение другим. В 2019-20 налоговом году из 2,9 млн объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам, почти половина принадлежала арендодателям, находящимся в совместном владении. ^{[сноска 142]}

Положение с совместной собственностью делает MTD для подоходного налога намного более сложным для многих арендодателей, чем обязательства для самозанятых торговцев. Если есть два или более владельцев торговли, это обычно партнерство. Партнерство будет организацией, которая ведет записи в цифровом виде и подает ежеквартальные обновления, предоставляя партнерам сводные данные. OTS отмечает, что HMRC отложила дату начала MTD для подоходного налога для партнерств.

В настоящее время налогоплательщики, владеющие имуществом, находящимся в совместной собственности, могут указать в налоговой декларации о самоначислении, какой владелец ведет основные записи, и должны указать имя и адрес ответственного за учет. Если налогоплательщик не является учетчиком, ему просто нужно указать общую прибыль или убыток в своей налоговой декларации на основе информации, предоставленной ему учетчиком: полная информация о доходах и расходах не требуется.

Таким образом, записи могут вестись по каждому имуществу, а результаты затем разделяются хранителем записей и сообщаются совладельцам (собственникам). Это предотвращает дублирование усилий совладельцев, а также обеспечивает согласованность ведения учета. Налогоплательщики, владеющие имуществом, находящимся в совместной собственности, по-прежнему несут личную ответственность за точность своих собственных налоговых деклараций, но в соответствии с текущими рекомендациями им не нужно сообщать полную информацию, если они сами не являются хранителями данных. ^{[сноска 143]}

По своей концепции это похоже на партнерство, в котором есть «назначенный партнер», который отвечает за управление налоговой декларацией партнерства и ведение деловой документации. ^{[сноска 144]}

Респонденты надеялись, что эта структура может быть сохранена для МТД по налогу на прибыль. Однако на сегодняшний день HMRC установила, что каждый налогоплательщик несет индивидуальную ответственность за свои обязательства по подаче MTD по подоходному налогу, включая подачу ежеквартальных обновлений на индивидуальной основе. Это будет проблематично для собственности, находящейся в совместном владении, где будет единый набор базовых записей. Разделение записей на этом уровне будет запутывать и, скорее всего, приведет к ошибке, а не уменьшит количество ошибок.

Одним из вариантов может быть подача обновлений для собственности, которая затем будет разделена в системе HMRC , а правильные доли будут распределены между налогоплательщиками. В качестве альтернативы разделение может быть достигнуто на уровне налогоплательщиков, если доступно соответствующее коммерческое программное обеспечение. Однако на практике добиться последнего будет сложно, и неясно, сможет ли такое программное обеспечение также обрабатывать документы MTD для всех совладельцев, особенно тех, у кого сложные дела.

Ситуация усложняется, когда налогоплательщик владеет более чем одним совместным имуществом, а другими совладельцами каждого имущества являются разные физические лица. В этом случае налогоплательщик будет иметь несколько совместных объектов собственности для отчетности с цифровыми записями, хранящимися у разных учетных записей.

Ведение учета также может осуществляться по-разному, например, один хранитель может использовать электронные таблицы, а другой для другой собственности может использовать коммерческое программное обеспечение. Кроме того, функция ведения учета может выполняться бухгалтером, а не собственниками.

Еще одной сложностью для совместных владельцев имущества является использование либо кассового метода (поясняется ниже), либо метода начисления, когда один владелец может использовать кассовый метод, а другой — метод начисления. Хотя в настоящее время это относится к самооценке, любые необходимые корректировки вносятся в годовой отчет о самооценке. Для MTD это вызовет особые проблемы, поскольку цифровые записи, находящиеся на двух разных базах, будут вызывать постоянные трудности.

Учитывая серьезную озабоченность респондентов по поводу того, как это будет работать, и сильные отзывы о том, что необходимо что-то, чтобы отразить текущую практику, OTS рекомендует, чтобы совместно находящаяся в собственности собственность подавалась в MTD по подоходному налогу. Эта точка зрения получила широкую поддержку в ходе наших консультаций. Было бы разумно установить порог MTD для подоходного налога для имущества, находящегося в совместном владении, в два раза выше базового порога (таким образом, 20 000 фунтов стерлингов в контексте общего порога в 10 000 фунтов стерлингов).

Данные агентов по сдаче в аренду

OTS сообщили , что способ предоставления информации агентами по сдаче в аренду арендодателям представляет собой дополнительную практическую сложность. Некоторые агенты по сдаче в аренду предоставляют информацию в виде заявления в формате документа или, возможно, в формате PDF. Другие предоставляют возможность для онлайн-портала, чтобы арендодатели могли просматривать или загружать эти данные, возможно, в файл CSV или электронную таблицу.

Было бы полезно, чтобы команда HMRC по MTD по подоходному налогу выявляла третьих лиц, у которых есть данные, относящиеся к MTD по подоходному налогу, и работала с ними над улучшением способа, которым они предоставляют данные сторонам в рамках MTD по подоходному налогу.

Арендодатели, не являющиеся резидентами Великобритании

Как объяснялось в главе 8 , многие арендодатели, не являющиеся резидентами Великобритании, сталкиваются с трудностями при подаче информации в HMRC через Интернет, часто из-за того, что они не могут пройти процедуру проверки для получения идентификатора портала правительства. Таким образом, эта группа налогоплательщиков не сможет участвовать в MTD по подоходному налогу, если они не назначат агента для всего процесса, поскольку они не смогут получить доступ к системам HMRC без правительственного шлюза.

Вполне возможно, что многие арендодатели, не являющиеся резидентами Великобритании, в этой ситуации могли бы подать заявление на освобождение от MTD по подоходному налогу, потому что они «исключены в цифровой форме»; ^{[сноска 145]} , но рекомендации по этому вопросу приветствуются.

Льготы и другие положения с использованием налогового периода

Некоторые налоговые льготы, например режим аренды меблированных помещений для отдыха, действуют на основе критериев, которые должны соблюдаться в течение всего налогового года, поэтому о том, соблюдаются ли критерии, может быть известно только после окончания налогового года.

Нам было выделено следующее как особые сложности, когда налоговые льготы и т. д. рассчитываются на основе налогового года. Таким образом, хотя до конца соответствующего года не будет известно, доступна ли эта льгота или способ расчета прибыли для налогоплательщика, налогоплательщик должен решать каждый квартал, будет ли эта льгота определенно применяться.

Меблированная аренда на отпуск

Как поясняется в Главе 6 , порядок сдачи в аренду на время отпуска с мебелью зависит от того, были ли соблюдены определенные критерии – в основном это касается количества дней, в течение которых недвижимость доступна для сдачи в аренду, и количества дней, фактически сдаваемых в аренду в течение налогового года.

