Руководство по мошенничеству с недвижимостью на Кипре, в Болгарии, в Тунисе, в Испании и в Турции, при покупке недвижимости из Великобритании.
Помощь и советы о том, как избежать или сообщить о многих видах мошенничества с недвижимостью.
Кипр: покупка недвижимости
Информация о законах и налогах для граждан Великобритании, которые хотят купить недвижимость на Кипре.
Введение
Покупка недвижимости на Кипре сопряжена с рядом потенциальных подводных камней. Высшая комиссия Великобритании советует потенциальным покупателям проявлять крайнюю осторожность при покупке недвижимости, если документы, подтверждающие право собственности, недоступны, так как это означает, что ваша собственность может подвергаться риску.
Ипотечное обязательство
Застройщики часто берут ипотечные кредиты на землю или недвижимость. Если вы подписываете контракт с застройщиком и уже есть ипотека, кредит или право требования на недвижимость, то вы, вероятно, будете нести ответственность по этой ипотеке, если строитель, застройщик или землевладелец объявят о банкротстве.
Вы должны попросить своего адвоката проверить наличие ипотечных кредитов, размещенных на земле, с помощью Сертификата о поиске земли, который получен из Земельного кадастра. Следует отметить, что для получения Сертификата на поиск земли требуется соответствующее разрешение от собственника Объекта. Если вы узнали об ипотеке до подписания договора, маловероятно, что вы получите документы на свое имя до тех пор, пока ипотека не будет погашена.
Юристы не обязаны автоматически проверять наличие ипотечных кредитов, хотя хорошие юристы должны делать это как само собой разумеющееся. В 2011 году правительство Республики Кипр приняло Закон об особом исполнении, чтобы дать договору купли-продажи приоритет над любой ранее существовавшей ипотекой, однако мы по-прежнему настоятельно рекомендуем вам проверить, не были ли ипотечные кредиты на землю, до покупки, чтобы убедиться, что вы не работаете в возможные трудности в будущем.
Другие вопросы, наиболее часто поднимаемые гражданами Великобритании, включают:
- юристы, действующие как для продавцов, так и для строителей, поэтому не являются независимыми
- строительные работы, проводимые без надлежащего разрешения на планирование или разрешения на строительство (например, электричество или вода)
- колебания валютных курсов и процентных ставок, влияющие на ипотеку
- планы платежей или сборы, не включенные в первоначальный контракт
- сложность в получении актов об окончательной сдаче (без этого не могут быть выданы акты)
- трудности с получением документов на право собственности
- трудности с получением возмещения после выявления проблем
При любой покупке недвижимости мы настоятельно рекомендуем вам обращаться за независимой юридической консультацией.
Если вы приобрели недвижимость или землю и столкнулись с трудностями, вам следует обратиться за квалифицированной независимой юридической консультацией по поводу ваших прав и способов возмещения ущерба.
Министерство иностранных дел, по делам Содружества и развития (FCDO) и Верховная комиссия Великобритании не могут предлагать юридические консультации или участвовать в спорах между частными сторонами. Тем не менее, мы направляем британских граждан в организации, которые могут помочь, и мы можем поднимать системные вопросы, проблемы, которые затрагивают ряд клиентов, перед местными властями.
Вы можете проверить на веб- сайте Ассоциации международных профессионалов в области недвижимости , чтобы узнать, является ли компания или юридический консультант ее членами.
Покупка недвижимости на севере Кипра
Право собственности на многие объекты недвижимости оспаривается на севере Кипра, и тысячи лиц, перемещенных в 1974 году, предъявляют претензии на право собственности. Покупка этих объектов может иметь серьезные финансовые и юридические последствия. Европейский суд по правам человека в ряде случаев постановил, что владельцы собственности на севере Кипра до 1974 года продолжают считаться законными владельцами этой собственности.
Покупатели могут столкнуться с судебными разбирательствами в судах Республики Кипр, а также с попытками привести в исполнение решения этих судов в других странах ЕС, включая Великобританию. В Великобритании был по крайней мере один успешный случай по исполнению решений, поставивший под угрозу собственность, принадлежащую в Великобритании.
Лидеры обеих общин в настоящее время ведут переговоры, чтобы попытаться решить кипрский вопрос. Одним из ключевых вопросов является собственность и обращение с собственностью, принадлежавшей киприотам-грекам до 1974 года. Владельцы недвижимости и потенциальные покупатели должны также учитывать, что будущее урегулирование кипрского вопроса может иметь серьезные последствия для приобретаемой ими собственности, включая возможную реституцию собственности ее первоначальному владельцу в дополнение к компенсационным выплатам. В частности, потенциальные покупатели должны учитывать последствия любых будущих расчетов в отношении земли/имущества:
- на севере Кипра, которая до 1974 года принадлежала гражданину киприота-грека *^, которая впоследствии была классифицирована как обмен или «подаренная» земля/собственность «властями» киприотов-турок
Покупатели должны убедиться, что они полностью осведомлены о правилах на севере Кипра в отношении приобретения недвижимости иностранцами, включая требование о получении согласия на передачу собственности. Даже при покупке земли под турецким титулом до 1974 года вам все равно может быть отказано в разрешении на покупку земли/собственности без объяснения причин отказа.
20 октября 2006 г. вступила в силу поправка к Уголовному кодексу Республики Кипр, касающаяся собственности. Согласно поправке, покупка, продажа, аренда, реклама или заклад имущества без разрешения владельца (лицо, чье право собственности зарегистрировано в Земельном реестре Республики Кипр, включая греков-киприотов, перемещенных с северного Кипра в 1974 году) является уголовным преступлением. . Максимальный срок лишения свободы составляет 7 лет.
Поправка к закону также гласит, что любая попытка совершить такую сделку является уголовным преступлением и может повлечь за собой тюремное заключение на срок до 5 лет. Этот закон не имеет обратной силы, поэтому сделки, имевшие место до 20 октября 2006 года, не будут криминализованы.
Кроме того, документы, касающиеся покупки недвижимости на севере Кипра, будут рассматриваться кипрскими властями как имеющие отношение к незаконной передаче собственности киприотов-греков и могут подлежать конфискации при пересечении «зеленой линии». Любого, у кого будут обнаружены эти документы, могут попросить сделать заявление кипрским властям и привлечь к уголовной ответственности в соответствии с поправкой от 20 октября.
Любые запросы относительно сферы действия этого закона следует направлять в Верховную комиссию Республики Кипр в Лондоне или в Министерство иностранных дел Республики Кипр:
High Commission RoC London
13, St James’s Square
London SW1Y 4LB
Телефон: +44 (0) 207 3214 100
Электронная почта: cyprusinuk@mfa.gov.uk
РК Министерство иностранных дел
Президентский дворец Авеню
1447 Никосия
Телефон: +357 22651000
Факс: +357 22661881
Дежурный: +357 99 660129 (для экстренной помощи и строго в нерабочее время: 07:30 – 16:00 (понедельник — пятница)
Электронная почта: info@mfa.gov.cy
Собственность до 1974 г.
Если вы являетесь гражданином Великобритании и владели недвижимостью на севере Кипра до 1974 года (или являетесь наследником лица, отвечающего этим критериям), свяжитесь с Высшей комиссией Великобритании по электронной почте, отметив свое сообщение для сведения Уполномоченного по вопросам собственности. Они смогут проверить ваш файл и посоветовать, какие шаги предпринять, если вы хотите попытаться вернуть свою собственность.
Британская Верховная комиссия не может помочь лицам с двойным гражданством в стране их другого гражданства. Если вы являетесь гражданином Великобритании и Кипра с двойным гражданством, вам следует обратиться в местные органы власти в отношении требований о праве собственности до 1974 года.
Покупка недвижимости или земли в суверенных базах (SBA)
Лица, рассматривающие возможность покупки недвижимого имущества (например, земли) в SBA, должны знать, что согласие Администратора суверенных базовых территорий требуется в соответствии с разделом 3 Постановления о приобретении (контроле) недвижимого имущества 1972 года для некиприотов. или для некипрской корпорации приобрести недвижимое имущество в SBA.
Требование о согласии существует независимо от того, принадлежит ли имущество в настоящее время киприоту или кипрской корпорации, или некиприоту, который ранее получил согласие. Неполучение согласия Управляющего означает, что приобретение и регистрация соответствующего недвижимого имущества являются недействительными. Администратор даст согласие только в самых исключительных обстоятельствах.
Вы также должны знать, что проживание лиц, не являющихся «признанными резидентами», в SBA более 28 дней в течение любого 12-месячного периода, кроме как в соответствии с разрешением, выданным в соответствии с этим Постановлением, является правонарушением. Опять же, вы можете подать заявление на получение свидетельства о признании места жительства или разрешения, но Администрация лишь в редких случаях дает согласие на их предоставление.
Дальнейшая информация
Некоторые проблемы, с которыми сталкиваются покупатели недвижимости, очень похожи на Кипре. Высшая комиссия Великобритании не может вмешиваться в индивидуальные проблемы с недвижимостью или юридические споры, но поддерживает общественные ассоциации, которые занимаются решением проблем покупателей недвижимости.
Ассоциации
- Покупатели недвижимости на Кипре
- Cyprus Property Action Group концентрируется на лоббировании на Кипре, в Великобритании и в Европейском парламенте изменений в законодательстве и обеспечении соблюдения законодательства, касающегося покупки недвижимости в Республике Кипр.
- Ассоциация международных профессионалов в области недвижимости (AIPP)
Если компания или юрисконсульт, с которыми вы работали, является членом AIPP, и вы недовольны предоставленными услугами, вы можете написать в AIPP, у которой есть дисциплинарная процедура.
Консультация юриста
Граждане Великобритании, столкнувшиеся с имущественными проблемами, должны обратиться за независимой юридической консультацией к местным юристам.
Местная полиция
Если вы считаете, что стали жертвой преступления против собственности, вам следует подать заявление в местную полицию . Не забудьте получить копию заявления и попросить номер инцидента. Обратите внимание, что между временем предполагаемого преступления и временем, в течение которого вы подаете жалобу, может быть ограничение по времени.
Омбудсмен Кипра (также известный как Комиссар по административным вопросам и защите прав человека)
Омбудсмен Кипра действует на службе граждан, в том числе иностранных граждан, с целью защиты их прав и свобод от действий любой кипрской администрации. Омбудсмен имеет право оспаривать все органы (с некоторыми ограничениями) и полномочия центрального правительства и местных администраций, а также любого, кто действует в качестве агентов или сотрудников любой из этих администраций в выполнении или выполнении общественных задач или услуг. Контактные данные есть на их сайте .
Важно отметить, что омбудсмен может не вмешиваться в следующих ситуациях:
- всякий раз, когда государственная администрация не была вовлечена
- в случае конфликтов или споров между физическими лицами
- по истечении одного года с момента, когда гражданину стало известно о событиях по его жалобе
- в случае анонимных жалоб, без конкретных претензий, представляющих недобросовестность, или любых претензий, которые могут нанести ущерб законным правам третьих лиц
- в случае несоответствия содержанию судебного постановления
- жалобы на адвокатов
Жалобы на адвокатов, практикующих в Республике Кипр, следует направлять по адресу:
Коллегия адвокатов Кипра
Флоринис 11, офис 101, 1-й этаж,
1065, Никосия, а/я. 21446,
1508, Никосия – Кипр
Телефон: +357 22873300 Факс: +35722873013
Электронная почта: cybar3@cytanet.com.cy
Сайт: www.cyprusbarassociation.org .
Жалобы на адвокатов, практикующих на севере Кипра, могут быть поданы в письменной форме в соответствующую местную «Адвокатскую коллегию». Для каждого округа существует отдельная «Адвокатская коллегия».
Первоначальные расследования жалоб проводятся в соответствующем округе, но затем они передаются в общую организацию, «Кипрско-турецкую коллегию адвокатов».
