(версия 2.1 2016 г.)

Изменения в услугах, предоставляемых арендодателем по договору аренды.

Арендная плата в Великобритании — справочник 2022-2023

Требования

При подаче заявки на регистрацию справедливой арендной платы в разделе 67 Закона об аренде 1977 года изложены требования к действительной заявке. В тех случаях, когда заявление подает только домовладелец и предоставляются услуги, в заявлении должно быть указано это, а также должна быть указана подробная информация об этих услугах и расходах домовладельца, понесенных при предоставлении этих услуг. Если заявка не соответствует этому требованию, она должна быть отклонена. Информация, полученная после обслуживания запроса RR3 на дополнительную информацию, считается частью приложения. RR3 и любой ответ должны быть скопированы обеим сторонам заявки, чтобы дать возможность сделать заявления.

Изменение с момента последней регистрации

Могут быть действительные изменения в услугах по договору аренды с момента последней регистрации арендной платы. Если выяснится, что условия аренды могли быть изменены, чтобы ввести или исключить услуги в рамках аренды, можно запросить разъяснение договорного соглашения между арендатором и арендодателем, отправив запрос RR3 для получения дополнительной информации. Это необходимо только в том случае, если требуемые доказательства не сопровождают заявление.

Изменения в услугах по аренде могут быть согласованы между арендодателем и арендатором или могут быть навязаны арендодателем, направившим уведомление об изменении условий аренды. Именно эту информацию может запросить запрос RR3.

Основание для регистрации должно отражать договорные отношения между сторонами. Если у арендодателя есть договорное обязательство предоставлять услуги в рамках аренды, это должно быть отражено в регистрации арендной платы сотрудником по аренде. Только при отсутствии такого договорного обязательства арендная плата может быть зарегистрирована без учета услуг.

В любом переданном RR3 должны быть четко указаны последствия отсутствия ответа в установленный срок. Это может быть отказ в регистрации ренты на основании недостаточности предоставленной информации или переход к регистрации на основании определенных четко сформулированных предположений.

Если услуги включены в контракт, но нет письменного соглашения, сотрудник по аренде должен действовать в соответствии с наилучшими имеющимися доказательствами. Это должно отражать договорное (хотя и неписаное) соглашение, которое согласовано или не оспаривается сторонами. Если информация о заявке копируется обеим сторонам, а агент по аренде не получает никаких заявлений, можно предположить, что информация согласована, поскольку она не оспаривалась.

Если в заявлении указаны изменения в услугах по сравнению с существующей зарегистрированной арендной платой, а сотрудник по аренде не уверен, что делать дальше, ему следует обратиться в службу поддержки за советом и помощью.

Связанные страницы

• Страницы услуг
• Требуется дополнительная информация

(версия 1.1 2009 г.)

Когда инспектор по аренде не может получить доступ к жилью при попытке его осмотреть.

Основные правила

Сотрудник по аренде не имеет права входа в собственность и может проводить осмотр только с согласия арендатора. Если инспектор по аренде, который будет определять справедливую арендную плату, проводит проверку, естественное правосудие требует, чтобы арендодатели имели возможность присутствовать, поэтому им необходимо сообщить о предполагаемых проверках и консультациях. Но арендодатель должен договориться о доступе непосредственно с арендатором.

Уполномоченные по аренде должны приложить все разумные усилия для повторной организации инспекций или консультаций при первой регистрации в качестве само собой разумеющегося, если арендатор фактически не отказывает в доступе.

Доступ запрещен

Если арендатор отказывает в доступе, например, закрыв дверь перед инспектором по аренде, он должен сделать достаточные записи о внешнем виде помещения, чтобы иметь возможность провести оценку. Затем сотрудник по аренде должен зарегистрировать арендную плату на основе имеющейся информации. Дополнительную встречу они не назначают. Если арендатор отказывает в доступе к специалисту по аренде, но была запрошена консультация, ее следует организовать в нейтральном месте, предпочтительно в местном или наиболее удобном офисе VOA или, например, в местной ратуше.

Доступ недоступен

Следующие процедуры применяются, когда, заблаговременно уведомив об инспекции или консультации в письменной форме, инспектор по аренде не получает ответа у двери:

• Сотрудник по аренде должен оставить «записку о невозможности доступа» на имя арендатора в запечатанном конверте. В записке арендатору сообщается, что он звонил, но примет решение на основе имеющейся информации.
• Сотрудник по аренде должен сделать достаточно записей о внешнем виде помещения, чтобы он мог произвести оценку. Затем сотрудник по аренде может зарегистрировать арендную плату на основе имеющейся информации.
• Если арендатор свяжется с сотрудником по аренде после регистрации, сотрудник по аренде не должен организовывать дальнейшую проверку или пытаться повторно открыть дело. Единственным вариантом в этих обстоятельствах является возражение арендатора против зарегистрированной арендной платы и повторное рассмотрение дела Комитетом по оценке арендной платы.

Отмененные проверки

Если арендатор, арендодатель или агент отменяет встречу для осмотра или консультации до даты визита, инспектор по аренде должен попытаться договориться о новой встрече. Однако они не должны позволять одной из сторон постоянно отменять встречи и, следовательно, необоснованно задерживать регистрацию. Количество переназначаемых встреч остается на усмотрение Ответственного за аренду и будет зависеть от обстоятельств в каждом отдельном случае, но сначала следует получить указания от руководителя группы оценщиков. В каждом отдельном случае рекомендуется назначать максимум 3 встречи. При повторном назначении визита в последний раз Арендный инспектор должен дать понять, что регистрация будет продолжена, даже если одна из сторон не сможет присутствовать.

Если сотрудник по аренде не может получить доступ, решение будет принято на основе доступной информации.

Арендатор освобожден

Если инспектору по аренде покажется, что арендатор больше не проживает в собственности, он должен сначала приложить разумные усилия, чтобы проверить, желает ли заявитель продолжать регистрацию. Но если они не могут связаться с заявителем, они должны принять решение на основе имеющейся информации. Единственный случай, когда Сотрудник по аренде не должен приступать к регистрации, — это если заявитель просит (в письменной форме) отозвать заявку, и Сотрудник по аренде соглашается. Юрисдикция определяется на дату получения заявки на регистрацию. Таким образом, если арендатор выезжает, умирает или прекращает/отказывается от аренды любым другим способом в процессе регистрации, это не делает первоначальное заявление недействительным, и сотрудник по аренде должен продолжать регистрировать арендную плату,

Связанные страницы

• Инспекции — политика
• Инспекции — практика
• Тайм-менеджмент – процесс FR

(версия 2, 2011 г.)

Встречи между инспектором по аренде, арендодателем и арендатором, на которых обсуждается арендная плата, подлежащая регистрации.

Установленное законом право/обязанность

В процессе подачи заявки на регистрацию справедливой арендной платы либо арендодатель, либо арендатор могут запросить консультацию, но должны сделать это в течение 14 дней с момента получения своего письма-уведомления RR2, и запрос должен быть в письменной форме либо письмом, факсом или по электронной почте. Если арендодатель или арендатор запрашивают консультацию в письменной форме, то Специалист по аренде ДОЛЖЕН организовать консультацию. Это установленное законом требование Приложения 11 Закона об аренде 1977 года. Если инспектор по аренде не сможет организовать консультацию, когда она запрашивается в письменной форме, он / она будет нарушать Приложение 11, и его решение будет открыто для оспаривания.

В определенных обстоятельствах арендодатель или арендатор могут сделать запрос на консультацию по телефону, и, хотя это не является действительным запросом в соответствии с Приложением 11, согласно политике агентства, уполномоченные по аренде должны проводить консультацию в качестве запроса уполномоченного по аренде.

Сотрудник по аренде может, при отсутствии запроса со стороны арендодателя, арендатора или их агентов, решить, что требуется консультация. Сотрудник по аренде должен, например, организовать консультацию, если заявление было подано совместно арендодателем и арендатором, и Сотрудник по аренде рассматривает возможность регистрации арендной платы, отличной от предложенной в заявлении.

Целью консультации является рассмотрение Сотрудником по вопросам арендной платы со сторонами того, какая арендная плата должна быть зарегистрирована в качестве справедливой арендной платы.

Уведомление о консультации

При организации консультации Сотрудник по аренде должен вручить уведомление обеим сторонам с указанием предполагаемой даты, времени и места консультации. Уведомление о собрании должно быть направлено не менее чем за семь дней, но оно продлевается до четырнадцати дней, если заявка включает услуги. Если требуемое уведомление не будет предоставлено, то это снова будет нарушением Приложения 11 Закона об аренде 1977 года, и суд может признать любую последующую регистрацию «недействительной».

Поэтому важно, чтобы, когда стороны запрашивают консультации, консультации проводились, и чтобы всякий раз, когда проводятся консультации, было сделано правильное уведомление.

Все сроки начинаются с даты получения сторонами уведомления, поэтому важно учитывать время, необходимое для доставки писем, обычно не менее одного дополнительного рабочего дня или около того.

Политика агентства заключается в том, что при нормальных обстоятельствах инспекторы по аренде должны проводить консультации в помещениях одновременно с любой проверкой. Если сотрудник по аренде организует осмотр до получения запроса на консультацию, он должен попытаться организовать консультацию в то же время, и он должен направить письменное уведомление о назначении консультации, уведомив за семь или четырнадцать дней, в зависимости от обстоятельств, и приложив копию любой консультации. письмо-заявку.

Уполномоченные по аренде могут организовать многократные или групповые консультации в отношении более чем одного жилого дома. Это может произойти, когда они имеют дело с несколькими заявками, скажем, на несколько объектов, принадлежащих одному и тому же арендодателю, например, на многоквартирный дом жилищного товарищества в защищенной схеме.

В некоторых случаях у инспекторов по аренде могут возникнуть проблемы с организацией подходящего времени и места для консультации, арендаторы и арендодатели иногда не желают встречаться, а арендаторы могут не хотеть впускать арендодателей в свой дом. Если возникает такая ситуация, то инспекторы по аренде должны отложить консультацию и повторно организовать консультацию на нейтральной территории либо в ближайшем офисе VOA, либо, возможно, в здании местного органа власти или в другом подходящем нейтральном месте.

Перепланированные консультации

Иногда стороны могут связаться с офицерами по аренде, чтобы отменить консультацию, иногда в короткие сроки и в связи с непредвиденными обстоятельствами. Если причина отмены уважительна и уведомление было направлено не менее чем за 24 часа, то инспекторы по аренде должны согласиться отменить встречу и постараться связаться со всеми сторонами по телефону, сообщив, что встречу необходимо организовать повторно. Письмо, подтверждающее отмену, должно быть отправлено всем сторонам немедленно почтой первого класса или по факсу, если номер факса доступен.

При переносе консультационной встречи, если это делается в письменном виде, должно быть сделано такое же уведомление за 7 или 14 дней, как и при первоначальной консультационной встрече, в соответствии с Приложением 11 Закона об аренде 1977 года. Только если это делается по телефону или электронной почте, а также соглашение с обеими сторонами заявки, если сотрудник по аренде согласится на более раннюю встречу. В этих обстоятельствах следует добавить примечание к делу VICTER.

Если Сотрудник по аренде уже был вынужден отменить одну консультационную встречу по запросу сторон, и после повторной организации консультации получен второй запрос на отмену, или обе стороны не присутствуют на встрече, как было договорено, тогда Сотрудник по аренде должен сделать только одну попытку организовать консультацию, и они должны сообщить сторонам, что консультация будет проведена в ближайшем офисе VOA в фиксированную дату и время, которые не могут быть перенесены снова. Стороны должны быть проинформированы о том, что они должны присутствовать, если только они не желают назначить кого-либо для присутствия от их имени или направить письменные представления, или если они не желают присутствовать или делать представления.

Естественная справедливость

Естественная справедливость — это фраза, обобщающая подход к справедливому и равному обращению со сторонами, и в этом контексте она относится к обеспечению того, чтобы и арендодатель, и арендатор имели равные возможности для отстаивания своих интересов в отношении заявки на регистрацию справедливой арендной платы.

Уполномоченный по аренде не должен присутствовать на консультации с каким-либо предвзятым представлением о том, какой должна быть справедливая арендная плата или какие сопоставимые данные (рыночные данные и т. д.) он может использовать при принятии решения.

Чтобы удовлетворить требования естественной справедливости, инспектор по аренде должен позволить обеим сторонам представить свои доводы и сделать любые заявления. Если они в письменной форме, они должны быть доступны для другой стороны. Любые доказательства аренды должны быть приняты и рассмотрены. Все стороны должны иметь возможность делать заявления и задавать вопросы по любым сделанным заявлениям.

На консультации стороны могут присутствовать лично или быть представленными любым лицом по своему выбору. Это может быть сосед, друг или родственник, но может также включать в себя профессиональное представительство со стороны геодезиста, агента по недвижимости, адвоката или любого другого лица, которого стороны могут выбрать. Если стороны решат привлечь профессиональное представительство, то это их дело, и VOA никоим образом не несет ответственности за профессиональные гонорары или расходы, понесенные сторонами при любых обстоятельствах, даже если встречи отменяются и назначаются повторно.

Консультационные заметки

Конкретных законодательных требований нет, но на протяжении всего процесса регистрации арендной платы предполагается, что «сотрудник по аренде», занимающийся этим делом, останется одним и тем же на протяжении всего процесса. Это означает, что специалист по аренде, который проводит консультацию, в идеале должен быть тем же специалистом по аренде, который выполняет оценку. Это не всегда возможно, и в любом случае Сотрудник по аренде должен делать достаточные консультационные заметки о том, что обсуждалось во время встречи, и заявлениях, сделанных всеми.

В примечаниях в идеале должны быть изложены подробности встречи, включая время и место ее проведения, кто присутствовал, подтверждение того, что сотрудник по аренде объяснил процесс, а также сведения о любых соответствующих заявлениях, сделанных сторонами.

Их следует сохранить в формате «word» и прикрепить к делу в «примечаниях к делу» в V4. Консультационные примечания должны точно фиксировать соответствующие комментарии сторон, но следует проявлять осторожность, чтобы избежать записи любых клеветнических комментариев, поскольку эти примечания могут быть запрошены сторонами в качестве доказательства и будут предоставлены сторонам, а Комитет по оценке арендной платы должен возражение против зарегистрированной арендной платы.

Существует «проформа заметок о консультациях», которую могут использовать в качестве шаблона сотрудники по аренде, которая содержит важные элементы, которые сотрудник по аренде должен упомянуть на консультационном собрании в качестве памятной записки, а также может использоваться для записи сделанных представлений, как на самой встрече, так и по делу V4.

Если консультационная встреча организована, но стороны мало что могут добавить к заявлению и письменным заявлениям, к делу VICTER добавляется примечание (вместо вышеупомянутого документа в формате Word), чтобы объяснить, что не было никаких дополнительных заявлений, сделанных со стороны стороны могут быть приемлемыми.

Связанные страницы

• Естественная справедливость
• Консультационные заметки проформа (формы и письма)

Версия 2.1 2015 г.

Процедуры арендного офицера для консультационных встреч.

Первая проверка

Крайне важно, чтобы Сотрудник по аренде проверял заявление RR1 и любую корреспонденцию, полученную с ним, по данным, записанным в VICTER, как только приложение будет распределено. Корреспонденция, представленная вместе с RR1, является частью заявки и должна быть скопирована другой стороне при выдаче RR2. Сотрудник по аренде несет ответственность за то, чтобы копии были должным образом отправлены обеим сторонам. Этот процесс проверки является обязательным и предотвращает ошибки после регистрации арендной платы, такие как неправильный адрес арендодателя или улучшения, сделанные в собственности, но не принятые во внимание. Это также позволяет заблаговременно предпринять действия по планированию, если консультация или инспекция требуется или запрашивается какой-либо из сторон.

Представительства

Если какие-либо заявления получены от сторон, они должны быть скопированы другой стороной в соответствии с принципами естественной справедливости. Таким образом, если Служба сетевой поддержки уведомила ОД о получении корреспонденции, ответственный за аренду несет ответственность за подтверждение корреспонденции и отправку копии другой стороне. Однако перед этим NSO или сотрудник по аренде должны убедиться, что корреспонденция не носит клеветнический характер. Если какая-либо информация считается клеветнической, она должна быть отредактирована до того, как будет скопирована другой стороне, или возвращена отправителю и запрошена информация, имеющая непосредственное отношение к собственности и регистрации. В случае возникновения сомнений относительно того, что следует предпринять в этом отношении, следует обращаться за руководством.

Телефонные звонки

Сотрудникам по аренде следует избегать телефонных разговоров с любой из сторон заявки после того, как консультация была запрошена или назначена.

Существуют обстоятельства, когда телефонные звонки сторонам приложения или от них могут быть уместны, например, для решения вопросов, связанных с администрированием приложения, таких как отслеживание хода выполнения приложения или повторная организация консультации или проверки.

Однако, если инспектор по аренде запрашивает разъяснение информации, относящейся к его юрисдикции, или по вопросу, влияющему на стоимость аренды, предпочтительным способом получения такой информации является RR3. Могут быть случаи, когда специалист по аренде принимает звонок от арендодателя или арендатора, если такая информация предоставляется. В этом случае Сотрудник по аренде должен обеспечить, чтобы любая информация, которая может повлиять на юрисдикцию или стоимость аренды, была передана другой стороне, подтвердив это в письменной форме обеим сторонам.

Когда назначена консультация, инспекторы по аренде должны избегать проявления неравного отношения к сторонам. Поэтому разумно стараться избегать телефонных разговоров до консультационной встречи. Если стороны звонят специалисту по аренде, они должны попросить коллегу ответить на звонок, если это возможно, а затем подтвердить любую информацию, предоставленную в этом звонке, на консультационной встрече.

Уполномоченные по аренде должны не только относиться к сторонам одинаково, но и должно быть видно, что они относятся к сторонам одинаково.

Просьба записать консультацию

Офицеры по аренде могут получить запрос от одной из сторон на запись встречи с использованием аудио- или видеооборудования. Пока нет оснований для отклонения такой просьбы, она может быть выполнена только с согласия всех присутствующих на собрании. Если кто-либо из присутствующих на собрании не согласен, просьба должна быть отклонена. Компромисс, который затем может быть предложен сторонам, заключается в том, чтобы Уполномоченный по аренде отправил каждой из них копию своих консультационных записок. Независимо от того, записывается консультационная встреча или нет, подход сотрудника по аренде всегда должен заключаться в том, чтобы провести встречу исключительно профессионально. В разделе форм и писем внутренней сети имеется шаблон формы, который поможет специалистам по аренде жилья в процессе консультаций и для записи любых представлений, полученных во время встречи.

Роль на консультации

На консультации сотрудник по аренде должен начать с объяснения сторонам процесса оценки. Затем заявителю следует предложить сделать представления, а другой стороне следует дать возможность ответить. Важно дать сторонам возможность свободно выражать свое мнение, но в то же время инспектор по аренде должен также сохранять некоторый контроль, чтобы стороны не переговаривались друг с другом или не переходили на личности. Сотрудник по аренде также должен объяснить, что стороны должны придерживаться только соответствующих вопросов, и никакие личные обстоятельства или клеветнические замечания не будут приниматься во внимание. После предоставления сторонам возможности сделать свои представления, инспектор по аренде должен подвести итог, сообщив, что все соответствующие вопросы будут рассмотрены в соответствии с законодательной базой, и информировать их об их праве возражать против зарегистрированной арендной платы, как только они получат уведомление об этом. При обсуждении любых соответствующих вопросов следует делать записи, которые затем следует приложить к делу VICTER. Проформа консультации доступна для использования офицерами по аренде, ее можно найти в формах и письмах на домашней странице руководства для офицеров по аренде.

Групповые консультации

При рассмотрении заявок на регистрацию арендной платы за многоквартирный дом или за группу в застройке, которая, скорее всего, будет (но не исключительно) жилищной ассоциацией, инспектор по аренде может получать запросы на консультации от нескольких арендаторов. В таких обстоятельствах Сотрудник по вопросам арендной платы может принять решение о проведении собрания для рассмотрения заявлений, сделанных всеми вместе. Это известно как групповая или совместная консультация. Решение о том, проводить ли групповые или совместные консультации, принимает Ответственный за аренду. Решение инспектора по аренде будет основываться на всех обстоятельствах, включая оценку наиболее практичного способа работы с несколькими арендаторами, пытающимися поднять одни и те же вопросы.

Следует отметить, что в отношении защиты персональных данных каждый арендатор является третьей стороной по отношению ко всем другим арендаторам, и что уведомление о консультации VICTER не содержит предупреждения об этом. Сотрудник по аренде должен начать групповую консультацию, объяснив, что возможны индивидуальные частные консультации. Если какой-либо арендатор возражает против обсуждения их заявки на открытом форуме, специалист по аренде должен реализовать возможность проведения отдельной консультации после групповой консультации. Сотрудник по аренде также должен заверить участников, что мы очень серьезно относимся к вопросам защиты данных и что личные данные будут храниться только для тех целей, для которых они были предоставлены.

Перед началом консультации Арендодатель должен убедиться, что присутствующие действительно являются лицами, которые либо запросили консультацию, либо были приглашены на консультацию, либо являются их законными представителями. Арендатору и арендодателю разрешено представительство от их имени, о чем следует уведомить инспектора по аренде до консультации. Любой представитель арендодателя или арендатора должен присутствовать только для этой цели. Любой, кто не имеет права присутствовать, должен быть исключен из консультации. (Примером может быть представитель прессы.) Если есть какие-либо сомнения, следует отложить консультацию и получить указания.

