Введение

Спасибо, Сара, за это вступление и спасибо организации Social Housing за приглашение выступить на вашей ежегодной конференции. Это удовольствие и привилегия быть с вами здесь, чтобы обсудить такую ​​важную повестку дня для сектора.

Понимание основной цели поставщиков социального жилья

Так много всего произошло с тех пор, как я был назначен на эту должность в апреле, и легко потеряться в довольно бурной деятельности последних 6 месяцев. Итак, я хочу начать с того, что вернусь к некоторым основам и сосредоточусь на двух основных ролях владельцев социального жилья; во-первых, предоставить безопасные, благоустроенные дома для ваших жильцов, а во-вторых, предоставить больше домов тем, кто в них нуждается. Наша работа как регулирующего органа заключается в том, чтобы вы могли выполнять обе роли, соблюдая наши стандарты и эффективно управляя своими рисками.

Важность первой из этих фундаментальных ролей была ярко продемонстрирована недавним расследованием трагической и шокирующей смерти Авааба Исхака. Все социальные арендодатели несут ответственность за то, чтобы предоставляемые вами дома содержались в хорошем состоянии и соответствовали достойным стандартам. Я расскажу подробнее об этом случае позже, но он явно служит для того, чтобы подчеркнуть важность того, что вы как домовладельцы:

• Прислушивайтесь к проблемам своих арендаторов и принимайте соответствующие меры
• Понимать и учитывать разнообразные потребности арендаторов
• Иметь актуальную и подробную информацию о состоянии домов арендаторов, и
• Устраните ненужные барьеры, которые арендаторы могут иметь в доступе к услугам и быть услышанными

Это не первый случай, когда трагедия вынуждает сектор решать эти проблемы — я надеюсь, что он может быть последним.

В прошлом месяце слушания по общественному расследованию в Гренфелле завершились, и комиссия по расследованию продолжает готовить свой окончательный отчет с рекомендациями по изменению. Окончательные выводы Расследования, несомненно, послужат уроком для всех нас, занимающихся вопросами социального жилья.

Но еще до завершения расследования был составлен официальный документ о социальном жилье с учетом мнений тех, кто пострадал от Гренфелла. Законопроект о регулировании социального жилья, целью которого является реализация предложений, изложенных в Белой книге, в настоящее время находится на стадии рассмотрения в Палате общин. И мы надеемся, что он получит королевскую санкцию в начале Нового года. Законопроект заложит законодательные основы для преобразования нашего подхода к регулированию вопросов защиты прав потребителей. Переход от реактивного режима регулирования к проактивному. Благодаря структуре, основанной на новых потребительских стандартах, нормативных гарантиях, полученных в результате регулярных проверок, более сильных полномочиях и мерах по удовлетворению потребностей арендаторов, которые вы начнете собирать со следующего апреля.

На этом фоне изменений экономический климат является сложным. В этом климате экономической нестабильности советы директоров должны уделять пристальное внимание приоритетам и управлению рисками, связанными с выполнением этих приоритетов, а также принимать обоснованные стратегические решения. Быстрая и все более продолжительная инфляция, ограниченный рынок труда и постоянные сбои в цепочке поставок — все это приводит к увеличению ваших затрат. Нет сомнений в том, что смягчение воздействия этих факторов является проверкой устойчивости сектора и будет продолжать делать это в течение некоторого времени. Мы все можем признать, что неопределенные и слабые экономические перспективы делают обслуживание ваших существующих клиентов и в то же время строительство большего количества социального жилья все более сложным.

Многие из серьезных сценариев, которые вы испытали в прошлом году, теперь стали пугающе реальными. Надежное составление бюджета и бизнес-планирование являются фундаментальными задачами для советов директоров, но они никогда не были более важными, чтобы поддерживать жизнеспособность, выполнять инвестиционные планы и продолжать соответствовать экономическим стандартам. Ваши советы сталкиваются с рядом очень сложных компромиссов в достижении ваших организационных целей, потому что вы должны поддерживать свою финансовую жизнеспособность, предоставлять качественные услуги и обеспечивать безопасность арендаторов. Крайне важно, чтобы вы продолжали проводить надежное стресс-тестирование, чтобы оценить влияние ряда серьезных и множественных сценариев и спланировать свои стратегии снижения рисков.

Кроме того, несмотря на то, что объявление правительства об ограничении арендной платы окажет меньшее влияние на ваш доход, чем другие варианты, обсуждаемые в консультации, такое повышение будет сложным для многих арендаторов, и вам придется искать компромиссы. К ним относятся ожидания в отношении продолжения инвестиций в ваши существующие дома и доставки новых предложений.