Контактные данные местных «ассоциаций адвокатов»:
- Никосия: контактное лицо: Арзу Изверен, электронная почта: barolarbirligi@hotmail.com телефон: 0090392227 73 39
- Кирения: контактное лицо: Гюркан Байрамоглу, электронная почта: gurcanbayramoglu@hotmail.com телефон: 0090392816 06 22
- Фамагуста: контактное лицо: Mine Vehit, электронная почта: mine-vehit@hotmail.com телефон: 0090392366 16 88
- Морфу: контактное лицо: Мехтун Муслу, электронная почта: mmehtun@yahoo.com телефон: 0090392714 69 93
Жалобы на правовую систему в Республике Кипр
Жалобы на правовую систему следует подавать в Генеральную прокуратуру:
Г-н Джордж Л. Саввидес
Генеральный прокурор
Республики Кипр
1403 Никосия
Кипр
Европейский комиссар
Есть Европейский комиссар по вопросам юстиции, прав потребителей и гендерного равенства. Их адрес:
Главное управление юстиции и защиты прав потребителей
Европейская комиссия
1049 Брюссель
Бельгия
Вы можете узнать больше о правах потребителей в ЕС на их веб-сайте .
Помощь в Великобритании
Мы опубликовали советы о том, в какие органы власти Великобритании следует обратиться, если вы считаете, что стали жертвой мошенничества с недвижимостью.
Если вы проживали в Великобритании на момент совершения покупки, вы можете связаться с Европейским потребительским центром Великобритании . Это часть Европейской сети потребительских центров (ECC-Net), созданной Европейской комиссией в сотрудничестве с государствами-членами для оказания помощи потребителям в разрешении международных споров. Европейский потребительский центр Соединенного Королевства предоставляет информацию и советы по проблемам, связанным с покупками за границей, и может выступать в качестве арбитра при возникновении проблем, если считает, что это может помочь.
Адрес:
Великобритания Европейский потребительский центр
Чартерный институт торговых стандартов
1 Sylvan Court
Sylvan Way
Southfields Business Park
Basildon
Essex SS15 6TH
Телефон: +44 (0) 1268 886 690
Факс: +44(0)1268 582 225
Адрес электронной почты: eccnet-uk@ec.europa.eu
Отказ от ответственности
Хотя мы надеемся, что эта информация окажется полезной, имейте в виду, что она не предназначена для использования в качестве единственного руководства для потенциальных покупателей при рассмотрении вопроса о совершении покупки. Кроме того, мы не делаем никаких заявлений относительно качества или точности информации, доступной на веб-адресах, перечисленных в этом руководстве, и не можем нести никакой ответственности за размещенный на них контент. Мы настоятельно рекомендуем потенциальным покупателям недвижимости на Кипре обращаться за независимыми юридическими и финансовыми консультациями на всех этапах их покупки.
г. Последнее обновление 27 ноября 2019 г. + показать все обновления
Испания: покупка и аренда недвижимости
Информация о юридических требованиях и советы для граждан Великобритании, покупающих или арендующих недвижимость в Испании.
Введение
В этом руководстве изложена основная информация для граждан Великобритании, желающих приобрести недвижимость в Испании, включая советы по юридическим вопросам, покупки в определенных районах, жалобы и многое другое. Его следует читать вместе с руководством «Как купить недвижимость за границей» .
Министерство иностранных дел, по делам Содружества и Развития (FCDO) не может предоставить какие-либо рекомендации по индивидуальной покупке недвижимости, кроме информации и ссылок, перечисленных ниже.
Ознакомьтесь с нашей информацией о том, что консульства могут и не могут делать для граждан Великобритании.
Консультация юриста
Мы настоятельно рекомендуем вам выбрать независимого юриста, который специализируется на испанском земельном праве (urbanismo). Независимость означает, что они работают только от вашего имени и не заботятся об интересах агента или разработчика.
Испанская система передачи собственности отличается от системы Великобритании, поэтому вы должны убедиться, что лица, участвующие в сделке, имеют квалификацию и опыт работы в Испании.
Будьте предельно осторожны, если агент по недвижимости, промоутер или юрист призывает вас срезать углы, чтобы сэкономить деньги или время.
испанские нотариусы
Испанский нотариус подготовит договор купли-продажи и выдаст документы.
Как покупатель, вы имеете право выбирать, к какому нотариусу обращаться.
Нотариус является государственным служащим, обязанным предоставить вам бесплатную и беспристрастную юридическую консультацию по всем аспектам договора до его подписания. Лучше заранее обратиться за консультацией к нотариусу. Когда назначена дата подписания договора, у вас есть 3 дня, чтобы посетить нотариуса и задать любые вопросы, которые могут у вас возникнуть по любому аспекту договора.
Найдите англоговорящих нотариусов .
Британские агенты по недвижимости, промоутеры и юристы
Если вы решите работать с британским агентом по недвижимости, промоутером или юристом, убедитесь, что:
- они квалифицированы, надежны и имеют опыт работы в Испании
- они зарегистрированы в Юридическом обществе Великобритании
- они специализируются на международных транзакциях
Если ваш адвокат базируется в Испании, запросите его регистрационный номер и убедитесь, что он зарегистрирован и практикует в местной коллегии адвокатов (Colegio de Abogados).
Вы также должны убедиться, что у вашего адвоката есть страховка профессиональной ответственности, и не подписывать никаких бумаг и не передавать деньги, пока вы не получите независимую юридическую консультацию.
Хотя посольство Великобритании не может порекомендовать адвоката, у нас есть списки местных англоговорящих юристов .
Гесторы
Многие испанские граждане используют «гестор» для выполнения бюрократических функций от их имени. Только Gestor Administrativo со знаком GA имеет профессиональную квалификацию и сертификат для работы с документами непосредственно в испанской администрации. Более подробную информацию об услугах gestor можно найти здесь .
Имущественные споры: юридическая помощь
Если вы вовлечены в имущественный спор и у вас недостаточно денег для оплаты судебных издержек, вы можете обратиться за юридической помощью . Дополнительная информация доступна на Европейском портале электронного правосудия .
Если вы проживаете в Испании, вы можете обратиться в местную ассоциацию адвокатов за адвокатом по оказанию юридической помощи.
Вам может понадобиться найти нового юриста со специальным опытом, например, юристов-специалистов по гражданским делам для претензий о возмещении ущерба против частных лиц, таких как агенты, застройщики или банки, и специалистов-юристов государственных органов (contencioso administrativo) для претензий к местным, региональным или государственным органам.
Переводчики
Если вы плохо понимаете испанский язык, убедитесь, что все контракты и документы переведены независимым переводчиком.
Вы можете найти список аккредитованных письменных и устных переводчиков в Испании на веб- сайте Министерства иностранных дел Испании .
Ипотека — Испания: покупка и аренда недвижимости — Информация о юридических требованиях и советы для граждан Великобритании, покупающих или арендующих недвижимость в Испании
Сделайте домашнее задание: вам следует проанализировать и сравнить различные продукты и услуги, предлагаемые кредитными компаниями. Если у вас есть какие-либо сомнения относительно условий, попросите кредитора объяснить.
Вы также должны проверить в Банке Испании , что кредитор уполномочен работать в Испании .
Существует целый ряд предлагаемых ипотечных кредитов, и вам следует обратить особое внимание на процентную ставку и период погашения, сборы за оформление ипотечного кредита, а также досрочное погашение и сборы за аннулирование.
Если вы не сможете выплачивать ипотечные кредиты, испанский банк может изъять вашу собственность в Испании. Если стоимость имущества меньше, чем общая непогашенная задолженность (у вас отрицательный собственный капитал), банк может преследовать ваши активы в Великобритании, чтобы возместить дефицит по ипотеке, используя европейский исполнительный лист.
Убедитесь, что вы полностью понимаете договор ипотечного кредита, который подписываете. Если у вас есть какие-либо сомнения, свяжитесь с филиалом в течение 10 рабочих дней после предоставления обязывающего предложения.
Если по какой-либо причине вы не можете продолжать выплаты по ипотеке, вам следует немедленно обратиться в свой банк (до невыполнения обязательств по погашению), чтобы обсудить доступные варианты.
Дополнительную информацию об ипотеке в Испании можно получить в Испанской ипотечной ассоциации .
NIE — идентификационный номер иностранца
NIE (Numero de Identidad de Extranjero) — это личный идентификационный номер, необходимый для выполнения любых финансовых операций в Испании, таких как открытие банковского счета или покупка недвижимости.
Иностранным гражданам присваивается номер NIE при регистрации в качестве резидента в Испании в Oficina de Extranjeros (иммиграционная служба) или в специальном полицейском участке , однако покупатели недвижимости из-за пределов Испании могут подать заявление на получение NIE в посольстве или консульстве Испании в Великобритании или через представитель.
налог
Налогообложение — сложный вопрос, и налоги, связанные с покупкой, продажей и арендой недвижимости в Испании, могут сильно различаться в зависимости от региона, поэтому рекомендуется обратиться за советом к бухгалтеру или профессиональному налоговому консультанту.
Испанский налоговый орган Agencia Tributaria предоставляет некоторую информацию о собственности и налогах на своем веб-сайте на английском языке.
Краткую информацию о налогообложении см . в руководстве «Жизнь в Испании ».
Мошенничество
См . руководство по мошенничеству с недвижимостью .
Жалобы на правовую систему
Если вы считаете, что ваш адвокат проявил халатность и не выполнил свои обязательства, вам следует сначала пожаловаться в провинциальную коллегию адвокатов (Ilustre Colegio Provincial de Abogados). Если их ответ неудовлетворителен, вы можете подать жалобу в региональную, а затем в национальную коллегию адвокатов.
Жалобы должны быть в письменной форме и на испанском языке.
См. список ассоциаций адвокатов Испании на веб-сайте Генерального совета испанских юристов .
Если у вас есть жалоба на то, как суд рассмотрел ваше дело, обратитесь в Генеральный совет судебной власти .
Если у вас есть жалоба на нотариуса или gestor administrativo, обратитесь в профессиональный совет, членом которого они являются.
Требования к визе/виду на жительство
См. требования к проживанию в Испании .
Контрольный список покупателя
Прежде чем завершить покупку недвижимости, вы должны убедиться, что:
- вы видели выписку из земельного кадастра (не простая), которую можно получить в Colegio de Registradores (перевод на английский язык за дополнительную плату), и проверили следующие детали
- недвижимость и земля для продажи соответствуют зарегистрированным данным, и продавцы являются зарегистрированными владельцами
- в собственности нет долгов или сборов, таких как ипотека (см. примечание простое)
- в отношении объекта не возбуждено судебное дело о нарушении законодательства о землеустройстве
Вы должны проверить, что разрешения на строительство в порядке, и собственность является законной постройкой. Это особенно важно при покупке вне плана или непосредственно у застройщика. Мэрия может сказать вам, есть ли у здания все лицензии и разрешения и какой это тип земли.
Если недвижимость построена на земле в сельской местности или на земле, не предназначенной для строительства, вам следует обратиться в региональное правительство с просьбой подтвердить разрешение на строительство.
Если вы покупаете строящуюся недвижимость, подтвердите, что недвижимость была сертифицирована зарегистрированным архитектором как законченная и зарегистрирована как новостройка в реестре собственности. В регистрации также должны быть указаны сведения о страховании застройщика от структурных и других дефектов конструкции. В случае частной постройки (предыдущий владелец построил свой дом и решил продать до истечения 10 лет) вам нужно будет запросить эти данные отдельно.
Вы должны проверить последний план города, чтобы увидеть, есть ли на участке, который вы хотите купить, какие-либо ограничения на строительство, находится ли он в зеленой зоне, включает ли он общественную дорожку или что-то подобное. Вы можете сделать это в отделе градостроительства (urbanismo) местной мэрии.
Вам следует обследовать недвижимость. Это не обязательно, но разумно нанять сертифицированного инспектора для проверки имущества.