Для целей MTD для подоходного налога, хотя существует одно обязательство по отчетности для бизнеса в сфере недвижимости в Великобритании (и одно обязательство по отчетности для бизнеса в сфере недвижимости за границей), которое охватывает все имущество, принадлежащее налогоплательщику, требования к данным для любой меблированной аренды на время отпуска в пределах этих Типы бизнеса немного отличаются от типов немеблированной недвижимости для сдачи в аренду на время отпуска. Например, проценты по ипотечным кредитам являются вычитаемым расходом для меблированной аренды на время отпуска, тогда как для другой жилой недвижимости льгота рассчитывается как снижение базовой ставки налога. ^{[сноска 146]} Текущий проект руководства по отчетности также содержит более подробную информацию о сделках с немеблированной недвижимостью, сдаваемой в аренду на время отпуска. ^{[сноска 147]}

Поэтому в настоящее время существует некоторая неопределенность в отношении того, что произойдет, если в середине налогового года станет очевидным, что ежеквартальные обновления, выполненные на одной основе, например, в качестве сдачи в аренду с мебелью, должны были быть завершены на другой основе, такой как сдача на отпуск без мебели.

Кассовая основа

При расчете прибыли или убытков от арендного бизнеса у арендодателей некорпоративного бизнеса есть два варианта. По умолчанию, когда общая арендная плата за год составляет менее 150 000 фунтов стерлингов, бухгалтерские записи составляются на основе кассового метода, что в целом означает, что, за некоторыми исключениями, прибыль от аренды рассчитывается на основе арендной платы, полученной в течение года. за вычетом оплаченных расходов.

Альтернативой является то, что владелец собственности может сделать выбор в пользу использования метода начисления для бухгалтерского учета и расчета прибыли и убытков на основе арендной платы, причитающейся за год, за вычетом понесенных расходов. Метод начисления также должен использоваться, если общая сумма арендной платы превышает 150 000 фунтов стерлингов за налоговый год.

Для своих ежеквартальных обновлений MTD для подоходного налога налогоплательщик должен указать, использует ли он кассовый метод или метод начисления. Однако, поскольку доступ к наличной основе требует, чтобы арендная плата была ниже 150 000 фунтов стерлингов за весь налоговый год, арендодатель может не знать до середины года или до конца, какую основу следует использовать. Например, если арендная плата значительно увеличилась или были приобретены новые объекты недвижимости, налогоплательщику, возможно, придется перейти с кассового метода на метод начисления.

Для объектов, находящихся в совместной собственности (за некоторыми исключениями, например, супругами), каждый владелец может отдельно решить, какое основание использовать. Как объяснялось в разделе «Совместная собственность» выше, это может оказаться невыполнимым для MTD в отношении обязательств по отчетности по подоходному налогу.

Арендовать комнату

Аренда комнаты более подробно объясняется в Главе 4 , но в целом, когда налогоплательщик сдает комнату в собственном доме (например, жильцу), он может заработать до 7500 фунтов стерлингов на этом освобождении от налогов.

Если налогоплательщик заполняет налоговую декларацию по самостоятельной оценке по другой причине, ему просто нужно поставить галочку, чтобы указать, что доход от аренды комнаты составляет менее 7500 фунтов стерлингов. Если у налогоплательщика нет других причин для заполнения налоговой декларации по самооценке, ему вообще не нужно сообщать о доходах от аренды комнаты.

Доход, который не требуется декларировать в налоговой декларации по самооценке, не будет учитываться при применении порогового значения подоходного налога в размере 10 000 фунтов стерлингов. Это означает, что, например, квитанции об аренде комнаты ниже порога в 7 500 фунтов стерлингов не будут учитываться при расчете порога в 10 000 фунтов стерлингов.

Однако, если физическое лицо в любом случае обязано платить налог на прибыль в соответствии с MTD (поскольку у него есть другой доход, который превышает пороговое значение), он должен будет отчитываться за всю свою собственность или доход от торговли в соответствии с налогом на прибыль в соответствии с MTD, включая их арендную плату. Доход от номера. ^{[сноска 148]}

Следовательно, в соответствии с MTD для подоходного налога налогоплательщику, возможно, придется сообщить о своем доходе от аренды помещения, даже если он не будет учитываться при расчете порогового значения в 10 000 фунтов стерлингов, и даже если ранее не существовало необходимости вести подробный учет этого дохода. в рамках самооценки.

Кроме того, поскольку пороговое значение аренды помещения основано на доходах за налоговый год, налогоплательщик может не знать до конца года, выше или ниже порогового значения, что создает неопределенность при принятии решения о том, как следует сообщать о доходах. ежеквартально.

Общие вопросы

Осведомленность

Большинство респондентов опроса OTS (52%) не знали о MTD для подоходного налога до заполнения опроса. Только 17% считают, что они знают об изменениях и готовы к ним, в то время как остальные 31% знают о MTD для подоходного налога, но не готовы к необходимым изменениям.

OTS понимает, что HMRC развернет кампанию по информированию и взаимодействию, направленную на налогоплательщиков, чтобы привлечь внимание к предстоящим изменениям, и это следует приветствовать. HMRC также планирует более подробное обучение агентов процессу MTD для подоходного налога, и опять же это следует приветствовать, поскольку многие агенты будут играть ключевую роль в обучении своих клиентов. Было бы полезно иметь дорожную карту как часть кампании, показывающую, когда эти запланированные развертывания, вероятно, произойдут.

Пилот

В настоящее время существует пилотная схема, доступная для агентов и других лиц для тестирования существующих процессов, но ее использование невелико. ^{[сноска 149]} Многие респонденты хотели бы включить некоторых своих клиентов в пилотный проект, но не могут этого сделать из-за очень строгих критериев, которым удовлетворяют очень немногие налогоплательщики. Двумя распространенными примерами являются то, что налогоплательщики с трудовым или пенсионным доходом, а также арендой или самозанятостью не могут присоединиться к пилотному проекту, и аналогичным образом исключаются те, кто использует учетные даты, отличные от 5 апреля. Есть планы расширить пилотный проект, но пока этого не произошло. ^{[сноска 150]}

Условия пилотного проекта — налогоплательщики должны подавать ежеквартальные отчеты за полный налоговый год, поэтому, если они присоединятся в конце года, они должны подавать все отчеты за предыдущие кварталы — также не поощряют присоединяющихся.

Чтобы полностью опробовать схему, помимо ежеквартальных обновлений в течение всего года, участникам необходимо будет подать отчеты на конец периода и окончательную декларацию через десять месяцев после окончания налогового года. Таким образом, если налогоплательщик участвует в пилотном проекте по ежеквартальным обновлениям за год до 5 апреля 2023 года, он должен до 31 января 2024 года подать отчеты на конец периода и окончательную декларацию в рамках пилотного проекта. Это оставляет чуть более трех месяцев, чтобы решить любые проблемы, обнаруженные в пилотной версии. OTS слышал, что разработчики программного обеспечения считают это нереальным сроком для внесения любых необходимых изменений в программное обеспечение .