Во время групповых или совместных консультаций важно сохранять контроль и приглашать отдельных лиц высказать свои замечания, когда наступает их очередь, следя за тем, чтобы каждый присутствующий получил свою очередь. Любой участник групповой консультации имеет право делать записи о встрече, но встреча не должна записываться без предварительного уведомления. Сотрудник по аренде также будет делать заметки, которые должны быть приложены к каждому делу (или, по крайней мере, доступны из него).

Консультация против юрисдикционного слушания

Консультация не является слушанием, чтобы определить, может ли быть принята справедливая арендная плата. Целью консультации является рассмотрение Сотрудником по аренде со сторонами того, какая арендная плата должна быть зарегистрирована в качестве справедливой арендной платы. Одна из сторон может запросить консультацию, или Сотрудник по аренде может решить, что консультация необходима. Если арендодатель или арендатор подает такой запрос в письменной форме, инспектор по аренде ДОЛЖЕН организовать консультацию, иначе он/она нарушит Приложение 11 и их решение может быть принято недействительным или, по крайней мере, открытым для оспаривания.

Если есть сомнения в отношении конкретного факта, инспекторы по аренде должны навести справки, чтобы удостовериться в своей юрисдикции. Они должны сделать это путем проведения юрисдикционного слушания (а не консультации). Это позволяет обеим сторонам изложить свое дело, получить ответы на вопросы другой стороны и/или сделать заявления о применимом праве. Затем, после установления всех фактов на слушании, инспектор по аренде должен решить, продолжать ли рассмотрение заявления.

Уполномоченный по аренде может вполне законно принять решение о проведении судебного слушания и консультации одновременно. Важно то, что отдельные встречи четко очерчены, и инспектор по аренде четко дает понять, что

• юрисдикционное слушание (обычно проводимое первым) проводится для того, чтобы заслушать заявления относительно юрисдикции для регистрации арендной платы, такие как статус аренды и история, а затем отдельно
• Целью консультационного собрания является заслушивание заявлений относительно регистрируемого уровня арендной платы, таких как улучшения арендатора и состояние ремонта.

Связанные страницы

• Консультации
• Вызовы юрисдикции
• Решающая юрисдикция
• Повторная организация консультаций

(версия 1.2 2012 г.)

Процедуры сотрудника по аренде для повторной организации консультационных встреч.

Иногда стороны могут связаться с офицерами по аренде, чтобы отменить консультацию. Если причина отмены уважительна и уведомление было направлено не менее чем за 24 часа, то инспекторы по аренде должны согласиться отменить встречу и постараться связаться со всеми сторонами по телефону, сообщив, что встречу необходимо организовать повторно.

Сотрудник по аренде может повторно организовать консультацию, написав сторонам новую дату и время, уведомив об этом за 7 дней или за 14 дней, если услуги включены. Назначение должно быть повторно забронировано на VICTER.

Офицеры по аренде также могут согласиться на более раннюю встречу, но только по соглашению с обеими сторонами заявки. Таким образом, консультация может быть потенциально перенесена на следующий день, если обе стороны согласны. Если новая дата консультации сообщается в письменной форме, это может представлять собой уведомление, и требование уведомления за 7 или 14 дней в Приложении 11 будет по-прежнему применяться. Поэтому при подтверждении встречи письмом или по электронной почте необходимо использовать соответствующую формулировку, разъясняющую, что обе стороны согласовали дату.

Стандартное письмо было предоставлено на страницах руководств RO в интранете для использования при письменном подтверждении переноса встречи, в котором говорится:

Дорогой……….

По согласованию обеих сторон на … (дата) консультации / консультации и инспекция теперь перенесены на … (время/дата). Консультация будет проходить на месте / в вашем местном офисе….. (название/адрес офиса).

Пожалуйста, сообщите нам, если вышеуказанные детали отличаются от того, что вы согласовали.

Ваш ………

В случае переназначения встречи в устной форме сотрудник по аренде должен физически перебронировать встречу на VICTER, выбрав «бронирование по телефону» на экране записи на прием. Это означает, что запись по-прежнему зарегистрирована в VICTER, но документы не выдаются, также следует добавить примечание к делу с датой и временем, чтобы объяснить, что запись на прием была перенесена в устной форме, если нет письма или электронного письма, подтверждающего встречу. Если есть такое электронное письмо или письмо, оно должно быть приложено к делу, и примечание к делу не требуется.

Если «бронирование по телефону» не выбрано, будет создано письмо, которое войдет в очередь печати НСО, и необходимо будет связаться с НСУ и удалить письмо.

Во избежание сомнений, пункты выше следует использовать только в том случае, если консультация была перенесена в течение 7/14 дней по телефону или электронной почте с обеими сторонами, и вы хотите подтвердить новую дату в письменной форме.

Связанные страницы

• Консультации

v1 2012

Аренда, при которой арендатор производит капитальный ремонт по договору аренды.

Арендные договоры, с которыми обычно сталкивается инспектор по аренде, включают:

• Гарантированная краткосрочная аренда, здесь в большинстве случаев арендодатель сохраняет за собой обязательства по ремонту
• Гарантированная или регулируемая аренда, здесь арендатор часто сохраняет только внутреннее обязательство по ремонту, поскольку применяется Раздел 11 Закона о арендодателе и арендаторе 1985 г.

Раздел 11 применяется к аренде, предоставленной 24 октября 1961 года или позже, на первоначальный срок менее 7 лет. Таким образом, если договор аренды не заключен на 7 или более лет или не заключен до 24 октября 1961 года, обычно применяется Раздел 11. Вероятно, это относится к большинству регулируемых договоров аренды (хотя и не ко всем), с которыми мы имеем дело.

В разделе 11 говорится, что арендодатели арендованного жилья, к которому применяется этот раздел, должны:

1. Поддерживать в ремонте конструкцию и внешний вид жилого дома (включая водостоки, желоба и наружные трубы)
2. Содержать в исправности и надлежащем рабочем состоянии устройства в жилом доме для подачи воды, газа, электричества и санитарии (в том числе умывальники, раковины, ванны и санитарно-технические принадлежности, но не другие приспособления, арматуру и приспособления для пользования водопроводом). воды, газа или электричества) и
3. Содержать в исправном состоянии и исправном состоянии в жилом доме установки для отопления помещений и нагрева воды.

Обычно это минимальный стандарт, ожидаемый с точки зрения обязательств арендодателя, и арендодатель не может отказаться от установленной законом обязанности по содержанию.

Сотрудник по аренде время от времени сталкивался со случаями, когда в договоре аренды содержались явные условия, касающиеся ремонтных обязательств арендодателя и арендатора. В большинстве, но не во всех случаях это будут случаи совместной собственности, потому что они обычно сдаются в долгосрочную аренду на срок более 7 лет. Эти договоры аренды будут выходить за рамки положений раздела 11 Закона о арендодателях и арендаторах 1985 года.

На практике это означает, что арендатор с полным ремонтно-страховым договором (FRI) может быть обязан потратить деньги на внутреннюю отделку, мелкий ремонт, а также замену окон или крыши, что является гораздо большей финансовой ответственностью. Стоимость аренды будет отражать это обязательство при относительно низкой арендной плате.

Если у какой-либо из сторон есть обязательство по ремонту, которое отличается от стандартных условий гарантированной краткосрочной аренды (AST), то, скорее всего, будет разница в стоимости по сравнению с более распространенными условиями аренды AST. Установленная практика оценки справедливой арендной платы заключается в использовании стоимости открытого рынка (OMV) и внесении поправок на разницу в аренде.

Отправной точкой и основной единицей сравнения является OMV гарантированной краткосрочной аренды; здесь хозяин обычно несет ответственность за весь ремонт и отделку. RO хорошо разбираются в использовании рыночной арендной платы и учете различий в аренде по сравнению со стандартным AST. Сотрудник по аренде узнает соответствующий уровень надбавки, когда у него будет опыт, но это всегда будет субъективно, потому что разные покупатели/арендаторы будут делать разные надбавки на такие вещи, как модернизация, стоимость ремонта и удобств. Для учета таких различий в денежном выражении потребуется мастерство оценщика.

Основные принципы — ценить подобное подобным. В идеальной ситуации мы могли бы оценить арендную плату за неулучшенное жилье с текущими рыночными арендными ставками других неулучшенных жилищ в том же районе. Однако редко мы находим такие идеальные аналоги.

Специалисты по аренде должны использовать свое суждение и опыт для выявления и исключения «специальных предложений», которые могут быть высокими или низкими, например, необычно высокие суммы, уплаченные лицами, готовыми превысить текущую ставку по личным причинам, или очень низкие арендные ставки, согласованные между друзьями или семьей. . Оценки должны определяться в соответствии с более общим уровнем арендной платы в данной местности.

Возможно, потребуется внести коррективы в рыночную арендную плату. Неизменно детали предметной собственности/аренды будут отличаться от сопоставимых доказательств. Чтобы учесть эти различия, следует делать надбавки/вычеты (например, многие договоры краткосрочной аренды включают в себя ковры и бытовую технику, а многие договоры регулируемой аренды — нет. В регулируемых объектах может отсутствовать центральное отопление, в то время как современная аренда почти всегда пусть с пользой на отопление).

Есть надежда, что сходные возрастные характеристики могут быть выявлены, но если нет, то может потребоваться корректировка; именно здесь важно знание рынка, и опроса информационной базы данных о сдаче в аренду может быть недостаточно.

Когда у арендатора больше обязательств по ремонту, например, когда имущество сдается в аренду с полным ремонтом и страхованием, лучшим сопоставимым вариантом будет недвижимость, сдаваемая в аренду на открытом рынке на аналогичных условиях FRI; при обнаружении такой недвижимости хорошей практикой является вести местный учет сдачи в аренду и информировать коллег о сделке просто потому, что они будут редкими.

Как оценщик, мы просто пытаемся определить предложение потенциального арендатора; для этого нам нужно быть в курсе рыночных тенденций и ожидаемого влияния обязательства по ремонту на арендную плату.

Недвижимость, сданная в аренду в хорошем состоянии, без структурных или других дефектов, будет давать более высокую арендную плату, чем недвижимость в плохом первоначальном состоянии с, возможно, водонепроницаемой, но устаревшей крышей, срок службы которой подходит к концу. В то время как обязательства по ремонту будут одинаковыми, частота необходимого ремонта будет очень разной. В первом случае арендатор должен будет закладывать в бюджет только косметический ремонт, возможно, на циклической основе, чтобы поддерживать имущество в соответствии с аналогичными стандартами, во втором примере арендатору придется не только закладывать в бюджет отделку, но и закладывать в бюджет крышу. ремонт/восстановление и другие сопутствующие ремонты.

Также важно учитывать местоположение собственности при рассмотрении стоимости соблюдения условий аренды; стоимость ремонта, скажем, недвижимости в центре Лондона, куда будет затруднен доступ, будет намного выше, чем в провинции. Кроме того, ко многим проектам в Лондоне предъявляются особые требования, касающиеся характера ремонта и технического обслуживания, например, частота отделки, когда можно выполнять ремонт, используемые материалы и т. д.

Тематическое исследование 1

Недвижимость представляет собой отдельный дом с 3 спальнями в сельской местности, первоначально сданный в аренду на 7 лет с арендатором, имеющим полное обязательство по ремонту. Поскольку изначально сданная в аренду недвижимость была в хорошем состоянии и остается в хорошем состоянии без явных дефектов.

Недвижимость поблизости, идентичная по возрасту и характеру, но в хорошем состоянии, недавно была сдана в аренду на открытом рынке с полным ремонтом.

Отправной точкой для справедливой оценки арендной платы является сопоставимая арендная плата на открытом рынке.

Примечание. В связи с нехваткой предложений по аренде на открытом рынке с полным ремонтом это свидетельство может быть использовано для поддержки оценок в других областях, где доказательства отсутствуют; для этого необходимо рассмотреть метод рыночного дифференциала. (См. страницу справочника по экстраполяции и другим методам.)

Тематическое исследование 2

То же самое имущество, что и выше, но за последние несколько лет крыша пришла в негодность и требует замены. По условиям договора арендатор несет ответственность.

Не существует прямых сопоставимых объектов сдачи в аренду, таких как недвижимость, которая позволяет упомянутой выше собственности всегда привести свою собственность в хороший порядок перед сдачей в аренду.

Предложение об аренде этого имущества должно отражать необходимый ремонт и, вероятно, будет ниже, чем в примере 1. Уровень корректировки должен быть оценен специалистом по аренде, но в этом примере разумным подходом может быть определить стоимость работ и распределить их на ожидаемый срок эксплуатации работ. Полная стоимость работ не должна вычитаться при каждой регистрации, это постоянное обязательство арендатора, имеющего обязательство с начала аренды, с которого арендатор должен был рассмотреть возможность создания фонда погашения для покрытия обязательства.

Тематическое исследование 3

Современная квартира недалеко от центра города, арендатор несет полную ответственность за ремонт, хотя структура здания поддерживается за счет общих затрат на содержание и обслуживание. Как современная квартира, построенная и сданная в начале восьмидесятых годов, она находится в хорошем структурном порядке и имеет современную фурнитуру; за исключением ремонта и технического обслуживания из-за естественного устаревания, обязательства по текущему техническому обслуживанию относительно невелики. Стоимость аренды AST на открытом рынке 100 фунтов стерлингов в неделю. В отсутствие прямых сопоставимых данных о сдаче в аренду корректировка уровня арендной платы по сопоставимому типу недвижимости AST, вероятно, будет относительно небольшой. Скорректированная рыночная арендная плата составляет 90 фунтов стерлингов в неделю. В данном примере это соответствует 10%.

Тематическое исследование 4

Расположенное в небольшой западной деревеньке отдельно стоящее здание, внесенное в список памятников архитектуры, имеет каменную крышу, требующую постоянного ухода, как и окна с каменными рамами и коваными створками ручной работы. Доступ к зданию затруднен, и любой ремонт должен выполняться квалифицированными мастерами.

Очень маловероятно, что будет найдено прямое сопоставимое доказательство того, что сотруднику по аренде придется использовать знания и опыт в отношении недвижимости поблизости, чтобы получить реалистичную стоимость арендной платы. Принимая во внимание уровень технического обслуживания, необходимого для поддержания такого имущества в хорошем состоянии, и повышенные затраты, связанные с выполнением специализированных работ такого рода, необходимые корректировки, вероятно, будут довольно высокими. В дополнение к стоимости работ также требуется получить разрешение на строительство в списке до начала работ, это дополнительные расходы, которые должны быть включены в любые внесенные корректировки. Ожидается, что корректировка арендной платы на открытом рынке AST может быть довольно высокой, если могут быть понесены значительные расходы на содержание собственности. Аренда на открытом рынке £100 в неделю,

Ключевой момент

Корректировка арендной платы должна отражать обязательство или обязательство по ремонту, и каждый случай должен рассматриваться индивидуально. Это корректировка только для текущего обслуживания и ремонта. Обязательство, которое, вероятно, повлечет за собой большие расходы, потребует большей корректировки, чем обязательство, которое требует небольших затрат и легко достигается.

Ясно, что каждое дело следует рассматривать по существу; пожалуйста, свяжитесь с группой руководства, чтобы обсудить отдельные случаи по мере необходимости.

Связанные страницы

• Экстраполяция, интерполяция и рыночный дифференциал
• Ответственность за ремонт
• Обязательства по ремонту
• Ремонт/Улучшения
• Совместная собственность

(версия 1.1 2011 г.)

Когда сотруднику по аренде требуется больше информации, чем указано в заявлении, для регистрации арендной платы.

Получив заявку на регистрацию справедливой арендной платы, инспекторам по аренде может потребоваться дополнительная информация. Они могут получить это, направив арендодателю или арендатору (или обоим) уведомление RR3, требующее дополнительной информации обо всем, что включено в заявление или отсутствует в нем.

Характер информации, полученной в ответ на RR3, может иметь существенное значение для заявки, и поэтому ее следует рассматривать так, как если бы она была частью исходной заявки. Это применимо, когда речь идет о графиках обслуживания, например, когда сотрудник по аренде запросил подробную информацию о затратах, понесенных при предоставлении услуг. В этих обстоятельствах информация, полученная сотрудником по аренде в ответ на запрос, должна быть скопирована и передана другой стороне заявки, и им должно быть предоставлено достаточно времени, чтобы сделать свои представления или запросить консультацию.

Можно сказать, что естественное правосудие поставлено под угрозу, если срок, указанный в таких обстоятельствах, недостаточен, и может потребоваться 14 дней, как если бы информация предоставлялась на этапе RR2. В любом случае, если одной стороне предоставляется новая информация (не предоставленная на этапе RR2), которая является существенной для заявки, рекомендуется подождать не менее 7 дней, прежде чем регистрировать арендную плату. Когда информация копируется другой стороне, в сопроводительном письме должна быть указана самая ранняя дата, на которую инспектор по аренде намеревается зарегистрировать арендную плату, чтобы сторонам была предоставлена ​​четкая и равная возможность высказать свое мнение о заявке в целом, что находится на рассмотрении Арендной инспекции.

Если Сотрудник по аренде выдает RR3 с просьбой предоставить отсутствующую или дополнительную информацию и не получает ответа, Сотрудник по аренде может отклонить заявку. Прежде чем предпринимать такие действия, необходимо приложить разумные усилия, чтобы связаться с заявителем, чтобы объяснить позицию инспектора по аренде, например, некоторые заявители жилищной ассоциации предпочитают, чтобы с ними связались по электронной почте, а не по почте или телефону. В идеале такой контакт должен быть установлен кем-то из сотрудников, а не инспектором по аренде, который занимается этим делом.

Если заявление о регистрации справедливой арендной платы содержит недостаточно информации для того, чтобы сотрудник по аренде мог принять решение о стоимости аренды или юрисдикции, он может «отозвать» это заявление и отправить его обратно, предлагая заявителю повторно подать заявку, когда недостающая информация могут быть включены в новое приложение. Это может быть разумным подходом, если отсутствующая информация представляет собой, скажем, затраты, понесенные при оказании услуг, но не обязательно, если отсутствующая информация менее важна, например, уточнение фиктивной даты начала аренды, указанное в текущем заявлении как после 1989 года, когда арендная плата была зарегистрирована несколько раз ранее для одного и того же арендатора, а дата начала аренды ранее была указана как до 1989 года.

Если у инспектора по аренде есть какие-либо сомнения относительно того, как действовать дальше, следует отправить электронное письмо в службу поддержки для получения совета.

Связанные страницы

• Естественная справедливость
• Тайм-менеджмент – процесс FR

(версия 1.2 2012 г.)

На что обращает внимание инспектор по квартплате при принятии решения об осмотре жилого помещения.

Специалисты по аренде не проверяют недвижимость каждый раз, когда получают заявление о регистрации справедливой арендной платы. Они могут принимать решения на основе информации, полученной в результате предыдущих проверок имущества или даже в результате проверок аналогичных объектов в том же квартале или на той же дороге.

Следующие критерии должны использоваться, чтобы решить, какие свойства инспектировать:

Обязательные проверки

• Первая регистрация – Арендные инспекторы должны осмотреть все помещения, в которых подается заявление на первую регистрацию справедливой арендной платы.
• Единичные заявления – Специалисты по аренде должны проверять, указывают ли заявление или представления на изменение обстоятельств в помещении, включая улучшения или ухудшение состояния имущества. Это может включать случаи, когда арендатор заявляет о некачественном ремонте , или когда существует история аварийного состояния имущества .
• Офицеры по аренде должны проверять, если какая — либо из сторон требует осмотра имущества.
• Если исходная документация была уничтожена
• где есть предыдущая регистрация, но
• если в файле нет записей об инспекции (т.е. либо в записи VICTER, либо в файле на бумажном носителе).
• При перерегистрации посещают, если последний осмотр был более 7 лет назад.
• Единственное исключение из этой частоты должно быть, когда арендатор несет полную ответственность за ремонт в соответствии с договором аренды, когда повторная проверка для регистрации состояния ремонта не повлияет на оценку арендной платы. Это, вероятно, включает случаи долевой собственности.
• Наличие ресурсов Арендодателя и Показатели эффективности не являются надлежащими факторами при принятии решения о проведении проверки и не должны использоваться для обоснования решения не делать этого.

Несколько приложений

• Применяйте те же правила, что и для отдельных приложений, но проверяйте только одно или два свойства каждого типа.

Связанные страницы

• Инспекционное управление
• Инспекционная практика
• Политика хранения информации
• Консультации

(версия 1.1 2018 г.)

В Законе об аренде не указывается, что инспекторы по аренде должны проверять любое имущество, с которым они имеют дело. Но не рекомендуется оценивать какое-либо имущество, не имея соответствующей информации о том, что именно должно оцениваться. Проверки необходимы не в каждом случае, но инспекторы по аренде должны посетить недвижимость, в которой заявка подается впервые. Кроме того, согласно политике агентства, недвижимость проверяется:

• Справедливая арендная плата в идеале каждые 7 лет. Следует приложить все усилия для частой проверки этого, хотя признается, что это не всегда возможно при имеющихся ресурсах, или,

• если это часть крупного поместья, два маяка каждого типа не реже одного раза в 7 лет, как указано выше.

Сотрудник по аренде всегда должен проверять, указывает ли заявитель, что имущество было существенно улучшено или что в нем был проведен капитальный ремонт. Это особенно верно, если заявление подается в течение обычного двухлетнего периода в связи с изменением обстоятельств. Точно так же сотрудник по аренде должен проверить, не произошло ли существенное ухудшение или повреждение имущества.

Сотрудник по аренде должен проверить, если какая-либо из сторон заявки специально запрашивает проверку.

