Введение

В этом руководстве изложена основная информация для граждан Великобритании, желающих приобрести недвижимость в Испании, включая советы по юридическим вопросам, покупки в определенных районах, жалобы и многое другое. Его следует читать вместе с руководством «Как купить недвижимость за границей» .

Министерство иностранных дел, по делам Содружества и Развития (FCDO) не может предоставить какие-либо рекомендации по индивидуальной покупке недвижимости, кроме информации и ссылок, перечисленных ниже.

Ознакомьтесь с нашей информацией о том, что консульства могут и не могут делать для граждан Великобритании.

Консультация юриста

Мы настоятельно рекомендуем вам выбрать независимого юриста, который специализируется на испанском земельном праве (urbanismo). Независимость означает, что они работают только от вашего имени и не заботятся об интересах агента или разработчика.

Испанская система передачи собственности отличается от системы Великобритании, поэтому вы должны убедиться, что лица, участвующие в сделке, имеют квалификацию и опыт работы в Испании.

Будьте предельно осторожны, если агент по недвижимости, промоутер или юрист призывает вас срезать углы, чтобы сэкономить деньги или время.

испанские нотариусы

Испанский нотариус подготовит договор купли-продажи и выдаст документы.

Как покупатель, вы имеете право выбирать, к какому нотариусу обращаться.

Нотариус является государственным служащим, обязанным предоставить вам бесплатную и беспристрастную юридическую консультацию по всем аспектам договора до его подписания. Лучше заранее обратиться за консультацией к нотариусу. Когда назначена дата подписания договора, у вас есть 3 дня, чтобы посетить нотариуса и задать любые вопросы, которые могут у вас возникнуть по любому аспекту договора.

Найдите англоговорящих нотариусов .

Британские агенты по недвижимости, промоутеры и юристы

Если вы решите работать с британским агентом по недвижимости, промоутером или юристом, убедитесь, что:

• они квалифицированы, надежны и имеют опыт работы в Испании
• они зарегистрированы в Юридическом обществе Великобритании
• они специализируются на международных транзакциях

Если ваш адвокат базируется в Испании, запросите его регистрационный номер и убедитесь, что он зарегистрирован и практикует в местной коллегии адвокатов (Colegio de Abogados).

Вы также должны убедиться, что у вашего адвоката есть страховка профессиональной ответственности, и не подписывать никаких бумаг и не передавать деньги, пока вы не получите независимую юридическую консультацию.

Хотя посольство Великобритании не может порекомендовать адвоката, у нас есть списки местных англоговорящих юристов .

Гесторы

Многие испанские граждане используют «гестор» для выполнения бюрократических функций от их имени. Только Gestor Administrativo со знаком GA имеет профессиональную квалификацию и сертификат для работы с документами непосредственно в испанской администрации. Более подробную информацию об услугах gestor можно найти здесь .

Имущественные споры: юридическая помощь

Если вы вовлечены в имущественный спор и у вас недостаточно денег для оплаты судебных издержек, вы можете обратиться за юридической помощью . Дополнительная информация доступна на Европейском портале электронного правосудия .

Если вы проживаете в Испании, вы можете обратиться в местную ассоциацию адвокатов за адвокатом по оказанию юридической помощи.

Вам может понадобиться найти нового юриста со специальным опытом, например, юристов-специалистов по гражданским делам для претензий о возмещении ущерба против частных лиц, таких как агенты, застройщики или банки, и специалистов-юристов государственных органов (contencioso administrativo) для претензий к местным, региональным или государственным органам.

Переводчики

Если вы плохо понимаете испанский язык, убедитесь, что все контракты и документы переведены независимым переводчиком.

Вы можете найти список аккредитованных письменных и устных переводчиков в Испании на веб- сайте Министерства иностранных дел Испании .

Ипотека — Испания: покупка и аренда недвижимости — Информация о юридических требованиях и советы для граждан Великобритании, покупающих или арендующих недвижимость в Испании

Сделайте домашнее задание: вам следует проанализировать и сравнить различные продукты и услуги, предлагаемые кредитными компаниями. Если у вас есть какие-либо сомнения относительно условий, попросите кредитора объяснить.

Вы также должны проверить в Банке Испании , что кредитор уполномочен работать в Испании .

Существует целый ряд предлагаемых ипотечных кредитов, и вам следует обратить особое внимание на процентную ставку и период погашения, сборы за оформление ипотечного кредита, а также досрочное погашение и сборы за аннулирование.

Если вы не сможете выплачивать ипотечные кредиты, испанский банк может изъять вашу собственность в Испании. Если стоимость имущества меньше, чем общая непогашенная задолженность (у вас отрицательный собственный капитал), банк может преследовать ваши активы в Великобритании, чтобы возместить дефицит по ипотеке, используя европейский исполнительный лист.