Вы должны знать кадастровую стоимость недвижимости и размер налога на покупку. Налог взимается с оценки имущества, проведенной советом, а не с суммы продажи. Вы можете проверить это на сайте налоговой службы в Интернете, используя кадастровый номер.
Убедитесь, что вы ознакомились со следующими документами:
- оплаченная квитанция об уплате ежегодного налога на имущество предыдущего владельца (IBI). Также имеет смысл получить справку из мэрии об отсутствии неоплаченных ставок за предыдущие годы.
- кадастровый сертификат с указанием точных границ и квадратных метров вашей земли — он будет связан с записью в земельной книге с помощью кадастрового номера. Вы должны убедиться, что описание собственности и земли, содержащееся в обеих записях, совпадает.
- свидетельство о первом заселении или жилищный сертификат, выданный мэрией. Этот документ понадобится вам для подключения к электроэнергетическим и водопроводным компаниям. Разработчики не могут заставить вас пройти без этой лицензии
- квитанция, подтверждающая, что все счета за коммунальные услуги были оплачены предыдущим владельцем
- если применимо, сертификат, подписанный президентом Сообщества владельцев собственности (см. Comunidad de Vecinos), подтверждающий отсутствие непогашенных долгов. Вы должны знать, что если вы позже обнаружите, что есть такие долги, как новый владелец, вы берете на себя долги за текущий и предыдущий год (всего 2 года)
- с 1 июня 2013 года все дома для продажи или сдачи в аренду в Испании по закону должны иметь сертификат энергоэффективности. Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости, продавец обязан показать вам этот сертификат.
По завершении публичный акт должен содержать точное описание имущества. Вы должны как можно скорее зарегистрировать недвижимость на свое имя в Земельном кадастре, чтобы обеспечить полную защиту своих прав. Нотариус может даже отправить предварительное уведомление в Земельный кадастр в электронном виде после подписания публичного акта.
Перед покупкой проверьте местоположение объекта
Правила планирования и строительства различаются от региона к региону, поэтому перед покупкой обязательно изучите правила, касающиеся расположения недвижимости.
Береговая демаркация
Если вы рассматриваете возможность приобретения прибрежной недвижимости, вам следует обратиться в офис по демаркации побережья в вашем регионе , чтобы получить сертификат, удостоверяющий, что недвижимость не подпадает под действие Закона о прибрежной зоне 1988 года. Имейте в виду, что хотя на веб-сайте Министерства окружающей среды можно просмотреть прибрежные границы общественных морских территорий в режиме онлайн , это может не предоставить достаточно точной информации, на которой можно основывать покупку недвижимости.
Сельская земля
Будьте предельно осторожны, если запись Земельного кадастра показывает, что недвижимость, которую вы хотите купить, построена на сельской земле. В обычных обстоятельствах правительство резервирует этот тип земли для сельскохозяйственного использования, и вам необходимо проконсультироваться с муниципальными и региональными властями, чтобы убедиться, что получено полное разрешение на строительство для использования в качестве жилого дома.
Военные базы
В некоторых частях Испании периферийные земли, окружающие военную или военно-морскую базу, считаются «ограниченными» в соответствии с испанским законодательством , и при покупке, продаже или проведении строительных работ на объектах, расположенных в этих районах, могут применяться особые правила.
С 1 января 2021 года граждане Великобритании, желающие приобрести недвижимость в этих районах, в том числе те, которые подпадают под действие Соглашения о выходе , должны будут соответствовать требованиям граждан третьих стран (т.е. граждан, не входящих в ЕС) и получить военное разрешение от Министерство обороны Испании перед покупкой. Это разрешение применимо только к покупке новой недвижимости или строительным работам в районах, указанных ниже, с 1 января 2021 года.
Области, упомянутые в этом законе, включают:
- Район Картахены (Мурсия), включая южный Аликанте и восточную Альмерию.
- район Гибралтарского пролива
- Район залива Кадис
- Прибрежные районы Галиции
- все граничащие регионы с Францией, Андоррой и Португалией
- все испанские острова (Балеарские острова и Канарские острова) — см. статью 32 и приложение II Королевского указа 689/1978.
- Сеута
- Мелилья
См. Приложение II к Королевскому указу 689/1978 , где приведен список конкретных городов и районов, затронутых этим актом, а также уточните в местных реестрах собственности и у местных нотариусов , применяется ли этот закон к собственности, которой вы владеете или которую рассматриваете для покупки. Исключения могут применяться в определенных областях.
Как и в случае со всеми сделками с недвижимостью, мы настоятельно рекомендуем вам обратиться за специализированной юридической консультацией к юристу, который может проконсультировать и поддержать вас на протяжении всего процесса и, при необходимости, запросить военное разрешение от вашего имени. См. список англоговорящих юристов в Испании .
Покупка недвижимости вне плана
Покупка недвижимости вне плана неизбежно сопряжена с более высоким риском, чем покупка вторичной недвижимости. Если вы рассматриваете возможность покупки вне плана в Испании, необходимо учитывать ряд моментов.
Прежде чем платить
Убедитесь, что у вас есть банковская гарантия (aval bancario) для покрытия поэтапных платежей. Застройщики строящихся объектов по закону обязаны обеспечивать все депозиты банковской гарантией. Однако имейте в виду, что это обязательство вступает в силу только после того, как застройщик получит разрешение на строительство, поэтому вам следует попросить его просмотреть, прежде чем производить какие-либо платежи.
Вы также можете проверить это в Земельном кадастре, потому что, если описание будущего здания будет зарегистрировано, регистратор увидит свидетельство наличия лицензии и начала работ по утвержденному проекту.
Вы должны убедиться, что банковская гарантия является индивидуальной, а не коллективной гарантией, охватывающей всю разработку, которая не обеспечивает такой же защиты. Вам также следует запросить подтверждение того, что ваши платежи зачисляются на специальный счет условного депонирования, который можно использовать только для строительства указанного объекта.
Убедитесь, что разработчик зарегистрирован в Mercantile Registry, а лицо, которое собирается подписать от имени разработчика, имеет на это законные полномочия. Вы можете посетить любой отдел торгового реестра или воспользоваться веб- сайтом Земельного кадастра .
Обратитесь в Земельный кадастр , чтобы убедиться, что земля, на которой планируется строительство, зарегистрирована на застройщика, с которым вы ведете бизнес.
Убедитесь, что вы получили копию кадастрового сертификата с указанием точных границ и квадратных метров вашей земли.
Убедитесь, что у застройщика есть страховка, покрывающая ущерб, причиненный структурными дефектами здания. Эта страховка должна быть включена в руководство по недвижимости (libro del edificio), которое вам дает застройщик.
Вы также должны получить сертификат планирования участка, который хотите купить, в отделе градостроительства (Urbanismo) мэрии. Это будет включать в себя информацию о том, есть ли на участке какие-либо ограничения на строительство, находится ли он в зеленой зоне, включает ли он общественную пешеходную дорожку или есть ли какие-либо текущие планы по строительству автомагистрали и т. д.
Перед тем, как подписать свидетельство о праве собственности
После завершения строительства и до того, как вы подпишете документ о праве собственности, попросите у продавца подтверждение того, что строительство было завершено в соответствии с описанием, приведенным в планах. Выдается в виде сертификата (certificado final de obra). Вы также можете проверить это в Земельном кадастре.
Убедитесь, что у вас есть лицензия на первое размещение (licencia de Primera occupación), которая выдается мэрией для новых зданий и подтверждает, что недвижимость пригодна для проживания. Этот документ понадобится вам для подключения к электроэнергетическим и водопроводным компаниям. Разработчики не могут заставить вас пройти без этой лицензии.
Подумайте о том, чтобы попросить дипломированного инспектора проверить недвижимость. Это не обязательно, но было бы разумно получить профессиональное мнение о собственности, прежде чем вы закончите. В Испании существует Королевский институт сертифицированных геодезистов (RICS), и на полуострове и островах работают дипломированные геодезисты. Членами RICS являются квалифицированные и опытные специалисты, предлагающие независимые и беспристрастные советы.
Испанский колледж архитекторов в каждой провинции также предлагает список независимых специалистов-геодезистов.
Расторжение контракта
Если застройщик не построил вашу недвижимость к сроку, указанному в договоре, или услуги и коммунальные услуги не выполнены и не подключены в соответствии с нормами, или не может быть выдан сертификат на жилье, вы имеете законное право:
- расторгнуть договор и вернуть депозит плюс проценты
- продлить срок, позволяя застройщику завершить строительство объекта
Если вы хотите расторгнуть договор, вам следует получить независимую юридическую консультацию. После того, как вы проконсультировались с юристом, первым делом напишите застройщику, чтобы объяснить, что из-за несоблюдения договора вы хотите расторгнуть договор и потребовать вернуть уплаченные до сих пор депозиты, а также начисленные интерес.
Вы должны приложить все соответствующие документы (например, копию контракта, копии произведенных платежей, копию банковской гарантии) и указать дату, до которой вы хотите, чтобы сумма была возвращена. Вы должны написать разработчику, используя Burofax, услугу, предоставляемую испанской почтовой службой «Correos» и большинством курьеров, которая юридически удостоверяет, что контент был получен адресатом.
Если застройщик не отвечает вам в указанный срок, вам следует обратиться в отдел претензий банка или сберкассы, ответственной за гарантию, с требованием возврата произведенных платежей. Опять же, целесообразно связаться с помощью Burofax и приложить копии всех соответствующих документов, включая копию банковской гарантии, копию жалобы, поданной разработчику, копию ответа разработчика (если есть) и копии любых документы, свидетельствующие о том, что застройщик не выполнил условия договора.
В случае несоблюдения банком единственного оставшегося способа возмещения ущерба является поручить адвокату возбудить гражданское дело против банка.
Если вы считаете, что стали жертвой мошенничества и у вас нет ни банковской гарантии, ни страхового полиса от застройщика, вам следует обратиться за независимой юридической консультацией относительно возбуждения уголовного дела в судебном порядке и зарегистрировать заявление в полиции.
Сообщество владельцев
«Сообщество собственников» («Comunidad de Propietarios» или «Comunidad de Vecinos») — это юридическое лицо (в соответствии с Ley de Propiedad Horizontal 49/1960), в которое входят все домовладельцы в рамках одной застройки, например многоквартирного дома или урбанизации. . Целью этой организации является управление техническим обслуживанием и финансовым содержанием имущества, особенно коммунальных объектов.
Каждому домовладельцу назначается ежемесячная квота, как указано в уставе сообщества (Estatutos de la Comunidad de Propietarios), и он обязан представлять сообщество в совете управляющих (Junta de Gobierno) на ротационной основе. «Сообщества владельцев» могут подать в суд на любого владельца, который не платит коммунальные платежи.
Аренда в Испании
Владельцы, которые сдают свою недвижимость в аренду на краткосрочной или долгосрочной основе в Испании, должны соблюдать национальные правила аренды, изложенные в национальном законе об аренде ( Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos и Real Decreto-Ley 7/ 2019, 1 марта).
Прежде чем заключать договор аренды в качестве арендодателя (arrendador) или арендатора (arrendatario) в Испании, убедитесь, что вы знаете свои права и обязанности, поскольку они могут отличаться от прав и обязанностей в Великобритании. Подумайте о том, чтобы обратиться за профессиональной консультацией, чтобы убедиться, что вы соблюдаете испанское и местное законодательство.
Сертификат энергоэффективности
С 2013 года все домовладельцы в Испании по закону обязаны иметь сертификат энергоэффективности (Certificado de Eficiencia Energetica) перед продажей или сдачей в аренду своей недвижимости. Сертификаты предоставляют потенциальным покупателям и арендаторам информацию об энергоэффективности недвижимости и типичных расходах энергии.