Для получения дополнительной информации см. страницу критериев проверки (FR).

Если, несмотря на вышеперечисленные критерии, инспекция не проводится, инспектор по аренде должен добавить примечание к делу, чтобы объяснить, почему.

Объекты инспектируются для сбора и записи информации о жилище. Это должно помочь инспекторам по аренде оценить и зарегистрировать справедливую арендную плату за недвижимость. Ведение точной записи собственности позволяет быстрее обрабатывать будущие заявки, поскольку информация уже находится в файле.

Любая инспекция может соответствовать всем или некоторым из следующих критериев:

• предоставить дополнительную информацию об объекте и районе; • упростить для инспектора по аренде оценку имущества; • добавить в базу данных конкретные данные об объекте (это не свидетельство рынка); и • предоставлять дополнительную информацию о рынке жилья, к которой обычно не имеет доступа инспектор по аренде.

Инспектор должен осмотреть все жилые помещения, а также любые другие помещения, используемые арендатором.

Основной причиной проведения проверки является предоставление:

• дополнительную информацию об имуществе, особенно о состоянии, состоянии ремонта и т. д., и • другую информацию, которая может повлиять на процесс оценки, например, близость и местонахождение имущества. Инспектирующие сотрудники должны записать краткое, но четкое описание имущества и собрать всю информацию, необходимую им для заполнения утвержденного рабочего листа. В отчете должно быть указано: • общее описание качества имущества (если мебель предоставляется арендодателем, в отчете также должно быть кратко указано качество и количество этой мебели); • состояние и состояние ремонта (уровень модернизации, сведения о любых улучшениях/ремонтах, сделанных с момента последней регистрации); • Подробная информация о любых улучшениях арендатора • Подробная информация о любых неисправностях или дефектах, вызванных несоблюдением арендатором какого-либо условия аренды • предоставленные услуги (например, грузчики, уборка, топливо и т. д.); • благоустройство объекта (газопровод, водопровод, канализация и т.д.); • подробная информация о местных удобствах (школы, магазины и общественный транспорт); • сведения о местоположении, особенно для объектов недвижимости в сельской местности.

Лицо, проводящее инспекцию, должно решить, создавать ли эскизный план, но в большинстве случаев справедливой арендной платы подробные размеры и чертежи в масштабе не нужны, но полезны, когда размер и/или дизайн помещения могут сильно повлиять на оценку.

Если создаются эскизные планы и подробные чертежи, они должны в идеале соответствовать Кодексу измерительной практики RICS, 6-е издание. Не существует «принятого» стандарта для измерения жилой недвижимости, но оценщики должны указать свою основу измерения на любом плане или чертеже.

Политика агентства заключается в измерении в соответствии с EFA (эффективной площадью пола) для квартир и мезонетов, а также чердаков и подвалов, включая все жилые помещения, измеренные от стены до стены, за исключением плинтусов. Ванные комнаты, туалеты, холлы, коридоры и лестничные клетки не подпадают под действие кодекса RICS, хотя исторически они включались арендодателями. (См. страницу справочника «Проверки – стандарт измерения».)

Политика Агентства по-прежнему заключается в том, что дома и бунгало должны измеряться с использованием метода RCA (уменьшенная крытая площадь), который аналогичен методу кода RICS GEA (общая внешняя площадь). Это включает в себя выполнение внешних измерений для площади первого этажа и добавление соответствующей эквивалентной внешней измеренной величины для каждой площади пола.

Специалисты по аренде обычно не проверяют недвижимость только для того, чтобы проверить информацию, указанную в форме заявки. Но при осмотре они всегда должны проверять и проверять информацию о сдаваемом жилье и деталях аренды (по возможности просмотрев договор аренды). Они должны давать арендатору возможность задавать вопросы, но не должны вступать в дискуссии по вопросам, влияющим на оценку. Эти вопросы лучше решать на консультации.

Сотрудник по аренде всегда должен показывать свое удостоверение личности без просьбы, вести себя профессионально и вежливо и помнить, что он гость в чьем-то доме. Сотрудник по аренде не имеет права входа в собственность и может проводить осмотр только с согласия арендатора. Естественная справедливость требует, чтобы землевладельцы имели возможность присутствовать. Хорошей практикой является отправка арендодателю копии любого письма, отправленного арендатору с просьбой о доступе в определенное время. Арендодатель должен организовать доступ с арендатором.

Сотрудникам по аренде жилья, возможно, придется иметь дело с ситуациями, когда арендодатели посещают проверки, но арендатор отказывает им в доступе. Им нужно будет разбираться с каждым случаем по мере поступления. Общее правило заключается в том, что они не должны иметь дело с одной стороной без возможности присутствия другой стороны. Уполномоченные по аренде должны ясно дать понять, что, если какая-либо из сторон хочет сделать подробные представления, они могут провести консультацию в другой день, в собственности или на нейтральной территории, которая обычно является их офисом, или комнатой, например, в местном офисе. ратуша.

В большинстве случаев замечания, сделанные арендаторами во время проверки, будут незначительными, случайными или будут отвечать на вопросы фактического характера. Этого недостаточно для подробных представлений, требующих организации отдельной консультации.

Сотрудник по арендной плате не должен без необходимости проводить консультации, которые могут привести к задержке.

Сотрудник по аренде должен по своему усмотрению решать, следует ли осматривать имущество, если арендатор отказал арендодателю в доступе. Это может включать в себя запрос арендодателя, желает ли он, чтобы инспекция была продолжена, и объяснение преимуществ основанного на последней информации, которая может быть предоставлена ​​арендодателю в надлежащее время.

Следует провести внешний осмотр, если инспектор по аренде считает, что его личная безопасность может быть поставлена ​​под угрозу, если он войдет в помещение.

Связанные страницы

• Все остальные страницы FR

(версия 1.2 2016 г.)

Руководство для арендодателей о том, какие жилые помещения проверять.

Когда получено заявление о регистрации справедливой арендной платы, сотрудник по аренде должен принять собственное решение о том, какие случаи необходимо проверить. Тем не менее, группам офицеров по аренде дается указание организовать проверку тех случаев, которые соответствуют критериям проверки.

Инспекционные визиты должны быть организованы как можно скорее и в течение первых трех дней после получения заявления или запроса. Нет необходимости ждать четырнадцать дней, разрешенных уведомлением для запросов на консультацию. Письма о проверке составляются и выдаются в офисе сетевой поддержки.

По возможности консультации следует проводить одновременно с осмотром имущества. Письменные письма о назначении должны быть отправлены как арендаторам, так и арендодателям или их агентам. Если сотрудник по аренде одновременно вызывает консультацию, составляется отдельное комбинированное письмо «осмотр/консультация».

Если сотрудник по аренде назначил встречу для проверки на основе критериев проверки, но одна из сторон запрашивает консультацию, то сотрудник по аренде должен использовать стандартный образец письма, чтобы перепланировать проверку как проверку / консультацию.

Офицеры по аренде должны записываться на осмотр с 09:00 до 16:30 с двухчасовым интервалом или в установленное время. Они должны назначить определенное время для встреч для проверки/консультаций по вопросам справедливой арендной платы. Встречи вне этого времени могут быть организованы в исключительных обстоятельствах и только по согласованию с менеджерами, так как есть проблемы со здоровьем и безопасностью.

Арендодатели являются сторонами заявок на регистрацию справедливой арендной платы и должны быть проинформированы о предлагаемых проверках инспекторами по аренде. Арендодатели имеют право входить в дома своих арендаторов в разумные сроки и с разумным уведомлением. Если они хотят участвовать в проверках, они должны договориться об этом непосредственно со своими арендаторами.

Связанные страницы

• Критерии проверки
• Инспекции — практика
• Консультации

Версия 1.2 2011 г.

Запись причин, по которым жилое помещение было осмотрено.

При проверке случаев причина проверки должна быть зафиксирована офицерами по аренде, используя ограниченное количество причин из «выпадающего» списка на VICTER. Ниже приводится руководство по обстоятельствам, при которых следует выбирать каждую причину.

Годы

Критерии проверки, которым следуют инспекторы по аренде, гласят, что недвижимость следует проверять регулярно;

• в случаях справедливой арендной платы имущество должно быть проверено, если последний раз его видели более 7 лет назад.
• в случаях получения жилищного пособия следует проверить, является ли это HMO, общежитие, причал или аренда площадки, и в последний раз его видели более 12 месяцев назад (6 месяцев, если оно было сочтено плохим при последнем посещении).

Если единственной причиной проверки является истекшее время, то следует выбрать эту причину.

Дом в многоквартирном доме

Жилищное пособие в случаях многоквартирного проживания (HMO) должно быть проверено при первом обращении к специалисту по аренде. Дальнейшие проверки следует проводить с частотой, предложенной выше.

Если единственной причиной проверки является то, что недвижимость принадлежит ОПЗ, то следует выбрать эту причину.

Изменение/улучшение

Случаи справедливой арендной платы могут быть приняты в течение обычного 2-летнего периода для перерегистрации, когда происходят изменения или улучшения в собственности, но такие существенные изменения, которые имеют значение для стоимости, могут также иметь место в делах о передаче жилищных пособий и в делах о справедливой арендной плате, которые применяются после 2-летнего периода эмбарго. Если основная причина проверки заключается в том, что инспектору по аренде было сообщено об изменениях, произошедших с момента последней проверки имущества, то следует выбрать эту причину.

Запрос местных властей

Иногда в делах о жилищном пособии местные органы власти (LA) могут по какой-то причине попросить инспектора по аренде провести проверку. Следует отметить, что Сотрудник по аренде никоим образом не обязан проводить проверку, когда об этом просит LA. Если инспектор по аренде считает причину LA уважительной и проводит проверку в основном в результате этого запроса, следует выбрать эту причину.

В случаях справедливой арендной платы политика агентства заключается в проверке по запросу любой из сторон заявки. Если получен запрос арендодателя или арендатора на проведение проверки, и это является единственной причиной для проведения проверки инспектором по арендной плате, то эта причина может быть выбрана.

МЕД

При рассмотрении дел о жилищном пособии направления иногда могут быть получены из областей, где у нас мало информации об аренде, или о необычном типе собственности, для которого мы ищем информацию о аренде, или от арендодателя, у которого мы ищем информацию о аренде, и т. д.

Если это основная причина, по которой специалист по аренде проводит проверку, то следует выбрать эту причину.

Новая регистрация

Сотрудникам по аренде всегда следует проверять дело, если это первая заявка на регистрацию арендной платы с незнакомого нам имущества.

При подаче заявки на регистрацию арендной платы в первый раз следует выбрать эту причину.

Нет документов

Уполномоченные по вопросам арендной платы могут иногда сталкиваться со случаями справедливой арендной платы, с которыми мы уже имели дело ранее, но по которым отсутствуют какие-либо документы. Это фактически похоже на первую регистрацию, без информации об аренде или собственности.

В таком редком случае, когда это является основной причиной проверки, следует выбрать именно эту причину.

Старый случай

Когда имеешь дело со старым делом, поводом для проверки, как правило, являются годы, прошедшие выше.

Рекомендуется, чтобы сотрудник по аренде не использовал эту опцию на VICTER.

Проблемная зона

Если дело о направлении на жилищное пособие получено в районе, где, как известно, находится большая часть заколоченной собственности, или есть другие конкретные проблемы, влияющие на локализованные арендные платежи, то это будет уважительной причиной для проверки.

В этом случае следует выбрать эту причину.

Новый пусть

Есть некоторые категории сдачи в аренду, которые следует проверять при первом обращении к специалисту по аренде. К ним относятся сдача в аренду комнаты с питанием, сдача в аренду причалов и сдача в аренду земельных участков. Если случай передачи подпадает под эти категории и еще не проверен, сотрудник по аренде может выбрать новую причину аренды.

Решение офицера по аренде

Иногда сотрудник по аренде (RO) может проверить дело, чтобы улучшить свои знания местного рынка и знакомство с районом или из-за известных изменений в этом районе, таких как, например, новое развитие розничной торговли или неожиданные движения на рынке аренды. . Равным образом инспектор по аренде может принять решение о проверке конкретных условий аренды, которые могут быть необычными и/или потенциально «значительными по стоимости». Кроме того, должностные лица по повторному определению могут захотеть провести проверку для рассмотрения представлений арендатора или на 2-м или 3-м этапе повторного определения в качестве само собой разумеющегося. В вышеуказанных обстоятельствах целесообразно выбрать причину решения RO.

Образец

Часто хорошей практикой является проверка дела о направлении на жилищное пособие, когда недвижимость относится к особенно необычному типу собственности, и принятие решения будет очень трудным, не видя недвижимость. Если единственной причиной проверки является необычный тип свойства, следует выбрать эту причину.

Если инспектор по аренде желает осмотреть недвижимость по какой-либо причине, отличной от тех, которые указаны в вышеуказанных категориях причин, он / она должен делать это только с согласия своего непосредственного руководителя и с добавлением примечания к делу на VICTER для записи. повод для осмотра. В таких случаях причина выбора из раскрывающегося списка также согласовывается с линейным руководством, но, скорее всего, это будет решение RO.

Связанные страницы

• Критерии проверки – Жилищное пособие
• Критерии проверки – справедливая арендная плата

(версия 1 2009 г.)

Равное и справедливое отношение к сторонам по заявлению.

При рассмотрении любого дела о справедливой арендной плате инспекторы по аренде должны соблюдать два правила естественной справедливости. Эти правила таковы:

• Никто не может быть судьей в своем собственном деле — это правило предотвращает предвзятость и
• Ни один человек не может быть осужден неуслышанным, а это означает, что обе стороны имеют право быть услышанными.

Офицеры по аренде должны:

• Не иметь дело со случаями, когда у них есть личный интерес или когда они могут быть сочтены предвзятыми.
• Не иметь дело с одной стороной без информирования другой стороны; это правило должно применяться на каждой стадии судебного разбирательства
• Убедитесь, что они сообщают арендодателю о назначенной проверке
• Убедитесь, что обеим сторонам отправлены все соответствующие документы и корреспонденция

Релевантный означает релевантный для рассматриваемой арендной платы. То, что имеет значение, является вопросом суждения, но, безусловно, включает любые представления о:

• уровень арендной платы
• сопоставимые свойства
• состояние имущества
• удобства
• качество и количество любой мебели, поставляемой арендодателем и т.д.
• при консультации позволить сторонам в как можно более неформальной обстановке
• вызывать свидетелей
• задавать вопросы
• делать представления

Разрешить откладывать и откладывать слушания, чтобы могли присутствовать обе стороны или, например, чтобы можно было изучить какие-то новые доказательства. Тем не менее, инспектор по аренде также должен следить за тем, чтобы отсрочки и отсрочки не приводили к неоправданной задержке, которая сама по себе может привести к несправедливости. Если инспекторы по аренде считают, что одна из сторон намеренно пытается без необходимости затянуть разбирательство, они должны обратиться в RO Guidance за советом о том, как действовать дальше.

На практике инспекторы по аренде не должны обсуждать арендную плату, подлежащую регистрации, с какой-либо стороной, если другая сторона не имеет возможности принять участие в обсуждении.

Уполномоченные по аренде не должны принимать решения о сопоставимости или стоимости до посещения консультации. Это сделано для того, чтобы не было замечено, что принято решение, которое не отражает право сторон быть заслушанными.

Арендодатели должны быть осторожны, уходя или приезжая на консультацию к арендодателю или его агенту. Это может привести арендатора к неправильному выводу о самом невинном из разговоров, и здесь необходима осторожность, чтобы избежать любых обвинений в предвзятости.

Связанные страницы

• Юрисдикция — решающая юрисдикция
• Консультации
• Тайм-менеджмент FR

(версия 1 2012 г.)

Некоторые жилищные ассоциации приняли принцип «объединения» при расчете затрат на предоставление услуг своим арендаторам. Это факт жизни, что когда плата за обслуживание делится между меньшим количеством арендаторов (в небольшом блоке или схеме), они будут платить более высокую плату за жилье, чем в более крупной схеме, просто потому, что плата делится между большим количеством арендаторов.

Целью «объединения» является расчет средней удельной стоимости предоставления услуг, что может «выравнивать» стоимость между аналогичными блоками или схемами, чтобы арендаторы меньших схем не платили непропорционально большие суммы за свои услуги.

Хотя стоимость предоставления услуг для блока, скажем, из 40 квартир, как правило, будет дешевле, чем для аналогичного блока из 20 квартир, это только 1 часть рассматриваемой глобальной арендной платы. Аналогичные жилища с аналогичными услугами обычно имеют одинаковую (но не обязательно одинаковую) арендную плату. Для арендатора, желающего жить в небольшом доме, может быть совершенно нормальным платить более высокую арендную плату за эту привилегию.

Одна из основных проблем с «объединением» заключается в том, что хотя арендаторы небольших схем могут получить выгоду от более низкой платы за обслуживание, это неизбежно связано с тем, что они субсидируются арендаторами более крупных схем.

Эти ситуации очень часто также включают в себя переменную плату за обслуживание, и действительность переменной платы, когда рассматриваемые платы не взимаются в конкретном блоке, должна быть рассмотрена очень внимательно. Если само соглашение об аренде разрешает объединение затрат, то в качестве положения договора инспектору по аренде будет трудно отказаться принять его.

Преобладающим соображением при оценке любой суммы услуги является «соотношение цены и качества», и сотрудники по аренде должны всегда спрашивать о конкретных затратах, понесенных в рамках рассматриваемой схемы, и определять, обеспечивает ли соглашение об объединении соотношение цены и качества только для арендаторов этой схемы. .

Если арендодатель не может или не желает предоставить такую ​​разбивку расходов, то инспектор по аренде должен будет полагаться на свои знания и опыт в отношении аналогичных жилых помещений с теми же услугами и делать собственные выводы.

Объединение некоторых затрат может позволить арендодателю заключить «более выгодную сделку» за счет эффекта масштаба. В этом случае, если арендодатель и арендаторы как группа получают наилучшую возможную сделку, то это будет аргументом в пользу разрешения объединения с точки зрения соотношения цены и качества.

Связанные страницы

• Услуги – все страницы

(версия 1 2009 г.)

Переписка с целью получения дополнительной информации по заявке.

Если арендодатель, действующий в одиночку, или арендатор, действующий в одиночку, подает заявление о регистрации арендной платы, инспектор по аренде должен вручить уведомление обеим сторонам. Это уведомление является RR2 или RR2S, если приложение включает службы.

Листовка «Справедливая арендная плата — роль инспектора по арендной плате и комитета по оценке арендной платы» также должна быть разослана обеим сторонам.

Незаявителю также необходимо отправить:

• копия заявления; и
• копия любых других документов, полученных вместе с заявкой

Кроме того, если арендодатель подает заявку и предоставляет услуги, он также должен:

• указать сумму, необходимую для покрытия расходов на предоставление этих услуг, и
• предоставить подробную информацию об этих расходах (см. страницу «RR1 — необходимая информация»)

Подробная информация об этих услугах является частью заявки и должна быть предоставлена ​​обеим сторонам.

У сторон есть четырнадцать дней, чтобы запросить консультацию. Консультации — это встречи между инспектором по аренде, арендодателем и арендатором для рассмотрения вопроса о том, какую арендную плату следует регистрировать.

Если инспектор по аренде не направляет уведомление одной или обеим сторонам, это является нарушением установленных законом требований Приложения 11 Закона об аренде 1977 года. Суды, если их попросят, отменят любую сделанную регистрацию.

Если в ответ на уведомление одна сторона направляет письмо, содержащее информацию, имеющую отношение к оценке справедливой арендной платы, другой стороне должна быть отправлена ​​копия, если только она не содержит клеветнических материалов.

Связанные страницы

• Услуги — расписания
• Важная информация – RR1
• Консультация

(версия 1 2009 г.)

Перечень услуг, оказываемых арендодателем в рамках договора аренды.

Если арендодатель подает заявку на регистрацию справедливой арендной платы, и этот арендодатель предоставляет арендатору услуги, Закон об аренде требует, чтобы арендодатель предоставил определенную информацию об услугах и их стоимости. В заявке арендодатель должен: • указать сумму к оплате услуг; а также • включить подробную информацию о расходах, понесенных арендодателем при предоставлении этих услуг.

Заявка недействительна, если эта информация не предоставлена. Арендодатели часто присылают отдельный график обслуживания. Эти данные являются частью заявки; они не просто подтверждающие доказательства. Эта информация должна быть предоставлена ​​до того, как сотрудник по аренде сможет продолжить работу.

Офицерам по аренде нужна фактическая цифра, даже если она составляет всего 1 фунт стерлингов в год. Форма заявки, в которой говорится, что услуги предоставляются, но указывается только «незначительная», не принимается. Если необходимая установленная законом информация не предоставлена, заявка должна быть отклонена, но сотрудник по аренде должен сообщить арендодателю, какая информация требуется. Если специалистам по аренде нужна дополнительная информация, они могут сделать официальный запрос, используя форму RR3 (имеется в шкафу с формами). Запрос должен быть конкретным и содержать дату, к которой информация требуется сотруднику по аренде.

Графики обслуживания с указанием этих деталей могут быть в любом формате. Все они приемлемы, если они дают необходимую информацию и имеют отношение к рассматриваемому имуществу. Проверенные счета редко принимаются в качестве графиков обслуживания, если они не содержат четкой информации о расходах, относящихся к рассматриваемому приложению. «Подробности» расходов не означают «доказательства» расходов; Сотрудникам по аренде не нужно видеть квитанции или контракты, и они не имеют полномочий требовать их просмотра.