Исправление ошибок в оформлении

Руководство HMRC указывает, что информация в ежеквартальных отчетах не является кумулятивной, и каждый из четырех кварталов агрегируется в конце процесса отчетности за налоговый год.

Таким образом, если ежеквартальный отчет был подан, а позже выяснилось, что он неверен, его необходимо исправить, повторно представив каждый отдельный квартальный отчет, в котором есть ошибка (например, изменение базы, такое как переход с кассового метода на кассовый метод). на основе начислений, возможно, потому, что арендная плата существенно возросла). ^{[сноска 151]} OTS сообщили , что это, вероятно, будет значительным дополнительным бременем и расходами для налогоплательщиков и агентов.

Руководство

Законодательство, определяющее общие основы того, как будет работать MTD для подоходного налога, существует ^{[сноска 152]}^{[сноска 153]} , и более подробное законодательство ^{[сноска 154]} находится в стадии разработки для консультаций. Некоторое общее руководство по критериям правомочности также было опубликовано совсем недавно. ^{[сноска 155]} OTS сообщили, что было бы очень полезно как можно скорее подготовить дополнительные подробные инструкции, а также дорожную карту того, когда они будут доступны . OTS понимает , что представительные органы запрашивали эту дорожную карту в течение значительного времени и консультировались с HMRC по поводу процесса.

До тех пор, пока не будет доступно подробное руководство, владельцам бизнеса и их агентам очень сложно планировать, как следует хранить свои цифровые записи.

Например, текущий проект руководства устанавливает немного разные требования к ведению учета для бизнеса по сдаче в аренду и меблированному бизнесу по аренде для отдыха, при этом для каждого типа требуются немного разные данные о расходах.

Вывод

Ответы на запрос OTS о предоставлении доказательств и опросе были в подавляющем большинстве негативными в отношении осуществимости даты начала 6 апреля 2024 года для MTD для подоходного налога, особенно для владельцев собственности, учитывая, что процессы еще не определены и что даже после принятия решения , разработчикам программного обеспечения потребуются время и ресурсы для создания программного обеспечения.

8. Право собственности нерезидентов Великобритании

Доход от собственности и нерезиденты Великобритании

Физическое лицо, не являющееся резидентом Великобритании, облагается налогом в Великобритании на доход, полученный от жилой недвижимости в Великобритании (и потенциально другой доход из источника в Великобритании), независимо от того, облагается ли он также налогом в стране его проживания. Для решения любых вопросов двойного налогообложения может потребоваться рассмотрение соответствующих соглашений об избежании двойного налогообложения, хотя обычно соглашения закрепляют основные права налогообложения за страной, в которой находится недвижимость. Это означает, что те налогоплательщики, которые базируются за пределами Великобритании, должны будут взаимодействовать с налоговой системой Великобритании, включая регистрацию для самостоятельной оценки и подачу налоговых деклараций в Великобритании. В Великобритании также действует Схема арендодателей-нерезидентов, которая применяет особые правила к нерезидентам Великобритании с доходом от земли в Великобритании и стремится обеспечить уплату налога.

Регистрация и отчетность для арендодателей, не являющихся резидентами Великобритании

Регистрация в HMRC

Многие арендодатели, не являющиеся резидентами Великобритании, должны зарегистрироваться в HMRC для самостоятельной оценки ^{[сноска 156]} , чтобы сообщать о своих доходах от аренды. OTS сообщили , что эти арендодатели часто сообщают, что им трудно получить доступ к учетной записи на правительственном шлюзе, особенно если у них нет номера национального страхования, поскольку они не могут выполнить требования проверки.

Кроме того, при попытке зарегистрироваться коды активации, которые являются частью процесса проверки, могут истечь, поскольку могут быть задержки в получении по почте в их зарубежном местоположении. HMRC заявляет, что «вы получите код активации в течение 21 дня после регистрации в новой онлайн-службе (например, для самооценки), если вы живете за границей». ^{[сноска 157]} Срок действия кодов активации истекает через 28 дней после даты, указанной в письме.

Эти проблемы могут вызвать задержки в получении налогоплательщиком уникального номера налогоплательщика (UTR), что, в свою очередь, может привести к задержкам с подачей налоговых деклараций по самооценке.

Подача налоговой декларации по самооценке

Нерезиденты Великобритании, проживающие за границей, не могут подать налоговую декларацию о самоначислении через Интернет с помощью программного обеспечения, предоставленного HMRC . Их выбор состоит в том, чтобы либо купить коммерческое программное обеспечение для подачи декларации онлайн, либо подать ее в бумажном виде. OTS слышал, что большинство налогоплательщиков в этой ситуации, как правило, подают декларацию в бумажном виде, что предполагает физическую отправку ее из своего зарубежного местонахождения, что замедляет процесс и создает риск отсутствия или задержки декларации. Это также вызывает большое разочарование у налогоплательщиков, особенно у тех, кто живет в странах с полностью онлайн-системой.

Отдельные лица также сообщали, что в руководстве неясно, что происходит после отправки бумажных возвратов в HMRC , и было бы полезно, если бы руководство могло сделать процесс более четким. ^{[сноска 158]}

Заявление на личное пособие

В зависимости от обстоятельств налогоплательщика, не являющегося резидентом Великобритании, он может иметь право на получение личного пособия для зачета своего налогооблагаемого дохода в Великобритании, включая доход от собственности в Великобритании. Если лица, не являющиеся резидентами Великобритании, имеют право на получение личного пособия, они могут потребовать его одним из двух способов:

участники самооценки могут заполнить графы 15–17 на страницах декларации SA109 «Место жительства, основа для денежных переводов и т. д.».
другие должны подать форму R43 ^{[сноска 159].}

OTS сообщили, что налогоплательщики приложили дополнительные усилия, чтобы подать заявление на получение личного пособия, отправив форму R43, хотя они уже находились на самооценке из-за нечетких указаний в этой области.

Другой налоговый год

Также было отмечено, что окончание налогового года в Великобритании отличается от окончания налогового года в другой стране, что затрудняет получение арендодателями-нерезидентами Великобритании налоговых льгот за границей. Это уже обсуждалось в отчете «Изучение изменения даты окончания налогового года в Великобритании». ^{[сноска 160]}

Схема арендодателя-нерезидента

Схема арендодателей-нерезидентов (NRLS) была введена в 1996 году для обеспечения уплаты подоходного налога в Великобритании с доходов от аренды, получаемых нерезидентами Великобритании.