Краткосрочная (праздничная) аренда
Если вы хотите сдать свою недвижимость туристам на краткосрочной основе, вы должны убедиться, что делаете это в соответствии с испанским законодательством. Большинство регионов Испании ввели в действие законодательство, регулирующее аренду на время отпуска в своей области, обязывая владельцев недвижимости получать лицензию до сдачи в аренду, а также устанавливая потолок количества доступных лицензий. Некоторые местные власти ввели мораторий на выдачу новых лицензий, чтобы контролировать количество объектов аренды жилья для отдыха в своем городе.
Недвижимость может подвергаться проверкам со стороны местных властей, а владельцы, пойманные на продаже нелицензированной частной жилой недвижимости туристам без соблюдения местного законодательства, могут быть подвергнуты серьезным штрафам.
Классификация туристических апартаментов (apartamentos turisticos) и домов для отдыха (viviendas vacacionales) может различаться в зависимости от региона. В некоторых районах это зависит от продолжительности пребывания или от того, сдается ли недвижимость целиком или отдельные комнаты. В других случаях это определяется местоположением недвижимости (т.е. близостью к центру города, пляжу).
Вам следует обратиться за независимой юридической консультацией и проверить местные законы и требования (например, меры по охране здоровья и безопасности) в мэрии или в отделе туризма регионального правительства, прежде чем покупать, если вы планируете сдавать свою недвижимость на краткосрочной основе.
Если вы планируете купить квартиру, которая является частью жилого дома, вам также следует ознакомиться с уставом Сообщества собственников, чтобы узнать, существуют ли какие-либо правила, запрещающие или ограничивающие сдачу в аренду на время отпуска в сообществе. Набор законодательных мер, касающихся испанских законов об аренде (Real Decreto-ley 7/2019), вступивших в силу в марте 2019 года, наделяет сообщества владельцев большими полномочиями запрещать аренду домов для отдыха в пределах их застройки или квартала.
После того, как вы правильно зарегистрировали свою недвижимость в местных органах власти и получили необходимую лицензию, вы можете подумать о найме испанского агента по сдаче в аренду, который поможет найти арендаторов, составить договоры аренды и управлять недвижимостью от вашего имени. В некоторых регионах обязательно использование специализированной туристической управляющей компании для краткосрочной сдачи в аренду туристам.
Долгосрочная аренда
Многие люди, желающие купить второй дом в Испании, предпочитают арендовать его перед покупкой. Договоры частной аренды регулируются национальными законами об аренде ( Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos и Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo), которые устанавливают и защищают права и обязанности как арендодатель (arrendador) и арендатор (arrendatario).
До подписания договора аренды
Перед подписанием договора арендаторы должны провести тщательный осмотр недвижимости.
Хорошей практикой является проверка личности лица или агентства, сдающего жилье в аренду, чтобы убедиться, что оно является владельцем. Это можно сделать в Национальном реестре собственности с помощью «nota simple» . Если кто-то действует от имени владельца, например, агент, вы должны убедиться, что у него есть доверенность на это.
Договоры аренды
Договоры аренды должны предоставлять арендатору полные условия их аренды и быть официально оформлены в письменной форме. Перед подписанием убедитесь, что вы полностью понимаете все пункты, и если что-то неясно, обратитесь за юридической консультацией. В письменном соглашении должны быть указаны полное имя и идентификационный номер (DNI для граждан Испании, NIE или паспорт для иностранных граждан) арендодателя и арендатора, полный адрес собственности и конкретные условия, на которые согласились обе стороны, такие как сумма арендной платы, оплата. метод и др.
Если имущество меблировано, это должно быть указано в договоре, как и возможность арендатора использовать любые другие объекты, такие как кладовые, парковочные места, общие сады и бассейны и т. д.
Организация по надзору за потребителями UCO (Organización de Consumidores y Usuarios) предлагает образец договора аренды здесь .
Инвентарь
Арендодатель должен предоставить арендатору опись, в которой указана вся мебель, электроприборы или другое оборудование, включенное в договор аренды, а также примечание о состоянии, в котором они находились на момент подписания. Вы должны проверить, что все электроприборы находятся в рабочем состоянии, и должны убедиться, что инвентарь правильный. Вы можете сделать фотографии, чтобы избежать каких-либо споров в будущем.
Важно проверить водопроводную, газовую и электрическую арматуру.
Депозиты
Депозит (fianza или señal) должен быть оплачен при подписании контракта, и арендодатель должен предоставить квитанцию. По закону арендодатель в Испании может запросить депозит только на один месяц при долгосрочной аренде. Дополнительные гарантии, такие как банковская гарантия (aval bancario) или другие гарантии, могут быть запрошены, однако они являются отдельными от депозита и по закону не могут превышать общую сумму арендной платы за два месяца.
По закону арендодатель обязан разместить залог в соответствующем «Agencia Social de la Vivienda» региона. Это эквивалент одобренной правительством схемы залога аренды (TDP) в Великобритании.
При расторжении договора арендодатель обязан вернуть задаток арендатору в течение одного месяца с даты расторжения договора.
Агентства по сдаче в аренду
Если вы решите арендовать через агента по сдаче в аренду, сборы, как правило, эквивалентны арендной плате за один месяц плюс НДС.
Срок аренды
Продолжительность договора аренды может свободно согласовываться между арендодателем и арендатором, однако, если в договоре аренды не указан фиксированный срок, взаимно согласованный обеими сторонами, будут применяться положения национального законодательства об аренде (Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 марта).
Договоры аренды, как правило, заключаются на один год, после чего они могут быть расторгнуты или продлены. Если договор бессрочный или на срок менее 5 лет, арендатор имеет право продлевать его каждый год, пока не будет достигнуто не более 5 лет (7, если арендатор является юридическим лицом). По истечении пяти лет, если ни одна из сторон не уведомит другую о своем желании расторгнуть договор, он будет автоматически продлеваться ежегодно еще максимум на три года.
Коммунальные и другие расходы
Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг (т.е. электричество, газ, вода и т.д.) является обязанностью арендатора, если иное не установлено условиями договора.
Арендодатели должны предоставить арендаторам Свидетельство о праве собственности (Cédula de Habitabilidad), выданное региональным советом. Этот документ служит гарантией того, что имущество соответствует назначению, и требуется при заключении договоров на водо-, газо- и электроснабжение.
Прежде чем завершить договор аренды, убедитесь, что вы четко определили согласованную сумму, и проверьте, включают ли условия договора какие-либо дополнительные расходы, такие как коммунальные платежи (см. раздел «Сообщество владельцев») или Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), ежегодный налог, который, если он не указан в договоре, ложится на владельца собственности.
Арендовать
Испанское законодательство гласит, что арендодатели могут применять ежегодное повышение арендной платы только в том случае, если это четко оговорено в условиях договора (например, фиксированное годовое процентное увеличение). Однако, если методология увеличения не указана, сумма не может превышать годовую ставку индекса потребительских цен (Índice de Precios al Consumo — IPC).
Если в договоре не указаны надбавки к арендной плате, они не могут быть применены до истечения срока действия договора (5 или 7 лет).
По истечении этого времени арендодатель может увеличить арендную плату, если он улучшит имущество (кроме регулярных работ по техническому обслуживанию) через месяц после завершения работ и только в том случае, если арендатор был проинформирован об этом в письменной форме. Любые надбавки, связанные с улучшением имущества, ограничены 20%, и арендодатель должен предоставить арендатору подробную информацию о связанных с этим затратах и о том, как была рассчитана новая арендная плата.
Обслуживание недвижимости
Арендодатель обязан выполнять любые работы, необходимые для обеспечения того, чтобы недвижимость была пригодной для проживания, и в результате не может применять надбавки к арендной плате.
Арендаторы обязаны возместить любой ущерб, причиненный имуществу, который не является естественным (не изнашивается), например, преднамеренное повреждение, случайное или небрежное отношение.
И арендодатели, и арендаторы должны вести учет любой работы, которую они выполняют или оплачивают во время вашего проживания.
Рекомендации по безопасности
Некоторые аспекты безопасности испанского законодательства об аренде жилья отличаются от принятых в Великобритании. Настоятельно рекомендуется использовать детекторы дыма и угарного газа, однако, в отличие от Великобритании, в Испании это не является обязательным требованием для сдаваемой в аренду недвижимости.
В отличие от Великобритании, арендодатели по закону не обязаны проводить ежегодные проверки безопасности газа, однако поставщики услуг обязаны проводить полную проверку газа каждые 5 лет. Многие предлагают схемы обслуживания арендной платы, а некоторые также обеспечивают покрытие в случае, если арендатор не вносит платежи.
Хотя арендодатели не обязаны по закону проводить профессиональные проверки электроприборов, тем не менее, они обязаны обеспечивать безопасность использования всего электрического оборудования.
Расторжение договора
Договор аренды может быть расторгнут только по истечении 6 месяцев с даты подписания, если арендатор письменно уведомит арендодателя не менее чем за 30 дней; или если по истечении года аренды домовладелец (persona fisica) должен потребовать вернуть имущество в качестве своего основного места жительства, и в этом случае он должен уведомить арендатора не менее чем за два месяца.
Договоры аренды также могут быть расторгнуты, если одна из сторон не выполняет свои обязательства, такие как выплата арендной платы или удержание депозита. Дополнительную информацию см. в национальном законе об аренде (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).
Разрешение арендных споров
В случае возникновения споров между арендодателем и арендатором существует ряд различных механизмов, с помощью которых любая из сторон может добиваться разрешения либо посредством арбитража, посредничества, либо в судебном порядке:
- если договор аренды заключается между физическим лицом и зарегистрированной компанией (persona juridica), арендаторы могут подать официальную жалобу в местный административный орган по защите прав потребителей. Для получения дополнительной информации см. здесь
- если договор заключен между двумя физическими лицами (particulares), можно запросить посредничество или судебный иск. См. список англоговорящих юристов в Испании.
- некоторые региональные власти в Испании создали органы потребительского арбитража и посредничества (т.е. арбитражные суды Consejos). Для получения дополнительной информации вам следует обратиться в местные органы власти.
Сдача в аренду и подоходный налог
Вы должны убедиться, что вы декларируете свой доход от аренды в испанских налоговых органах (Agencia Tributaria), независимо от того, являетесь ли вы резидентом Испании или нет, и независимо от продолжительности аренды.
Имейте в виду, что владельцы недвижимости-нерезиденты в Испании обязаны ежегодно заполнять налоговую декларацию, даже если они не сдают свое жилье в аренду.
Налогообложение — сложный вопрос, поэтому рекомендуется обратиться за советом к бухгалтеру или профессиональному налоговому консультанту, обладающему всесторонними и современными знаниями налогового законодательства Великобритании и Испании.
Схемы выпуска акций
Схемы высвобождения капитала — это схемы, которые позволяют домовладельцам высвобождать капитал из стоимости своей собственности в виде дохода, единовременной суммы или сочетания того и другого. Обратная ипотека (hipoteca inversa) — это одна из форм выпуска акций, которая позволяет домовладельцам занимать деньги под стоимость своего дома, который используется в качестве залога. Обратная ипотека обычно предлагается пенсионерам-домовладельцам старше 65 лет.
Если вы рассматриваете схему выпуска акций, такую как обратная ипотека или пожизненная ссуда, рекомендуется убедиться, что компания, предлагающая ипотеку, зарегистрирована в финансовом регуляторе рынков ценных бумаг, Национальной комиссии по торговле ценными бумагами (CNMV). и что им не вынесено никаких предупреждений.
Список финансовых компаний, которым не разрешено работать в Испании и в отношении которых ведется расследование, доступен на веб- сайте CNMV .
Прежде чем подписывать какие-либо контракты, обратитесь за независимой юридической консультацией, чтобы убедиться, что информация, предоставленная вам компанией, верна, в контракте нет оскорбительных положений, и вы полностью осведомлены о своих правах.