Иногда арендодатель представляет два графика обслуживания — один для арендатора и более подробный для инспектора по аренде. Часто это происходит, когда есть постоянный персонал, и арендодатель не хочет, чтобы арендаторы знали, сколько зарабатывает персонал. Чтобы соблюдать правила естественной справедливости, инспектор по аренде всегда должен отправлять арендатору весь график. Арендатор должен видеть всю информацию, которую сотрудник по аренде примет во внимание при оценке справедливой арендной платы.

Графики обслуживания сканируются на Victer NSO при поступлении дела. Сотрудник по аренде должен проверить, был ли предоставлен правильный график, и если ему нужна какая-либо дополнительная информация, он должен запросить ее на ранней стадии рассмотрения дела, чтобы достичь наших целей и оптимизировать обслуживание клиентов.

Бланк заявления на регистрацию справедливой арендной платы включает в себя следующие вопросы:

Только когда сотрудник по аренде занимается регистрацией, у него будет возможность установить стоимость любых услуг, или если они действительно настолько малы, что их можно пренебречь или не поддается количественному определению. Это не имеет никакого отношения к тому, считает ли арендодатель услуги незначительными или нет — это решение может принять только инспектор по аренде. Только когда сумма слишком мала, чтобы ее можно было разумно определить количественно (например, свет в общем холле, обслуживающем 10 квартир), применяется «незначительная».

Когда инспекторы по аренде регистрируют фиксированные суммы за услуги, они имеют право обновлять эти расходы, используя свои знания и опыт, чтобы гарантировать, насколько это возможно, что арендодатель сможет поддерживать услуги в течение последующего двухлетнего периода. Это особенно применимо, когда отчет о расходах уже устарел или когда органы, предоставляющие коммунальные услуги (газ, электричество, вода и т. д.), уже объявили о будущих изменениях цен.

С апреля 2003 года правительство ввело схему «Поддержка людей», которая была направлена ​​на изъятие финансирования определенных услуг из бюджета жилищных пособий. Многим жилищным ассоциациям было сообщено, что услуги, предоставляемые под заголовком «Поддержка людей», не входят в компетенцию инспектора по аренде и не должны включаться в графики обслуживания для заявок на «справедливую арендную плату». Это не так, и арендодатели должны быть бдительными.

Раздел 71 Закона об аренде требует, чтобы зарегистрированная арендная плата включала «все суммы, подлежащие уплате арендатором арендодателю, даже если эти суммы подлежат уплате по отдельным соглашениям». сборы, если они предусмотрены. Если Жилищная ассоциация не предоставила информацию, ее необходимо запросить, прежде чем продолжить рассмотрение заявки.

Для получения дополнительной информации о том, как инспекторы по аренде должны рассматривать требования о выплате суммы за услуги, см. страницу «Услуги».

Связанные страницы

• Приложение RR1
• Естественная справедливость
• Требуется дополнительная информация
• Глоссарий
• Услуги
• Аренда жилищного товарищества

(версия 1 2009 г.)

Как распределяются между ними расходы, понесенные при оказании услуг в рамках нескольких договоров аренды.

После того, как общая стоимость услуг по схеме согласована или рассчитана специалистом по аренде, ее необходимо распределить между каждой единицей.

Существует множество различных методов распределения, но, как правило, инспекторам по аренде необходимо только подтвердить существующие договоренности или, если они не удовлетворены разумностью распределения, применить метод, который они считают справедливым и разумным.

Методы распределения

###Методы оценочной стоимости и валовой стоимости

Эти методы распределения, как правило, просты для понимания, но список RV/GV должен быть легко доступен, и они надежны только для идентичных услуг. С введением коммунального сбора и муниципального налога оценочные списки устарели в том, что касается жилых помещений, и эти методы распределения стали неадекватными. Их нельзя использовать для новых разработок, и в настоящее время Управление оценки в большинстве случаев принимает глобальные оценки для целых схем. По этим причинам данные методы распределения не рекомендуются.

Метод площади пола

Точность этого метода затруднена, и есть некоторые недостатки, аналогичные описанному выше. Например, необходимо учитывать объем комнат, поскольку в комнатах на первом этаже многих старых домов потолки намного выше, чем в комнатах на этажах выше.

Метод количества радиаторов

Это простой метод, но к нему следует относиться с особой осторожностью, и для его применения инспекторам по аренде потребуется тщательный осмотр всех квартир. Арендаторы иногда добавляют или убирают радиаторы без ведома арендодателя, и это может иметь весьма драматические последствия, если есть общий котел.

Метод количества комнат

Это довольно удобный метод распределения, но опять же, объем комнат должен быть одинаковым, как и площадь пола.

Равный метод

Этот метод может быть неточным, поскольку все единицы распределяются одинаково независимо от размера. Например, один человек в однокомнатной квартире может в конечном итоге платить столько же, сколько семья в четырехкомнатной квартире. Это нечестный или разумный метод, и поэтому не рекомендуется.

Вывод

Большинство схем, разработанных во время и после 1960-х годов, имели тенденцию предоставлять одинаковые единицы жилья (обычно варьирующиеся от одноместной студии до двух- или трехкомнатной квартиры), и общепринятой практикой было разделение стоимости более общих услуг, такие как наземное обслуживание, поровну среди числа единиц в схеме.

Обычно считается, что в тех случаях, когда размещение достаточно единообразно по схеме и достигается одинаковая степень занятости, следует рекомендовать этот метод. Он широко используется там, где существуют условия открытого рынка, и, безусловно, ему отдается предпочтение большинством жилищных ассоциаций, жилье которых обычно подпадает под эту категорию. Но таким образом можно обращаться только с общими услугами. Дополнительные личные услуги, такие как отопление и горячее водоснабжение, по-прежнему необходимо распределять отдельно.

Агентство «Оценочное бюро» рекомендует оценивать стоимость услуг в каждом жилом помещении по соотношению удельных затрат. Специалисты по аренде должны учитывать все факторы и определять разумное соотношение между квартирами или домами в схеме. Каждая схема уникальна, и, применяя этот метод, инспекторы по аренде могут распределить услуги, отражающие размер жилья, высоту потолков (которая в современных домах, как правило, одинаковая), количество радиаторов и любые другие соответствующие факторы.

Например, возьмем специально построенный дом из тридцати квартир, включающий:

• 10 квартир-студий по 25м.кв.
• 10 Двухкомнатная квартира по 30м.кв.
• 10 Двухкомнатная квартира по 35м.кв.

Предположим, что стоимость предоставления общих услуг составляет 3000 фунтов стерлингов в год, и инспектор по аренде решает, что справедливое и разумное распределение составляет 100 фунтов стерлингов в год за квартиру. Есть коммунальный котел, который обеспечивает отопление и горячую воду для всех квартир с годовой стоимостью 8000 фунтов стерлингов. Сотрудник по квартплате рассмотрел все факторы и решил, что типы квартир соотносятся в пропорции 3 : 4 : 5 для расчета других услуг.

Другими словами, большая двухкомнатная квартира, по его мнению, будет использовать пять единиц для отопления и горячей воды по сравнению с квартирой-студией, которая будет использовать три.

Расчет будет работать следующим образом.

Подсчитайте общее количество единиц в схеме.

Студия = 3 единицы x 10 квартир = 30 единиц Меньшая 2-комнатная = 4 единицы x 10 квартир = 40 единиц Большая 2-комнатная = 5 единиц x 10 квартир = 50 единиц

Общее количество единиц = 120 единиц

Годовые затраты = 8000 фунтов стерлингов

Следовательно, стоимость единицы продукции в год = 8000 фунтов стерлингов / 120 единиц = 66,66 фунтов стерлингов.

Таким образом, годовые затраты на отопление и горячую воду составляют:

Студия 66,66 фунтов стерлингов x 3 = 199,98 фунтов стерлингов. Скажем 200 фунтов стерлингов.

К этим цифрам добавляются 100 фунтов стерлингов в год за общие услуги, чтобы получить окончательную общую годовую сумму за услуги для каждого типа квартиры:

Однокомнатная квартира £200 + £100 = £300 Меньшая двухкомнатная квартира £267 + £100 = £367 Большая двухкомнатная квартира £333 + £100 = £433

Считается, что этот метод даст разумные и, вероятно, наиболее справедливые результаты, и его следует использовать по возможности.

Объединение затрат на обслуживание

Некоторые жилищные ассоциации имеют «объединенные» затраты на различные многоквартирные дома, находящиеся под их контролем, для получения средней стоимости единицы жилья. Это явно привлекательно для арендодателя и некоторых арендаторов, ведь это означает, что одна группа арендаторов субсидирует другую группу. Если условия аренды специально не разрешают объединение услуг, трудно увидеть, как затраты на услуги, понесенные в одной схеме, влияют на затраты в другой, могут считаться справедливыми или разумными. Фактом жизни является то, что большой многоквартирный дом, как правило, гораздо более экономичен с точки зрения стоимости предоставления услуг, чем меньший дом. Количество единиц в более крупном блоке обычно дает эффект масштаба — другими словами, общая стоимость услуг делится на большее количество единиц. Так,

Но это только один элемент глобальной арендной платы за недвижимость. Хотя стоимость услуг может отличаться от квартала к кварталу, общая арендная плата за аналогичные квартиры с аналогичными услугами и т. д. также должна быть одинаковой, хотя и не обязательно одинаковой. В реальной рыночной ситуации арендатор может предпочесть жить в небольшом доме и платить за эту привилегию немного более высокую арендную плату.

Соответственно, инспекторы по аренде должны всегда требовать от арендодателя предоставления подробной информации о фактических расходах, понесенных для конкретного рассматриваемого блока или застройки. Если такие подробности не будут предоставлены, то сотрудник по аренде должен приступить к решению вопроса, основываясь на своих знаниях и опыте в других проектах аналогичного размера, предоставляющих очень похожие услуги.

Если соглашение об аренде фактически предусматривает объединение определенных затрат на услуги в рамках пункта об изменении, инспектор по аренде должен рассмотреть вопрос о том, являются ли эти условия изменения разумными.

Последними факторами должны быть разумность затрат и ценность для арендаторов.

Связанные страницы

• Услуги – все страницы
• Услуги — расписания

(версия 1 2009 г.)

Если арендодатель предоставляет питание в рамках аренды.

Аренда не является защищенной арендой в соответствии с Законом об аренде 1977 года, если арендная плата включает питание или обслуживание. Если «совет» добросовестный, он автоматически лишает права аренды защиты, но «посещаемость» должна быть существенной. (РА1977 С 7)

Питание означает обеспечение питанием и должно включать элементы приготовления и уборки. Это также должно включать в себя предоставление посуды и столовых приборов для приема пищи. Предоставления только ингредиентов еды недостаточно для питания. Любое количество доски, если оно не настолько мало, чтобы быть «de minimis», достаточно для предотвращения защиты права аренды.

Посещение, по сути, означает личную услугу арендатору, выполняемую обслуживающим персоналом и предоставляемую арендодателем.

Примеры посещаемости могут включать:

• уборка самого дома или квартиры (но не мест общего пользования)
• личный сиделка
• личный повар/шофер/камердинер
• предоставление носильщика (но не смотрителя)
• вывоз мусора с участка
• доставка писем и посылок

Такие услуги, как надзиратель/смотритель, аварийная сигнализация, центральное отопление, постоянная горячая вода, уборка мест общего пользования или консультации жильцам по имущественным или личным вопросам (чтобы дать возможность жильцу самостоятельно подать заявку на HB или приготовление пищи или уборка, например) не являются посещением.

Аренда будет защищена, за исключением случаев, когда сумма, которую сотрудник по аренде разумно приписывает посещаемости, составляет значительную долю от общей арендной платы.

В законодательстве нет конкретного определения слова «существенный», но в различных судебных делах рассматривался вопрос существенности, и принципы представляют собой наилучшие полномочия и руководство, которыми располагают инспекторы по аренде. Однако каждый случай следует рассматривать на основе конкретных фактов и обстоятельств. То, что считается существенным в одном случае, может не быть таковым в другом.

Но, как общее руководство, основанное на прецедентном праве:

• Показатель менее 10% обычно считается незначительным.
• Свыше 20% обычно составляет значительную часть
• Сотрудникам по аренде может потребоваться провести дополнительные расследования, когда доля падает где-то между 10 и 20%, чтобы установить, считается ли она существенной или нет.

Если сотрудник по вопросам арендной платы считает, что посещаемость является существенной в каком-либо конкретном случае, это выведет дело за пределы защиты Закона об аренде, и он не будет иметь юрисдикции для регистрации арендной платы. Заявление должно быть возвращено заявителю стандартным письмом. Офицеры по аренде должны отклонять юрисдикцию только в том случае, если уровень посещаемости явно существенный — во многих случаях уровень посещаемости может быть намного выше 20%, так что это будет очень ясно. Однако на более низких предельных уровнях инспекторы по аренде должны позаботиться о том, чтобы не отклонять дела в обычном порядке, и должны обращаться за дополнительными указаниями в случае каких-либо сомнений. Не ожидается, что уровень посещаемости будет существенным во всех, кроме меньшинства случаев, когда действует схема «Поддерживающие люди».

Связанные страницы

• Юрисдикция — решающая юрисдикция

(версия 1 2009 г.)

Как инспектор по аренде определяет указанную сумму за услуги, предоставляемые арендодателем в рамках договора аренды.

Иногда разные типы размещения получают разные виды и объемы услуг. Это затрудняет анализ и сравнение. Поэтому, как правило, проще, если услуги сгруппированы под следующими заголовками, что упрощает сопоставимость:

• Отопление и горячая вода
• надзиратели
• Лифты
• Общие части и коммунальные услуги
• Другие средства

Эти группы услуг рассматриваются отдельно и включают разбивку того, что должно и не должно быть включено.

Связанные страницы

• Услуги – отопление и горячая вода
• Услуги — надзиратели, носильщики и смотрители
• Услуги – общие части и коммунальные услуги

В1 2018

Отопление и освещение

Как правило, все суммы, разумно израсходованные на коммунальное отопление и освещение, должны быть возмещены арендодателем в виде услуг. Сотрудник по аренде должен сравнить затраты с аналогичными многоквартирными домами, предоставляющими аналогичные услуги. Сравнение с другими схемами также может выявить ошибки учета.

Расходы на стирку

Некоторые арендодатели предоставляют общую прачечную в блоке или схеме. Эксплуатационные расходы и амортизация машин и оборудования должны быть распределены в соответствии с условиями договора. При отсутствии таких условий довольно часто стоимость этой услуги делится поровну между арендаторами, независимо от использования. Если арендодатели предоставляют эту услугу на коммерческой основе с помощью монетоприемника, то любое заявление об устранении дисбаланса между доходами и расходами следует тщательно рассматривать в свете соглашения между сторонами.

Содержание территории

Считаются ли разумными затраты на содержание газонов, дорожек, игровых площадок, автостоянок, бордюров и неприспособленных дорог, во многом зависит от размера территории и качества/частоты ухода и технического обслуживания. Качество этой услуги можно условно разделить на три категории:

• Комплексные, включая поставку кустарников, растений и т.д.
• Стрижка травы с минимальным уходом за бордюрами/дорожками
• Только кошение травы

Такие факторы, как расстояние, которое должен преодолеть подрядчик, легкость или трудности, с которыми он может утилизировать садовый мусор, а также наличие временной рабочей силы, — все это факторы, которые могут повлиять на общую стоимость. Плата за эти услуги сильно различается. В некоторых случаях стоимость очень низкая (например, когда арендатор или арендаторы занимаются садоводством исключительно на добровольной основе). Но в некоторых крупных проектах с финансовой точки зрения выгоднее нанять садовника на полный или неполный рабочий день.

Исключительные расходы

Техническое обслуживание и амортизация садового инвентаря должны осуществляться так же, как и другие машины и оборудование. Точно так же затраты на любую операцию по дереву должны быть распределены на несколько лет. В новых схемах первоначальная стоимость посадки садов с деревьями, кустарниками, растениями и т. д. не должна полностью взиматься в первый год, а должна распределяться на подходящее количество лет.

Противопожарное оборудование, пожарная сигнализация и детекторы дыма

Можно утверждать, что установка пожарной сигнализации приносит равную пользу как арендодателям, так и арендаторам. Однако было принято разрешать это как услугу. Годовые затраты на техническое обслуживание и ремонт включаются в состав амортизационных отчислений. Имейте в виду, что не должно быть никаких пособий для надзора, управления и прибыли арендодателя по любым статьям амортизации.

Качество противопожарного оборудования сильно варьируется от схемы к схеме. Некоторые домовладельцы могут просто предоставить ведра с песком и водой или, в крайнем случае, сложную спринклерную систему. Общие правила должны заключаться в том, что деньги тратятся с умом и что арендаторы получают соотношение цены и качества. Годовые затраты будут включать контракты на техническое обслуживание, тестирование оборудования и ремонт/замену. Все оборудование с достаточно длительным сроком службы подлежит амортизации, и включаемая сумма будет регулироваться стандартом контракта на техническое обслуживание, если таковой имеется.

Система вызова надзирателя

Эти системы распространены в жилищных ассоциациях приютов, но частные схемы также включают их в качестве меры безопасности. Офицеры по аренде должны сравнить затраты с предыдущими регистрациями и другими схемами, предоставляющими аналогичные услуги. Опять же, сумма амортизации должна соответствовать стандарту любого контракта на техническое обслуживание.

Общий телефон

Во многих больших кварталах есть общая копилка или современный аналогичный телефон. Уполномоченные по арендной плате должны быть уверены в том, что любая «недостача», заявленная арендодателем как часть услуг, является подлинной, и что в таких случаях предоставляется услуга, представляющая общую ценность для арендаторов. Обычно арендодатель должен получать достаточный доход от копилки, чтобы покрыть как звонки, так и аренду линии и оборудования, или должен запросить лишь скромную сумму, чтобы сбалансировать счет. Квартиросъемщики часто оказывают давление на арендодателей, чтобы они исключили стоимость телефона из платы за обслуживание, потому что они им не пользуются/имеют собственный телефон в квартире. Уполномоченные по аренде должны напоминать жильцам, что телефон является договорной частью их аренды, и, следовательно, за него должна взиматься плата.

Домофон

Из соображений безопасности домофоны или даже видеодомофоны (которые позволяют автоматически открывать двери в подъезд из отдельных квартир) очень распространены, особенно когда надзиратели / смотрители не работают. Текущие расходы часто включают контракт на техническое обслуживание и вместе с амортизацией должны учитываться как услуга.

Аварийное освещение

Предоставление системы маломощных лампочек, размещенных через стратегические промежутки в проходах, коридорах, лестничных клетках и т. д., является очевидным преимуществом для арендаторов. Источник питания должен быть отделен от обычного источника питания и иногда обеспечивается независимым генератором или каким-либо другим способом. Арендодатель должен быть в состоянии представить некоторые доказательства, подтверждающие фактические эксплуатационные расходы, и при условии, что это приемлемо, должна быть разрешена разумная сумма для покрытия эксплуатационных расходов, ремонта и амортизации.

Коммунальная телевизионная антенна/спутниковая антенна

Если арендодатель поставляет центральную коммунальную телевизионную антенну или спутниковую антенну в рамках согласованных услуг в блоке, расходы признаются как услуга. Переход от аналогового к цифровому телевидению привел к увеличению спроса на замену существующих антенн в коммунальных схемах. Арендодатели должны быть бдительны в отношении сумм, запрашиваемых арендодателями для этих замен, и их ожидаемого срока службы для целей амортизации, который, как мы ожидаем, будет немного отличаться от срока стандартной аналоговой системы.

Телевизионные лицензии

Жилье в приюте может претендовать на получение льготных телевизионных лицензий только в том случае, если оно является частью группы, состоящей не менее чем из четырех жилых помещений с общей и исключительной границей; возводится или переоборудуется только для использования пенсионерами или инвалидами; управляется местным органом власти или жилищной ассоциацией; обслуживается штатным или постоянным надзирателем и имеет коммунальные удобства в пределах границ.

Жилье с приютом, перемежающееся с обычным жильем, не может претендовать на концессию. Стоимость по текущей концессии составляет 5,00 фунтов стерлингов в год за соответствующую разработку. Уполномоченные по аренде должны рассматривать концессионную стоимость как «ценность для арендатора», когда это применимо.

Во всех других обстоятельствах текущая стоимость любой коммунальной лицензии также должна рассматриваться как «ценность для арендатора» и применяться соответствующим образом.

Борьба с вредителями

Разумные затраты на борьбу с вредителями являются допустимой статьей услуг. Если жилое помещение расположено над коммерческими помещениями, такими как супермаркеты и рестораны, арендодатель должен передать арендаторам жилья только часть любых расходов, связанных с борьбой с вредителями.

Гостевая комната

Многие схемы включают гостевую комнату для случайного использования родственниками и друзьями жильцов. Обычно они хорошо обставлены, и за их использование взимается разумная плата. Ценность такого жилья для жильцов, которые по самой природе своего жилья не в состоянии оказать личное гостеприимство, будет с готовностью оценена. Хотя иногда такие комнаты для гостей достаточно заняты, чтобы покрыть расходы за счет взносов на ночлег, обычно возникает дефицит. Общие ежегодные расходы должны включать в себя отопление, освещение и уборку, стирку постельного белья, а также возврат на мебель, фурнитуру и амортизацию. Доход будет зачтен в счет этой «условной суммы», а остаток, если таковой имеется, будет разрешен в качестве статьи услуги.

Общие кухни и т.д.