Арендодатель считается нерезидентом Великобритании по схеме арендодателя-нерезидента, если его «обычное место жительства» находится за пределами Великобритании, что HMRC обычно рассматривает как отсутствие в Великобритании в течение шести или более месяцев. ^{[сноска 161]} Если арендодатель не является резидентом Великобритании, налог по базовой ставке должен вычитаться из его дохода от аренды в Великобритании, учитываться и выплачиваться HMRC ежеквартально. Это обязательство обычно выполняется агентом по аренде, но при отсутствии агента по аренде это требование вместо этого ложится на арендатора (если арендная плата превышает 100 фунтов стерлингов в неделю).

Арендодатели, не являющиеся резидентами Великобритании, могут обратиться в HMRC за разрешением на получение валового дохода от аренды (то есть без вычета налога), если их налоговые дела в Великобритании актуальны, или у них никогда не было налоговых обязательств в Великобритании, или они не ожидают, что будут подлежит уплате налога в Великобритании за год, в котором подано заявление. Затем HMRC даст разрешение на получение валового дохода от аренды (без вычета налогов), а также зарегистрирует арендодателя для самостоятельной оценки.

Действие схемы арендодателя-нерезидента

Формы NRL1, NRL2 и NRL3 используются физическими лицами, компаниями и доверительными собственниками соответственно для подачи заявления в качестве арендодателя, не являющегося резидентом Великобритании, на получение валового дохода от аренды в Великобритании (без вычета налогов). Для тех, кто не является резидентом Великобритании и может решить проблемы с доступом к учетной записи портала правительства, эти формы можно заполнить онлайн. Другие могут заполнить форму на сайте GOV.UK, распечатать ее и отправить в HMRC . Эта первоначальная регистрация арендодателя рассматривалась как простой процесс и обычно поддерживалась агентами по аренде.

Оставшееся администрирование схемы включает в себя различные действия, которые необходимо выполнить агенту по сдаче в аренду или арендатору (если применимо):

регистрация агента по сдаче в аренду для схемы (NRL4) – есть онлайн-вариант при условии, что у агента по сдаче в аренду есть правительственный шлюз. В противном случае можно заполнить онлайн-форму, распечатать ее и отправить в HMRC . Арендатор не заполняет NRL4 и вместо этого должен написать в HMRC , чтобы уведомить их ^{[сноска 162].}
предоставить ежеквартальный отчет (NRLQ) и платеж — это необходимо, если было требование удержать, чтобы платеж был причитается HMRC . Это можно сделать только с помощью бумажной формы, которую HMRC отправляет по почте или должен запросить агент по сдаче в аренду/арендатор. Нет возможности онлайн
предоставить годовой доход (NRLY) и оплату — есть онлайн-вариант, если у агента по сдаче в аренду есть правительственный шлюз. В противном случае к форме можно получить доступ онлайн и распечатать, но ее необходимо заполнить на бумаге перед отправкой в HMRC.
если агенту по сдаче в аренду или арендатору необходимо отчитаться по налогу, то им необходимо предоставить своим арендодателям-нерезидентам справку об удержании налога (NRL6) — ее можно заполнить онлайн, а затем распечатать.
вести учет , чтобы показать, что они выполнили требования схемы

Хотя большинство форм можно заполнить онлайн, если у агента по сдаче в аренду есть портал правительства, ежеквартальная отчетность по NRLQ должна быть представлена в бумажном виде, и хотя годовой отчет NRLY доступен для распечатки в Интернете, его необходимо заполнять в бумажном формате. Использование бумаги и почты для администрирования и связи является существенным недостатком и создает громоздкий и дорогостоящий процесс сдачи в аренду агентам/арендаторам и HMRC .

Обязательства арендаторов по удержанию налога

В принципе, арендаторы должны удерживать налог со своих арендных платежей и уплачивать его в HMRC , если ставка недельной арендной платы превышает 100 фунтов стерлингов, а арендодатель-нерезидент Великобритании не зарегистрирован для получения валовой оплаты через Схему арендодателя-нерезидента и не нанял агент по сдаче в аренду.

Респондентам OTS Call for Evidence было ясно, что арендаторы жилья делают это крайне редко, и что большинство из них не знают о своих обязательствах. Также было сочтено, что во многих случаях арендатор может не знать, что его арендодатель не является резидентом Великобритании, если у него есть адрес для переписки в Великобритании. С практической точки зрения трудно понять, как арендатор может узнать о существовании этих обязательств: хотя и существует руководство в отношении «Уплаты налога на арендную плату арендодателям за границей» ^{[сноска 163]} , нет ничего, что могло бы повысить осведомленность арендаторов о необходимости это руководство.

OTS также узнал , что правила возлагают необоснованное бремя обязательств по сбору налогов на этих жильцов, особенно потому, что это может поставить их в неловкое положение с их арендодателем — это, как правило, не относится к арендаторам коммерческой недвижимости, где есть скорее всего, это будут прямые деловые отношения между арендатором и арендодателем

HMRC не располагает достаточными данными для количественной оценки уровней соблюдения требований со стороны арендаторов, но ответы показывают, что большинство жильцов не соблюдают требования. Коммерческие арендаторы считались более послушными, знающими свои обязательства и способными выполнять свои обязательства. Поэтому необходимы улучшения.

Правительство могло бы рассмотреть возможность полного снятия обязательства с арендаторов жилых помещений, но хотело бы учитывать, что это устраняет безотказный механизм удержания для тех, кто не использует агента по сдаче в аренду, что потенциально подрывает эффективность соблюдения Схемы арендодателей-нерезидентов.

В качестве альтернативы пороговое значение (которое не повышалось с момента его введения в 1996 г.) можно было бы увеличить, чтобы сохранить обязательство по аренде жилья с более высокой стоимостью (включая коммерческие), но снять его с арендаторов жилья с более низкой стоимостью.

Несоответствие критериям проживания

Различия в определениях означают, что тест на «обычное место жительства» для схемы домовладельцев-нерезидентов может давать результат, отличный от теста на установленное законом место жительства, который представляет собой тест, который позволяет человеку определять свой статус проживания каждый год в зависимости от количество дней, проведенных в Великобритании, и другие связи с ней ^{[сноска 164]} . Арендодатель и агент по сдаче в аренду или арендатор могут иметь администрацию схемы арендодателя-нерезидента, которую необходимо завершить в течение года, даже если после окончания налогового года физическое лицо соответствует критериям, предъявляемым к резиденту Великобритании в соответствии с установленным законом тестом на проживание.

Тем не менее, для работы схемы арендодателя-нерезидента требуется проверка «в течение года», а установленная законом проверка на проживание может быть проведена только после окончания налогового года, поэтому необходима проверка «обычного места жительства». Несмотря на то, что респонденты выявили случаи несоответствия, общее признание причины дифференциации было признано.