Экономические перспективы для арендаторов

Помимо создания финансового давления на арендодателей, арендаторы ощущают влияние инфляции и давления на стоимость жизни, особенно из-за роста счетов за электроэнергию. Я знаю, что многие из вас поддерживают арендаторов, чтобы помочь им сохранить свои договоры аренды. Многие из вас будут развивать ряд мер поддержки, поскольку давление на арендаторов, вероятно, возрастет, и это будет означать, что все больше арендаторов будут испытывать трудности с отоплением своих домов или оплатой счетов. Потолок арендной платы в размере 7% обеспечил арендаторам определенный уровень защиты на предстоящий год, хотя в настоящее время они, вероятно, почувствуют влияние любого повышения. Потолок арендной платы — это баланс между выполнением инвестиционных планов в отношении существующих и новых домов и доступностью для арендаторов.

Стандарт существующего запаса

Возвращаясь к вопросу о стандартах в социальном жилье, на вас как на домовладельцев оказывается ряд различных факторов давления с точки зрения ваших инвестиций в существующие дома, которые, а также текущее техническое обслуживание и оперативный ремонт, включают внедрение мер по энергоэффективности и обезуглероживанию, а также проведение собраний по строительству и требования пожарной безопасности. Такие проблемы, как нехватка рабочей силы в строительстве и нарушение цепочки поставок, усложняют обслуживание вашей собственности.

Но неспособность обеспечить, чтобы ваши дома содержались в достойном и безопасном состоянии, может привести к серьезным последствиям для арендаторов и может подорвать репутацию сектора в целом. Ваша недвижимость — это ваши долгосрочные активы, а для ваших арендаторов — дома, обеспечивающие долгосрочную безопасность. Вы должны убедиться, что они защищены, содержатся в хорошем состоянии и рассчитаны на будущее, будь то в связи с растущими последствиями изменения климата, такими как более высокие температуры или более экстремальные погодные явления, или в отношении энергоэффективности. Ваши советы должны иметь точные, полные и актуальные данные о состоянии запасов, чтобы принимать обоснованные решения об инвестиционных программах.

Арендаторы заслуживают того, чтобы жить в приличных, безопасных и ухоженных домах, и они должны быть в состоянии доверять вам, как их арендодателям, и знать, что их дома приличные, безопасные и в хорошем состоянии. Вы должны предоставить арендаторам четкую информацию о том, что входит в ваши обязанности как их арендодателя и какой уровень обслуживания вы предоставляете. Если жильцы говорят вам, что их дом не является приличным, безопасным или не содержится в хорошем состоянии, вы должны провести расследование и отреагировать, чтобы исправить ситуацию должным образом. Многие арендаторы социального жилья имеют большой опыт в сфере социального жилья, и большинство из вас предоставляют жилье хорошего качества. Но даже небольшое количество вещей, которые идут плохо, могут оказать большое влияние на общественное мнение.

Новая поставка

Мы понимаем, что сектор отвечает не только за существующие дома, и это подводит меня к вопросу о новом предложении. Этот сектор продолжает играть ключевую роль в решении проблемы хронической нехватки жилья в стране, инвестируя в столь необходимые новые дома. Это делает вас хранителями действительно ценного актива, как с финансовой точки зрения, так и для общества в целом. Ваша деятельность и инвестиционные приоритеты должны отражать возникающие в связи с этим проблемы.

Многие из тех проблем, о которых я говорил, уже относятся к строительству новых домов.

Высокая инфляция, нехватка рабочей силы и материалов, а также сбои в цепочке поставок продолжают увеличивать затраты на разработку. Вам нужно будет подумать о том, как вы расставляете приоритеты для инвестиций в новое развитие, обеспечивая, чтобы ваши подходы к оценке инвестиций оставались актуальными и эффективными, а проекты тщательно контролировались. Уже очевидны более высокие затраты по займам, как из-за значительного роста процентных ставок, так и из-за увеличения спредов по долгу, поэтому ваши советы должны обеспечить наличие у вас надлежащего управления казначейством, чтобы иметь возможность отслеживать ковенанты по кредитам и снижать риск их нарушений.

И, конечно же, падение цен на жилье и общий спад на рынке жилья, похоже, будут продолжаться в течение следующих двух лет, и этот сценарий необходимо будет включить в ваше стресс-тестирование и при принятии решений об инвестициях в коммерческую деятельность, особенно для тех, из вас, чьи бизнес-планы включают значительное развитие для продажи, направленное на получение социальной отдачи.

Качество также важно в новых домах так же, как и в существующих, и обеспечение того, чтобы новое предложение было хорошего качества, жизненно важно.