В дополнение к гостевым комнатам, некоторые защищенные помещения и некоторые luxury flats' include communal kitchens, laundries, hairdressing salons, etc. in their schemes. It is thought that whilst the initial provision of such facilities should be reflected in the basic rent, the эксплуатационные расходы могут быть включены арендодателями в свои заявки на услуги и должны быть разрешены соответствующим образом. Сравнение с различными арендодателями и схемами должно стать основой для оценки специалистом по аренде «ценности для арендаторов».

Ставки общих частей

Если арендодатель обязан платить ставки или ставки за воду специально для общих частей или объектов, таких как общественные автостоянки, которые предоставляются исключительно для выгоды или удобства арендаторов, то такие расходы вполне правильно относятся к расходам на обслуживание квартала.

Общественная парковка

В тех случаях, когда арендаторам или гостям предоставляются определенные парковочные места, это должно быть отражено в арендной плате. В качестве услуги должна передаваться только стоимость обслуживания помещений (например, подметание, разметка и т. д.).

Внутренняя отделка общих частей

Точки доступа:

Если арендодатель поддерживает оформление общих точек доступа сверх обычного содержания, то это можно рассматривать как услугу, хотя следует учитывать ценность для арендатора. Но в целом внутренний ремонт подъездов общего пользования, проводимый арендодателем, следует рассматривать не как услугу жильцам, а как выполнение их ремонтных обязательств.

Общие комнаты

Расходы на отопление, освещение и косметический ремонт общих комнат являются приемлемыми расходами, которые должны быть возложены на арендатора как часть услуг, поскольку они предоставляются в интересах арендаторов сверх основных требований к жилью.

Ремонт коммунальных систем отопления и конструкции

Раздел 11 Закона о арендодателях и арендаторах 1985 г. предусматривает, что арендодатель несет ответственность за техническое обслуживание и ремонт оборудования в жилище и структуры жилища при условии, что аренда была предоставлена ​​24 октября 1961 г. или после этой даты на срок менее 7 лет. «Общие части» обычно не подпадали под определение жилого помещения для целей раздела 11, что означало, что все, что не относится к жилому помещению, которое для квартир раньше включало общие системы отопления, а также ткань и внешний вид здания, не учитывалось. обязательство арендодателя по ремонту в соответствии с разделом 11 и, следовательно, может быть возложено на арендатора как услуга.

Это было изменено статьей 116 Закона о жилье 1988 г., так что при аренде, начиная с 15 января 1989 г., коммунальные системы отопления, а также отделка и внешний вид здания были включены в определение жилого помещения и стали обязанностью арендодателя по ремонту, и, следовательно, не оплачивается арендатором как услуга.

В этом случае в случае квартир ремонт внутренней и наружной отделки здания может рассматриваться как законная услуга и учитываться как таковая в указанной сумме за услуги в реестре арендной платы, если;

• Аренда началась до 15 января 1989 года или
• К сдаче в аренду не применяется статья 11 Закона 1985 года.

Похожие страницы:

• Услуги – услуги по распределению
• Таблица амортизации
• Услуги – ценность для арендаторов

(версия 1 2009 г.)

Если арендодатель собрал слишком большую или слишком маленькую плату за обслуживание для покрытия расходов на предоставление услуг.

При определении справедливой арендной платы сотрудник по аренде устанавливает справедливую арендную плату за недвижимость в определенное время, которая сравнивается с арендной платой за другую аналогичную недвижимость в этом районе. Цель состоит не в том, чтобы обеспечить выполнение договорных обязательств сторон, поскольку это вопрос между этими сторонами и, в конечном счете, судом, если они не могут прийти к соглашению. Таким образом, если арендодатель допустил накопление излишка или дефицита платы за обслуживание, инспектор по аренде должен проигнорировать это и оценить глобальную арендную плату обычным способом. Корректировка платы за обслуживание для любой такой задолженности или чрезмерного погашения является предметом договора между сторонами. Поступить иначе означало бы разрушить истинную сопоставимость одного свойства с другим. Законодательно установлены сроки погашения задолженности по оплате услуг.

Есть одно очевидное исключение из этого правила, когда в расходах непосредственно за предыдущий год возник дефицит или профицит, и включение любого из них привело бы к обновленным истинным годовым затратам, тогда было бы благоразумно включать такие статьи.

Связанные страницы

• Графики обслуживания
• Услуги – все остальные страницы

(версия 1 2011 г.)

Какие услуги входят в договор аренды и как они учитываются.

Определение услуги

Понятие «услуга» не имеет общепринятого законодательного определения. Однако различные судебные дела на протяжении многих лет пришли к выводу, что, если арендодатель предоставляет в интересах своего арендатора что-то, выходящее за рамки требований к базовому предоставлению жилья (независимо от того, меблировано оно или нет), то это будет услуга.

Таким образом, «услуга» — это нечто, выходящее за рамки основного предоставления жилья, и если бы она не выполнялась арендодателем, арендаторам пришлось бы делать это (или, по крайней мере, платить кому-то за это) самим.

Хотя с практической точки зрения, когда арендатор соглашается на аренду, он мало контролирует тип и объем предоставляемых услуг, существуют механизмы, позволяющие оспаривать необоснованную плату за обслуживание в суде.

Услуга или плата за обслуживание?

Важно понимать разницу между «услугой» и «платой за обслуживание». «Сбор за обслуживание» — это сумма, уплачиваемая арендатором как часть арендной платы или в дополнение к ней, и может включать не только услуги, но и такие вещи, как техническое обслуживание и ремонт конструкции здания, страхование и общие расходы на управление. . Большинство из этих последних статей уже отражены в зарегистрированной арендной плате, поскольку они являются частью обычных обязательств арендодателя по ремонту и управленческих обязанностей.

Требования S11 и плата за обслуживание

Если аренда началась 24 октября 1961 года или позже на договорной срок менее 7 лет, арендодатель обычно обязан обслуживать структуру жилища, а также водоснабжение, канализацию и средства для обогрева помещений и воды в жилище. Соглашение об аренде может уже предусматривать эту ответственность, но если это не так, то статья 11 Закона о арендодателях и арендаторах 1985 года включает эти условия в договор. Это НЕ означает, что арендодатель не может взимать плату с арендатора за это положение, но это означает, что инспектор по аренде не может включать его в качестве услуги, поскольку (ссылаясь на определение услуги) обычно это не является чем-то, что арендатор должны были обеспечить себя. Арендодатель получит сумму за это положение в виде базовой арендной платы или платы за обслуживание.

Сумма, указанная в реестре

При регистрации арендной платы сотрудник по аренде должен отметить в регистре арендной платы сумму за «услуги» и «топливо», включенные в зарегистрированную арендную плату. Несмотря на то, что согласно законодательству инспектор по аренде не обязан отмечать в реестре сумму «платы за обслуживание», включенную в зарегистрированную арендную плату (в отличие от требования указывать сумму за «услуги»), тем не менее, если такая сумма не отмечена у сторон не будет четкого понимания того, какую сумму Сотрудник по арендной плате включил в качестве справедливой и разумной, и из которой можно рассчитать будущее увеличение или уменьшение.

Кроме того, после введения в действие Закона об аренде (Приказ о максимальной справедливой арендной плате) 1999 года, если сумма переменной платы за обслуживание не будет указана полностью, то Сотрудник по аренде не сможет правильно рассчитать максимальную справедливую арендную плату в соответствии с Приказом. Поэтому очень важно, чтобы инспекторы по аренде показывали полную переменную сумму в реестре. Вполне может потребоваться, чтобы отдельная сумма для «услуг» была отмечена в реестре, чтобы соответствовать установленному законом требованию раздела 72.

Связанные страницы

*Услуги – все остальные страницы

(версия 1 2012 г.)

Когда капитальные затраты, связанные с предоставлением услуг, списываются в течение периода аренды.

Справочник по срокам полезного использования объектов машин и оборудования

Годы выпуска:

• Подъем 25 – 30
• Лифт с комплексным обслуживанием 50
• Котел центрального отопления без конденсации) 10 – 20
• Котел центрального отопления (конденсационный) 10 – 15
• Ковры 10 – 12
• Мебель 10 – 12
• Оборудование для стирки 5 – 8
• Газонокосилка 5 – 8
• Контейнеры для мусора 10
• Пожарная сигнализация 15 – 25
• Противопожарное оборудование 10 – 12
• Домофон 15 – 20
• Система вызова надзирателя 10 – 15
• Аварийное освещение 20
• Телевизионная антенна (аналоговая и цифровая) 20
• Спутниковая антенна 10
• Плита 5 – 8
• Холодильник 5 – 8
• Ветряная турбина 20–30
• Инвертор 10 – 15
• Солнечные фотоэлектрические панели 20 – 25
• Солнечные водонагревательные панели 20 – 25
• Завод биомассы 25 – 30
• Геотермальный тепловой насос 45 –50
• Резервуар для сбора дождевой воды (под землей) 60
• Резервуар для сбора дождевой воды (над землей) 20–30
• Насосы для сбора дождевой воды 5 – 10
• Сборщик дождевой воды Элементы управления 10–15

Это не претендует на то, чтобы быть всеобъемлющим или исчерпывающим списком — это просто руководство. Уполномоченные по аренде принимают собственные решения о сроке полезного использования каждой единицы оборудования или оборудования, принимая во внимание все обстоятельства и используя собственные знания и опыт.

Связанные страницы

• Услуги – общие / общественные помещения
• Услуги – услуги по распределению
• Услуги – расчет услуг

(версия 1 2009 г.)

Что не считается услугами по договору аренды.

Ремонт, техническое обслуживание и страхование жилищной конструкции, приспособлений и приспособлений, а также оборудования внутри жилища, как указано в разделе 11 Закона о арендодателях и арендаторах 1985 г.

Обеспечение, ремонт и обслуживание общих холлов, лестничных клеток и переходов.

Предоставление светильников и фитингов, включая радиаторы, трубы и т. д. в жилом помещении.

Холодильники, плиты и стиральные машины в жилище, если только домовладелец предоставил их без обязательств по ремонту или обслуживанию, обычно рассматриваются как мебель. К плите в коммунальных помещениях следует относиться как к услуге.

Пустоты.

Отделка мест общего пользования, кроме помещений общего пользования.

Внутренняя отделка жилых помещений, в том числе обеспечение отделочными материалами.

Управленческие расходы, кроме услуг.

Сборы за обучение персонала.

Дефицит и профицит, возникающие в результате затрат прошлых лет

Связанные страницы

• Услуги – включенные позиции • Услуги – отопление и горячая вода

(версия 1 2009 г.)

Рассмотрение арендной платы, включая любые услуги.

«Глобальная» рента

При оценке суммы, которая должна быть включена в «глобальную» справедливую арендную плату для отражения стоимости услуг, предоставленных арендодателем, цель состоит в том, чтобы арендодатель получил достаточный доход от сумм, уплаченных за услуги, чтобы он мог выполнять свои обязательства. свои обязательства должным образом и адекватно.

Сотрудник по аренде должен убедиться, что общая «глобальная» арендная плата, зарегистрированная для жилья, включая услуги, представляет собой справедливую арендную плату в соответствии с положениями разделов 70 и 71 Закона об аренде 1977 года. Если фактическая стоимость конкретной услуги, понесенная Если арендодатель может быть признан неблагоразумным, то следует сделать соответствующую скидку. Хотя инспекторы по аренде должны внимательно следить за стоимостью предоставления услуг, они также должны следить за тем, чтобы сумма, включенная в арендную плату, справедливо отражала ценность для арендатора.

Чрезвычайно важно отметить, что именно окончательная глобальная оценка инспектора по аренде, «зарегистрированная справедливая арендная плата», внесенная в реестр, является основой для сопоставимости с аналогичными объектами, а не просто базовой арендной платой.

Вывод

Оценка «глобальной» ренты является требованием закона. Другими словами, арендная плата должна быть аналогична арендной плате за аналогичное жилье с идентичными или почти идентичными услугами, независимо от любой разницы в стоимости этих услуг, и должна представлять ценность для арендатора.

Сумма, относящаяся к услугам, указанная в графе (е) регистрационного листа, должна отражать разумную стоимость предоставления услуг с максимально возможной эффективностью с использованием существующего оборудования, оцененную на дату регистрации. Сумма за услуги всегда должна указываться в графе (е), если только сумма не настолько мала, что ее невозможно измерить.

Пример

Практичность принципа «глобальной ренты» можно продемонстрировать на простом примере:

Арендодатель владеет двумя специально построенными многоквартирными домами, построенными в середине 1960-х годов. Блок А состоит из двадцати квартир с одной спальней, а блок Б – из тридцати таких же квартир с одной спальней.

Каждому блоку предоставляются одни и те же комплексные услуги, и затраты очень схожи, примерно 10 000 фунтов стерлингов в год в каждом блоке.

С самого начала совершенно очевидно, что прямое разделение общей стоимости услуг создаст аномалию между блоками A и B.

Блок A Блок B Стоимость обслуживания 10 000 фунтов стерлингов Стоимость обслуживания 10 000 фунтов стерлингов / количество единиц / 20 / количество единиц / 30 = 500 фунтов стерлингов за единицу в год = 334 фунта стерлингов за единицу в год

Квартиры идентичны, за исключением разницы в количестве внутри каждого блока, и предполагается, что эта разница не влияет на общую стоимость аренды.

Учитывая эти обстоятельства, инспектор по аренде оценил бы квартиры по той же «глобальной» арендной плате; НО сумма за услуги будет другой.

Блок A Блок B Зарегистрированная арендная плата 3000 фунтов стерлингов в год Зарегистрированная арендная плата 3000 фунтов стерлингов в год, включая услуги в размере 500 фунтов стерлингов в год, включая услуги в размере 334 фунтов стерлингов в год

Конечным продуктом является зарегистрированная арендная плата, которая сопоставима с другими аналогичными объектами недвижимости, и арендодателю возмещаются разумные затраты на предоставление услуг по договору.

Связанные страницы

• Услуги – все страницы

(версия 1 2009 г.)

Где арендодатель обеспечивает отопление и горячую воду в соответствии с договором аренды.

Затраты на топливо (нефть, газ, электричество, твердое топливо и т.д.)

В идеале это должно быть рассчитано на основе среднего потребления за предыдущие три года, чтобы избежать последствий особенно суровой или мягкой зимы, и умножено на текущую цену за единицу. Потребление твердого топлива может быть рассчитано аналогичным образом, и к нему можно добавить оплату труда за топку, очистку от золы и т. д. Уполномоченные по аренде должны знать о волатильности цен на топливо и вносить коррективы, чтобы арендодатель получал достаточный доход для выполнения своих обязательств по аренда.

Ремонт

Для договоров аренды на срок менее семи лет, заключенных после 24 октября 1961 г., положения раздела 11 Закона о арендодателях и арендаторах 1985 г. применяются к жилому помещению, но централизованное оборудование (например, бойлеры) исключается и может взиматься плата как услуга. .

С 15 января 1989 г. в раздел 116 Закона о жилье 1988 г. были внесены поправки в S11 Закона о арендодателях и арендаторах 1985 г., которые теперь означают, что обеспечение, ремонт и техническое обслуживание централизованной системы отопления или водогрейного котла является подразумеваемой законодательной обязанностью арендодателя по ремонту и, следовательно, не будет соответствовать требованиям в качестве предмета обслуживания для таких арендаторов.

Раздел 116 Закона о жилье 1988 г. распространил существующие обязательства домовладельцев по ремонту (согласно статье 11) на коммунальные котлы и т. д., обслуживающие жилье, а не только те, которые находятся в нем.

Таким образом, для любой аренды, начинающейся 15 января 1989 года или позже, теперь это стандартное обязательство по ремонту для арендодателя. Но для более старых соглашений (до этой даты) не существует такой подразумеваемой ответственности арендодателя за централизованно предоставленное оборудование, и в целом это вполне правильно будет рассматриваться как «услуга».

Это означает, что арендодатель, как правило, может возместить расходы на ремонт коммунальных котлов и т. д. (посредством услуг) с арендаторов, которые все еще находятся в рамках договора аренды до 15 января 1989 г., но не с тех арендаторов, с которыми были заключены новые договоры после этого. дата. В этом отношении арендодателю может быть необходимо разбить свой график затрат на обслуживание на две части, чтобы покрыть различные обязательства.

В крайне маловероятном случае найма котельщика сотрудник по арендной плате должен убедиться, что за эту роль не взимается отдельная плата.

Обслуживание

Обычно нанимают независимых инженеров по техническому обслуживанию, которые также могут выполнять ремонт. В этом случае два пункта, ремонт и техническое обслуживание, вполне могут быть объединены. Когда существуют отдельные контракты на техническое обслуживание, они являются допустимой статьей расходов в счет услуг, при условии, что обычное положение инспектора по аренде удостоверяется в их справедливости, а также в соответствии с подразумеваемым законом обязательством арендодателя.

Контракты различаются, и прежде чем принять решение о том, что является разумной стоимостью, сотрудник по аренде должен выяснить, что включено.

Обслуживание индивидуальных котлов

Арендодатели обычно несут ответственность (в соответствии с разделом 11 Закона о арендодателях и арендаторах 1985 г.), среди прочего, за содержание в ремонте и надлежащем рабочем состоянии установок в жилище для отопления помещений и нагрева воды. Однако это не включает в себя ничего, что арендатор имеет право удалить (например, арендатор устроил огонь). Арендодатель обязан получать ежегодный сертификат безопасности газа в соответствии с Правилами газовой безопасности (установка и использование) 1998 года, но это не распространяется на ремонт прибора, предоставленного арендатором, а просто на то, чтобы «сделать его безопасным» — по сути, отключение неисправного устройства делает его «сейф».

Арендатор обязан использовать жилое помещение в порядке, подобном арендатору. Это было установлено как включающее: —

• Правильный уход за местом
• Отношение к имуществу как к собственному
• Устранение ущерба, причиненного ими или их гостями

Доступны различные пакеты услуг, начиная от базовой проверки и заканчивая полной гарантией на детали и работу. Стандарт пакета услуг должен быть рассмотрен и должен учитывать обязательства как арендодателей, так и арендаторов.

Страхование

Хорошая страховка выгодна арендаторам и является допустимой платой. Регулярная проверка машин и оборудования является вопросом здравого смысла — она ​​не только помогает обеспечить надежность, но, что более важно, проверка обеспечивает безопасность эксплуатации.

Существует широкий спектр страховых пакетов и вариантов покрытия. Было бы разумно выяснить, что покрывается, и хотя нет необходимости проверять политику, знать, что включено, а что нет.

В итоге

Другие основные факторы, которые необходимо изучить, описаны в других разделах этого руководства, и принципы те же. Эти:

• Амортизация
• Управление и надзор
• Выгода

Рекомендуемый метод расчета стоимости заключается в том, чтобы взять фактическую первоначальную стоимость установки, разделив ее на количество лет в ее фактическом прошлом и предполагаемом будущем сроке службы. При определении того, каков будет будущий срок службы такой установки, будут задействованы знания и опыт специалиста по аренде, но в качестве общего руководства часто берутся секции котлов более 10 лет, оборудование для сжигания более 15 лет и насосы более 10 лет. 5 лет.

Фактор, который нельзя упускать из виду при рассмотрении амортизации, заключается в том, что при замене элемента необходимо учитывать новую восстановительную стоимость и пересмотренный расчетный срок службы.

Арендодателям следует быть бдительными и внимательно осматривать амортизируемые объекты. Арендодатели нередко указывают «текущую восстановительную стоимость», а не первоначальную стоимость. Они также должны знать, что если объект был полностью амортизирован и не был заменен, не следует делать никаких дополнительных поправок на амортизацию.

Связанные страницы

• Услуги – все остальные страницы

(версия 1 2009 г.)

Что считается услугами по договору аренды.

Отопление и горячая вода

• Топливо (газ, нефть, электричество, уголь, кокс и т. д.)
• Договоры на ремонт/техническое обслуживание – котлы, теплообменники, баки для горячей воды, коммунальные радиаторы и трубы
• Страхование котлов, резервуаров для хранения нефти и т.д.
• Электричество для насосов и т. д. (обычно отдельно не измеряется)
• Пособие по администрированию/надзору и прибыль
• Амортизация завода
• Гонорары консультантов по энергосбережению, если это применимо
• Общие части и коммунальные услуги
• Заработная плата уборщицы, включая отпускные
• Чистящие средства
• Электричество для освещения, питание для пылесосов и полировщиков и т.д.
• Замена ламп
• Мытье окон в местах общего пользования
• Предоставление мешков для мусора, аренда контейнеров для мусора
• Обслуживание аварийного освещения
• Обслуживание коммунального радио, телевизионных антенн и плата за лицензию на коммунальное телевидение
• Аренда телерелейной и спутниковой ретрансляции
• Обслуживание пожарной/дымовой сигнализации
• Обслуживание дымоотводного оборудования
• Обслуживание противопожарного оборудования
• Аренда/обслуживание домофона
• Контракты на пестициды и борьбу с вредителями
• Аренда общего телефона
• Уход за общими частями, территориями и автостоянками
• Заработная плата садовника / плата подрядчика
• Ремонт/техническое обслуживание садовых инструментов и оборудования
• Растения, кустарники и обрезки деревьев – ежегодное предоставление (при необходимости)
• Страхование ответственности работодателя и ответственности перед третьими лицами
• Пособие по администрированию/надзору и прибыль
• Техническое обслуживание и амортизация домофонов/противопожарного/обнаруживающего оборудования, дежурных и других систем вызова, радио- и телеантенн, пылесосов, газонокосилок и т.д.
• Обслуживание вентиляционного и климатического оборудования
• Обслуживание систем умягчения и очистки воды
• Испытания установок и оборудования, требуемые законом
• Носильщики, надзиратели, смотрители
• Зарплата/зарплата/гонорар, за исключением процента за управленческую функцию арендодателя
• Пенсионный взнос работодателя
• Взнос работодателя в фонд национального страхования
• Ставки муниципального налога, воды и канализации на размещение носильщика/смотрителя
• Пособие на униформу/спецодежда
• Коммунальные платежи за газ и электроэнергию в помещении носильщика/смотрителя
• Пособие на украшение помещения носильщика/смотрителя
• Пособие по администрированию/надзору и прибыль
• Условная разумная арендная плата бесплатного жилья
• Амортизация офисной мебели
• Пассажирские и грузовые лифты
• Электроэнергия
• Договор на ремонт/техническое обслуживание
• Страхование
• Пособие по администрированию/надзору и прибыль
• Амортизация завода
• Специальные объекты
• Электричество для освещения, приготовления пищи и т.д., в комнатах общего пользования, прачечных и кухнях
• Оформление общих помещений, прачечных и т.д.
• Чистка и ремонт общей мебели, ковров и т.д.
• Страхование мебели
• Пособие по администрированию/надзору и прибыль
• Амортизация и техническое обслуживание холодильников, водонагревателей, плит на общих кухнях, прачечного оборудования, мебели и ковров в общих комнатах
• Техническое обслуживание и амортизация охранной сигнализации и охранного освещения
• Техническое обслуживание и амортизация плит, холодильников и стиральных машин в жилом помещении, если они ремонтируются и обслуживаются арендодателем
• Специальные удобства для инвалидов
• Плата за услуги, предоставляемые по схеме «Поддержка людей»

Администрирование/надзор и прибыль от услуг

Расходы на управление и прибыль обычно рассчитываются в пределах 10-15% от фактических затрат. Это, однако, не применимо, если дочерняя компания арендодателя выполняет работы и включает такие расходы в свои расходы для компании-арендодателя, поскольку это будет дублированием расходов для арендатора. Точно так же такие дополнения не применяются к условным статьям, таким как аренда жилья сторожа.