Убедитесь, что вы полностью понимаете договор ипотечного кредита, который подписываете. Если у вас есть какие-либо сомнения, свяжитесь с филиалом в течение 10 рабочих дней после предоставления обязывающего предложения.

Если по какой-либо причине вы не можете продолжать выплаты по ипотеке, вам следует немедленно обратиться в свой банк (до невыполнения обязательств по погашению), чтобы обсудить доступные варианты.

Дополнительную информацию об ипотеке в Испании можно получить в Испанской ипотечной ассоциации .

NIE — идентификационный номер иностранца

NIE (Numero de Identidad de Extranjero) — это личный идентификационный номер, необходимый для выполнения любых финансовых операций в Испании, таких как открытие банковского счета или покупка недвижимости.

Иностранным гражданам присваивается номер NIE при регистрации в качестве резидента в Испании в Oficina de Extranjeros (иммиграционная служба) или в специальном полицейском участке , однако покупатели недвижимости из-за пределов Испании могут подать заявление на получение NIE в посольстве или консульстве Испании в Великобритании или через представитель.

налог

Налогообложение — сложный вопрос, и налоги, связанные с покупкой, продажей и арендой недвижимости в Испании, могут сильно различаться в зависимости от региона, поэтому рекомендуется обратиться за советом к бухгалтеру или профессиональному налоговому консультанту.

Испанский налоговый орган Agencia Tributaria предоставляет некоторую информацию о собственности и налогах на своем веб-сайте на английском языке.

Краткую информацию о налогообложении см . в руководстве «Жизнь в Испании ».

Мошенничество

См . руководство по мошенничеству с недвижимостью .

Жалобы на правовую систему

Если вы считаете, что ваш адвокат проявил халатность и не выполнил свои обязательства, вам следует сначала пожаловаться в провинциальную коллегию адвокатов (Ilustre Colegio Provincial de Abogados). Если их ответ неудовлетворителен, вы можете подать жалобу в региональную, а затем в национальную коллегию адвокатов.

Жалобы должны быть в письменной форме и на испанском языке.

См. список ассоциаций адвокатов Испании на веб-сайте Генерального совета испанских юристов .

Если у вас есть жалоба на то, как суд рассмотрел ваше дело, обратитесь в Генеральный совет судебной власти .

Если у вас есть жалоба на нотариуса или gestor administrativo, обратитесь в профессиональный совет, членом которого они являются.

Требования к визе/виду на жительство

См. требования к проживанию в Испании .

Контрольный список покупателя

Прежде чем завершить покупку недвижимости, вы должны убедиться, что:

• вы видели выписку из земельного кадастра (не простая), которую можно получить в Colegio de Registradores (перевод на английский язык за дополнительную плату), и проверили следующие детали
• недвижимость и земля для продажи соответствуют зарегистрированным данным, и продавцы являются зарегистрированными владельцами
• в собственности нет долгов или сборов, таких как ипотека (см. примечание простое)
• в отношении объекта не возбуждено судебное дело о нарушении законодательства о землеустройстве

Вы должны проверить, что разрешения на строительство в порядке, и собственность является законной постройкой. Это особенно важно при покупке вне плана или непосредственно у застройщика. Мэрия может сказать вам, есть ли у здания все лицензии и разрешения и какой это тип земли.

Если недвижимость построена на земле в сельской местности или на земле, не предназначенной для строительства, вам следует обратиться в региональное правительство с просьбой подтвердить разрешение на строительство.

Если вы покупаете строящуюся недвижимость, подтвердите, что недвижимость была сертифицирована зарегистрированным архитектором как законченная и зарегистрирована как новостройка в реестре собственности. В регистрации также должны быть указаны сведения о страховании застройщика от структурных и других дефектов конструкции. В случае частной постройки (предыдущий владелец построил свой дом и решил продать до истечения 10 лет) вам нужно будет запросить эти данные отдельно.

Вы должны проверить последний план города, чтобы увидеть, есть ли на участке, который вы хотите купить, какие-либо ограничения на строительство, находится ли он в зеленой зоне, включает ли он общественную дорожку или что-то подобное. Вы можете сделать это в отделе градостроительства (urbanismo) местной мэрии.

Вам следует обследовать недвижимость. Это не обязательно, но разумно нанять сертифицированного инспектора для проверки имущества.

Вы должны знать кадастровую стоимость недвижимости и размер налога на покупку. Налог взимается с оценки имущества, проведенной советом, а не с суммы продажи. Вы можете проверить это на сайте налоговой службы в Интернете, используя кадастровый номер.