Все это указывает на непростые рыночные условия, но предложение нового жилья крайне необходимо, и роль сектора в его обеспечении по-прежнему высоко ценится.

Потребительское регулирование

Возвращаясь к регулированию прав потребителей, как я сказал во введении, все это происходит одновременно с принятием долгожданного нового законодательства, которое расширит наши полномочия и контроль за предоставлением услуг поставщиками.

Мы приветствуем законопроект о социальном жилье (положение), который в настоящее время находится на рассмотрении парламента. Как мы сообщаем вам на постоянной основе, действуйте сейчас, чтобы подготовиться к этому новому правилу, оценив, что соблюдение нового режима и нового набора стандартов может означать для вашей организации. Крайне важно, чтобы вы уделяли постоянное внимание обеспечению безопасных и качественных домов для ваших арендаторов и, если вы считаете, что вы, возможно, нарушили наши стандарты, обращались к нам с этим вопросом при первой же возможности. Но вы должны делать это не потому, что мы в регулирующем органе говорим вам об этом, а потому, что это основная ответственность владельца социального жилья, независимо от того, являетесь ли вы советом, некоммерческой жилищной ассоциацией или коммерческой организацией. провайдер.

Мы намерены продолжать применять подход совместного регулирования в нашем новом режиме регулирования потребителей, поскольку мы считаем, что это правильный подход для сильного сектора, который понимает и выполняет свои обязанности. Совместное регулирование работает лучше всего, когда есть доверие и открытость между арендодателями и регулирующим органом, и когда мы работаем вместе, чтобы обеспечить предоставление качественных домов и хороших услуг. Однако без открытости и добросовестности этот подход больше не работает, и когда это произойдет, мы примем решительные меры.

Мы продолжим работать над тем, чтобы у нас были соответствующие ресурсы для реализации проактивного потребительского режима, и мы продолжаем нашу работу по пересмотру потребительских стандартов, которые определят результаты, которых мы ожидаем от вас. Стандарты будут касаться безопасности, качества жилья, районов, прозрачности, аренды, участия и подотчетности.

Мы продолжим взаимодействовать со всеми заинтересованными сторонами, включая арендодателей и арендаторов, чтобы сформировать наше представление о сфере применения этих стандартов и убедиться, что они соответствуют нашим трем критериям: они имеют существенное значение для арендаторов; доставляются арендодателями; и могут эффективно регулироваться.

Мы намерены провести общественные консультации по проекту новых потребительских стандартов в 2023 году (при условии принятия Закона о социальном жилье (положения) и направления регулирующему органу государственного секретаря).

Недавно мы также подтвердили требования новых Мер по удовлетворению требований арендаторов, которые вы должны подготовить к сбору с апреля 2023 года. К ним относятся меры по выполнению ремонтных работ; Соответствие требованиям DHS и установленным законом требованиям по охране труда и технике безопасности; и опыт жильцов о качестве их домов и ремонтных услуг. Они направлены на повышение прозрачности для арендаторов деятельности их арендодателя в этих важных областях. Мы потребуем, чтобы вы вернули нам эти данные, но данные TSM — это ваши данные, и мы ожидаем, что советы будут использовать их, чтобы повысить производительность и получить уверенность в том, что вы предоставляете хорошие услуги своим арендаторам и безопасным, достойным домам. .

Я хочу вернуться теперь к трагическому делу Авааба Исхака, демонстрирующему серьезное влияние на жильцов жилья с сыростью и плесенью и влияние, которое это может иметь на здоровье людей. Теперь мы написали всем зарегистрированным поставщикам услуг, в которых изложили свои ожидания в отношении того, что они имеют всестороннее представление о масштабах потенциальных проблем с сыростью и плесенью в их домах. Мы также попросили крупных провайдеров продемонстрировать нам, что у них есть системы для выявления и решения проблем сырости и плесени, и что они быстро и эффективно устраняют риски для здоровья своих арендаторов. Мы проверим эту информацию и используем ее для обоснования нашего мнения о соответствии поставщика стандартам. Наш посыл ясен: если вы обнаружите, что не соответствуете соответствующим стандартам в ходе сбора этой информации, недопустимо не обратиться к нам сразу. Вы должны сообщать нам, когда возникают проблемы, которые могут поставить под угрозу соблюдение вами стандартов.

Вывод

Таким образом, экономическая и операционная среда чрезвычайно сложна — с этим никто не поспорит, — но, если я могу сегодня обратиться к инвесторам, этот сектор неизменно доказывал свою устойчивость и новаторство в сложных ситуациях.