Но не допускается начисление прибыли на амортизацию.

Вывод

Приведенный выше список включает позиции, признанные услугами. Он не является и не может быть исчерпывающим, но служит полезной основой и ориентиром в отношении того, следует ли включать другие, более необычные элементы.

Связанные страницы

• Услуги – все остальные страницы

Версия 2.3 2013 г.

Расходы, понесенные арендодателем при управлении предоставлением услуг в рамках аренды.

Плата за управление является допустимой услугой, поэтому любая сумма, относящаяся к управлению предоставлением услуг, должна быть четко указана в графике обслуживания. Стоимость любого элемента управления в зарегистрированной арендной плате обычно составляет около 10% от валовой стоимости услуг (за исключением любых амортизируемых предметов) плюс до 5% прибыли от валовой стоимости услуг. Это ориентировочное максимальное значение, обычно принимаемое инспекторами по аренде и Трибуналом первого уровня (ранее известным как Комиссия по оценке арендной платы).

Арендодатели могут включать установленную плату за управление услугами в свои заявки на регистрацию арендной платы, что является приемлемым. Однако они могут также включать плату за управление амортизируемым имуществом – недопустимо перекладывать эту конкретную плату за управление на арендатора. Амортизируемые объекты представляют собой восстановительную стоимость статей капитальных затрат, связанных с предоставлением услуг, таких как лифтовая установка, поэтому управленческие расходы на такие статьи нецелесообразны. Специалисты по аренде должны работать с предоставленным графиком услуг и применять свои собственные расчеты для определения соотношения цены и качества для арендатора на основе объема управления договорными услугами, предоставляемыми от их имени арендодателем.

Например, если единственной услугой, предоставляемой арендатору, является коммунальное освещение, это повлечет за собой минимальную плату, потому что управление в этом случае будет просто включать оплату счетов за коммунальное освещение и обслуживание системы. Вы не ожидаете увидеть высокую плату за управление услугами, которые требуют минимального управления.

Специалисты по аренде могут изменить цифру, указанную в таблице, если они обнаружат, что она не соответствует утвержденной практике или ценности для арендатора по сравнению с арендной стоимостью услуг, предоставляемых при аналогичных договорах аренды.

Схемы совместного владения

Плата за управление также допускается для управления арендой имущества, находящегося в общей собственности. Таким образом, инспекторы по аренде должны рассмотреть, представляет ли сумма, запрошенная арендодателем, ценность для арендатора, принимая во внимание условия аренды и сопоставимые доказательства. Стоимость управления арендой долевой собственности обычно минимальна, для уточнения, это не касается сбора арендной платы, которая ничем не отличается от обычной аренды. Некоторые жилищные ассоциации включают расходы на обустройство лестницы (изменение доли арендатора) в плату за управление, другие взимают единовременную плату. Офицеры по аренде должны быть осведомлены о конкретных договорных условиях.

Специалисты по аренде должны проработать график, чтобы гарантировать, что запрашиваемые суммы, будь то за услуги, управление или страхование, представляют ценность для арендатора. Следует учитывать тот факт, что затраты на комплексный страховой полис и его управление, вероятно, будут значительно ниже, чем для отдельных договоров. Любые цифры, которые не соответствуют критериям соотношения цены и качества, должны быть изменены.

Если услуги включены, в графике должны быть указаны отдельные цифры для управления услугами и управления арендой, и их не следует объединять. Арендодатели иногда включают комбинированную цифру, что является неправильным подходом; в этих случаях инспекторы по аренде должны получить разъяснения от арендодателя, чтобы убедиться, что получены правильные цифры, разделенные на управление услугами и управление арендой.

Связанные страницы

• Все остальные страницы услуг
• Совместная собственность

(версия 1 2009 г.)

Различные вопросы, касающиеся услуг по договору аренды.

Необычные расходы

Амортизация должна учитываться в отношении напольных покрытий, а также предоставления и стирки циновок или ковриков для защиты входных ковров в места общего пользования в плохую погоду. Другие сборы за обслуживание, которые время от времени требуются, включают в себя цветочные композиции, заливающее освещение входов, аренду картин и других произведений искусства. Рождественские украшения, национальные флаги и прокат флагов для особых случаев также являются частью таких требований.

В каждом случае следует применять два основных правила:

• утверждаются ли такие расходы жильцами (условиями аренды, комитетом жильцов и т. д.) или, по крайней мере, поддерживаются ими как органом?
• получают ли они соотношение цены и качества?

Прогноз стоимости услуг

Офицеры по аренде должны знать, что при оценке суммы за (фиксированные) услуги они устанавливают сумму, которая будет формировать лимит до следующей регистрации через 2 года. Можно рассматривать только известные инфляционные (или дефляционные) статьи, например, регистрация арендной платы в июне с известным увеличением (или снижением) платы за электроэнергию в следующем сентябре.

Оценки подрядчиков для нового контракта/периода также могут быть рассмотрены, например, регистрация арендной платы в июне. Контракт на садоводство истекает в следующем январе, и был согласован новый контракт.

Налог на добавленную стоимость

Арендодателям, зарегистрированным в качестве плательщиков НДС, должно быть разрешено возмещать в своих услугах все, за что они заплатили или должны были заплатить в результате предоставления услуг. Если зарегистрирована переменная арендная плата, арендодатель, предоставляющий услуги, облагаемые НДС, сможет взимать налог с арендаторов, если это соответствует условиям изменения, уже внесенного в реестр. Некоторые арендодатели делают прибавку к своим общим расходам и называют это «управлением». Затем они добавляют НДС, потому что расходы на управление вполне правильно включают НДС. Однако то, что добавляется, является условной суммой, которую лучше описать как «административную и надзорную», и НДС не облагается такой условной суммой.

Связанные страницы

• Услуги – таблица амортизации
• Услуги – включенные позиции
• Услуги – ценность для арендатора

(версия 1 2009 г.)

Если услуги, предоставляемые по договору аренды, не могут быть прописаны в договоре аренды.

Услуги по договору – это услуги, которые предоставляются арендодателем и подробно описаны в договоре аренды. Внедоговорные услуги — это те, которые арендодатель предоставил в дополнение к тем, которые указаны в соглашении, и поэтому он не обязан по договору продолжать предоставлять услуги.

Сотрудник по аренде обычно не должен допускать изменения стоимости внедоговорных услуг, но в исключительных случаях он может это сделать, если обе стороны согласны. Стоимость внедоговорных услуг должна быть включена в глобальную арендную плату только в том случае, если инспектор по аренде убежден, что арендодатель будет продолжать их предоставлять. Тем не менее, инспектор по аренде может принять решение о дисконтировании сумм, подлежащих уплате за них, если он считает, что существует определенная степень неопределенности в отношении того, будут ли услуги по-прежнему предоставляться, поскольку арендодатель не обязан их предоставлять.

Связанные страницы

• Услуги – переменные услуги

(версия 1 2009 г.)

Если арендодатель обеспечивает воду или канализацию в соответствии с договором аренды.

В некоторых сельских районах домовладельцы берут на себя ответственность за подачу воды арендаторам, и в договорах обычно оговаривается, что стоимость этой услуги должна быть возмещена арендатором.

Рекомендуется, чтобы техническое обслуживание и ремонт септиктенка или выгребной ямы не рассматривались как обычное обслуживание имущества. Арендная плата не допускала бы такого обязательства арендодателя в обычном порядке. Тем не менее, потенциальный арендатор, сталкивающийся с арендой дома, прежде чем сделать выбор между предлагаемой недвижимостью, взглянет на свои общие расходы на аренду (включая плату за обслуживание) плюс местные налоги и тарифы на воду.

Следует предположить, что арендатор будет готов заплатить одинаковую общую стоимость за любой из двух одинаковых домов, независимо от того, подключены они к основной дренажной системе или нет, при условии, что метод утилизации будет удовлетворительным. Тарифы на дренаж или канализацию являются налогом на профессию, а стоимость опорожнения или очистки резервуара подходящего размера один или даже два раза в год обычно меньше, чем средняя плата, взимаемая водной компанией. Поэтому было бы разумно предоставить домовладельцу дополнительную сумму на обслуживание системы, вплоть до остатка платы за аренду, чтобы общие расходы арендатора были одинаковыми, независимо от того, подключен ли дом к магистральной канализации или нет.

Опорожнение таких резервуаров или ям также обычно ложится на арендатора в качестве платы, подлежащей уплате в соответствии с «тарифами на воду», и, поскольку обычно водные компании снижают свои сборы за недвижимость, не подключенную к канализации, такая service' by the landlord should be allowed on the basis of ценность для арендатора ».

Связанные страницы

• Услуги – включенные позиции
• Услуги – ценность для арендатора

(версия 1 2009 г.)

Если арендодатель обеспечивает личный уход в рамках аренды в соответствии со схемой поддержки людей.

Вступление

«Поддержка людей» — это программа, финансируемая Департаментом по делам сообществ и местного самоуправления (DCLG), которая реализуется и управляется на уровне местных органов власти. Он действует с апреля 2003 года. Схема предусматривает отдельное финансирование услуг по поддержке жилья для широкого круга уязвимых людей, чтобы они могли жить независимо в обществе. Цель этой схемы заключалась в том, чтобы гарантировать, что «вспомогательные» услуги больше не будут оплачиваться из бюджета жилищных пособий.

Средства по этой схеме выплачиваются местным органам власти в виде субсидии на поддержку, которые либо сами выплачивают сумму арендатору (чтобы арендатор мог оплатить свои собственные расходы на поддержку), либо средства выплачиваются непосредственно поставщику поддержки на от имени арендаторов. Хотя система финансирования изменилась, фактические услуги, предоставляемые арендаторам, часто остаются без изменений.

Регистрация и поддержка людей

В Закон об аренде 1977 года не вносились поправки с момента введения схемы поддержки людей. В общих чертах услуга — это нечто, предоставляемое арендодателем помимо обычного основного предоставления жилья. Это вещи, которые арендатор (возможно, совместно с другими арендаторами) обычно должен обеспечивать сам, если их не предоставляет арендодатель. Поддержка попадает в эту категорию. Таким образом, в основном, если арендатор платит арендодателю за услугу (или договаривается о том, чтобы арендодатель получал оплату от своего имени, например, через жилищное пособие), то в заявлении арендодателя должна быть указана полная информация, а инспектор по аренде должен учитывать их при регистрации. Офицеры по аренде обязаны включать все сборы, подлежащие уплате, в зарегистрированную арендную плату, и отметьте сумму за услуги (включая любые сборы за поддержку людей) в реестре арендной платы. Если в зарегистрированную арендную плату включены какие-либо расходы на поддержку людей, они также должны указать в «Примечаниях»: «Зарегистрированная арендная плата включает расходы на поддержку, связанные с имуществом, в соответствии со схемой поддержки людей». Это делается для того, чтобы предупредить местные органы власти, которые могут выплачивать жилищное пособие за аренду, проверить свои записи, чтобы убедиться, что они уже платят поставщику поддержки отдельно за элемент поддержки, чтобы избежать возможности «двойного финансирования».

Однако, когда инспекторы по аренде регистрируют арендную плату, нет различия между обычными услугами, связанными с недвижимостью, и личными услугами (даже если они связаны с недвижимостью), если только они не могут быть классифицированы как посещение. Таким образом, независимо от того, какой «лейбл» арендодатель прикрепляет к группам услуг, таким как «плата за поддержку», инспекторы по аренде должны иметь дело с ними, как и с любой другой услугой. Другими словами, на индивидуальной основе измерение стоимости по критерию разумности и ценности для арендатора. Таким образом, инспекторы по аренде должны изучить любую разбивку «расходов на поддержку», предоставленную арендодателем, прежде чем принимать решение о том, какие отдельные пункты можно рассматривать как услугу и являются ли они посещением.

Специалисты по аренде должны тщательно проверять все заявки RR1 и знать, что некоторые арендодатели не включают расходы на «поддержку» в свои заявки на регистрацию и графики обслуживания — как следствие, существует риск того, что сумма элемента поддержки может быть упущена. Регистрация. Если вспомогательные службы упущены по ошибке, инспектор по аренде не имеет права повторно открывать дело и пересматривать свое решение. Если арендодатель или арендатор недовольны зарегистрированной арендной платой и/или отсутствием этих услуг, они имеют право подать возражение в Комитет по оценке арендной платы.

Если предыдущие регистрации включали услуги, которые в настоящее время отсутствуют в текущей заявке, например, расходы на коменданта, инспекторы по аренде должны проверить, почему (и если) они больше не предоставляются. Если услуга по-прежнему предоставляется, потребуется пересмотренный график с учетом этих расходов. Зарегистрированная арендная плата должна включать любые суммы, подлежащие уплате арендатором арендодателю за услуги, даже если элемент поддержки подлежит уплате в соответствии с отдельным «соглашением о поддержке».

Посещаемость

DCLG не ожидает, что уровень посещаемости будет существенным во всех случаях, за исключением меньшинства, если схема «Поддержки людей» будет работать по назначению. Программа предназначена для предоставления арендаторам консультаций и поддержки по имущественным или личным вопросам (например, чтобы арендатор мог заполнить свое собственное заявление HB или самостоятельно готовить или убирать). Он не предназначен для предоставления кого-то, кто физически выполнял бы работу за арендатора, например, уборщика или повара, что будет считаться присутствием. Посещение, по сути, означает услугу, оказываемую лично арендатору обслуживающим персоналом и предоставляемую арендодателем.

Примеры посещаемости могут включать:

• уборка самого дома или квартиры
• личный сиделка
• личный повар/шофер/камердинер
• предоставление носильщика (но не смотрителя)
• вывоз мусора с участка
• доставка писем и посылок

Такие услуги, как надзиратель/смотритель, аварийная сигнализация, центральное отопление, постоянная горячая вода или уборка мест общего пользования, не считаются посещением.

Если уровень посещаемости значителен, сотрудник по аренде не имеет права регистрировать арендную плату, даже если он делал это в прошлом. Здесь следует отметить, что «поддержка» не обязательно означает «посещаемость», и наоборот.

В итоге:

• Арендная плата не может быть зарегистрирована без учета определенных услуг, даже если они предоставляются по отдельному соглашению об аренде, если они связаны с занятием арендаторами имущества.
• Офицеры по аренде должны посмотреть стоимость отдельных статей, включенных в раздел «Поддержка» или «Поддержка людей».
• Если количество посещаемости (которое может включать некоторые из этих расходов на поддержку) является значительным, то аренда может не быть защищенной арендой.
• Если зарегистрированная арендная плата включает в себя какие-либо сборы за поддержку людей, сотрудники по аренде должны отметить в «Примечаниях» в реестре арендной платы: «Зарегистрированная арендная плата включает расходы на поддержку, связанные с имуществом, в соответствии со схемой поддержки людей».

Связанные страницы

• Услуги – Питание и посещаемость
• Услуги — расписания
• Юрисдикция — решающая юрисдикция

(версия 1 2009 г.)

Как обновляются затраты арендодателя на предоставление услуг по договору аренды.

Если стоимость услуг, представленная вместе с заявкой на регистрацию, просрочена более чем на шесть месяцев (аудированные данные часто могут быть устаревшими на год или более, и это могут быть единственные доступные данные), рекомендуется, чтобы они изменены в соответствии с текущими затратами.

Основными статьями затрат являются топливо и заработная плата. Что касается топлива, среднее значение потребления за предыдущие три года, умноженное на текущую стоимость топлива, должно дать удовлетворительную цифру.

Пример

Расход печного топлива: Год 1 Год 2 Год 3 30 000 литров 35 000 литров 32 500 литров Среднегодовой расход = 32 500 литров Текущие затраты на топливо = 35 пенсов за литр 32 500 литров по 35 пенсов за литр = 11 375 фунтов стерлингов в год

Что касается заработной платы, текущий еженедельный счет, включая взносы в систему национального страхования, следует умножить на 52 недели плюс количество недель отпуска, чтобы получить обновленную сумму.

Другие статьи должны быть скорректированы с учетом текущих затрат, если они известны, а любые оставшиеся статьи могут быть обновлены, насколько это возможно, с использованием индекса розничных цен.

Рекомендуется, чтобы копия графика, подготовленного Сотрудником по аренде с целью расчета их наилучшей оценки текущих базовых цифр, учитываемых при определении арендной платы, была отправлена ​​сторонам, чтобы можно было рассчитать любую избыточную плату в последующем. годы.

Связанные страницы

• Услуги – расчет услуг
• Услуги – ценность для арендатора

(версия 1 2010 г.)

Рассмотрение инспектором по аренде стоимости для арендатора предоставления услуг в рамках аренды.

Сотрудник по аренде должен включить в зарегистрированную арендную плату сумму за услуги, которые предоставляются по разумной цене. Разумность сборов определяется в разделе 19 Закона о арендодателях и арендаторах 1985 года. Если фактическая стоимость предоставления услуги является разумной по сравнению со стоимостью предоставления других аналогичных услуг в данном районе, это, вероятно, будет наиболее убедительные доказательства обоснованности платы за услуги. «Затраты для арендодателя» и «ценность для арендаторов» обычно приравниваются, и инспектор по аренде регистрирует их соответствующим образом.

Прецедентное право выявило области, в которых затраты для арендодателя не равнялись стоимости для арендатора. Например, арендодатель, решивший отапливать свое имущество неэкономичными способами, не будет предлагать арендатору соотношение цены и качества, и в этих случаях инспектор по аренде будет иметь право сделать соответствующий вычет из суммы услуги.

Многие арендодатели предпочитают получать топливо и электроэнергию из различных независимых источников, и инспекторы по аренде должны знать, что отмена регулирования на рынках газа и электроэнергии позволила сторонним поставщикам сократить свои общие расходы за определенный период времени. Возможно, фактические затраты арендодателей сократились, что дает арендатору лучшее соотношение цены и качества из года в год, и это должно быть отражено в сумме услуг.

Стоимость доступных объектов

Если «разумная стоимость» услуги оценена правильно, она должна представлять реальную ценность для арендаторов. Тот факт, что некоторые арендаторы никогда не пользуются общим телефоном, не мешает им справедливо и правильно взимать плату с арендодателя, предоставившего телефон. Тот же принцип применяется к телевизионным антеннам, комнатам общего пользования, сушильным комнатам, прачечным и т. д. Он также применяется к арендаторам на первом этаже многоквартирного дома, которые должны оплачивать свою справедливую долю расходов на обеспечение лифтов в доме. В конце концов, оценивается арендная стоимость преимуществ услуг, которые предлагаются в начале аренды, независимо от того, решит арендатор использовать объект или нет, не имеет значения.

Сотрудник по арендной плате должен убедиться, что сумма за каждую конкретную услугу представляет собой разумную «действующую ставку» за эту услугу в данном районе в конкретное время. Это следует основному принципу оценки сравнения «подобного с подобным».

Менеджмент и прибыль

Офицеры по аренде должны знать, что управление и прибыль от услуг являются допустимой услугой. Обычно считается, что это 10% управления от валовых услуг (исключая любые амортизируемые предметы) и 5% прибыли от услуг.

Уполномоченные по аренде должны знать, что некоторые арендодатели пытаются применять «установленные» сборы за управление, часто включают амортизированные предметы и не всегда представляют ценность для арендатора.

Поэтому крайне важно, чтобы специалисты по аренде работали в соответствии с предоставленным графиком обслуживания и применяли свои собственные расчеты для определения соотношения цены и качества для арендатора, изменяя любую цифру, которую они находят в графике, которая либо не соответствует утвержденной практике, либо не соответствует ценности для арендатора.

Связанные страницы

• Услуги – услуги по распределению
• Услуги – общие и общественные помещения
• Услуги – расчет услуг

(версия 4.1 2011 г.)