Сноски

Это количество компаний, занимающихся недвижимостью, раскрытых HMRC в налоговых декларациях по самооценке за 2019–2020 годы (за исключением партнерских компаний). Это может быть больше, чем количество лиц, получающих доход от аренды недвижимости, поскольку физическое лицо может иметь недвижимость как в Великобритании, так и за границей, что будет считаться двумя предприятиями. ↩
Налогоплательщик может заявить о бизнесе по сдаче в аренду с мебелью в Великобритании или ЕЭЗ либо о том, и о другом ↩
Данные HMRC за 2019–2020 годы показывают, что насчитывалось 2,9 миллиона предприятий с недвижимостью, принадлежащих физическим лицам (за исключением предприятий с партнерской собственностью), доход которых декларировался в личных налоговых декларациях, по сравнению с 2,7 миллионами с акциями и акциями ISA, показанными ниже — https: / /www.gov.uk/government/statistics/annual-savings-statistics/commentary-for-annual-savings-statistics-june-2021 . ↩
Это относится к земельному налогу и гербовому сбору. Цены указаны для Англии и предполагают, что недвижимость куплена не в качестве основного места жительства. Налоги на сделки с землей переданы Шотландии и Уэльсу. ↩
Ставки подоходного налога и пороговые значения в отношении дохода от собственности были переданы Шотландии, а налоговые ставки — Уэльсу. Указанные ставки являются ставками для Великобритании. ↩
Правительство объявило 23 сентября 2022 г., что намерено отменить 45-процентную ставку подоходного налога с 6 апреля 2023 г. ↩
Показанные ставки относятся к 2022–2023 годам и были увеличены на 1,25% с 6 апреля 2022 года параллельно с введением налога на здравоохранение и социальную помощь. Однако 23 сентября 2022 года было объявлено, что правительство планирует отменить это увеличение с 2023 по 24 год. ↩
Торговое пособие, пособие на имущество и помощь в аренде помещения. ↩
Может применяться скидка на аренду помещения в размере 7500 фунтов стерлингов или надбавка на имущество в размере 1000 фунтов стерлингов. В обоих случаях фактические расходы не могут быть заявлены. ↩
Может применяться надбавка на имущество в размере 1000 фунтов стерлингов. Фактические расходы не могут быть заявлены. ↩
Может применяться скидка на аренду помещения в размере 7 500 фунтов стерлингов или надбавка за торговлю в размере 1 000 фунтов стерлингов. В обоих случаях фактические расходы не могут быть заявлены. ↩
Ставки NIC можно найти по адресу: Тарифы и надбавки: Взносы в систему национального страхования — GOV.UK (www.gov.uk) . ↩
Пособие по отчуждению бизнес-активов предусматривает ставку налога на прирост капитала в размере 10 % на прирост капитала до 1 млн фунтов стерлингов при соблюдении определенных условий. Помощь при ликвидации бизнес-активов: право на участие — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
English Private Landlord Survey 2021: основной отчет — GOV.UK (www.gov.uk) , май 2022 г. ↩
Эти пропорции примерно соответствуют ответам на собственный опрос OTS (см. Приложение A). ↩
43,9% назвали женщин, 55,3% мужчин, 0,7% других в Опросе частных арендодателей Англии 2021 года. ↩
https://www.gov.uk/joint-property-ownership ↩
https://www.gov.uk/browse/housing-local-services/landlords ↩
www.london.gov.uk/rogue-landlord-checker ↩
Частная аренда: обязанности арендодателя по обеспечению безопасности — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
В Англии и Уэльсе; в Шотландии и Северной Ирландии действуют разные правила. Есть некоторые ограниченные исключения. ↩
https://www.gov.uk/buy-sell-your-home/energy-performance-certificates ↩
https://www.gov.uk/introduction-to-business-rates/self-food-and-holiday-let-accommodation ↩
Часть 3 Закона о подоходном налоге (торговая и иная прибыль) 2005 г. (legislation.gov.uk) , Часть 4 Закона о корпоративном налоге 2009 г. (legislation.gov.uk) . ↩
В свою очередь определяется как использование поместья, интереса или права на землю в качестве источника ренты или иного дохода. ↩
Часть 2 Закона о подоходном налоге (торговые и другие доходы) 2005 г. (legislation.gov.uk) . ↩
PIM1102 в разделе «Дополнительные примеры» допускает эквивалентность между 31 марта и 5 апреля, если не используется кассовый метод и суммы небольшие. ↩
См. предполагаемую новую статью ss.275A -275C ITTOIA, добавленную разделом 8 Закона о финансах 2022 года. ↩
Закон S7A-7D о подоходном налоге (торговый и другой доход) 2005 г., добавленный Приложением 1 FA2022. ↩
Изучение изменения даты окончания налогового года в Великобритании — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
Часть 2 Закона о подоходном налоге (торговая и иная прибыль) 2005 г. (legislation.gov.uk) , Часть 3 Закона о корпоративном налоге 2009 г. (legislation.gov.uk) . ↩
Освобождение от налога на прирост капитала и освобождение от продажи бизнес-активов, а также освобождение от налога на наследство для бизнеса (освобождение от деловой собственности). ↩
В настоящее время HMRC рассматривает девять значков: мотив получения прибыли, количество транзакций, характер актива, изменения в активе, источник финансирования и способ приобретения, изменения в активе, причина продажи, продолжительность владения и то, велась ли аналогичная торговля. см. руководство HMRC Business Income Manual [BIM20200]{https://www.gov.uk/hmrc-internal-manuals/business-income-manual/bim20200). ↩
Джулиан Нотт против HMRC [2016] UKFTT 106 (TC). ↩
BIM22001 и PIM4300 . ↩
S.267 ITTOIA 2005, с.208 CTA2009. ↩
Обзор конкурентоспособности налоговой администрации Великобритании, октябрь 2014 г. и упрощение расчета корпоративного налога, июль 2017 г. ↩
Новая с.11(2) SSBA 1992. ↩
Новый раздел 11(6), раздел 2(b) SSBCA 1992. ↩
С.15 ССБА 1992. ↩
Сдача недвижимости в аренду, уплата налогов (gov.uk) ↩
23800 гривен . ↩
CG65715 . ↩
Первый уровень: Рамзи против HMRC [2012] UKFTT 176 (TC). ↩
По апелляции в Верхний трибунал: Ramsay v HMRC [2013] UK0226 (TCC) ↩
PM120100 . ↩
S.105(3) IHTA 1984 ↩
Источник: Сборник фактических данных о будущем сельского хозяйства и окружающей среды (Defra, сентябрь 2017 г.) . ↩
Закон о сельском хозяйстве 2020 г. ↩
Rural_Business_Unit_Report_2022.pdf (cla.org.uk) ↩
Сдача недвижимости в аренду, уплата налогов (gov.uk) ↩
Запрос доказательств: регистрация для самостоятельной оценки подоходного налога для самозанятых и арендодателей — GOV.UK (www.gov.uk) . ↩
В отчете не рассматривается право собственности других организаций, например компаний. ↩
На протяжении всей этой главы ссылка на супругов и гражданских партнеров предполагает, что эти супруги или гражданские партнеры живут вместе ↩
https://www.gov.uk/joint-property-ownership/check-your-ownership-details ↩