Вы должны знать, что мы недавно повысили рейтинг ряда поставщиков с V1 до V2, чтобы отразить серьезные экономические проблемы, о которых я говорил. Это соответствует нашим ожиданиям, и оценки по-прежнему соответствуют требованиям. Я уверен, что арендодатели смогут по-прежнему справляться с текущими проблемами, и как регулирующий орган мы будем стремиться подтвердить их финансовую жизнеспособность, обеспечив:

• их системы управления рисками надежны и поддерживаются надежными данными
• их советы обладают опытом для принятия обоснованных решений, ориентированных на реализацию стратегических приоритетов, и
• они могут реагировать и адаптироваться к новым требованиям.

И, наконец, для поставщиков потребительские стандарты и экономические стандарты — это две стороны одной медали. Только встретив их обоих, вы сможете достичь своей основной цели, которая, как я сказал в начале, состоит в том, чтобы предоставить безопасные, ухоженные дома для арендаторов и предоставить больше домов тем, кто нуждается в жилье.

Сегодня (26 ноября 2022 г.) более 250 арендаторов соберутся, чтобы создать группу, которая напрямую повлияет на планы правительства по улучшению условий социального жилья и изменению сектора.

Члены Группы жителей по вопросам качества социального жилья поделятся своим опытом с министрами, информируют об изменениях в политике и обеспечат должный учет мнения жителей по мере того, как правительство продвигает реформы социального жилья.

Запуск последовал за действиями министра жилищного строительства , объявленными на этой неделе, против Rochdale Boroughwide Housing (RBH) после того, как они не смогли справиться с опасной плесенью, что привело к трагической смерти Авааба Исхака.

В борьбе с низкими стандартами Майкл Гоув лишил жилищную ассоциацию новых средств налогоплательщиков для финансирования жилья — до тех пор, пока Регулятор социального жилья не завершит свое расследование, и RBH не сможет доказать, что он является ответственным домовладельцем.

Это служит предупреждением для других поставщиков жилья, поскольку Gove готов принять решительные меры против тех, кто подводит арендаторов.

Министр жилищного строительства Майкл Гоув сказал:

Это правительство не потерпит жестокого обращения ни с одним арендатором, и мы действуем, чтобы гарантировать, что они получат безопасные и достойные дома, которых они заслуживают.

Слишком долго жильцам отказывали в праве голоса — сегодня это заканчивается. Наша комиссия по новым жильцам позаботится о том, чтобы жильцы были в центре реформ социального жилья.

Я с нетерпением жду совместной работы с комиссией по радикальному повышению стандартов социального жилья по всей стране.

Министр жилищного строительства Майкл Гоув и министр социального жилья баронесса Скотт из Байбрука примут участие в церемонии открытия, чтобы поблагодарить жителей за их важный вклад в работу правительства по улучшению социального жилья для арендаторов. В преддверии запуска участники панели со всей страны поделились своими взглядами и надеждами на панель:

Эмма из Восточной Англии сказала:

Я хотел бы вернуть более тесные отношения между арендаторами и их жилищным товариществом.

Стало проблемой и качество ремонта, вещи заменяются на менее качественные, и жилец должен это принять в своем доме.

Социальные арендодатели должны стать более активными со своими арендаторами и восстановить разорванные отношения.

Рой из Восточного Мидлендса сказал:

Я был активным резидентом почти 12 лет и неустанно работал над улучшением услуг, предоставляемых нашим арендодателем.

Это не всегда было легко, и во многих случаях это было очень неприятно. Но мы увидели проблеск света с публикацией официального документа о социальном жилье, поскольку мы могли бы, по крайней мере, сделать услуги, предоставляемые нашим арендодателем, подходящими для цели.

Аббатство с Юго-Востока сказало:

Я заинтересован в улучшении социального жилья. Я член контрольной группы и представитель блока, но у этой инициативы была возможность создать изменения в большем и меньшем локальном масштабе. Я хочу убедиться, что этот голос будет услышан.

Карен с Юго-Запада сказала:

Я хочу помочь улучшить состояние социального жилья, а также помочь снять клеймо, связанное с социальным жильем.

Группа является частью обязательства правительства в официальном документе социального жилья по восстановлению баланса отношений между арендаторами и арендодателями.

Жители будут определять направление панели, предлагая варианты освещения таких тем, как повышение осведомленности о процессе рассмотрения жалоб или улучшение доступа арендаторов к информации о своих арендодателях.

Дальнейшая информация

Члены группы примут участие в серии онлайн-сессий и фокус-групп в течение следующего года, при этом вся группа будет собираться каждые 4 месяца для получения обновленной информации о ходе работы.

Дополнительную информацию см. на Панели жителей качественного социального жилья .