Убедитесь, что вы ознакомились со следующими документами:

• оплаченная квитанция об уплате ежегодного налога на имущество предыдущего владельца (IBI). Также имеет смысл получить справку из мэрии об отсутствии неоплаченных ставок за предыдущие годы.
• кадастровый сертификат с указанием точных границ и квадратных метров вашей земли — он будет связан с записью в земельной книге с помощью кадастрового номера. Вы должны убедиться, что описание собственности и земли, содержащееся в обеих записях, совпадает.
• свидетельство о первом заселении или жилищный сертификат, выданный мэрией. Этот документ понадобится вам для подключения к электроэнергетическим и водопроводным компаниям. Разработчики не могут заставить вас пройти без этой лицензии
• квитанция, подтверждающая, что все счета за коммунальные услуги были оплачены предыдущим владельцем
• если применимо, сертификат, подписанный президентом Сообщества владельцев собственности (см. Comunidad de Vecinos), подтверждающий отсутствие непогашенных долгов. Вы должны знать, что если вы позже обнаружите, что есть такие долги, как новый владелец, вы берете на себя долги за текущий и предыдущий год (всего 2 года)
• с 1 июня 2013 года все дома для продажи или сдачи в аренду в Испании по закону должны иметь сертификат энергоэффективности. Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости, продавец обязан показать вам этот сертификат.

По завершении публичный акт должен содержать точное описание имущества. Вы должны как можно скорее зарегистрировать недвижимость на свое имя в Земельном кадастре, чтобы обеспечить полную защиту своих прав. Нотариус может даже отправить предварительное уведомление в Земельный кадастр в электронном виде после подписания публичного акта.

Перед покупкой проверьте местоположение объекта

Правила планирования и строительства различаются от региона к региону, поэтому перед покупкой обязательно изучите правила, касающиеся расположения недвижимости.

Береговая демаркация

Если вы рассматриваете возможность приобретения прибрежной недвижимости, вам следует обратиться в офис по демаркации побережья в вашем регионе , чтобы получить сертификат, удостоверяющий, что недвижимость не подпадает под действие Закона о прибрежной зоне 1988 года. Имейте в виду, что хотя на веб-сайте Министерства окружающей среды можно просмотреть прибрежные границы общественных морских территорий в режиме онлайн , это может не предоставить достаточно точной информации, на которой можно основывать покупку недвижимости.

Сельская земля

Будьте предельно осторожны, если запись Земельного кадастра показывает, что недвижимость, которую вы хотите купить, построена на сельской земле. В обычных обстоятельствах правительство резервирует этот тип земли для сельскохозяйственного использования, и вам необходимо проконсультироваться с муниципальными и региональными властями, чтобы убедиться, что получено полное разрешение на строительство для использования в качестве жилого дома.

Военные базы

В некоторых частях Испании периферийные земли, окружающие военную или военно-морскую базу, считаются «ограниченными» в соответствии с испанским законодательством , и при покупке, продаже или проведении строительных работ на объектах, расположенных в этих районах, могут применяться особые правила.

С 1 января 2021 года граждане Великобритании, желающие приобрести недвижимость в этих районах, в том числе те, которые подпадают под действие Соглашения о выходе , должны будут соответствовать требованиям граждан третьих стран (т.е. граждан, не входящих в ЕС) и получить военное разрешение от Министерство обороны Испании перед покупкой. Это разрешение применимо только к покупке новой недвижимости или строительным работам в районах, указанных ниже, с 1 января 2021 года.

Области, упомянутые в этом законе, включают:

• Район Картахены (Мурсия), включая южный Аликанте и восточную Альмерию.
• район Гибралтарского пролива
• Район залива Кадис
• Прибрежные районы Галиции
• все граничащие регионы с Францией, Андоррой и Португалией
• все испанские острова (Балеарские острова и Канарские острова) — см. статью 32 и приложение II Королевского указа 689/1978.
• Сеута
• Мелилья

См. Приложение II к Королевскому указу 689/1978 , где приведен список конкретных городов и районов, затронутых этим актом, а также уточните в местных реестрах собственности и у местных нотариусов , применяется ли этот закон к собственности, которой вы владеете или которую рассматриваете для покупки. Исключения могут применяться в определенных областях.

Как и в случае со всеми сделками с недвижимостью, мы настоятельно рекомендуем вам обратиться за специализированной юридической консультацией к юристу, который может проконсультировать и поддержать вас на протяжении всего процесса и, при необходимости, запросить военное разрешение от вашего имени. См. список англоговорящих юристов в Испании .