Если арендодатель может изменять плату за обслуживание в соответствии с договором аренды.

Общий

Хотя зарегистрированная арендная плата обычно упоминается с переменными услугами, законодательное положение фактически касается регистрации переменной арендной платы. Сотрудник по аренде должен убедиться, что условия, допускающие изменение, являются разумными.

Раздел 71 (4) Закона об аренде 1977 года гласит; «Если при регулируемой аренде суммы, подлежащие уплате арендатором арендодателю, включают любые суммы, время от времени меняющиеся в зависимости от стоимости; любые услуги, предоставляемые арендодателем или вышестоящим арендодателем, или любые работы по техническому обслуживанию или ремонту, выполняемые арендодателем или вышестоящим арендодателем, сумма, подлежащая регистрации в соответствии с настоящей частью настоящего Закона, может, если инспектор по аренде удовлетворен или, как В этом случае комитет по оценке арендной платы может быть удовлетворен тем, что условия изменения являются разумными, и может быть введено как переменная сумма в соответствии с этими условиями».

Уполномоченные по аренде должны принимать решение о регистрации переменной или фиксированной арендной платы отдельно от решения о сумме общей или индивидуальной платы за услуги или о том, разумно ли администрируются условия. Сотрудник по аренде несет ответственность исключительно за то, чтобы убедиться, что условия изменения являются разумными. В этом отношении следует иметь в виду следующие моменты;

Пункт имеет первостепенное значение

Несмотря на то, что сотрудник по аренде имеет определенную свободу действий в отношении договорных требований, чтобы убедиться, что условия изменения являются разумными, соглашение должно содержать пункт, включающий определенные важные элементы, которые подробно описаны на отдельной странице справочника. «Услуги – оговорка об изменении». При отсутствии такого пункта или если инспектор по аренде считает этот пункт недостаточным, арендная плата должна быть зарегистрирована с фиксированной платой за обслуживание.

Сотрудник по аренде должен убедиться, что существует договорное обязательство по предоставлению услуг и что пункт об изменении допускает справедливое и разумное изменение элемента платы за обслуживание. В идеале инспектор по аренде должен увидеть копию соглашения, чтобы тщательно изучить пункт об изменении, и должен сохранить его в деле VICTER.

В определенных случаях могут возникнуть обстоятельства, когда Сотрудник по аренде может удостовериться в том, что существуют разумные договорные условия, позволяющие вносить изменения без необходимости прикладывать копию к файлу. Например, может быть копия стандартного соглашения, используемого рассматриваемым арендодателем, которая хранится в папке на общем диске. Если соглашение не приложено к файлу VICTER, к делу следует добавить примечание к делу, чтобы объяснить основание, на котором Уполномоченный по аренде согласился с условиями изменения. Примером такого примечания может быть «стандартное соглашение просмотрено», «образец соглашения находится в файле» или, возможно, «адекватная оговорка об изменении». Если были проведены более длительные или сложные обсуждения, а в примечаниях к делу недостаточно места для записи процесса принятия решения,

«Должен» означает «должен»

Если инспектор по аренде считает условия изменения разумными, он должен зарегистрировать арендную плату как переменную. Если нет, то не должны.

Определение соответствующих услуг

Офицеры по аренде не имеют права изменять условия соглашения, но должны отражать условия соглашения при регистрации. Соглашение и, следовательно, регистрация могут в исключительных случаях допускать переменную арендную плату для одних предметов, но не для других. Однако специалист по аренде учитывает всю глобальную арендную плату, включая все услуги, поэтому, если некоторые из услуг являются переменными в соответствии с условиями соглашения, глобальная арендная плата регистрируется как переменная. Переменные элементы не нужно указывать отдельно в реестре — стороны могут обратиться к соглашению для их идентификации.

Непеременная стоимость и увеличение

В случаях, связанных с переменной арендной платой, Арендный инспектор не должен принимать заявление на основании изменения стоимости услуг. В неизменяемых случаях они могут принять заявку при условии, что они удовлетворены тем, что стоимость предоставления услуг увеличилась или уменьшилась в значительной степени, что было непредвиденным сотрудником по аренде, когда арендная плата была первоначально зарегистрирована, чтобы потенциально сделать текущую зарегистрированная арендная плата больше не является справедливой арендной платой.

Контракт против закона

Даже если переменная оговорка считается разумной, она все равно может быть недействительной, если она направлена ​​на то, чтобы выйти за рамки положений закона. Если, например, пункт возлагает на арендатора обязанность вносить вклад в покрытие расходов на содержание жилого дома в ремонте по договору аренды, который явно подпадает под действие статьи 11 Закона о арендодателях и арендаторах 1985 года, это положение пункта должно быть неверный. Даже если некоторые пункты недействительны таким образом, инспектор по аренде может в любом случае зарегистрировать арендную плату как переменную, если само положение о переменной считается разумным.

Подразумеваемая разумность

В договоре подразумевается, что затраты и стандарты в отношении услуг должны быть справедливыми и разумными.

Обозначение реестра аренды

Если арендная плата зарегистрирована как переменная, инспекторы по аренде должны указать сумму арендной платы на дату регистрации, которая была отнесена к услугам, и это должно быть внесено в реестр арендной платы. В этом случае не может быть «элемента услуги», и сумма не должна быть описана как «учтенная сумма» в реестре арендной платы. Хотя эти фразы автоматически генерируются VICTER, инспектор по аренде должен убедиться, что правильные и предполагаемые обозначения правильно отображаются в регистрационных записях. Это можно сделать на этапе предварительного просмотра регистрации на VICTER.

В тех случаях, когда услуги подлежат возмещению в соответствии с условиями изменения конкретной рассматриваемой аренды, в разделе примечаний реестра арендной платы должен появиться следующий рекомендуемый стандартный пункт об изменении:

«Зарегистрированная арендная плата (включая £ … за … за услуги, определенная на дату регистрации) может изменяться в соответствии с условиями соглашения».

Вывод

Несмотря на то, что справедливая арендная плата регистрируется с переменными услугами, которые могут быть подвержены колебаниям в будущем, инспектор по аренде должен применять те же подробные соображения, что и к фиксированным платам за услуги.

Независимо от того, регистрируют ли инспекторы по аренде арендную плату как переменную или фиксированную, они должны регистрировать арендную плату, которая позволяет в течение последующего двухлетнего периода арендодателям получать плату за обслуживание, которая покроет их разумные расходы на услуги в течение этого периода.

Совершенно неприемлемо, чтобы инспекторы по аренде игнорировали свою установленную законом обязанность оценивать услуги, когда арендатор заключает переменное соглашение, на том основании, что это имеет меньшее значение, поскольку арендодатели имеют возможность изменять плату.

Связанные страницы

• Услуги – оговорка об изменении

(версия 1 2011 г.)

Пункт в договоре аренды, который позволяет арендодателю изменять плату за обслуживание.

Общие принципы

Является ли регистрация справедливой арендной платы переменной или нет, зависит от того, удовлетворены ли инспектор по аренде или комитет по оценке арендной платы условиями изменения условий договора аренды. Если условия соответствуют следующим принципам, и предлагаемое распределение кажется разумным, инспектор по аренде или комитет должны быть удовлетворены.

Очень сложно предусмотреть надлежащую регистрацию переменной арендной платы, если в договоре аренды не содержится:

1. Договорное обязательство по оказанию указанных услуг. 2. Положение о том, что любое увеличение или уменьшение арендной платы, подлежащей уплате, основано на фактических или предполагаемых разумных затратах. Должна быть четко определена процедура взыскания арендатором любых сумм, которые могли быть переплачены. 3. Подтверждение, содержащее ссылку на базовую плату за обслуживание, включенную в арендную плату во время начала аренды. 4. Недвусмысленное заявление, указывающее методы распределения, которые будут приняты, если и когда возникнут какие-либо изменения. Метод распределения должен быть четко указан и не оставлен на усмотрение какой-либо третьей стороны. 5. Право арендатора на получение полной информации о стоимости услуг и ознакомление с соответствующими документами. Следует также сделать ссылку на процедуру, которой арендатор вправе следовать в случае спора с арендодателем относительно разумности затрат и уровня услуг. 6. Положение о том, что подлежащая уплате арендная плата не может изменяться более двух раз в течение одного года.

Резюме

Пункты (1)-(3) считаются важными требованиями для установления юридически исполнимой оговорки об изменении.

Пункт (4) весьма желателен, хотя бывали случаи, когда пункт об изменении содержал все, кроме этого элемента распределения, Уполномоченный по аренде регистрировал фиксированную арендную плату, и это решение было успешно оспорено. Следовательно, если это единственный отсутствующий элемент, это не может помешать Уполномоченному по аренде зарегистрировать переменную арендную плату, особенно если метод распределения на практике прозрачен и не оспаривается сторонами в заявлении.

Пункт (5) повторно устанавливает законные права арендатора в соответствии с положениями Закона о арендодателях и арендаторах 1985 года. Отсутствие пункта (5) не влияет на законные права арендатора. Следовательно, отсутствие этого элемента само по себе не помешало бы регистрировать ренту как переменную.

Пункт (6) является рекомендуемой передовой практикой, и хотя отказ от этого требования был бы необычным, отсутствие этого элемента не помешало бы регистрации арендной платы как переменной.

Сотрудник по аренде имеет определенную степень свободы в отношении того, является ли пункт об изменении приемлемым или нет, но в каждом отдельном случае группа руководства может получить рекомендации и рекомендации, которые могут помочь Сотруднику по аренде принять такое решение.

Фактическая формулировка пункта о переменной плате за обслуживание, безусловно, является вопросом сторон, и инспекторы по аренде не могут дать рекомендации по составлению такого пункта. Тем не менее, между заинтересованными сторонами в течение нескольких лет велась длительная дискуссия по этому вопросу, и, наконец, следующий пункт оказался приемлемым:

Пример приемлемого положения об изменении платы за обслуживание

(1) Подлежащая уплате арендная плата включает £……….. как сумму, относящуюся к предоставлению следующих услуг арендодателем (согласно прилагаемому Приложению).

(2) Плата за обслуживание (с учетом пункта (3) ниже) представляет собой …. (фиксированная доля) от общей платы за обслуживание для:……….(указать адрес схемы или застройки) (3) Любое увеличение или уменьшение арендной платы, подлежащей уплате, вызванное изменением суммы платы за обслуживание, будет уведомлено арендодатель арендатору в письменной форме с уведомлением не менее чем за четыре недели. Арендодатель обязуется не изменять размер арендной платы, подлежащей уплате, более одного раза в любой период в 26 недель.

(4) По запросу арендатора (или ассоциации арендаторов) арендодатель должен предоставить краткую информацию о расходах, включенных в плату за обслуживание. Такой запрос должен быть сделан в течение шести месяцев с соответствующего периода или в течение одного месяца с момента запроса платежа, в зависимости от того, что наступит позже, и сводка должна быть заверена квалифицированным бухгалтером, который не является сотрудником арендодателя.

Если арендатор (или ассоциация арендаторов) получил сводку, он может попросить показать счета, квитанции или другие документы арендодателя, влияющие на сводку. Этот запрос должен быть сделан в течение шести месяцев после получения резюме. Если они не удовлетворены предоставленной информацией, арендатор может обратиться в окружной суд, чтобы определить, являются ли расходы или уровень предоставляемых услуг разумными.

Связанные страницы

• Услуги – переменные услуги

(версия 1 2009 г.)

Если арендодатель предоставляет надзирателей, носильщиков и смотрителей в рамках аренды.

Для этих профессий используются разные термины, некоторые из которых частично совпадают. Некоторые носильщики, смотрители, домработницы и надзиратели также выполняют обязанности по уборке, работе в саду и иногда по обслуживанию котлов. В целях сравнения упражнений с другими блоками следует сделать поправку на такие «дополнительные обязанности» и отделить их от обычных функций надзирателя/носильщика.

Хотя надзиратели/носильщики предоставляются арендаторам, обычно часть их обязанностей заключается в оказании непосредственной помощи арендодателю в управлении помещением. Они часто консультируют о необходимости ремонта строения, предоставляют доступ к строителям, показывают потенциальным арендаторам свободное жилье, даже предоставляют арендодателям предварительную информацию о финансовых трудностях арендаторов и, как правило, следят за имуществом от имени арендодатель. Некоторая скидка должна быть сделана арендатору за такие услуги арендодателю, и обычно допускается примерно 85% общих расходов на смотрителей / носильщиков в качестве услуги, а оставшиеся 15% считаются относящимися к работе, выполненной на благо. земельных собственников и поэтому включены в саму ренту. Однако этому процентному делению не следует рабски следовать,

Термин «носильщик» обычно означает человека, часто в униформе, нанятого для того, чтобы проводить время у входа в помещение, который может помочь жильцам и посетителям с багажом, вызвать такси и т. д. Более общий термин «смотритель», «надзиратель» в других случаях следует использовать термины менеджер или экономка.

Заработная плата/зарплата

Должна быть предусмотрена возможность замены персонала в период отпусков.

У некоторых арендодателей есть свои собственные пенсионные схемы, в то время как другие платят в государственные схемы; в любом случае соответствующие выплаты должны быть утверждены как составная часть вознаграждения персонала.

В некоторых случаях сотрудники могут оплачивать часть своих расходов на проживание в обмен на более высокую заработную плату, и в каждом случае необходимо тщательно изучать все обстоятельства вознаграждения и выплаты.

Проживание

Если арендодатель предоставляет бесплатное жилье, условная арендная плата составляет часть вознаграждения персонала, и они, вероятно, будут облагаться налогом на скрытые выгоды. Сотрудник по аренде должен удостовериться в том, что «общая заработная плата» (т. е. включая стоимость бесплатного жилья, отопления и т. д.) дает арендаторам соотношение цены и качества, и любые роскошные или чрезмерно большие помещения будут уменьшены в условном выражении. арендовать. То же самое разделение 85/15% должно также применяться для надзора, управления и прибыли, которые не были приемлемым дополнением к условной ренте. Некоторая скидка может также потребоваться для муниципального налога, но следует соблюдать принципы, указанные выше.

Оценка условной арендной платы обычно основывается на эквивалентном уровне справедливой арендной платы, особенно в защищенных схемах, но оценка может быть вполне правильно рассчитана на основе рыночной арендной платы.

Муниципальный налог на проживание носильщика/надзирателя

Если нанимающий арендодатель компенсирует своему работнику, делая поправку на ответственность носильщика / надзирателя за муниципальный налог как часть вознаграждения последнего, то это может рассматриваться как надлежащая плата за услуги. Вопрос о том, являются ли общие затраты разумными, должен решать Сотрудник по аренде или Комитет по оценке арендной платы. Уплата полного муниципального налога, вызванного занятием других лиц в помещении, тем не менее, вполне может считаться необоснованной, если относится к счету услуг.

Телефон носильщика/надзирателя:

Большая часть расходов на использование телефона носильщиками/надзирателями предназначена для управленческих целей и поэтому будет включена в условную надбавку на «административные и надзорные функции». Однако некоторое использование телефона, несомненно, идет на пользу арендаторам. Обычно в стоимость входит аренда телефонной линии, любого оборудования (внешние звонки и т. д.) и удлинителей, а также НДС на аренду. Кроме того, разумное количество единиц, рассчитанное по текущей стоимости за единицу, должно быть включено для звонков, сделанных от имени жильцов (например, врачам или родственникам).

Распределение

Как правило, существует оптимальный размер многоквартирного дома, ниже которого экономически нецелесообразно предоставлять услуги носильщика/надзирателя. В меньших блоках стоимость единицы будет высокой, в то время как в больших блоках она будет низкой. Однако меньшие блоки могут не получать заметно лучшего обслуживания. Некоторые жилищные ассоциации пытались решить эту проблему, предоставляя «общие или объединенные услуги надзирателя», при этом с каждого арендатора взимается одинаковая плата независимо от того, проживает ли он в маленьком или большом блоке. Это кажется разумной системой, которую могут принять инспекторы по аренде, при условии, что, как и в случае с другими пунктами платы за обслуживание, они удовлетворены тем, что арендаторы получают соотношение цены и качества.

Обычно рекомендуемое распределение составляет 85% платы арендаторам и 15% арендодателям за управленческие задачи, выполняемые надзирателем/швейцаром. Хотя для защищенных схем доля, взимаемая с арендаторов, может быть меньше. Но в любом случае инспектор по аренде должен быть уверен, что распределение является разумным с учетом всех обстоятельств и с учетом географического района, обязанностей и отработанного времени.

Связанные страницы

• Услуги – распределение услуг
• Услуги – включенные позиции
• Услуги – ценность для арендатора
• Услуги – общие и общественные помещения

(версия 1 2016 г.)

Если в договоре аренды предусмотрено, что арендатор «частично арендует, а частично покупает» жилье.

срок пребывания в должности

Долевая собственность — это форма владения, при которой арендатор платит надбавку, которая дает ему право на скидку с арендной платы, которую он платит. Это часто понимается как частичная покупка и частичная аренда дома. Арендатору фактически предоставляется долгосрочная аренда при уплате премии, рассчитываемой как доля рыночной стоимости собственности при свободном владении. Эти схемы, как правило, управляются назначенными жилищными ассоциациями, при этом жилищная ассоциация владеет правом собственности на недвижимость. Арендаторы, как правило, получают ипотечный кредит для оплаты страхового взноса и несут ответственность за погашение ипотечного кредита. Кроме того, арендатор затем будет платить арендную плату за часть имущества, установленную в размере соответствующей доли справедливой арендной платы за имущество. Была надежда, что со временем большинство арендаторов долевой собственности купят дополнительные доли акций, пока в конечном итоге они не будут владеть всем помещением. Этот процесс называется «лестницей».

Юрисдикция

Аренда с долевой собственностью, предоставленная 10 декабря 1987 года или позже, не может быть защищенной арендой и находится вне юрисдикции инспектора по аренде.

Уполномоченные по аренде могут по-прежнему регистрировать справедливую арендную плату за имущество, находящееся в общей собственности, если первоначальная аренда была предоставлена ​​до 10 декабря 1987 года, даже если аренда была переуступлена после этой даты.

На договоры долевой собственности не распространяются правила правопреемства. После смерти арендатора аренда переходит к наследственному имуществу умершего до тех пор, пока оно не будет передано новому арендатору в долевой собственности исполнителями наследственного имущества и арендодателем.

оценка

Оценка случаев долевой собственности аналогична другим оценкам справедливой арендной платы. Специалистам по аренде по-прежнему необходимо исходить из рыночной арендной платы за недвижимость и вносить соответствующие коррективы для получения базовой арендной платы (или эквивалентной справедливой арендной платы, которая в обычном случае была бы зарегистрированной арендной платой). Однако при регистрации необходимо учитывать различные обязательства по ремонту, которые могут применяться в случаях долевой собственности и долевого участия (иногда называемого премией). В договоре аренды с долевой собственностью будет отражено обязательство по ремонту, и это должно быть отражено в корректировке в части 3 рабочего листа, упомянутого ниже.

Ответственность за ремонт

Арендаторы домов с долевой собственностью, как правило, несут полную ответственность за ремонт. Сумма вычета из типичной арендной платы на открытом рынке, отражающая обязательство по ремонту, будет варьироваться в зависимости от типа, конструкции и возраста имущества (см. Страницу справочника о подходе к оценке полной аренды на ремонт).

Ответственность за квартиры в долевой собственности может варьироваться в зависимости от конкретного случая. Вполне вероятно, что арендодатель сохранит за собой ответственность за ремонт конструкции здания, но арендатор может взять на себя ответственность за то, что находится внутри квартиры, за что обычно отвечает арендодатель, например, за электричество, горячую воду и системы отопления. К таким предметам могут относиться сантехника, кухонные гарнитуры, любая сантехника, которая находится только в квартире, электропроводка и штукатурка. В случаях, когда ответственность разделена таким образом, корректировка обычно может составлять от 5% до 12%, но будет варьироваться в зависимости от конкретных условий аренды.

Менеджмент и страхование

Плата за управление допустима, но арендодатели должны учитывать, представляет ли сумма, запрошенная арендодателем, ценность для арендатора, принимая во внимание условия аренды.

Расходы на управление и страхование, которые несут арендодатели в случаях долевой собственности, строго говоря, не являются «услугами», но в одном отношении они рассматриваются одинаково. Это связано с тем, что арендодатель несет расходы по их предоставлению, и сотрудник по аренде должен запрашивать информацию об этих расходах, чтобы определить зарегистрированную арендную плату.

Если в заявлении о регистрации арендной платы содержится недостаточно информации для того, чтобы сотрудник по аренде знал о расходах, понесенных арендодателем при управлении договором аренды в долевой собственности (которые могут включать предоставление реальных услуг, но могут быть просто административными и аудиторскими расходами), тогда сотрудник по аренде может быть в состоянии принять во внимание вероятные разумные затраты и ценность для арендатора. Затраты на «управление», в которых нуждается сотрудник по аренде, здесь связаны с управлением арендой, что может быть просто стоимостью организации страховки. Управление услугами может быть включено в стоимость общих услуг, как это было бы в случае не долевой собственности.

Расходы на страхование предсказать сложнее, поскольку они зависят от многих переменных, включая методы строительства и конкретное местоположение. Ответственность арендодателя здесь заключается в страховании здания (от пожара и других возможных повреждений). Фактические расходы необходимо запрашивать у заявителя, если они не представлены вместе с заявкой. Это следует запрашивать с помощью RR3, если в приложении отсутствует информация. Однако при отсутствии такой информации, например, при отсутствии ответа на RR3, заявка не должна быть отклонена, поскольку расходы на страхование не являются настоящей услугой, и поэтому отсутствие информации о понесенных затратах не делает заявку недействительной.