Налог на имущество, деньги и доли, которые вы наследуете: Совместное имущество, акции и банковские счета . ↩
Декларировать бенефициарные интересы в совместном имуществе и доходах — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
PM133000 — Существует ли партнерство? — Внутреннее руководство HMRC — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
Декларировать бенефициарные интересы в совместном имуществе и доходах — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
Независимое налогообложение — Hansard — Парламент Великобритании ↩
https://www.gov.uk/hmrc-internal-manuals/trusts-settlements-and-estates-manual/tsem9814 ↩
Причитается, если скорректированная чистая прибыль (как определено) превышает 50 000 фунтов стерлингов. ↩
Применяется, если скорректированная чистая прибыль (как определено) превышает 100 000 фунтов стерлингов. ↩
Применяется, если пороговый доход (согласно определению) превышает 200 000 фунтов стерлингов, а скорректированный доход (согласно определению) превышает 240 000 фунтов стерлингов. ↩
https://www.gov.uk/guidance/changes-to-tax-relief-for-residential-landlords-how-its-worked-out-include-case-studies ↩
https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/1062908/SA105 Notes_2022__1 .pdf — см. стр. 12. ↩
https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/1062228/sa106-notes-2022.pdf — см. стр. 10. ↩
S.34, ITTOIA 2005. Бизнес в данном случае означает британский или зарубежный бизнес в сфере недвижимости. ↩
БИМ45700 . ↩
https://www.gov.uk/guidance/income-tax-when-you-rent-out-a-property-working-out-your-rental-income ↩
S.307C-307D, ITTIOA 2005 ↩
https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/655510/Amendments_to_Clause_16 -_Calculation_of_profits_of_trades_and_property ….pdf ↩
Существуют ограничения в отношении вычета корпоративных процентов, которые широко применяются к выплате процентов на сумму более 2 миллионов фунтов стерлингов. Ограничение на налоговые вычеты по процентам — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
Рекордные 47 400 новых компаний по сдаче в аренду, созданных в 2021 году (hamptons.co.uk) ↩
Ставка корпоративного налога должна быть увеличена до 25% с 1 апреля 2023 года. 23 сентября 2022 года было объявлено, что правительство отменит это, но затем 14 октября 2022 года правительство объявило, что повышение будет продолжено. однако в соответствии с первоначальными предложениями к торговым компаниям и компаниям, сдающим землю в аренду, будет применяться небольшая норма прибыли (CTA 2010 s 18N). ↩
23 сентября 2022 г. правительство объявило, что намерено отменить 45-процентную ставку подоходного налога с 6 апреля 2023 г.; однако это объявление было отозвано 3 октября 2022 г. ↩
При условии выплаты дивидендов в размере 2000 фунтов стерлингов ↩
Эти ставки увеличились на 1,25% с 6 апреля 2022 года параллельно с введением налога на здравоохранение и социальную помощь. 23 сентября 2022 г. было объявлено, что правительство планирует отменить это увеличение с 2023 по 24 год, однако оно было отменено 17 октября 2022 г. ↩
https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/508193/HMT_Budget_2016_Web_Accessible.pdf ↩
PIM4460 https://www.gov.uk/hmrc-internal-manuals/property-income-manual/pim4460 . ↩
https://www.gov.uk/guidance/tax-free-allowances-on-property-and-trading-income ↩
https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/723126/rent_a_room_relief_summary_of_responses_web.pdf ↩
Для дохода, облагаемого налогом как доход от собственности, это обычно налоговый год; для дохода, облагаемого налогом как торговый доход, это базовый период для дохода. ↩
Сводка ответов по аренде помещения ↩
ИПЦ в сентябре 2015 г. составлял 100,2, в сентябре 2021 г. — 112,4 Исторический индекс потребительских цен (ИПЦ) Великобритании — с 1988 по 2022 гг. Уровень инфляции и индекс потребительских цен (rateinflation.com) или https://www.ons.gov.uk/economy/inflationandpriceindices /timeseries/d7bt/mm23 ↩
https://www.gov.uk/government/publications/income-tax-rent-a-room-relief ↩
S233B TCGA 1992. ↩
S786 ITTIOA 2005 — Для доходов, облагаемых налогом как доход от собственности, это обычно налоговый год; для дохода, облагаемого налогом как торговый доход, это базовый период для дохода. ↩
HS 223, см. выше https://www.gov.uk/government/publications/rent-a-room-for-traders-hs223-self-assessment-helpsheet/hs223-rent-a-room-scheme-2021 . ↩
HS 223 https://www.gov.uk/government/publications/rent-a-room-for-traders-hs223-self-assessment-helpsheet/hs223-rent-a-room-scheme-2021 . ↩
https://www.gov.uk/rent-room-in-your-home/the-rent-a-room-scheme ↩
https://www.gov.uk/guidance/tax-free-allowances-on-property-and-trading-income#property ↩
S.34(2) ITTOIA 2005, см. также Руководство по доходам от собственности PIM2010. ↩
S.311A ITTOIA 2005, с.250A CTA 2009. ↩
Например, когда часть здания не является частью «жилого дома» (например, общие части, такие как вестибюль, лестницы или лифты в многоквартирном доме) CA23060 ↩
PIM2025 — Вычеты: ремонт: обзор — Внутреннее руководство HMRC — GOV.UK (www.gov.uk) . ↩
BIM46911 — Особые вычеты: ремонт и замена: что такое ремонт: «полностью»: примеры BIM46911 . ↩
PIM3210 — Меблированная аренда: освобождение от замены предметов домашнего обихода: 2016–2017 гг. — Внутреннее руководство HMRC — GOV.UK (www.gov.uk) . ↩
В частности, специальные правила, применяемые к «неотъемлемым объектам», где могут быть затребованы капитальные надбавки (хотя они, как правило, не применяются к жилой недвижимости, кроме меблированной аренды на время отпуска) CA22340 ↩
BIM46925 ↩
ПИМ2020 ↩
БИМ46900 ↩
https://www.gov.uk/buy-sell-your-home/energy-performance-certificates ↩
Закон о жилье 2004 г. (legislation.gov.uk) ↩
https://www.gov.uk/find-energy-certificate ↩
https://www.scottishepcregister.org.uk/ ↩
Внутреннее частное арендованное имущество: минимальный стандарт энергоэффективности — руководство арендодателя — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
https://www.gov.uk/government/consultations/improving-the-energy-performance-of-privately-rented-homes](https://www.gov.uk/government/consultations/improving-the-energy -представление-частных-арендованных-домов) ↩
Правила энергоэффективности (частная арендованная собственность) (Шотландия) 2020 г.: BRIA – gov.scot (www.gov.scot) . ↩
https://www.homeserve.com/uk/living/energy-saving/epc-for-landlords-how-to-improve-epc-rating/ ↩
Улучшение энергоэффективности частных домов: консультация (publishing.service.gov.uk) См. таблицу 3, стр. 12. ↩
BIM46950 — Конкретные вычеты: ремонт и обновление: характер актива — Внутреннее руководство HMRC — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