С подозрением относитесь к финансовым компаниям или агентам, которые пытаются убедить вас подписать соглашение об обратной ипотеке, чтобы избежать или уменьшить ваши налоговые обязательства. Если у вас есть какие-либо опасения по поводу ваших налоговых обязательств (например, налога на наследство), вам следует обратиться за советом к опытному профессиональному налоговому консультанту, который может дать вам независимый совет. В качестве альтернативы вы можете обратиться в налоговую службу Испании ( Agencia Tributaria ).
Если вы недовольны схемой, которую вам продали, первым делом нужно подать жалобу в компанию, ответственную за ваши инвестиции. Если по истечении 2 месяцев вы не удовлетворены ответом или не получили ответа, вы имеете право подать жалобу в CNMV .
Хотя окончательные отчеты CNMV не имеют обязательной силы, они содержат комментарии относительно поведения компании или лица, против которого подана жалоба. Если отчет в пользу клиента, вовлеченная компания должна уведомить CNMV о любых действиях, предпринятых для решения вопроса.
Если вы считаете, что стали жертвой мошенничества, связанного со схемой высвобождения капитала, вы можете подать заявление в полицию и обратиться за независимой юридической консультацией по поводу обращения в суд. Дополнительная информация для жертв мошенничества доступна на странице мошенничества .
Проблемы с таймшером
Право собственности на таймшер хорошо зарекомендовало себя в Испании. Тем не менее, есть также много недобросовестных компаний, некоторые из которых утверждают, что предоставляют различные стимулы (включая инвестиции на фондовом рынке и скидки на авиабилеты и проживание) при обмене владения существующими таймшерами или выходе из клубов отдыха.
Возможно, вам будет полезно прочитать совет о мошенничестве с таймшерами от Action Fraud , национального центра Великобритании по сообщениям о мошенничестве, находящегося в ведении Национального управления по борьбе с мошенничеством.
Другие источники советов
Испанский земельный кадастр публикует Руководство по покупке недвижимости в Испании . Spanish Property Insight предоставляет информацию и советы по покупке недвижимости в Испании.
Форумы экспатов, англоязычные газеты и общение с местными жителями и другими британскими гражданами, которые уже переехали, могут действительно дать вам представление о районе и получить представление о любых местных проблемах.
Испанский омбудсмен отвечает за защиту основных прав и гражданских свобод граждан, контролируя деятельность органов государственной власти. Если у вас есть жалоба на какой-либо орган государственной власти, вы можете подать жалобу региональному или национальному омбудсмену.
Если у вас возникли проблемы с недвижимостью в Испании, существует множество ассоциаций жителей, которые могут оказать поддержку и дать совет, а также познакомить вас с другими людьми, у которых был подобный опыт.
Полезные ссылки
- Испанский земельный кадастр
- Омбудсмен Испании (Defensor del Pueblo)
- FACUA: потребители в действии
- Abusos Urbanisticos No (AUN)
- Abusos Urbanisticos Almanzora Нет
- Европейская ассоциация осужденных за Лей де Костас
- Ассоциация владельцев иностранной собственности, Кальпе (AFPO)
- Ассоциация жителей Кампосоль
- CHIFRA (Ассоциация иностранных жителей Чиклана для англоязычных жителей Чиклана-де-ла-Фронтера)
- Группа действий Finca Parcs
- Национальная платформа лиц, затронутых прибрежным законом
- Спасите наши дома в Аксаркии (SOHA)
Отказ от ответственности
Эта информация предоставляется в качестве общего руководства и основана на информации, предоставленной посольству соответствующими местными властями, и может быть изменена в любое время с небольшим уведомлением или без него. FCDO и посольство Великобритании не несут ответственности за какие-либо неточности в этой информации. Граждане Великобритании, желающие получить любую дополнительную информацию, должны обратиться в соответствующие местные органы власти или обратиться за юридической консультацией к специалисту.
г. Последнее обновление 13 мая 2021 г. + показать все обновления
Покупка недвижимости в Болгарии
Консультации для британцев, покупающих недвижимость в Болгарии, включая информацию о юридических консультациях, мошенничестве, требованиях к месту жительства и многом другом.
Содержание
- Введение
- Консультация юриста
- Переводчики
- Ипотека
- Налогообложение
- Мошенничество
- Жалобы на правовую систему
- Требования к визе/виду на жительство
- Контрольный список покупателя
- Покупка недвижимости вне плана
- Контракты на управление кондоминиумом
- Сдача вашей недвижимости в аренду
- Другие источники советов
- Отказ от ответственности
Введение
В этом справочнике содержится важная информация для граждан Великобритании, рассматривающих возможность покупки недвижимости в Болгарии, включая получение юридической консультации, порядок подачи жалоб и многое другое. Его следует читать вместе с руководством « Как купить недвижимость за рубежом ».
Мы не можем предоставить какие-либо рекомендации по индивидуальной покупке недвижимости, кроме информации и ссылок, перечисленных ниже. См. также наше руководство о том, какую поддержку британские консульства могут оказать британским гражданам за границей .
С 1 января 2012 года всем гражданам ЕС и ЕЭЗ (Европейской экономической зоны) разрешено покупать землю в Болгарии. Это касается домов с приусадебными участками, всех участков, находящихся в зонировании населенных пунктов, квартир с земельными долями, офисов и другой коммерческой недвижимости.
Для получения информации о выходе Великобритании из ЕС и последствиях для граждан Великобритании, пожалуйста, следуйте нашему руководству «Жизнь в Болгарии» .
Консультация юриста
Настоятельно рекомендуется выбрать независимого юриста, который специализируется на болгарском праве собственности. «Независимый» в этом отношении означает, что они будут работать только от вашего имени и не заботятся также об интересах агента или разработчика.
Болгарская система передачи собственности отличается от системы Великобритании, поэтому вы должны убедиться, что лица, участвующие в сделке, имеют квалификацию и опыт работы в Болгарии. Гарантии, с которыми вы можете быть знакомы или на которые вы можете полагаться в Великобритании, могут не существовать в Болгарии.
Если ваш адвокат базируется в Болгарии, убедитесь, что он зарегистрирован и практикует в Болгарской коллегии адвокатов, попросив его регистрационный номер и подтвердив его в реестре адвокатов Болгарии .
Если вы выбираете британскую фирму, убедитесь, что она зарегистрирована в Юридическом обществе Великобритании и специализируется на международных сделках.
Вам следует убедиться, что у вашего британского и/или болгарского адвоката есть страховка профессиональной ответственности.
Список англоговорящих юристов в Болгарии .
Вы должны проявлять крайнюю осторожность, если агент по недвижимости, промоутер или юрист призывает вас срезать углы, чтобы сэкономить деньги или время.
Болгарский нотариус будет участвовать в подготовке договора купли-продажи и выдаче государственных документов. Как покупатель, вы имеете право выбирать, к какому нотариусу обращаться. Нотариус является государственным служащим, обязанным предоставить вам бесплатную и беспристрастную юридическую консультацию по всем аспектам договора до его подписания. Лучше заранее обратиться за консультацией к нотариусу. Полный список зарегистрированных нотариусов в Болгарии можно найти здесь .
Если вы решите работать с британским агентом по недвижимости, промоутером или юристом, убедитесь, что они квалифицированы, надежны и имеют опыт работы в Болгарии. Убедитесь, что они зарегистрированы в Юридическом обществе Великобритании и специализируются на международных сделках.
Переводчики
Если вы плохо понимаете болгарский язык, убедитесь, что все контракты и соответствующая документация переведены независимым переводчиком. Убедитесь, что все переводы являются верными и законными. Вы можете найти список аккредитованных письменных и устных переводчиков в Болгарии на веб- сайте Министерства иностранных дел Болгарии . Обратите внимание, что в болгарском суде действует только болгарская версия договора.
Ипотека — Купить недвижимость в Болгарии, включая информацию о юридических консультациях, мошенничестве — советы британским гражданам
Сделайте домашнее задание: вам следует проанализировать и сравнить ряд различных продуктов и услуг, предлагаемых разными банками. Если у вас есть какие-либо сомнения относительно условий, попросите кредитора уточнить.
Ищите ипотеку, которая наиболее подходит для ваших возможностей и потребностей. Существует целый ряд предлагаемых ипотечных кредитов, и вам следует обратить особое внимание на процентную ставку и период погашения, сборы за оформление ипотечного кредита, а также досрочное погашение и сборы за аннулирование.
Если вы не сможете выплачивать ипотечный кредит, болгарский банк может конфисковать вашу собственность в Болгарии. Если стоимость имущества меньше, чем общая непогашенная задолженность (у вас отрицательный собственный капитал), банк может преследовать ваши другие активы, чтобы возместить дефицит по ипотеке, используя европейский исполнительный лист.
Убедитесь, что вы полностью понимаете договор ипотечного кредита, который подписываете. Если у вас есть какие-либо сомнения, уточните это в банке и у своего юриста. Если по какой-либо причине вы не можете продолжать выплаты по ипотеке, вам следует немедленно обратиться в свой банк (до невыполнения обязательств по погашению), чтобы обсудить доступные варианты.
Налогообложение
Налоговым органом Болгарии является Национальное агентство по доходам . Он предоставляет некоторую информацию на своем веб-сайте на английском языке.
Краткая информация о налогообложении представлена в справочнике « Жизнь в Болгарии» .
Мошенничество
Болгарские власти
Если вы чувствуете, что стали жертвой или подвержены риску мошенничества, вы должны сообщить об этом, зарегистрировав жалобу в болгарской полиции или областной прокуратуре .
В Болгарии дела о мошенничестве с недвижимостью обычно подпадают под гражданское право и поэтому решаются как частные споры, проводимые посредником или в суде. Если имели место серьезные налоговые махинации (например, платежи без квитанций), спор, вероятно, подпадает под уголовное законодательство. Болгарская полиция должна рассмотреть все обвинения в мошенничестве, как только они будут доведены до ее сведения.
власти Великобритании
Дополнительная информация доступна в руководстве по мошенничеству с недвижимостью .
Жалобы на правовую систему
Если вы считаете, что ваш адвокат проявил халатность и не выполнил свои обязательства, вам следует пожаловаться в региональную коллегию адвокатов , в которой он зарегистрирован, или в Высший совет адвокатов . Жалобы должны быть в письменной форме и на болгарском языке. Полный список ассоциаций адвокатов в Болгарии можно найти на веб-сайте [Болгарских реестров адвокатов] https://bar-register.bg/bar-associations).
Если у вас есть жалоба на то, как суд рассмотрел ваше дело, вы можете подать жалобу в Верховный административный суд Болгарии или в Высший судебный совет .
Если у вас есть жалоба на нотариуса, ее следует направить в Нотариальную палату Болгарии .
Требования к визе/виду на жительство
Если вы намерены остаться на срок более 3 месяцев, вам необходимо подать заявление на получение долгосрочного вида на жительство в Миграционном управлении Министерства внутренних дел Болгарии.
Граждане Великобритании, которые легально проживали в Болгарии в течение пяти лет на основании последовательного долгосрочного вида на жительство, имеют право на постоянный вид на жительство.
Для получения дополнительной информации и обратной связи, пожалуйста, свяжитесь с местным миграционным управлением или позвоните по телефону +359 (2) 982 4808, электронная почта: migration@mvr.bg .
Контрольный список покупателя
Прежде чем завершить покупку недвижимости, вы должны убедиться, что:
- вы видели выписку из земельного кадастра (кадастрална скица), которую можно получить в местной ратуше, и проверили следующие детали:
- недвижимость и земля для продажи соответствуют зарегистрированным данным, и продавцы являются зарегистрированными владельцами
- нет никаких долгов или сборов, таких как ипотека, в отношении имущества и / или против имущества не возбуждено судебное разбирательство за нарушение закона о землеустройстве.
Для собственности, которая не включена в земельную книгу (доступна не для всех областей), выдается эскиз муниципалитета (регулационна скица).