Покупка недвижимости вне плана

Покупка недвижимости вне плана неизбежно сопряжена с более высоким риском, чем покупка вторичной недвижимости. Если вы рассматриваете возможность покупки вне плана в Испании, необходимо учитывать ряд моментов.

Прежде чем платить

Убедитесь, что у вас есть банковская гарантия (aval bancario) для покрытия поэтапных платежей. Застройщики строящихся объектов по закону обязаны обеспечивать все депозиты банковской гарантией. Однако имейте в виду, что это обязательство вступает в силу только после того, как застройщик получит разрешение на строительство, поэтому вам следует попросить его просмотреть, прежде чем производить какие-либо платежи.

Вы также можете проверить это в Земельном кадастре, потому что, если описание будущего здания будет зарегистрировано, регистратор увидит свидетельство наличия лицензии и начала работ по утвержденному проекту.

Вы должны убедиться, что банковская гарантия является индивидуальной, а не коллективной гарантией, охватывающей всю разработку, которая не обеспечивает такой же защиты. Вам также следует запросить подтверждение того, что ваши платежи зачисляются на специальный счет условного депонирования, который можно использовать только для строительства указанного объекта.

Убедитесь, что разработчик зарегистрирован в Mercantile Registry, а лицо, которое собирается подписать от имени разработчика, имеет на это законные полномочия. Вы можете посетить любой отдел торгового реестра или воспользоваться веб- сайтом Земельного кадастра .

Обратитесь в Земельный кадастр , чтобы убедиться, что земля, на которой планируется строительство, зарегистрирована на застройщика, с которым вы ведете бизнес.

Убедитесь, что вы получили копию кадастрового сертификата с указанием точных границ и квадратных метров вашей земли.

Убедитесь, что у застройщика есть страховка, покрывающая ущерб, причиненный структурными дефектами здания. Эта страховка должна быть включена в руководство по недвижимости (libro del edificio), которое вам дает застройщик.

Вы также должны получить сертификат планирования участка, который хотите купить, в отделе градостроительства (Urbanismo) мэрии. Это будет включать в себя информацию о том, есть ли на участке какие-либо ограничения на строительство, находится ли он в зеленой зоне, включает ли он общественную пешеходную дорожку или есть ли какие-либо текущие планы по строительству автомагистрали и т. д.

Перед тем, как подписать свидетельство о праве собственности

После завершения строительства и до того, как вы подпишете документ о праве собственности, попросите у продавца подтверждение того, что строительство было завершено в соответствии с описанием, приведенным в планах. Выдается в виде сертификата (certificado final de obra). Вы также можете проверить это в Земельном кадастре.

Убедитесь, что у вас есть лицензия на первое размещение (licencia de Primera occupación), которая выдается мэрией для новых зданий и подтверждает, что недвижимость пригодна для проживания. Этот документ понадобится вам для подключения к электроэнергетическим и водопроводным компаниям. Разработчики не могут заставить вас пройти без этой лицензии.

Подумайте о том, чтобы попросить дипломированного инспектора проверить недвижимость. Это не обязательно, но было бы разумно получить профессиональное мнение о собственности, прежде чем вы закончите. В Испании существует Королевский институт сертифицированных геодезистов (RICS), и на полуострове и островах работают дипломированные геодезисты. Членами RICS являются квалифицированные и опытные специалисты, предлагающие независимые и беспристрастные советы.

Испанский колледж архитекторов в каждой провинции также предлагает список независимых специалистов-геодезистов.

Расторжение контракта

Если застройщик не построил вашу недвижимость к сроку, указанному в договоре, или услуги и коммунальные услуги не выполнены и не подключены в соответствии с нормами, или не может быть выдан сертификат на жилье, вы имеете законное право:

• расторгнуть договор и вернуть депозит плюс проценты
• продлить срок, позволяя застройщику завершить строительство объекта

Если вы хотите расторгнуть договор, вам следует получить независимую юридическую консультацию. После того, как вы проконсультировались с юристом, первым делом напишите застройщику, чтобы объяснить, что из-за несоблюдения договора вы хотите расторгнуть договор и потребовать вернуть уплаченные до сих пор депозиты, а также начисленные интерес.

Вы должны приложить все соответствующие документы (например, копию контракта, копии произведенных платежей, копию банковской гарантии) и указать дату, до которой вы хотите, чтобы сумма была возвращена. Вы должны написать разработчику, используя Burofax, услугу, предоставляемую испанской почтовой службой «Correos» и большинством курьеров, которая юридически удостоверяет, что контент был получен адресатом.