PIM2030 — Отчисления: ремонт: капитальный? — Внутреннее руководство HMRC — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
PIM2030 — Отчисления: ремонт: капитальный? — Внутреннее руководство HMRC — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
https://www.gov.uk/hmrc-internal-manuals/business-income-manual/bim15030#:~:text=Similarly%2C%20S39%20TCGA%201992%20requires,цели%20of%20Income%20Tax%2C %20или ↩
Это количество компаний, занимающихся недвижимостью FHL, раскрытое HMRC в налоговых декларациях по самооценке за 2019–2020 годы. Это может быть больше, чем количество лиц с доходом FHL, поскольку физическое лицо может иметь недвижимость FHL как в Великобритании, так и в ЕЭЗ, что будет считаться двумя предприятиями. ↩
Гиттос против Барклая (Инспектор Ее Величества по налогам) 55 TC 633. ↩
См. «Условия размещения» в HS253 «Меблированная аренда на отпуск» (2021 г.) — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
PIM1030 и TSEM9820 — Имущество, которым совместно владеют супружеские пары или гражданские партнеры: Правило 50/50: Доход от меблированной аренды на время отпуска. ↩
Освобождение от продажи бизнес-активов может применяться к прибыли, полученной от определенных бизнес-активов, включая прибыль от продажи собственности FHL. У каждого налогоплательщика есть общий пожизненный лимит в 1 миллион фунтов стерлингов, который может применяться ко всем таким доходам. ↩
Данные были скорректированы с учетом сокращения пожизненного лимита с 10 млн фунтов стерлингов до 1 млн фунтов стерлингов в 2020 году. Приведенные цифры относятся к претензиям в 2019/20 году, которые все еще оставались бы в силе при новом лимите срока жизни в 1 млн фунтов стерлингов. ↩
https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/1062908/SA105 Notes_2022__1 .pdf — см. стр. 6 и стр. 11. ↩
S13B CAA 2001. ↩
https://www.gov.uk/guidance/hotels-holiday-accommodation-and-vat-notice-7093#section5 ↩
https://www.gov.uk/government/publications/introduction-of-a-new-reduced-rate-of-vat-for-hospitality-holiday-accommodation-and-attractions/introduction-of-a-new- льготный-НДС-на-гостеприимство-размещение-и-достопримечательности ↩
Среднее количество объектов недвижимости, принадлежащих одному арендодателю в 2019–2020 годах (как обычных, так и FHL), составляло 1,89. ↩
https://www.gov.uk/renting-out-a-property/paying-tax ↩
Это количество предприятий в сфере недвижимости каждого типа, раскрытое HMRC в налоговых декларациях по самооценке за 2019–2020 годы. Это может быть больше, чем количество лиц, получающих доход от аренды недвижимости, поскольку физическое лицо может иметь недвижимость как в Великобритании, так и за границей, что будет считаться двумя предприятиями. ↩
Четко определенное правило или стандарт, в котором используются объективные точки во избежание двусмысленности. ↩
S325 ITTOIA 2005: Не более 31 дня в одной и той же непрерывной профессии, не считая 155 дней в году. ↩
ЕЭЗ включает государства-члены ЕС и их зависимые территории, а также Исландию, Лихтенштейн и Норвегию. ↩
https://www.gov.uk/government/publications/capital-allowances-and-balancing-charges-hs252-self-assessment-helpsheet ↩
https://www.gov.uk/government/publications/extension-of-making-tax-digital-for-income-tax-self-assessment-to-businesses-and-landlords/extension-of-making-tax- цифровая самооценка подоходного налога для предприятий и арендодателей ↩
Создание цифрового налога: оценка службы НДС и обновленная информация о службе подоходного налога (publishing.service.gov.uk) ↩
https://www.gov.uk/government/publications/extension-of-making-tax-digital-for-income-tax-self-assessment-to-businesses-and-landlords/extension-of-making-tax- цифровая самооценка подоходного налога для предприятий и арендодателей ↩
Годовой отчет HMRC за 2020-21 гг. (parliament.uk) ↩
Налогоплательщики, решившие подать бумажную декларацию, также ежегодно подают ее в HMRC до 31 октября, следующего за окончанием налогового года. ↩
Отчет о дате окончания налогового года (publishing.service.gov.uk) ↩
https://www.gov.uk/government/publications/digital-reporting-and-record-keeping-for-business-income-tax/making-tax-digital-for-business ↩
https://www.gov.uk/guidance/check-when-to-sign-up-for-making-tax-digital-for-income-tax ↩
HMRC опубликовала стандарты для налоговых агентов HMRC: стандарт для агентов — GOV.UK (www.gov.uk) . ↩
Статистика МРЦ. ↩
Примечания к недвижимости в Великобритании (publishing.service.gov.uk) См. примечания к вставке 3. ↩
Создание делового партнерства: Создание — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
Подать заявку на освобождение от налога на прибыль в цифровом формате — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
См. главу 3 . ↩
Уведомления, сделанные в соответствии с положениями 3, 8, 12 и 16 Положения о подоходном налоге (цифровые требования) 2021 г. (SI 2021) № 1076) — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
https://www.att.org.uk/technical/how-does-income-exemption-work-mtd-itsa ↩
https://www.accountingweb.co.uk/tax/hmrc-policy/mtd-itsa-pilot-numbers-plummet-as-restrictions-take-hold ↩
Использование цифровых технологий для подоходного налога — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
https://www.gov.uk/guidance/using-making-tax-digital-for-income-tax ↩
https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2017/32/part/4 ↩
https://www.legislation.gov.uk/uksi/2021/1076/made ↩
https://www.gov.uk/government/consultations/tertiary-legislation-for-making-tax-digital-for-income-tax/notices-made-under-regulations-3-8-12-and-16- Цифровые требования-положения о подоходном налоге-2021-si-2021-no-1076 ↩
Создание цифрового налога для подоходного налога для физических лиц: шаг за шагом — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
Зарегистрируйтесь для самооценки: обзор — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
Услуги HMRC: войдите или зарегистрируйтесь: Проблемы со входом — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
Как заполнить налоговую декларацию (publishing.service.gov.uk) ↩
↩ _
Изучение изменения даты окончания налогового года в Великобритании — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
Что такое Схема арендодателей-нерезидентов — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
Какие арендаторы должны использовать схему арендодателей-нерезидентов — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
Уплата налога на аренду от имени арендодателей, находящихся за границей — GOV.UK (www.gov.uk) ↩
RDR3: Примечания к обязательному тесту на проживание (SRT) — GOV.UK (www.gov.uk) ↩