- вы проверили, что разрешения на строительство (виза за проектиране) в порядке, и недвижимость является законной постройкой. Это особенно важно и актуально при покупке вне плана или напрямую у застройщика. Мэрия может сообщить вам, есть ли у здания все лицензии и разрешения, и предоставить информацию о типе земли. Если недвижимость построена на земле в сельской местности или на земле, не предназначенной для строительства, следует запросить дополнительное подтверждение в региональных государственных учреждениях относительно того, разрешили ли они строительство.
- вы проверили последний план города, чтобы увидеть, есть ли на участке, который вы хотите купить, какие-либо ограничения на строительство, находится ли он в зеленой зоне, включает ли он общественную дорожку или что-то подобное. Это можно посмотреть в отделе градостроительства местной ратуши.
- Вы провели обследование имущества. Хотя это не обязательно, разумно нанять сертифицированного инспектора (независимого оценщика) для проверки недвижимости.
- Вы знаете кадастровую стоимость недвижимости и размер налога на покупку. Кадастр — это официальный публичный реестр, в котором указаны сведения о праве собственности на недвижимое имущество в районе, включая границы и налоговые оценки. Имейте в виду, что налог взимается с оценки имущества, проведенной советом, а не с суммы продажи.
Убедитесь, что вы ознакомились со следующими документами:
- квитанция об уплате ежегодного налога на имущество предыдущего владельца. Также целесообразно получить справку из мэрии, подтверждающую отсутствие неуплаченных налогов за предыдущие годы.
- Кадастровый сертификат с указанием точных границ и квадратных метров вашего земельного участка. Кадастровая запись будет связана с записью земельной книги посредством кадастровой справки, которая будет включена в обе. Вы должны убедиться, что описание собственности и земли, содержащееся в обеих записях, соответствует Разрешению на использование (Закон 16), которое выдается мэрией для новых или перестроенных зданий и удостоверяет, что недвижимость пригодна для проживания. Этот документ понадобится вам для подключения к электроэнергетическим и водным компаниям.
- квитанция, подтверждающая, что все счета за коммунальные услуги были оплачены предыдущим владельцем
- Целесообразно потребовать от продавца имущества предоставить доказательства отсутствия каких-либо обязательств в отношении имущества (налоги и другие установленные законом расходы и сборы) или его использования (расходы на потребление). оплаченный. Настоятельно рекомендуется убедиться, что у вас есть копия подтверждения о том, что предыдущий владелец не имеет долгов
- свидетельство о праве собственности – важно проверить, чтобы в документах было точное описание имущества
- если вы покупаете недвижимость вне плана, подтвердите наличие архитектурного плана недвижимости, утвержденного местным муниципалитетом. Убедитесь, что у разработчика/конструктора есть необходимая страховка для покрытия любых дефектов сборки.
По завершении публичный акт должен отражать точное описание собственности. Желательно как можно скорее зарегистрировать недвижимость на свое имя в Земельном кадастре, чтобы обеспечить полную защиту своих прав. Нотариус может даже отправить предварительное уведомление в Земельный кадастр после подписания публичного акта.
Покупка недвижимости вне плана
Покупка недвижимости вне плана неизбежно сопряжена с более высоким риском, чем покупка вторичной недвижимости. Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости в Болгарии на стадии строительства, необходимо учитывать ряд моментов.
Существуют установленные законом этапы строительства строящейся застройки, которые удостоверяются определенными документами, указанными в законе. Наиболее важными документами являются:
- разрешение на проектирование/Виза для проектирования (виза за проектиране) – дает право застройщику подготовить архитектурный проект и планы строительства для застройки в соответствии с определенными законодательными параметрами по высоте здания, плотности застройки, планировке здания и т.д.
- разрешение на строительство (разрешение за строеж) – дает право застройщику начать строительство в соответствии с утвержденными архитектурными, строительными и другими техническими планами объекта.
- открытие строительной площадки и определение линии и уровня строительства (Протокол начала строительства)
- акт о завершении и согласовании чернового строительства (Акт 14)
- сертификат, подтверждающий соответствие конструкции требованиям законодательства (Акт 15)
- разрешение на использование (Акт 16)
Не рекомендуется покупать внеплановую застройку, на строительство которой не выдано разрешение.
На практике обычная сделка по разработке плана откупа состоит из двух этапов: подписание предварительного договора; и подписание публичного акта перед болгарским нотариусом (нотариальный акт). Передача имущества осуществляется по нотариальному акту.
Оплату за приобретение объекта незавершенного строительства целесообразно производить в рассрочку, каждая из которых осуществляется после завершения соответствующего этапа строительства и получения установленного законом разрешительного документа.
Перед подписанием предварительного договора необходимо:
Обратитесь в Земельный кадастр , чтобы убедиться, что земля, на которой планируется строительство, зарегистрирована на застройщика, с которым вы ведете бизнес.
Подтвердите наличие архитектурного плана объекта, утвержденного местным муниципалитетом. Убедитесь, что у застройщика/конструктора есть необходимая страховка для покрытия дефектов сборки.
Убедитесь, что вы получили копию кадастрового сертификата с указанием точных границ и квадратных метров вашей земли. (Кадастр — официальный публичный реестр, в котором указаны сведения о праве собственности на недвижимое имущество в районе, включая границы и налоговые оценки)
Также рекомендуется получить справку о состоянии планировки участка, который вы хотите купить, в отделе градостроительства мэрии. Это будет включать в себя другую информацию, например, есть ли на участке какие-либо ограничения на строительство, находится ли он в зеленой зоне, включает ли он общественную пешеходную дорожку или есть ли какие-либо текущие планы строительства автомагистрали или других объектов инфраструктуры и т. д.
После завершения строительства и до того, как вы подпишете правоустанавливающий документ, попросите у продавца все документы, подтверждающие, что строительство завершено в соответствии с планами.
Убедитесь, что у вас есть разрешение на использование (Акт 16), которое выдается мэрией для новых зданий и удостоверяет, что недвижимость пригодна для проживания. Этот документ понадобится вам для подключения к электроэнергетическим и водопроводным компаниям.
Подумайте о том, чтобы попросить дипломированного инспектора проверить недвижимость. Это не обязательно, но было бы разумно получить профессиональное мнение о собственности, прежде чем вы закончите. Палата дипломированных оценщиков имеет контакты для всех зарегистрированных оценщиков.
Если застройщик не построил вашу недвижимость в срок, указанный в договоре, или услуги и коммунальные услуги не выполнены и не подключены к стандарту, или не может быть выдан сертификат на жилье, вы имеете законное право:
- расторгнуть договор и вернуть депозит плюс проценты
- или продлить срок, позволяя застройщику завершить объект
Если вы хотите расторгнуть договор, рекомендуется обратиться за независимой юридической консультацией. После того, как вы проконсультировались с юристом, первым делом напишите застройщику, чтобы объяснить, что из-за несоблюдения договора вы хотите расторгнуть договор и потребовать вернуть уплаченные до сих пор депозиты, а также начисленные интерес. Вы должны приложить любую соответствующую документацию (например, копию контракта, копии произведенных платежей, копию банковской гарантии) и указать сроки, в которые вы хотите возместить сумму.
Если вы считаете, что стали жертвой мошенничества и у вас нет ни банковской гарантии, ни страхового полиса от застройщика, вам следует обратиться за независимой юридической консультацией относительно возбуждения уголовного дела в судебном порядке и зарегистрировать заявление в полиции.
Контракты на управление кондоминиумом
При покупке квартиры в многоквартирном доме или закрытом жилом комплексе от инвесторов обычно требуется подписать вторичный договор, касающийся управления кондоминиумом, например, оплата расходов, связанных с коммунальным управлением многоквартирным домом и содержанием имущества.
Иногда застройщики требуют подписания договора на управление во время покупки недвижимости и не продают ее в противном случае. Вы должны проявить особую осторожность и попросить своего юрисконсульта тщательно проверить договор на управление недвижимостью, так как иногда к нему могут быть приложены непомерные расходы. Вы также должны убедиться, что ваш договор имеет те же условия, что и для всех других владельцев. Иностранным владельцам нередко предлагают другой контракт на управление по сравнению с болгарскими гражданами.
В соответствии с Болгарским законом о кондоминиумах все расходы на управление и содержание общих частей в соответствии с соглашением о собственности на кондоминиум должны быть поровну разделены между владельцами, пользователями и жильцами.
Ремонт, ремонт и реконструкция общих частей или замена общих помещений и оборудования должны производиться после достижения согласия на Общем собрании собственников. Общее собрание собственников или Ассоциация собственников учреждает и содержит Фонд ремонта и реконструкции.
Расходы на ремонт, реконструкцию, реконструкцию и реконструкцию мест общего пользования, указанные в соответствующем решении общего собрания собственников, распределяются между собственниками отдельных помещений пропорционально долям общих частей здания, принадлежащим каждому физическому лицу. владелец.
Сдача вашей недвижимости в аренду
Краткосрочная аренда
Если вы хотите сдать свою недвижимость туристам на краткосрочной основе, вы должны убедиться, что вы делаете это в соответствии с законодательством Болгарии. Правила сдачи в аренду туристических апартаментов и домов отдыха туристам будут различаться в зависимости от региона, в котором находится недвижимость.
Если вы планируете получить прибыль, сдав свою недвижимость в аренду на краткосрочной основе, лучше всего обратиться за независимой юридической консультацией и уточнить правила в местной мэрии или в туристическом отделе регионального правительства, прежде чем покупать. .
Если вы планируете купить квартиру, которая является частью жилого дома, вам также следует проверить, существуют ли какие-либо правила, установленные комитетом собственников, которые запрещают или ограничивают краткосрочную аренду. Вы можете рассмотреть вопрос о найме болгарского агента по сдаче в аренду, чтобы помочь с поиском арендаторов, составлением договоров аренды и управлением недвижимостью от вашего имени.
Долгосрочная аренда
Владельцы, которые сдают свою собственность на долгосрочной основе, могут сделать это в соответствии с условиями, установленными национальным законодательством об аренде. Тем не менее, стоит обратиться за профессиональной консультацией, чтобы убедиться, что вы соблюдаете болгарское законодательство и используете правильный договор аренды.
Сдача налогов
Вы должны убедиться, что вы декларируете свой доход от аренды в болгарских налоговых органах, независимо от того, являетесь ли вы резидентом Болгарии или нет. Налогообложение является сложным вопросом, поэтому рекомендуется обратиться за советом к бухгалтеру или профессиональному налоговому консультанту, обладающему всесторонними и современными знаниями налогового законодательства Великобритании и Болгарии.
Другие источники советов — Купить недвижимость в Болгарии, включая информацию о юридических консультациях, мошенничестве — советы британским гражданам
В ноябре 2012 года правительство Болгарии запустило веб-сайт « Недвижимость в Болгарии », содержащий полезную информацию из первых рук о покупке и продаже недвижимости в Болгарии, а также об обслуживании собственности и различных сборах и налогах. Веб-сайт также предлагает возможность контакта для ответов на запросы общественности.
Форумы экспатов и общение с местными жителями, в том числе с другими британскими гражданами, которые уже переехали, могут действительно дать вам представление о районе и дать вам представление о любых местных проблемах.
Болгарский омбудсмен отвечает за защиту основных прав и гражданских свобод граждан, контролируя деятельность органов государственной власти. Если у вас есть жалоба на какой-либо орган государственной власти, вы можете подать жалобу региональному или национальному омбудсмену.
Отказ от ответственности
Эта информация предоставляется в качестве общего руководства и основана на информации, предоставленной посольству соответствующими местными властями, и может быть изменена в любое время с небольшим уведомлением или без него. FCDO и посольство Великобритании не несут ответственности за какие-либо неточности в этой информации. Граждане Великобритании, желающие получить любую дополнительную информацию, должны обратиться в соответствующие местные органы власти.