Если застройщик не отвечает вам в указанный срок, вам следует обратиться в отдел претензий банка или сберкассы, ответственной за гарантию, с требованием возврата произведенных платежей. Опять же, целесообразно связаться с помощью Burofax и приложить копии всех соответствующих документов, включая копию банковской гарантии, копию жалобы, поданной разработчику, копию ответа разработчика (если есть) и копии любых документы, свидетельствующие о том, что застройщик не выполнил условия договора.

В случае несоблюдения банком единственного оставшегося способа возмещения ущерба является поручить адвокату возбудить гражданское дело против банка.

Если вы считаете, что стали жертвой мошенничества и у вас нет ни банковской гарантии, ни страхового полиса от застройщика, вам следует обратиться за независимой юридической консультацией относительно возбуждения уголовного дела в судебном порядке и зарегистрировать заявление в полиции.

Сообщество владельцев

«Сообщество собственников» («Comunidad de Propietarios» или «Comunidad de Vecinos») — это юридическое лицо (в соответствии с Ley de Propiedad Horizontal 49/1960), в которое входят все домовладельцы в рамках одной застройки, например многоквартирного дома или урбанизации. . Целью этой организации является управление техническим обслуживанием и финансовым содержанием имущества, особенно коммунальных объектов.

Каждому домовладельцу назначается ежемесячная квота, как указано в уставе сообщества (Estatutos de la Comunidad de Propietarios), и он обязан представлять сообщество в совете управляющих (Junta de Gobierno) на ротационной основе. «Сообщества владельцев» могут подать в суд на любого владельца, который не платит коммунальные платежи.

Аренда в Испании

Владельцы, которые сдают свою недвижимость в аренду на краткосрочной или долгосрочной основе в Испании, должны соблюдать национальные правила аренды, изложенные в национальном законе об аренде ( Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos и Real Decreto-Ley 7/ 2019, 1 марта).

Прежде чем заключать договор аренды в качестве арендодателя (arrendador) или арендатора (arrendatario) в Испании, убедитесь, что вы знаете свои права и обязанности, поскольку они могут отличаться от прав и обязанностей в Великобритании. Подумайте о том, чтобы обратиться за профессиональной консультацией, чтобы убедиться, что вы соблюдаете испанское и местное законодательство.

Сертификат энергоэффективности

С 2013 года все домовладельцы в Испании по закону обязаны иметь сертификат энергоэффективности (Certificado de Eficiencia Energetica) перед продажей или сдачей в аренду своей недвижимости. Сертификаты предоставляют потенциальным покупателям и арендаторам информацию об энергоэффективности недвижимости и типичных расходах энергии.

Краткосрочная (праздничная) аренда

Если вы хотите сдать свою недвижимость туристам на краткосрочной основе, вы должны убедиться, что делаете это в соответствии с испанским законодательством. Большинство регионов Испании ввели в действие законодательство, регулирующее аренду на время отпуска в своей области, обязывая владельцев недвижимости получать лицензию до сдачи в аренду, а также устанавливая потолок количества доступных лицензий. Некоторые местные власти ввели мораторий на выдачу новых лицензий, чтобы контролировать количество объектов аренды жилья для отдыха в своем городе.

Недвижимость может подвергаться проверкам со стороны местных властей, а владельцы, пойманные на продаже нелицензированной частной жилой недвижимости туристам без соблюдения местного законодательства, могут быть подвергнуты серьезным штрафам.

Классификация туристических апартаментов (apartamentos turisticos) и домов для отдыха (viviendas vacacionales) может различаться в зависимости от региона. В некоторых районах это зависит от продолжительности пребывания или от того, сдается ли недвижимость целиком или отдельные комнаты. В других случаях это определяется местоположением недвижимости (т.е. близостью к центру города, пляжу).

Вам следует обратиться за независимой юридической консультацией и проверить местные законы и требования (например, меры по охране здоровья и безопасности) в мэрии или в отделе туризма регионального правительства, прежде чем покупать, если вы планируете сдавать свою недвижимость на краткосрочной основе.

Если вы планируете купить квартиру, которая является частью жилого дома, вам также следует ознакомиться с уставом Сообщества собственников, чтобы узнать, существуют ли какие-либо правила, запрещающие или ограничивающие сдачу в аренду на время отпуска в сообществе. Набор законодательных мер, касающихся испанских законов об аренде (Real Decreto-ley 7/2019), вступивших в силу в марте 2019 года, наделяет сообщества владельцев большими полномочиями запрещать аренду домов для отдыха в пределах их застройки или квартала.