News story

Забастовка экзаменаторов по вождению: декабрь 2022 г. и январь 2023 г.

На некоторые экзамены по вождению могут повлиять забастовки в декабре 2022 года и январе 2023 года.

Из:: Агентство по стандартам для водителей и транспортных средств
Опубликовано: 29 ноября 2022 г.

Некоторые экзаменаторы по вождению, являющиеся членами профсоюза государственных и коммерческих служб ( PCS ), планируют проводить забастовки время от времени в декабре 2022 года и январе 2023 года.

Забастовка является частью общенациональной забастовки профсоюза PCS по поводу заработной платы, пенсий, рабочих мест и условий увольнения.

Когда будут проводиться забастовки

Забастовки затронут центры экзаменов по вождению в разных частях Великобритании в разное время.

Даты	Пораженные районы
Со вторника 13 декабря по воскресенье 18 декабря	Северо-восточная Англия и Шотландия
с понедельника 19 декабря по субботу 24 декабря	Северо-западная Англия и Йоркшир и Хамбер
Со среды, 28 декабря, по субботу, 31 декабря, и во вторник, 3 января.	Восток Англии, Ист-Мидлендс и Уэст-Мидлендс
со среды 4 января по вторник 10 января	Лондон, юго-восток Англии, юго-запад Англии и Уэльс

Эта страница скоро будет обновлена, чтобы показать, какие центры сдачи экзаменов по вождению находятся в каждом районе.

Забастовка может затронуть:

экзамены по вождению автомобиля
тесты мотоциклов
экзамены по вождению грузовиков, автобусов, автобусов и микроавтобусов (они известны как профессиональные тесты)
экзамен по вождению трактора или специального транспортного средства
одобренный инструктор по вождению ( ADI ) часть 2 (способность вождения) или часть 3 (учебная способность) тесты

Экзамены по вождению с частными поставщиками тестов

Забастовка не повлияет на ваш тест, если вы сдаете его у частного поставщика тестов. Это включает в себя некоторые:

Испытания водителей CPC , часть 3a (упражнения по бездорожью)
Driver CPC часть 4 (практическая демонстрация) тесты

Теоретические тесты

Теоретические тесты не затронуты забастовкой и будут проходить в соответствии с планом.

Будьте в курсе

Агентство по стандартам для водителей и транспортных средств (DVSA) свяжется с вами как можно скорее, если вас может затронуть забастовка.

Эта страница будет обновляться по мере поступления дополнительной информации.

Подпишитесь на обновления этой страницы .

Опубликовано 29 ноября 2022 г.

Новостные сайты Великобритании: новости и информация о Шотландии, Англии, Лондона, Северной Ирландии и Уэльса в 2023 и в 2024 годах — информационные английские сайты и телеграм каналы

OTS Обзор доходов от жилой недвижимости

Документы

OTS Обзор доходов от собственности: упрощение подоходного налога для домовладельцев [PDF, включая приложения]

OTS Обзор доходов от собственности: упрощение подоходного налога для домовладельцев

Приложения к обзору доходов от собственности OTS

Подробности

Ключевые результаты

Налогообложение доходов от жилой недвижимости

Примечания для редакторов

Старинные дома пользуются большой популярностью, особенно среди иностранцев. Их приобретают с различными целями — и в качестве инвестиции, и для жилья.

Но многие владельцы исторической недвижимости не всегда понимают, с какими ограничениями и расходами им придется столкнуться в процессе ремонта.

Предисловие

Управляющее резюме

Основные выводы и приоритетные рекомендации

Меблированная аренда на отпуск

Ремонт, замена и улучшения

Совместно нажитое имущество

Создание цифрового налога для подоходного налога

Диверсифицированный сельскохозяйственный бизнес

Нерезиденты Великобритании

Структура отчета

Рекомендации по приоритету и области

Основные рекомендации по изменению политики

Меблированная аренда на время отпуска ( Глава 6 )

Замены и улучшения ( глава 5 )

Доля дохода по умолчанию для супругов и гражданских партнеров ( Глава 3 )

Пороговое значение для арендодателей в разделе «Цифровое налогообложение налога на прибыль» ( глава 7 )

Диверсифицированные сельскохозяйственные предприятия ( Глава 2 )

Другие рекомендации по изменению политики

Право на добровольную уплату взносов в систему национального страхования класса 2 ( Глава 2 )

Ограничение финансовых затрат при использовании кассового метода ( Глава 3 )

Схема арендодателя-нерезидента, удерживающая обязательство арендаторов ( Глава 8 )

Рекомендации по технологии HMRC

1. Стать арендодателем, как это устроено и как облагается налогом доход

Почему люди становятся собственниками жилья?

Выберите демографические характеристики арендодателей

Типы собственности, использование и налоговый режим

Более широкий рыночный контекст

2. Общий режим налогообложения доходов от собственности

Введение

Британский бизнес в сфере недвижимости

Бизнес с зарубежной недвижимостью

Рекомендация

Облагается ли доход от бизнеса в сфере недвижимости налогом как торговля?

Взносы национального страхования

Рекомендации

Является ли недвижимость бизнесом?

Рекомендация

Диверсифицированный сельскохозяйственный бизнес

Концепция сельскохозяйственной бизнес-единицы

Рекомендация и квалификационные условия

Регистрация

3. Собственность и финансирование

Совместная собственность на имущество

Формы собственности

Пример:

Форма 17

Кассовая основа

Вывод

Рекомендации

Ограничения по освобождению от процентов

Ограничение в сокращении

Замечания по поводу ограничения финансовых затрат

Сумма кредита, по которой финансовые расходы имеют право на компенсацию

Пример 2

Увеличение вашей ипотеки

Рекомендация

Дополнительные ограничения при использовании кассового метода

Пример ограничений финансовых затрат при кассовом методе

Наблюдения

Рекомендация

Регистрация

Воспринимаемые искажения и взгляд на рынок

Драйверы для регистрации

Коммерческие драйверы для включения

Налоговые водители для регистрации

Налоговые препятствия для включения

Вывод

4. Надбавки и льготы

Обзор