г. Последнее обновление 9 января 2019 г. + показать все обновления
Покупка недвижимости в Турции
Консультации для британцев, покупающих недвижимость в Турции, включая информацию о юридических консультациях, мошенничестве, требованиях к месту жительства и многом другом.
Содержание — Покупка недвижимость в Турции, включая информацию о юридических консультациях, мошенничестве, требованиях к месту жительства для граждан UK
Введение
В этом руководстве изложена основная информация для граждан Великобритании, желающих приобрести недвижимость в Турции, включая советы по юридическим вопросам, мошенничеству, требованиям к месту жительства, жалобам и т. д. Его следует читать вместе с руководством « Как купить недвижимость за рубежом ».
Министерство иностранных дел, по делам Содружества и Развития (FCDO) не может предоставить какие-либо рекомендации по индивидуальной покупке недвижимости, кроме информации и ссылок, перечисленных ниже. Ознакомьтесь с нашей информацией о том, что консульства могут и не могут делать для граждан Великобритании.
Консультация юриста
Процедуры и законодательство, регулирующие покупку недвижимости в Турции, отличаются от принятых в Соединенном Королевстве, и гарантии, на которые вы можете положиться в Великобритании, могут отсутствовать в Турции.
Иностранцы не могут покупать недвижимость в запретных военных зонах, поэтому требуется военное разрешение. Это может привести к задержке всего процесса, и вам следует предоставить период в 3 недели, хотя в отдельных случаях время может быть короче или дольше.
Однако в некоторых городах эти запретные зоны находятся в ведении кадастровых управлений, поэтому этот процесс не вызывает никаких задержек. Обойти это требование невозможно, и попытки обойти этот процесс могут привести к финансовым потерям, и вы все еще можете не получить недвижимость, которую хотели приобрести.
Вам настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами независимого юриста, прежде чем брать на себя обязательства по покупке недвижимости или внесению депозита или полной стоимости собственности. Мы определяем «независимого юриста» как того, кто не имеет отношения ни к продавцу, ни к агенту продавца: агентом может быть агент по недвижимости или любое лицо, действующее от имени продавца.
Англоговорящие юристы и переводчики в Турции
Ипотека
Ряд турецких банков предлагают ипотечные кредиты иностранным гражданам, желающим приобрести недвижимость в Турции. Пропорции кредита, процентные ставки и требования могут различаться в зависимости от банка. Мы рекомендуем связаться с несколькими банками, прежде чем принимать решение.
Налогообложение
Граждане Великобритании облагаются налогом в Турции на доход, полученный от сдачи в аренду недвижимости в Турции, и облагаются рядом других налогов, связанных с недвижимостью, описанных ниже. Налоговым годом в Турции является календарный год.
Существует соглашение (DTA) между Великобританией, Северной Ирландией и Турецкой Республикой об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доход и прирост капитала.
Налоги, подлежащие уплате при покупке/продаже недвижимости в Турции
Турецкие налоги на передачу собственности (Emlak Alim/Satim Vergisi) в размере 2% уплачиваются обеими сторонами (покупателем и продавцом) при продаже недвижимости. Эти сборы (т.е. 4% в общей сложности) основаны на отчете об оценке имущества экспертом.
Доступны местные эксперты и компании, и стоимость, как правило, оплачивается покупателем. Отчет об оценке, который действителен только в течение трех месяцев, должен быть представлен в отдел регистрации прав собственности. Это значение будет объявленным значением свойства. Однако объявленная стоимость имущества не может быть ниже «налоговой стоимости», определяемой местным муниципалитетом, которая также используется в качестве базы для местного налога на имущество.
Если имущество представляет собой здание, обязательно наличие страховки от стихийных бедствий (DASK).
Налог на доход от аренды
Если вы ежегодно сдаете свою недвижимость в аренду физическому лицу или компании, вы должны подать налоговую декларацию о доходах от аренды за предыдущий календарный год в ближайшую налоговую инспекцию в период с 1 по 25 марта. Налоги уплачиваются двумя равными частями — первая в марте, вторая в июле.
С другой стороны, если вы арендуете на короткий срок, то этот доход будет облагаться налогом на прибыль. Вы должны иметь налоговый учет, бухгалтера и вести финансовые книги. Подоходный налог за предыдущий год уплачивается так же, как и годовой налог на прибыль от аренды.
Местный налог на имущество (Emlak Vergisi)
Местный налог на недвижимость уплачивается двумя равными частями: первая в мае, вторая в ноябре. Вы должны связаться с местным муниципалитетом (Беледие) для получения дополнительной информации и способов оплаты. Налог рассчитывается на основе стоимости имущества и зависит от пороговых значений, установленных налоговыми органами следующим образом:
Для недвижимости, расположенной за пределами муниципальной территории
Резиденции | 0,1% |
Другие здания | 0,2% |
Земельные участки | 0,1% |
Сельскохозяйственная земля | 0% |
Свободная земля (но выделенная под строительство) | 0,3% |
Для недвижимости, расположенной на территории муниципального образования
Резиденции | 0,2% |
Другие здания | 0,4% |
Земельные участки | 0,2% |
Свободная земля (но выделенная под строительство) | 0,6% |
Мошенничество
Вам следует обратиться за юридической консультацией к юристу, чтобы сообщить о мошенничестве или мошеннических действиях. Как правило, о таких жалобах сообщается в местную прокуратуру.
Жалобы на правовую систему
Вы можете подать жалобу на адвоката, нотариуса или агента по недвижимости по следующим ссылкам:
Юристы
Вы должны обратиться в письменной форме с соответствующими доказательствами в соответствующую коллегию адвокатов. Контактные данные городских коллегий адвокатов можно найти на сайте Баробирлик .
Государственный нотариус
Вы можете обратиться в Управление связи
Требования к визе/виду на жительство
Иностранцу, желающему купить недвижимость в Турции, не требуется вид на жительство. Точно так же покупка недвижимости не дает иностранцу разрешения на получение вида на жительство или разрешения на работу в Турции.
Если вы покупаете недвижимость по минимальной цене 250 000 долларов США или эквивалент в другой валюте, включая турецкие лиры, то покупатель, жена/муж и дети в возрасте до 18 лет получают право на турецкое гражданство.
Тем не менее, любой желающий купить недвижимость в Турции, не имеющий вида на жительство, должен получить свой идентификационный номер иностранца (номер Ябанчи Кимлика) в Отделе по делам иностранцев TNP в ближайшем городе (не в местном городе), чтобы продолжить процедуру оформления. покупка недвижимости. Этот сервис бесплатный.
Покупка недвижимости в определенных районах
а) Лица с иностранным гражданством могут приобрести в общей сложности не более 30 гектаров земли в Турции и могут приобрести ограниченное вещное право.
б) Иностранцы не могут приобретать или арендовать имущество в запретных военных зонах и зонах безопасности.
в) Лица с иностранным гражданством могут приобретать имущество или ограниченное вещное право в районе/городе в размере до 10% общей площади указанного района/города.
г) Недвижимость подлежит ликвидации в следующих случаях:
(i) если недвижимость приобретена с нарушением законов
ii) если соответствующие министерства и ведомства выявят, что имущество используется не по назначению
iii) если иностранец не обратится в соответствующее министерство в срок в случае, если недвижимость приобретена с проектным обязательством
iv) если проекты не будут реализованы в срок.
Сдача вашей недвижимости в аренду
Каждый имеет право сдавать свое имущество в аренду при том понимании, что договор подписывается между арендодателем и арендатором. Если недвижимость используется для проживания, арендодатель должен платить подоходный налог, как описано выше.
Если имущество используется в коммерческих целях, арендодатель должен убедиться, что арендатор платит налог на прекращение аренды (Stopaj vergisi).
Имущественные дела
В соответствии с действующими турецкими законами и правилами передача права собственности на недвижимость возможна только в Управлении земельного кадастра (TAPU DAIRESI).
В Турции есть два типа документов; один из них — документ на землю, а другой — документ, подтверждающий право собственности, который вы можете получить после получения сертификата на жилье. Получение жилищного сертификата очень сложно и занимает много времени. Поэтому потенциальные покупатели должны рассмотреть возможные проблемы, прежде чем покупать недвижимость без сертификата на жилье. Жилищные сертификаты выдаются местными муниципалитетами.
Проблемы с таймшером
Покупки таймшеров в настоящее время не очень распространены, однако прогнозируется, что они станут очень популярными в будущем. Потенциальным покупателям следует очень внимательно изучить договор (по возможности с мнением юрисконсульта), убедиться, что договор зарегистрирован в Управлении прав собственности и актов собственности, а доли указаны в титуле собственности и акте.
Отказ от ответственности
Эта информация предоставляется в качестве общего руководства и основана на информации, предоставленной посольству соответствующими местными властями, и может быть изменена в любое время с небольшим уведомлением или без него. FCDO и посольство Великобритании не несут ответственности за какие-либо неточности в этой информации. Граждане Великобритании, желающие получить любую дополнительную информацию, должны обратиться в соответствующие местные органы власти.
г. Последнее обновление 26 июля 2021 г. + показать все обновления
Как купить недвижимость в Тунисе
Консультации для британцев, покупающих недвижимость в Тунисе, включая информацию о юридических консультациях, мошенничестве, требованиях к месту жительства, жалобах и многом другом.
Содержание — Консультации для британцев, покупающих недвижимость в Тунисе, включая информацию о юридических консультациях, мошенничестве, требованиях к месту жительства, жалобах и многом другом
Введение
В этом руководстве изложена основная информация для граждан Великобритании, желающих приобрести недвижимость в Тунисе, включая советы по юридическим вопросам, мошенничеству, требованиям к месту жительства, жалобам и т. д. Его следует читать вместе с руководством «Как купить недвижимость за границей» . Мы не можем предоставить какие-либо рекомендации по индивидуальной покупке недвижимости, кроме информации и ссылок, перечисленных ниже. Ознакомьтесь с нашей информацией о том, что консульства могут и не могут делать для граждан Великобритании.
Консультация юриста
Тунис поощряет иностранные инвестиции. Свободные инвестиции могут быть сделаны без разрешения, в частности, для тех, кто инвестирует в туристическую или промышленную зону.
Нетунисцы, желающие купить недвижимость в жилой зоне, должны получить разрешение от губернатора района, где находится недвижимость.
На практике людей по-прежнему просят представить файл для получения разрешения на покупку, даже если недвижимость находится в туристической или промышленной зоне. Обратите внимание, что если вы решите продать недвижимость, вам необходимо получить разрешение от губернатора.
Имейте в виду некоторых нетунисцев, которые выдают себя за иностранные агентства недвижимости, но не могут работать в Тунисе. За юридической консультацией следует обратиться к местному юристу .
Переводчики
Пожалуйста, проверьте этот список местных письменных и устных переводчиков .
Налогообложение
Всю информацию о местном налоге можно найти на e-jibaya .
Когда вы покупаете недвижимость у зарегистрированного застройщика, вам необходимо заплатить от 1 до 10% от общей стоимости покупки, в зависимости от недвижимости (первой или вторичной).
Жалобы на правовую систему
Вы можете подать жалобу в полицейский участок или в суд. Будьте готовы дать показания лично, иначе ваша жалоба не будет услышана.
В суде вы можете обратиться за юридической консультацией к заместителю прокурора. Судебные слушания будут проходить только на арабском языке. Во время слушания может присутствовать переводчик. В Тунисе нет бюро бесплатных консультаций.
Покупка недвижимости в определенных районах
Сельскохозяйственная земля не может быть куплена лицами, не являющимися гражданами Туниса, но может быть сдана в аренду на срок не более трех лет.
Сдача вашей недвижимости в аренду
Местное законодательство, регулирующее иностранных арендодателей и арендаторов, отсутствует, только сельскохозяйственная аренда на срок более 3 лет подлежит разрешению.
Продажа недвижимости
Если недвижимость увеличилась в цене, вы будете облагаться налогом на прирост капитала с прибыли. Всегда желательно пройти через это с юристом.