После того, как вы правильно зарегистрировали свою недвижимость в местных органах власти и получили необходимую лицензию, вы можете подумать о найме испанского агента по сдаче в аренду, который поможет найти арендаторов, составить договоры аренды и управлять недвижимостью от вашего имени. В некоторых регионах обязательно использование специализированной туристической управляющей компании для краткосрочной сдачи в аренду туристам.

Долгосрочная аренда

Многие люди, желающие купить второй дом в Испании, предпочитают арендовать его перед покупкой. Договоры частной аренды регулируются национальными законами об аренде ( Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos и Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo), которые устанавливают и защищают права и обязанности как арендодатель (arrendador) и арендатор (arrendatario).

До подписания договора аренды

Перед подписанием договора арендаторы должны провести тщательный осмотр недвижимости.

Хорошей практикой является проверка личности лица или агентства, сдающего жилье в аренду, чтобы убедиться, что оно является владельцем. Это можно сделать в Национальном реестре собственности с помощью «nota simple» . Если кто-то действует от имени владельца, например, агент, вы должны убедиться, что у него есть доверенность на это.

Договоры аренды

Договоры аренды должны предоставлять арендатору полные условия их аренды и быть официально оформлены в письменной форме. Перед подписанием убедитесь, что вы полностью понимаете все пункты, и если что-то неясно, обратитесь за юридической консультацией. В письменном соглашении должны быть указаны полное имя и идентификационный номер (DNI для граждан Испании, NIE или паспорт для иностранных граждан) арендодателя и арендатора, полный адрес собственности и конкретные условия, на которые согласились обе стороны, такие как сумма арендной платы, оплата. метод и др.

Если имущество меблировано, это должно быть указано в договоре, как и возможность арендатора использовать любые другие объекты, такие как кладовые, парковочные места, общие сады и бассейны и т. д.

Организация по надзору за потребителями UCO (Organización de Consumidores y Usuarios) предлагает образец договора аренды здесь .

Инвентарь

Арендодатель должен предоставить арендатору опись, в которой указана вся мебель, электроприборы или другое оборудование, включенное в договор аренды, а также примечание о состоянии, в котором они находились на момент подписания. Вы должны проверить, что все электроприборы находятся в рабочем состоянии, и должны убедиться, что инвентарь правильный. Вы можете сделать фотографии, чтобы избежать каких-либо споров в будущем.

Важно проверить водопроводную, газовую и электрическую арматуру.

Депозиты

Депозит (fianza или señal) должен быть оплачен при подписании контракта, и арендодатель должен предоставить квитанцию. По закону арендодатель в Испании может запросить депозит только на один месяц при долгосрочной аренде. Дополнительные гарантии, такие как банковская гарантия (aval bancario) или другие гарантии, могут быть запрошены, однако они являются отдельными от депозита и по закону не могут превышать общую сумму арендной платы за два месяца.

По закону арендодатель обязан разместить залог в соответствующем «Agencia Social de la Vivienda» региона. Это эквивалент одобренной правительством схемы залога аренды (TDP) в Великобритании.

При расторжении договора арендодатель обязан вернуть задаток арендатору в течение одного месяца с даты расторжения договора.

Агентства по сдаче в аренду

Если вы решите арендовать через агента по сдаче в аренду, сборы, как правило, эквивалентны арендной плате за один месяц плюс НДС.

Срок аренды

Продолжительность договора аренды может свободно согласовываться между арендодателем и арендатором, однако, если в договоре аренды не указан фиксированный срок, взаимно согласованный обеими сторонами, будут применяться положения национального законодательства об аренде (Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 марта).

Договоры аренды, как правило, заключаются на один год, после чего они могут быть расторгнуты или продлены. Если договор бессрочный или на срок менее 5 лет, арендатор имеет право продлевать его каждый год, пока не будет достигнуто не более 5 лет (7, если арендатор является юридическим лицом). По истечении пяти лет, если ни одна из сторон не уведомит другую о своем желании расторгнуть договор, он будет автоматически продлеваться ежегодно еще максимум на три года.

Коммунальные и другие расходы

Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг (т.е. электричество, газ, вода и т.д.) является обязанностью арендатора, если иное не установлено условиями договора.

Арендодатели должны предоставить арендаторам Свидетельство о праве собственности (Cédula de Habitabilidad), выданное региональным советом. Этот документ служит гарантией того, что имущество соответствует назначению, и требуется при заключении договоров на водо-, газо- и электроснабжение.

Прежде чем завершить договор аренды, убедитесь, что вы четко определили согласованную сумму, и проверьте, включают ли условия договора какие-либо дополнительные расходы, такие как коммунальные платежи (см. раздел «Сообщество владельцев») или Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), ежегодный налог, который, если он не указан в договоре, ложится на владельца собственности.