Если понесенные расходы не представлены и нет ответа на RR3, сотрудник по аренде должен приступить к регистрации арендной платы на основе сопоставимых затрат на управление и страхование аналогичных договоров аренды в аналогичных районах. Этот подход следует разъяснить в RR3, используя такие формулировки, как

«Если вы не предоставите информацию в течение следующих 7 дней о расходах, которые вы понесли при страховании жилья и управлении арендой, мне придется продолжить рассмотрение заявки на основе сопоставимой информации, которая может быть менее точной и подходящей для предмет аренды».

Услуги

Офицеры по аренде не должны просто принимать график обслуживания без расследования. Они должны убедиться, что запрошенные суммы, будь то за услуги или управление/страхование, представляют ценность для арендатора, и должны изменить любую сумму, которая не соответствует этим критериям.

Рабочий лист

Рабочий лист совместной собственности, показывающий необходимые соображения и расчеты, доступен на странице форм и писем в интрасети. Крайне важно, чтобы оценка проводилась в строгом порядке, и чтобы условия, указанные в рабочем листе, использовались и переносились в регистр арендной платы, чтобы договор аренды с долевой собственностью мог действовать полностью и правильно. Валовая арендная плата должна быть указана в поле для примечаний.

Максимальная справедливая арендная плата

Регистрация долевой собственности подлежит ограничению арендной платы (Maximum Fair Rent) точно так же, как и любая другая регистрация. Ограничение применяется к существующей зарегистрированной арендной плате независимо от того, произошли ли какие-либо изменения в процентной доле, принадлежащей сторонам.

Связанные страницы

• Аренда жилищного товарищества
• Передача/Уступка/Взаимный обмен
• MFR Максимальная справедливая арендная плата
• Полный Ремонт Аренда; подход к оценке

Заявления, поданные совместно арендодателем и арендатором в соответствии с договором аренды.

Правила совместного применения

Правила в отношении совместных заявлений о регистрации арендной платы отличаются от заявлений, поданных только арендодателями или арендаторами. Соответствующая часть Приложения 11 к Закону об аренде 1977 года гласит:

2 (1) Если заявление подается совместно арендодателем и арендатором, и после проведения такого запроса, если таковой имеется, если он считает нужным, и с учетом любой предоставленной ему информации, Инспектор по аренде считает, что арендная плата, указанная в заявление является справедливой арендной платой, он может зарегистрировать эту арендную плату без дальнейшего разбирательства. (2) Если Сотрудник по аренде регистрирует арендную плату в соответствии с настоящим параграфом, он должен уведомить об этом арендодателя и арендатора.

3 (1) В случае подачи заявления, не подпадающего под действие пункта 2 выше, Сотрудник по аренде должен вручить арендодателю и арендатору уведомление с приглашением лица, которому вручается уведомление, заявить в письменной форме в течение периода не менее чем через семь дней после вручения уведомления, желает ли он, чтобы Инспектор по арендной плате рассмотрел, по согласованию с домовладельцем и арендатором, какую арендную плату следует зарегистрировать за жилой дом.

Может показаться маловероятным, что предлагаемая арендная плата будет равна справедливой арендной плате, установленной Инспектором по аренде в соответствии со статьей 70 Закона об аренде 1977 г. и в соответствии с Постановлением о максимальной справедливой арендной плате 1999 г., но это будет установлено на этапе предварительного расчета. арендной платы сотрудником по аренде ниже.

Подход, которому должны следовать сотрудники по аренде, следующий:

• RR2 подаются, чтобы помочь установить законность заявки и позволить сторонам сделать какие-либо заявления относительно запрашиваемой арендной платы.
• Представительства должны проверять переданные им дела, чтобы выявить совместные заявления на ранней стадии.
• ПО рассматривает предлагаемую арендную плату в свете любых заявлений и после сбора всей необходимой информации. Это может быть проверка имущества и/или вручение RR3 для получения необходимой информации от сторон заявки.
• RO должен сделать предварительный расчет зарегистрированной арендной платы в соответствии с Разделом 70 и применить MFR, где это уместно.
• Если результирующее определение равно предложенной арендной плате, инспектор по аренде приступает непосредственно к регистрации. Арендная плата зарегистрирована в запрошенной сумме, и дело закрыто. Если следовать этому курсу действий, стороны заявки не могут возражать против зарегистрированной арендной платы.
• Однако из-за действия Постановления о максимальной справедливой арендной плате можно ожидать, что во многих случаях результирующее определение не будет равно предлагаемой арендной плате, поэтому ПОЛ должен информировать стороны о том, что предлагаемая арендная плата не эквивалентна справедливой арендной плате. , и он / она должен пригласить стороны на консультацию для обсуждения арендной платы, подлежащей регистрации
• На консультации ОДЛ должен объяснить, что он/она намерен зарегистрировать арендную плату, отличную от предложенной, а затем должен заслушать и записать представления сторон.
• После консультации Сотрудник по аренде должен рассмотреть заявления и внести любые коррективы, необходимые для их определения арендной платы в соответствии с Разделом 70 и Приказом MFR.
• Затем RO может приступить к регистрации арендной платы.

Консультационные письма

В случае совместной заявки, как описано выше, следует использовать индивидуальное письмо-уведомление о консультациях. Он содержит дополнительный абзац, который гласит:

Я просмотрел ваше заявление, но я рассматриваю возможность регистрации другой арендной платы, чем та, которую вы предложили. Поэтому я приглашаю вас на консультацию, чтобы обсудить арендную плату, которая должна быть зарегистрирована.

Этот проект письма можно найти в разделе «Формы и письма» на страницах интранета руководства, и его необходимо использовать для совместных заявлений, а копия прилагается к делу.

Обратите внимание, что специалист по аренде обычно не должен регистрировать арендную плату по совместному заявлению без проведения консультации, за исключением случаев, когда расчет арендной платы в соответствии с Разделом 70 и Постановлением MFR совпадает с предлагаемой арендной платой. Если возникают обстоятельства, при которых инспектор по аренде рассматривает возможность регистрации арендной платы по совместному заявлению без предварительной консультации, ему следует проконсультироваться со своим непосредственным руководителем.

Связанные страницы

• Заявление на регистрацию аренды
• RR1 – важная информация
• RR3 – дополнительная информация
• Оценка – раздел 70
• Максимальная справедливая арендная плата
• Консультационные страницы

RR1 — это форма заявления, используемая арендодателями и арендаторами.

Заявление о регистрации справедливой арендной платы

Заявление может быть подано арендодателем, арендатором или арендодателем и арендатором совместно в отношении жилого помещения, занимаемого:

• Регулируемый арендатор
• Жилищное товарищество «Надежный арендатор»
• Законный арендатор в соответствии с Законом об аренде (сельское хозяйство) 1976 г.

Форма заявки

Когда сотрудник по аренде получает бланк заявления, он должен убедиться, что он действителен. Это должно быть жилое помещение, которое:

• пусть на регулируемой аренды или
• аренда ассоциации безопасного жилья или
• занято в соответствии с законом об аренде в соответствии с Законом об аренде (сельское хозяйство) 1976 г.

и должен:

• указать арендную плату, которую заявитель хочет, чтобы сотрудник по аренде зарегистрировал
• содержать другие установленные реквизиты.

Услуги

Если арендодатель подает заявку и хочет, чтобы инспектор по аренде включил сумму, подлежащую уплате за любые услуги, которые он или она предоставляет, он также должен:

• указать эту сумму и
• сопровождаться подробной информацией о расходах, понесенных арендодателем при оказании этих услуг.

Эти детали являются не просто подтверждающими доказательствами; они являются частью приложения. Заявка недействительна и без них не может быть принята. Если эта информация отсутствует, заявитель должен предоставить ее до того, как специалист по аренде сможет продолжить работу (см. страницу «Услуги — расписание»).

Предписанные сведения

Наиболее часто используемые формы заявлений:

• RR1 используется для большинства договоров аренды, регулируемых частным сектором, и безопасных договоров аренды жилищных ассоциаций.
• RR1C используется для аренды, когда аренда является установленной законом в соответствии с Законом об аренде (сельское хозяйство) 1976 г.

Необходимая информация в анкете

Предписанной формой заявки является форма заявки RR1, но заявка не обязательно должна быть в этой форме, любая форма, которая точно копирует предписанную форму, является действительной. В предписанной форме заявки указана минимальная информация, необходимая для формы заявки (более подробную информацию см. на странице «RR1 — необходимая информация»).

Совместные арендаторы и совладельцы

Если есть совместные арендаторы, все они должны подписать заявление, если только один из них или третье лицо не выступает и не подписывает в качестве агента за них всех.

Если есть совместные арендодатели, все они должны подписать заявление, если только один из них или третье лицо не выступает и не подписывает в качестве агента за них всех.

Ограничения по времени

Если не произошло изменение обстоятельств, при наличии существующей регистрации арендодатель может подать новое заявление только через один год и девять месяцев с даты вступления в силу этой регистрации.

Если не произошло изменение обстоятельств, при наличии существующей регистрации арендатор может подать новое заявление только через два года с даты вступления в силу этой регистрации.

Арендодатель и арендатор, действующие вместе, могут в любое время подать совместное заявление.

Вывод

После того как заявка принята, она не может быть отозвана в одностороннем порядке без запроса мнения других вовлеченных сторон. Заявление об отзыве заявки может быть принято только от первоначального заявителя. Например, арендатор не может подать заявление об отзыве заявления арендодателя.

Связанные страницы

• Регулируемая аренда
• Аренда жилищного товарищества
• Сельскохозяйственная аренда — Закон об аренде (сельское хозяйство) 1976 г.
• Услуги — расписания
• RR1 — Основная информация
• Изменение обстоятельств

Информация, которая необходима специалисту по аренде для рассмотрения заявки.

Законодательство устанавливает ряд «предписанных реквизитов», которые заявитель должен предоставить при подаче заявления о регистрации справедливой арендной платы. Однако, если заявитель не предоставит эту информацию, заявка может оставаться действительной. Это связано с тем, что суды решили, что не вся информация является обязательной. Простые представители общественности, действующие без профессиональной помощи, часто подают заявления, поэтому суды не поощряют технический, юридический подход к требуемому.

Отсутствие или неточность информации не означает автоматически, что заявка недействительна. Даже если форма не подписана, инспектор по аренде может принять ее при условии, что на форме или сопроводительном письме есть подпись или другой опознавательный знак. Ключевым моментом является то, что в заявке должно быть указано, кто ее подал. Любые письма и другие документы, отправленные вместе с заявкой, являются частью этой заявки и должны быть скопированы лицу, не являющемуся заявителем.

Заявки на регистрацию справедливой арендной платы недействительны, если заявители не предлагают зарегистрировать арендную плату, и она должна отличаться от суммы, уже зарегистрированной для аренды. Обычно это конкретная сумма арендной платы за определенный период, например 70 фунтов стерлингов в неделю, хотя это может быть не всегда так. Например, заявитель может предложить арендную плату в размере суммы за квадратный фут или квадратный метр. Это все еще было бы действительным приложением при условии, что можно с уверенностью рассчитать размер ренты.

Если арендодатель подает заявку на регистрацию справедливой арендной платы, и этот арендодатель предоставляет арендатору услуги, Закон об аренде требует от арендодателя предоставления определенной информации об услугах и их стоимости. В заявке арендодатель должен:

• указать сумму к оплате услуг; и
• включать подробную информацию о расходах, понесенных при предоставлении этих услуг

Заявка не может быть принята, если эта информация не будет предоставлена, потому что детали являются частью заявки; они не просто подтверждающие доказательства. Сумма за услуги должна быть реальной цифрой, она не может быть «незначительной».

Минимальную информацию, требуемую в форме заявки, можно найти, просмотрев установленную форму заявки (RR1 или RR1C).

Связанные страницы

• Приложение RR1
• Услуги

Где арендаторы могут быть представлены другим лицом по заявлению.

Профессиональные организации

Арендатор может назначить профессиональную организацию, действующую от его имени. Письмо от такой организации, полученное на фирменном бланке и не дающее никаких оснований для сомнений, может быть воспринято за чистую монету, и его можно принять так, как будто у нас есть доверенность. Однако телефонный звонок от такой организации будет рассматриваться по-разному. Уполномоченные по аренде должны запросить запрос в письменной форме, и желательно, чтобы он сопровождался доверенностью (которую профессиональный орган уже имел бы в качестве своей Инструкции к действию или эквивалентной).

Члены семьи

Возрастной профиль многих арендаторов, с которыми мы имеем дело в рамках зарегистрированных дел об аренде, таков, что контакт, который мы получаем, часто исходит от члена семьи, действующего от имени их престарелого родственника. Член семьи не обязан быть резидентом, чтобы действовать от имени арендатора. Некоторые арендаторы настолько немощны, что получение доверенности может вызвать трудности, особенно если член семьи не живет поблизости.

Агентское право

Юридическая позиция состоит в том, что если кто-то утверждает, что действует от имени другого, то с ним следует обращаться так, как если бы он действительно действовал от имени этого лица. С самоназначенными агентами имел дело лорд Деннинг в деле Апелляционного суда (Phipps v Boardman 1965). Если лицо взяло на себя власть, которой у него нет в собственном праве, оно несет ответственность так же, как если бы оно обладало этой властью. Поэтому они берут на себя те же обязательства и обязанности в процессе, что и арендатор.

Общее положение о защите данных (GDPR)

Однако мы должны учитывать положения GDPR, которые защищают личные данные от третьих лиц, поэтому мы должны быть уверены в подлинности и правомерности контакта с третьей стороной. Некоторая информация, с которой мы имеем дело при подаче заявки на регистрацию арендной платы, может представлять собой конфиденциальные личные данные, включая финансовую информацию. Когда мы получаем письмо или телефонный звонок от человека, который просит нас рассматривать его как представителя стороны в заявлении о регистрации арендной платы, прежде чем мы примем такой запрос, мы должны убедиться, что он представляет лицо, которое он должен представлять.

Письменное полномочие

В идеале мы хотели бы получить доверенность, подписанную стороной заявки на регистрацию арендной платы, дающую третьей стороне полномочия действовать от ее имени. Однако, несмотря на то, что мы сохраняем за собой право запрашивать такое письменное разрешение у любой третьей стороны, мы признаем, что в определенных обстоятельствах было бы неуместно настаивать на ее получении до того, как третье лицо будет рассматриваться как представитель арендатора. В любых обстоятельствах, когда у нас есть сомнения в правомерности запроса, вполне уместно настаивать на доверенности. Идеальным предпочтительным доказательством того, что лицо представляет того, кого оно якобы представляет, является предоставление им доверенности, подписанной представляемой стороной, предоставление разрешения третьему лицу представлять их в деле, которым занимается Уполномоченный по аренде. В некоторых случаях, например, когда представляемая сторона недееспособна или недееспособна, это может быть доверенность. В других случаях это может быть простое письмо или записка, подписанная ими. Если это предусмотрено, Сотрудник по аренде может немедленно рассматривать представителя как агента арендатора и отправлять ему всю будущую корреспонденцию.

Письмо сторонам

Если у нас нет письменных или эквивалентных полномочий, подход к принятию заключается в том, чтобы написать сторонам стандартное письмо, информирующее их о просьбе третьей стороны действовать от имени арендатора для целей процесса подачи заявки. В письме им сообщается, что мы намерены действовать на основании согласия на запрос, если мы не получим от них непосредственного ответа в течение 7 дней, и они не попросят нас не принимать запрос третьего лица. Если вместо этого лицо, подающее запрос, предоставит письменное разрешение в течение 7 дней, мы сможем продолжить работу, как только получим такое разрешение, поэтому максимальное неудобство для клиента — это короткая задержка всего в несколько дней.

Всю корреспонденцию следует направлять представителю арендатора, а также самому арендатору.

Стандартное письмо

Это письмо доступно на странице бланков и писем сотрудников по аренде в интранете:

«Уважаемый [имя арендатора],

Я пишу по поводу недавней заявки на регистрацию арендной платы за ваш дом.

Я получил запрос от [имя/адрес заявителя] действовать от вашего имени в связи с этим заявлением, и я намерен действовать на этом основании, если не получу от вас ответа в течение 7 дней с даты этого письма. Вы можете связаться со мной по телефону, указанному в начале этого письма. Я отправил копию этого письма арендодателю/агенту для информации.

Пожалуйста, не стесняйтесь обращаться ко мне, если у вас есть какие-либо вопросы об этом письме или о процессе подачи заявки.

С уважением, [Офицер по аренде]”

Если инспекторы по аренде не уверены, как поступить в каком-либо случае, с которым они имеют дело, консультационная группа готова помочь и дать совет.

Связанные страницы

• Естественная справедливость
• Закон о защите данных

Если заявки отозваны заявителем до регистрации арендной платы.

Когда подана заявка на регистрацию справедливой арендной платы, ожидается, что, если юрисдикция будет принята сотрудником по аренде, процесс регистрации будет завершен и будет составлен реестр арендной платы.

Заявление о регистрации ренты может быть отозвано заявителем только в том случае, если он решит, что больше не хочет подавать заявление. Например, если на объекте завершаются работы по благоустройству, арендодатель может принять решение отозвать заявку и подождать, пока работы не будут завершены.

Хотя для этого процесса отзыва не существует предусмотренного законом процесса, прецедентное право исходит из решения Суда по аренде Р. против Хэмпстеда и Сент-Панкрас ex parte Goodman (1951 г.), который постановил, что заявления в Трибуналы по аренде могут быть отозваны. Арендный инспектор имеет тот же правовой статус, что и Арендный суд.

Существенные моменты в прецедентном праве были сделаны лордом Деннингом в деле Хэнсон против церковных комиссаров в Англии и Лондонской комиссии по оценке арендной платы (1978 г.). Они есть:-

1. Нет автоматического права на отзыв
2. Другая сторона должна согласиться или, по крайней мере, не возражать против отзыва.
3. Но даже в этом случае сотрудник по аренде может подать заявку, если это отвечает общественным или частным интересам.

В тех случаях, когда в споре присутствовал общественный интерес, Деннинг считал, что для одной из сторон может быть недопустимо отказаться от участия без согласия другой стороны и даже в этом случае без согласия трибунала.

Если заявитель желает отозвать свою заявку, он должен сделать это в письменной форме, а затем ПО должно уведомить об этом лицо, не подавшее заявку, которое, возможно, пожелает продолжить рассмотрение заявки. Если они согласятся на отзыв заявки, то ПО, скорее всего, согласится на отзыв. При этом ПО должно быть удовлетворено тем, что естественная справедливость сохраняется для обеих сторон. Даже после того, как снятие было принято, обе стороны сохраняют право в любое время подать новую заявку на регистрацию арендной платы. В запросе или возражении на отказ не требуется указывать причины, но инспектор по аренде должен сделать такие запросы, которые необходимы, чтобы удостовериться в том, что в согласии обеих сторон на отзыв не присутствует элемент общественного или частного интереса, и инспектор по аренде введение в действие этого отзыва.

Примером того, когда инспектор по аренде не может произвести отзыв, может быть ситуация, когда ОД считает, что арендодатель оказал давление на арендатора, чтобы тот отозвал заявку или согласился на ее отзыв, а отзыв заявки может поставить арендатора в невыгодное положение.

Чтобы отозвать дело на VICTER , следует использовать опцию «FR Request Withdrawal» , которая доступна только на экране « Решить действие для дела» . Дело не должно быть «следующим шагом» до отзыва. Затем это создает письма, которые рассылаются сторонам, уведомляя их о просьбе отозвать дело.

Хотя Приложение 11 Закона об аренде 1977 г. не содержит каких-либо указаний в отношении процесса или сроков, которым необходимо следовать при изъятии, установившаяся практика заключается в том, что ПО должен ждать 14 дней для получения каких-либо представлений от сторон. Если в течение этого времени от лица, не подавшего заявку, не будет получено возражений против отзыва, ПО должен продолжить завершение отзыва заявки.

Если возражение против отзыва от лица, не подавшего заявку, получено в течение 14 дней, то ОДЛ должен рассмотреть его возражение и решить, имеются ли разумные основания для продолжения рассмотрения дела. ПО может счесть, что незаявитель находится в невыгодном положении, позволяя продолжить отзыв. Примером этого может быть случай, когда состояние жилища ухудшилось с момента последней регистрации, и арендная плата может быть зарегистрирована в более низкой сумме, если заявление будет принято.

Дело должно быть отозвано на VICTER с использованием функции «FR Request Withdrawal», поскольку это позволяет подавать правильные письма, избегая других ошибок. Эту процедуру не следует путать с функцией «отзыва» на VICTER, которую RO должен использовать при отказе от юрисдикции.

RO может отклонить юрисдикцию в любое время до регистрации, и это может быть по ряду причин. Распространенной причиной является то, что позднее выясняется, что арендатор является сыном/дочерью первоначального арендатора, что означает, что они не могут унаследовать права аренды, поэтому это не может регулироваться.

Чтобы отклонить дело на этом основании, следует выбрать вариант «отозвать» и «отсутствие юрисдикции» на VICTER, который создает письма для сторон. Важно, чтобы две функции VICTER не были перепутаны, поскольку одна из них представляет собой формальный запрос об отзыве заявки заявителем, а другая — решение РО об отказе в юрисдикции.

Связанные страницы

• Все страницы юрисдикции

VisaSales.Ru Справочник сотрудника по аренде в Лондоне, в Англии, в Северной Ирландии и в Уэльсе в 2022 и в 2023 годах: регистрация справедливой арендной платы Содержание