Имущественные дела
Вам нужно будет открыть банковский счет в Тунисе и заявить банку, что средства, которые вы вносите, предназначены для покупки недвижимости в Тунисе. После каждой передачи следует запрашивать «fiche d’Investissement». Также необходимо получить разрешение от губернатора. Пожалуйста, убедитесь, что ваш контракт проверен вашим юристом перед его подписанием.
Другие источники советов
Информацию о зарегистрированной собственности и документах, связанных с ней, можно получить на веб-сайте La Conservation de la Propriété Foncière-CPF (информация на веб-сайте доступна только на арабском языке).
Отказ от ответственности
Это не единственное руководство, которому следует следовать при рассмотрении вопроса о покупке, продаже или аренде недвижимости. FCDO не делает никаких заявлений относительно качества или точности информации, доступной на веб-адресах, перечисленных в этом руководстве, и не может брать на себя никакой ответственности за размещенный на них контент. FCDO настоятельно рекомендует потенциальным покупателям, продавцам или арендодателям тунисской недвижимости обращаться за независимыми юридическими и финансовыми консультациями на всех этапах в Тунисе.
Практические советы, которые следует учитывать при покупке недвижимости или таймшера за границей резиденту Великобритании
Руководство по мошенничеству с недвижимостью
Помощь и советы о том, как избежать или сообщить о многих видах мошенничества с недвижимостью.
Документы — Руководство по мошенничеству с недвижимостью на Кипре, в Болгарии, в Тунисе, в Испании и в Турции, при покупке недвижимости из Великобритании.
Подробности — Руководство по мошенничеству с недвижимостью на Кипре, в Болгарии, в Тунисе, в Испании и в Турции, при покупке недвижимости из Великобритании.
Список организаций, которые могут помочь, если вы стали жертвой мошенничества с недвижимостью.
Консультации для всех стран: подробная информация
от А до Я
- Инвалидность и выезд за границу
- Чек-лист поездки на фестиваль
- Контрольный список поездок за границу
- Страхование выезжающих за границу
- Руководство по покупке недвижимости за границей
- Удостоверения личности и новые поставщики удостоверений личности и паспортов
- Если вы пострадали от кризиса за границей
- Советы лесбиянкам, геям, бисексуалам и трансгендерам для поездок за границу
- Пиратство и вооруженный разбой на море
- Подготовка к зимним видам спорта за границей #SkiSafe
- Профессиональные услуги, если вы находитесь за границей
- Уменьшите риск терроризма за границей
- Путешествия и психическое здоровье
- Путешествие во время Рамадана
- Тропические циклоны, тайфуны или ураганы
Руководство по покупке недвижимости за границей
Практические советы, которые следует учитывать при покупке недвижимости или таймшера за границей.
Содержание
Если вы подумываете о покупке недвижимости за границей, вам необходимо иметь в виду, что правовая система и шаги, которые необходимо предпринять, могут сильно отличаться от тех, с которыми вы столкнулись в Великобритании. Это руководство задумано как практический совет, который следует учитывать при покупке недвижимости или таймшера за границей.
Основные советы по покупке недвижимости за границей
- изучить и соблюдать местные законы о покупке и аренде недвижимости
- всегда получайте письменное подтверждение того, что было согласовано в любых переговорах и всегда настаивайте на бумажной (желательно не электронной) квитанции об уплаченных деньгах
- убедитесь, что продавец или застройщик владеет документами, подтверждающими право собственности на недвижимость или землю, и может передать их вам. Если вы покупаете совершенно новый или частично построенный объект у застройщика, убедитесь, что документы, подтверждающие право собственности на рассматриваемую недвижимость, действительно существуют.
- проверить, что документы на недвижимость или землю не были предложены в качестве залога для каких-либо кредитов
- проверьте, есть ли у владельца непогашенные счета за коммунальные услуги, местные налоговые требования и т. д., за которые вы можете нести ответственность при покупке недвижимости
- убедитесь, что все коммунальные услуги, например, вода, канализация и электричество, подключены и что вы сможете ими пользоваться
- поговорите с другими владельцами недвижимости в этом районе или в застройке, чтобы выяснить, есть ли какие-либо проблемы, о которых вам следует знать перед покупкой (например, наводнения зимой, отсутствие воды или электричества летом)
- попросите застройщика показать вам несколько завершенных им/ею проектов и поговорите с владельцами недвижимости в этих застройках, чтобы узнать, не было ли у них проблем
- установить, есть ли у застройщика непогашенные обязательства перед поставщиками коммунальных услуг по подведению воды, канализации, электричества и т. д. к застройке
Рассмотрите возможность составления завещания в стране, в которой вы владеете своей зарубежной недвижимостью, чтобы гарантировать, что те, кого вы хотите унаследовать вашу собственность и активы за границей, действительно сделают это, поскольку законы о наследовании могут отличаться от законов Великобритании. Сделав все свои запросы, спросите себя, удовлетворены ли вы в своем уме тем, что вы можете приступить к покупке рассматриваемой недвижимости, не сталкиваясь с проблемами. Если нет, сделайте больше проверок.
Обратитесь за независимой юридической консультацией
Многие собственники недвижимости сталкиваются с проблемами со своим имуществом, потому что они не обращались за независимой юридической консультацией, а вместо этого пользовались услугами юристов и переводчиков, рекомендованных агентом по недвижимости или застройщиком, и в некоторых случаях представляли интересы обеих сторон. Назначьте независимого англоговорящего юриста, имеющего лицензию на практику и опыт в сфере продажи недвижимости.
Если вы решите работать с британским агентом по недвижимости, промоутером или юристом, убедитесь, что они имеют квалификацию для работы как в Великобритании, так и за рубежом, что они надежны и имеют опыт работы в стране, в которой вы собираетесь покупать недвижимость. Также убедитесь, что они зарегистрированы в Юридическом обществе Великобритании и специализируются на международных сделках.
Вы также должны убедиться, что у вашего адвоката есть страховка профессиональной ответственности.
Воспользуйтесь услугами независимого письменного/устного переводчика
Если вы плохо понимаете язык страны, в которой собираетесь совершить покупку, убедитесь, что все контракты и соответствующая документация переведены независимым переводчиком и что переводчик сопровождает вас на всех встречах. Будьте осторожны с использованием переводчика, который был рекомендован агентом или адвокатом.
Ипотека
Сделайте домашнее задание: вам следует проанализировать и сравнить ряд различных продуктов и услуг, предлагаемых различными кредитными компаниями. Не берите автоматически ипотеку, рекомендованную продавцом или его агентом. Если у вас есть какие-либо сомнения относительно условий, попросите кредитора уточнить.
Ищите ипотеку, которая наиболее подходит для ваших возможностей и потребностей. Существует целый ряд предлагаемых ипотечных кредитов, и вам следует обратить особое внимание на процентную ставку и период погашения, сборы за оформление ипотечного кредита, а также досрочное погашение и сборы за аннулирование.
Убедитесь, что вы полностью понимаете договор ипотечного кредита, который подписываете.
Также учитывайте влияние колебаний местной валюты по отношению к фунту стерлингов и то, как любые изменения могут повлиять на повышение процентной ставки по вашим выплатам.
Дополнительные расходы
Так же, как если бы вы покупали недвижимость в Великобритании , при покупке недвижимости за границей помимо покупной цены возникнет ряд других расходов. Помимо тех, которые обычно возникают в Великобритании, они могут включать:
- плата за финансового консультанта для управления вашими налоговыми делами как в Великобритании, так и за рубежом. Вы можете быть обязаны платить налог, если имущество продано.
- гонорары сертифицированного сюрвейера или сюрвейера
- ипотечные сборы — они могут включать комиссию ипотечного брокера, комиссию за организацию или открытие, а также административный сбор банка за назначение представителя для управления уплатой налогов и внесением титула в реестр собственности.
- комиссию за международный банковский перевод, которую вы должны обсудить с вашим банком заранее
- комиссия за банковский перевод/гарантированный банком чек, которую вы должны обсудить с вашим банком заранее
- сборы за оформление доверенности при необходимости
- стоимость мебели, доставки и страховки
- судебные издержки для составления завещания, которые могут быть обязательными в некоторых странах
- плата за перевод
- плата за подключение воды, канализации, электричества и т.д.
Как и в Великобритании, после того, как вы купили недвижимость, потребуются различные текущие расходы, которые могут включать:
- ежегодный налог на недвижимость
- сборы за вывоз мусора и водоотведение
- подоходный налог или подоходный налог для нерезидентов
- коммунальные платежи, если ваша недвижимость является частью более крупного проекта по развитию недвижимости
Покупка недвижимости вне плана
Покупка недвижимости вне плана неизбежно сопряжена с более высоким риском, чем покупка вторичной недвижимости.
Если вы планируете купить недвижимость в стадии строительства или строящуюся недвижимость, вам следует знать ряд моментов:
- не производить никаких платежей застройщику или другим лицам без банковской гарантии
- убедитесь, что в договоре купли-продажи, который вы подписываете с застройщиком, указано их обязательство вернуть все авансовые суммы плюс проценты покупателю, если строительство не начато или не завершено в срок, указанный в договоре, или если сертификат на жилье не выдан .
- тщательно проверить условия банковской гарантии, прежде чем производить какие-либо платежи в отношении имущества
- убедитесь, что финансовое учреждение, выдающее гарантию, уполномочено предлагать финансовые гарантии в стране, прежде чем производить какие-либо платежи — свяжитесь с независимым местным юристом / финансовым консультантом, чтобы подтвердить эту информацию для вас
- при поэтапных платежах сохраняйте копии любых квитанций с указанием точной суммы, которую вы заплатили.
- сохраните копии всей документации, относящейся к покупке недвижимости и обязательствам застройщика на случай, если недвижимость не будет завершена и вам необходимо оформить банковскую гарантию
Обратитесь за независимой юридической консультацией, если застройщик не выполнил условия договора и вы хотите его расторгнуть.
Что делать, если что-то пойдет не так
Жертвы мошенничества
Если вы считаете, что стали жертвой мошенничества и у вас нет страхового полиса/банковской гарантии, вам следует обратиться за независимой юридической консультацией относительно обращения в суд.
Дополнительная информация доступна в руководстве по мошенничеству с недвижимостью .
Что может сделать Министерство иностранных дел, по делам Содружества и Развития (FCDO)
FCDO и посольства/верховные комиссии Великобритании за рубежом не имеют юрисдикции или полномочий для участия в частных юридических делах за границей, в том числе связанных с имущественными и финансовыми спорами, и мы не можем вмешиваться в процессы другой страны или выступать посредниками от вашего имени.
FCDO предоставляет списки англоговорящих юристов , устных и письменных переводчиков .
Как купить недвижимость в Турции, на Кипре, в Испании, в Тунисе и в Болгарии из Великобритании
Телеграм канал ВикиВиза https://t.me/wikivisa
Чат и оперативные ответы по визам https://t.me/wikivisa_chat
Актуальные события
Телеграм канал ВикиВиза https://t.me/wikivisa
Чат и оперативные ответы по визам https://t.me/wikivisa_chat
⇒ APPENDIX, ИНСТРУКЦИИ, ГАЙДЕНСЫ, РУКОВОДСТВО И ЗАЯВЛЕНИЯ ДЛЯ UK VISA
⇒ ШАБЛОНЫ И ОБРАЗЦЫ СПРАВОК И ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ БРИТАНСКОЙ ВИЗЫ
⇒ ОБРАЗЦЫ ПЕРЕВОДОВ ДЛЯ ВИЗЫ В ВЕЛИКОБРИТАНИЮ
Подробная информация на сайтах и в Телеграм-канале WikiVisa – VikiVisa – ВикиВиза
Телеграм канал ВикиВиза https://t.me/wikivisa
Чат и оперативные ответы по визам https://t.me/wikivisa_chat
Телеграм канал ВикиВиза https://t.me/wikivisa