Арендовать

Испанское законодательство гласит, что арендодатели могут применять ежегодное повышение арендной платы только в том случае, если это четко оговорено в условиях договора (например, фиксированное годовое процентное увеличение). Однако, если методология увеличения не указана, сумма не может превышать годовую ставку индекса потребительских цен (Índice de Precios al Consumo — IPC).

Если в договоре не указаны надбавки к арендной плате, они не могут быть применены до истечения срока действия договора (5 или 7 лет).

По истечении этого времени арендодатель может увеличить арендную плату, если он улучшит имущество (кроме регулярных работ по техническому обслуживанию) через месяц после завершения работ и только в том случае, если арендатор был проинформирован об этом в письменной форме. Любые надбавки, связанные с улучшением имущества, ограничены 20%, и арендодатель должен предоставить арендатору подробную информацию о связанных с этим затратах и ​​о том, как была рассчитана новая арендная плата.

Обслуживание недвижимости

Арендодатель обязан выполнять любые работы, необходимые для обеспечения того, чтобы недвижимость была пригодной для проживания, и в результате не может применять надбавки к арендной плате.

Арендаторы обязаны возместить любой ущерб, причиненный имуществу, который не является естественным (не изнашивается), например, преднамеренное повреждение, случайное или небрежное отношение.

И арендодатели, и арендаторы должны вести учет любой работы, которую они выполняют или оплачивают во время вашего проживания.

Рекомендации по безопасности

Некоторые аспекты безопасности испанского законодательства об аренде жилья отличаются от принятых в Великобритании. Настоятельно рекомендуется использовать детекторы дыма и угарного газа, однако, в отличие от Великобритании, в Испании это не является обязательным требованием для сдаваемой в аренду недвижимости.

В отличие от Великобритании, арендодатели по закону не обязаны проводить ежегодные проверки безопасности газа, однако поставщики услуг обязаны проводить полную проверку газа каждые 5 лет. Многие предлагают схемы обслуживания арендной платы, а некоторые также обеспечивают покрытие в случае, если арендатор не вносит платежи.

Хотя арендодатели не обязаны по закону проводить профессиональные проверки электроприборов, тем не менее, они обязаны обеспечивать безопасность использования всего электрического оборудования.

Расторжение договора

Договор аренды может быть расторгнут только по истечении 6 месяцев с даты подписания, если арендатор письменно уведомит арендодателя не менее чем за 30 дней; или если по истечении года аренды домовладелец (persona fisica) должен потребовать вернуть имущество в качестве своего основного места жительства, и в этом случае он должен уведомить арендатора не менее чем за два месяца.

Договоры аренды также могут быть расторгнуты, если одна из сторон не выполняет свои обязательства, такие как выплата арендной платы или удержание депозита. Дополнительную информацию см. в национальном законе об аренде (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).

Разрешение арендных споров

В случае возникновения споров между арендодателем и арендатором существует ряд различных механизмов, с помощью которых любая из сторон может добиваться разрешения либо посредством арбитража, посредничества, либо в судебном порядке:

• если договор аренды заключается между физическим лицом и зарегистрированной компанией (persona juridica), арендаторы могут подать официальную жалобу в местный административный орган по защите прав потребителей. Для получения дополнительной информации см. здесь
• если договор заключен между двумя физическими лицами (particulares), можно запросить посредничество или судебный иск. См. список англоговорящих юристов в Испании.
• некоторые региональные власти в Испании создали органы потребительского арбитража и посредничества (т.е. арбитражные суды Consejos). Для получения дополнительной информации вам следует обратиться в местные органы власти.

Сдача в аренду и подоходный налог

Вы должны убедиться, что вы декларируете свой доход от аренды в испанских налоговых органах (Agencia Tributaria), независимо от того, являетесь ли вы резидентом Испании или нет, и независимо от продолжительности аренды.

Имейте в виду, что владельцы недвижимости-нерезиденты в Испании обязаны ежегодно заполнять налоговую декларацию, даже если они не сдают свое жилье в аренду.

Налогообложение — сложный вопрос, поэтому рекомендуется обратиться за советом к бухгалтеру или профессиональному налоговому консультанту, обладающему всесторонними и современными знаниями налогового законодательства Великобритании и Испании.

Схемы выпуска акций

Схемы высвобождения капитала — это схемы, которые позволяют домовладельцам высвобождать капитал из стоимости своей собственности в виде дохода, единовременной суммы или сочетания того и другого. Обратная ипотека (hipoteca inversa) — это одна из форм выпуска акций, которая позволяет домовладельцам занимать деньги под стоимость своего дома, который используется в качестве залога. Обратная ипотека обычно предлагается пенсионерам-домовладельцам старше 65 лет.

Если вы рассматриваете схему выпуска акций, такую ​​как обратная ипотека или пожизненная ссуда, рекомендуется убедиться, что компания, предлагающая ипотеку, зарегистрирована в финансовом регуляторе рынков ценных бумаг, Национальной комиссии по торговле ценными бумагами (CNMV). и что им не вынесено никаких предупреждений.

Список финансовых компаний, которым не разрешено работать в Испании и в отношении которых ведется расследование, доступен на веб- сайте CNMV .

Прежде чем подписывать какие-либо контракты, обратитесь за независимой юридической консультацией, чтобы убедиться, что информация, предоставленная вам компанией, верна, в контракте нет оскорбительных положений, и вы полностью осведомлены о своих правах.

С подозрением относитесь к финансовым компаниям или агентам, которые пытаются убедить вас подписать соглашение об обратной ипотеке, чтобы избежать или уменьшить ваши налоговые обязательства. Если у вас есть какие-либо опасения по поводу ваших налоговых обязательств (например, налога на наследство), вам следует обратиться за советом к опытному профессиональному налоговому консультанту, который может дать вам независимый совет. В качестве альтернативы вы можете обратиться в налоговую службу Испании ( Agencia Tributaria ).

Если вы недовольны схемой, которую вам продали, первым делом нужно подать жалобу в компанию, ответственную за ваши инвестиции. Если по истечении 2 месяцев вы не удовлетворены ответом или не получили ответа, вы имеете право подать жалобу в CNMV .

Хотя окончательные отчеты CNMV не имеют обязательной силы, они содержат комментарии относительно поведения компании или лица, против которого подана жалоба. Если отчет в пользу клиента, вовлеченная компания должна уведомить CNMV о любых действиях, предпринятых для решения вопроса.

Если вы считаете, что стали жертвой мошенничества, связанного со схемой высвобождения капитала, вы можете подать заявление в полицию и обратиться за независимой юридической консультацией по поводу обращения в суд. Дополнительная информация для жертв мошенничества доступна на странице мошенничества .

Проблемы с таймшером

Право собственности на таймшер хорошо зарекомендовало себя в Испании. Тем не менее, есть также много недобросовестных компаний, некоторые из которых утверждают, что предоставляют различные стимулы (включая инвестиции на фондовом рынке и скидки на авиабилеты и проживание) при обмене владения существующими таймшерами или выходе из клубов отдыха.

Возможно, вам будет полезно прочитать совет о мошенничестве с таймшерами от Action Fraud , национального центра Великобритании по сообщениям о мошенничестве, находящегося в ведении Национального управления по борьбе с мошенничеством.

Другие источники советов

Испанский земельный кадастр публикует Руководство по покупке недвижимости в Испании . Spanish Property Insight предоставляет информацию и советы по покупке недвижимости в Испании.

Форумы экспатов, англоязычные газеты и общение с местными жителями и другими британскими гражданами, которые уже переехали, могут действительно дать вам представление о районе и получить представление о любых местных проблемах.

Испанский омбудсмен отвечает за защиту основных прав и гражданских свобод граждан, контролируя деятельность органов государственной власти. Если у вас есть жалоба на какой-либо орган государственной власти, вы можете подать жалобу региональному или национальному омбудсмену.

Если у вас возникли проблемы с недвижимостью в Испании, существует множество ассоциаций жителей, которые могут оказать поддержку и дать совет, а также познакомить вас с другими людьми, у которых был подобный опыт.

Полезные ссылки

• Испанский земельный кадастр
• Омбудсмен Испании (Defensor del Pueblo)
• FACUA: потребители в действии
• Abusos Urbanisticos No (AUN)
• Abusos Urbanisticos Almanzora Нет
• Европейская ассоциация осужденных за Лей де Костас
• Ассоциация владельцев иностранной собственности, Кальпе (AFPO)
• Ассоциация жителей Кампосоль
• CHIFRA (Ассоциация иностранных жителей Чиклана для англоязычных жителей Чиклана-де-ла-Фронтера)
• Группа действий Finca Parcs
• Национальная платформа лиц, затронутых прибрежным законом
• Спасите наши дома в Аксаркии (SOHA)

Отказ от ответственности

Эта информация предоставляется в качестве общего руководства и основана на информации, предоставленной посольству соответствующими местными властями, и может быть изменена в любое время с небольшим уведомлением или без него. FCDO и посольство Великобритании не несут ответственности за какие-либо неточности в этой информации. Граждане Великобритании, желающие получить любую дополнительную информацию, должны обратиться в соответствующие местные органы власти или обратиться за юридической консультацией к специалисту.